ÅRS- REDOVISNING 2014

ÅRS- REDOVISNING 2014

Verksamhet 1 året i korthet 2 koncernchefens kommentar 4 KUNDBEHOV 5 Omvärldsanalys och Makro 7 Marknaden 10 ERBJUDANDE 11 fördel nybyggt 16 jms 10 största projekt 19 LÖNSAMHET 20 AffärsidÉ och strategi 21 finansiella mål 22 värdeskapande i jms affär 24 bostadsbyggrätter 26 projektfastigheter 27 strukturerad projektutveckling 28 Risker och riskhantering 32 HÅLLBARHET 33 Hållbart samhällsbyggande 37 miljö 45 medarbetare 48 AFFÄRSETIK 49 leverantörer 50 uppförandekod för leverantörer 51 affärssegment Finansiella rapporter 57 Förvaltningsberättelse koncernen: 61 RESULTATRÄKNING 62 BALANSRÄKNING 64 Kassaflödesanalys 66 Förändringar i eget kapital 67 Koncernens noter moderbolaget: 83 resultaträkning och kassaflödesanalys 84 Balansräkning 85 Förändringar i eget kapital 86 Moderbolagets noter 90 Femårsöversikt KONCERNEN 92 Kvartalsöversikt KONCERNEN 93 KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT 94 Förslag till vinstdisposition 95 Revisionsberättelse 96 definitioner och ordlista Aktieägarinformation 97 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 104 STYRELSE OCH REVISORER 105 KONCERNLEDNING 106 JM-AKTIEN 108 kallelse till årsstämma och finansiell kalender 109 GRI-INDEX

JM är en av Nordens ledande projekt utveck lare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitets orter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entre prenadverk samhet, huvudsakligen i Stor stockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljöarbete. Vi omsätter cirka 14 miljarder kronor och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ Stockholm, segmentet Large Cap. Norge Sverige Finland Danmark GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER 2014 (2013) Belgien Utland 21 % (22) Övriga Sverige 20 % (22) Stockholm 59 % (56) Omslagsbilden : Gediget hantverk och miljögodkända material så bygger vi ett riktigt hem som håller för kommande generationer.

PROJEKTIDÉ ERFARENHETS- ÅTERFÖRING MARKNADS- ANALYS FÖRVALT- NING INFLYTT- NING VÄRDESKAPANDE GENOM PROJEKT- UTVECKLING MARK- FÖRVÄRV PLAN- ARBETE PRODUKTION PROJEKTERING FÖRSÄLJNING Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projektutveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler.

ÅRET I KORTHET 1 GOD EFTERFRÅGAN PÅ JMs HUVUDMARKNADER OCH HÖJD NIVÅ PRODUKTIONSSTARTER Enligt segmentsredovisningen ökade intäkterna till 13 869 mkr (12 652) och rörelseresultatet ökade till 1 716 mkr (1 576). Rörelse marginalen uppgick till 12,4 procent (12,5) Omräknat enligt IFRIC 15 ökade intäkterna till 14 216 mkr (12 603) och rörelseresultatet ökade till 1 819 mkr (1 523). Omräkningen är hänförlig till JM Utland med positiv resultateffekt om 103 mkr ( 53) Resultatet före skatt ökade till 1 744 mkr (1 464). Resultat efter skatt ