Fastighetsmarknad & marknadsanalys Fastighetsmarknad och marknadsanalys (kap 15) Begrepp inom fastigheter och fastighetsförvaltning 1
Vad avses med en fastighetsmarknad? Marknad Avyttrare och mottagare möts (direkt eller indirekt) Varor och/eller tjänster utbytes 2
Fastighetsmarknad Olika begreppstolkningar förekommer: Köp och försäljning av fastigheter (snäv) Samt byte, gåva och arv (vidare) Även överlåtelse av juridisk person som äger fast egendom. Även hyres- och byggmarknaderna Även den svarta marknaden 3
Vad förvärvar man? Fastighetsförvärv innebär köp av fast egendom. Fast egendom, Jordabalken (JB) kap 1. (torsdag) Fast egendom är indelad i fastigheter. Begreppet fastighet används ofta oprecist. Viktigt att kontrollera och precisera vad som ingår och inte ingår vid ett förvärv eller en värdering. 4
Delmarknader Huvudfråga hur en marknad kan eller bör avgränsas. Finns ett stort antal delmarknader, beroende på: Typ av fastighet Geografiska läget Avgränsningskriterier: Läge (visst villaområde) Fastighetstyp (radhus, kedjehus, fristående villa etc.) Ägarform (äganderätt, tomträtt, bostadsrätt) Köparekategori (barnfamiljer, pensionärer etc.) Tidsaspekten (vanligt marknadsanalyser kom.fastigheter) Alla delmarknader har olika karaktär och utveckling. 5
Fastighetsbeståndet Marknadens karaktär -grund i det befintliga beståndets beskaffenhet. Marknaden utgörs främst av en andrahandsmarknad med överlåtelser av begagnatvaror. Nytillskottet av bebyggda fastigheter uppgår bara till någon procent av beståndet per år. Tillkommer om-och tillbyggnader. 6
Taxeringsenheter och taxeringsvärden Fastighetstyp Taxeringsenheter Taxeringsvärde 1000 tal miljarder kronor Småhus 2267 1890 varav fritidshus 460 387 Hyreshus 126 1810 Varav Bostadshus 64 950 Komb.bost./lok. 22 360 Komm. Lok. 24 434 Hotell/rest. 3,7 32 Industrifastigheter* 77 275 Elprod. enheter 2,7 166 Lantbruk 340*** 730 SUMMA 2850 5720 Specialenheter** 84 600**** TOTALT 2930 6320 7
Fastigheter som marknadsobjekt Överlåtelser av fastigheter, fast egendom mera reglerad än många andra varor som kan förvärvas. 1. Fastigheternas stora ekonomiska betydelse. 2. Fastigheternas stora strategiska betydelse. 3. Historiskt, ansetts ge makt åt innehavaren. 8
Fastigheter - en marknad med många särdrag 1. Varje objekt är unikt 2. Varje fastighet är lägesbestämd 3. Lång varaktighet 4. Stor kapitalinsats 5. Lånefinansierade köp 6. Trögrörligt utbud 7. Bristfällig marknadsinformation, lång eftersläpning 8. Utdragen överlåtelseprocess 9. Många inblandade parter 10. Samhällskontroll 9
Myten om det obefintliga ortsprismaterialet D.v.s. att jämförelseobjekt saknas... Meningsfulla marknadsjämförelser sker med acceptans av skillnader mellan värderingsobjekt och jämförelseobjekt. Försöka finna bästa möjliga urval till ledning för värdebedömningen, via flera olika ansatser. 10
Överlåtelseprocessen Sker huvudsakligen via auktionsliknande förfaranden. Förhandlingsprocessen -i hög grad beroende av vilka parter som är inblandade, vilket marknadsobjekt det handlar om. I en tänkt marknadssituation säljarens marknad så länge det finns mer än en budgivare, upp till en balanspunkt. Därefter återstår endast en köpare. Illustrerar prisbildningsmekanismen, de moment av slumpmässighet som råder för potentiella köpare, bud etc. 11
Fastighetsdatasystem (FDS) Behovet av att definiera fastigheter från ett administrativtoch skattetekniskt perspektiv lett till utvecklingen av informationssystem som ajourförs av olika myndigheter. FDS - det i särklass största fastighetsinformationssystemet. Ajourförs av lantmäterimyndigheten i län alt. kommun. Fastighetsregistret består av olika delar; allmänna delen, inskrivningsdelen, adressdelen, byggnadsdelen och taxeringsuppgiftsdelen. 12
Lägenhetsregistret Ett nytt, enligt lag, tillskapat nationellt register över Sveriges alla bostadslägenheter. Upprättats av Lantmäteriet, hjälp av uppgifter från fastighetsregistret och fastighetsägarna. Varje bostad har ett eget nummer, anger vart i byggnaden som lägenheten finns. Innehåller information om själva bostaden och byggnaden. 13
Lägenhetsnummer Lägenhetsnumret är fyrsiffrigt. Det två första siffrorna anger våningsplanet bostaden finns på. Entréplan sätts till 10. De två sista siffrorna anger bostadens placering inom våningsplanet. Registret hålls av kommunerna. Fastighetsägarna ska lämna uppgifter till kommunerna om förändringar. Ett offentligt register, offentlighetsprincipen. Uppgifter lämnas av Lantmäteriet på papper. 14
Marknadens omfattning SCB: drygt 137 000 fastigheter bytte ägare under år 2009. Exkluderat arv, byten och gåvor var det 102 000 fastigheter, köpeskillingar på totalt 197 miljarder kr. Tillkommer icke lagfartspliktiga överlåtelser där överlåtelsen avser de juridiska personer som äger fastigheterna (fastighetsbolag etc.). Överlåtelserna kan avse en eller flera fastigheter, del av fastighet eller ideella andelar i en fastighet. 15
Lagfarna överlåtelser via köp av fastigheter och bostadsrätter Antal överlåtelser Procent av bestånd Typ av fastighet 2006 2009 2006 2009 Villor 75 000 76 000 4,1 3,3 Fritidshus 13 000 12 000 3,0 2,6 Hyresfastigheter 5 600 3 300 4,4 2,6 Bostadsrätter 40 000 5,1 Tillkommer överlåtelser som sker på annat sätt än genom köp. Speciellt för hyresfastigheter med bostäder eller kommersiella lokaler samt industrifastigheter har bolagsförsäljningar, fusioner m.m. stor omfattning. Överlåtelserna avser ofta hela fastighetsbestånd. 16
Marknadsanalyser för fastighetsinvestering eller värdering Viktiga särdrag ur marknadsanalyssynpunkt: Varje fastighet är unik, har ett givet läge, lång varaktighet. Fastighetsmarknaden består av ett stort antal delmarknader. Två huvudsyften för analyser av fastighetsmarknaden: 1. Investeringsanalyser för att undersöka möjligheterna för att investera i eller att sälja fastigheter. 2. Prisanalyser/marknadsvärdebedömningar för att ge en uppfattning om marknaden och betalda priser. 17
1. Makroekonomiska analyser Innefattar trender och prognoser i ett lands (eller en regions) faktiska och förväntade framtida utveckling, d.v.s. makroekonomiska studier. Fyra övergripande faktorer som har stor betydelse för fastighetsmarknaderna: 1. Ekonomisk tillväxt/bnp 2. Inflation 3. Räntenivå 4. Konjunktursvängningar 18
Ekonomisk tillväxt/bnp Med ekonomisk tillväxt menas vanligen ökning av BNP, bruttonationalprodukten. BNP summera förädlingsvärdena i samtliga producerande företag/organisationer. Förädlingsvärde skillnaden mellan försäljningsintäkter och kostnader för inköp av råvaror och halvfabrikat. Bruttonationalprodukt inga avdrag görs för förslitning av byggnader och maskiner. 19
Inflation Inflation innebär att den allmänna prisnivån stiger. Vanligaste sättet att mäta konsumentprisindex (KPI). KPI utgår från det genomsnittliga hushållets konsumtion. Orsaker till inflation finns både på efterfrågesidan och på utbudssidan. Effekterna av inflation beror mycket på om inflationen är väntad eller oväntad. 20
Räntenivå Räntan ett pris på att få låna pengar. Analyseras med hjälp av utbud och efterfrågan. Inflationstakten påverkar ränta innebär att de pengar som långivaren får tillbaka är mindre värda än de pengar som lånats ut. Riksbanken bestämmer en s.k. styrränta/reporänta, som i princip talar om vad andra banker kan få för ränta vid mycket korta lån till/från riksbanken. 21
Konjunktursvängningar Under de senaste 20 åren har fastighetsmarknaden svängt kraftigt. Dominerande uppfattning är att konjunktursvängningar i första hand sammanhänger med förändringar på efterfrågesidan. Efterfrågeförändringen sprider sig sedan, via olika mekanismer till andra delar av ekonomin. Riksbanken försöker påverka ekonomi genom ändrade räntenivåer. 22
2. Ortsanalyser Avser att ge en bild av den lokala ortens geografiska och ekonomiska förutsättningar med stark tonvikt på framtida utveckling. Läge, befolkning, näringsliv och lokal ekonomi. Infrastruktur, kommunikationer, utbildnings-och servicekvalitet. Är av mycket stor betydelse i samband med olika lokaliserings- och investeringsbeslut. 23
3. Fastighetsmarknadsanalyser Har främst två syften: 1. Att ge dataunderlag för tolkning av betalda priser. 2. Att erhålla marknadsmässiga data för att kunna utvärdera och positionera det aktuella objektets egenskaper och förvaltningsdata. Ska ge en uppfattning om grundläggande marknadsdata som betalda priser på fastigheter, direktavkastning, omsättning, marknadsaktörer och fastighetsrelaterade förvaltningsdata. 24
4. Fastighetsanalys En genomlysning av den aktuella fastighetens kvalitéer och status. Beskrivning och utvärdering av tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar. Entreprenadbesiktningar Ansvarsbesiktningar Överlåtelsebesiktningar Besiktningar som underlag för värdering 25
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick Fastighetspriserna över tiden uppvisar cykliska förlopp (ca 8-10 år). De cykliska förloppen återspeglar den ekonomiska utvecklingen. Följsamhet till faktorer som ekonomisk tillväxt, inflation och sysselsättning. Svåra finans-och fastighetskriser med ca 50-60 åriga intervall, med mindre kriser under mellanperioderna. 26
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick 1900-talets början Gynnsamt ekonomiskt klimat i västvärlden Stigande fastighetspriser 1929 till 1950-talet Börskrasch 1929 på Wallstreet i New York Start till djup ekonomisk kris Halverade fastighetspriser Dålig värdeökning på fastigheter 27
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick 1960-talet Gynnsammare fastighetsmarknad Fastigheter långsiktigt realvärdesäkra (värdet över tiden förändras i takt med inflationen) Reglerad fastighetsmarknad (både bostäder & lokaler) Miljonprogrammet (skapa 1 miljon bostäder på 10 år) 28
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick 1970-talet 1972 avskaffades hyresregleringen för lokaler Mitten på 70-talet var miljonprogrammet klart Direktavkastningskraven 8-12 % (på totalt kapital= driftnetto/mv) (DN= H-D-U-S) 29
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick 1980-talet Ekonomiska utvecklingen avstannande Småhusmarknaden i stora bekymmer Två stora devalveringar, 1981 10 % och 1982 16 % (nedskrivning av kronans värde, Sverige hade då fast växelkurs) 30
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick 1989 Prisfall på bygg- och fastighetsaktier Prisfall på fastigheter i Europa Fastighetsmarknaden reagerade ej: Fartblind av tidigare utveckling Trodde på tillfällig nedgång Investeringskalkyler med kalkylperioder på 5-10 år Långa hyreskontrakt 31
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick 1990 (hösten) Stort köpmotstånd mycket få avslut Hyrorna faller Ökade vakanser Kraftigt höjda räntor Prisfall på 10-25 % 32
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick 1992 500 procents marginalränta räcker inte. Det fasta värdet på kronan kunde inte längre försvaras. Sverige övergick till rörlig växelkurs. 33
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick 1992-1996 Rekonstruktion av fastighetsmarknaden 1992 utländska ägare tillåts på marknaden Bankerna förlorade 125 miljarder kr Bankerna fick fastigheter för 100 miljarder kr Staten betalade 65 miljarder kronor ( Bankakuten ) Nyproduktionen avstannade 34
Fastighetsmarknaden i en historisk tillbakablick Sedan år 2000 Våren 2000 spricker IT-bubblan Lokalbehovet sjönk, hyresnivåerna stagnerat Efter en tid börjar marknaden ta fart igen År 2008 betydande utförsäljningar från de utländska investerarna. 35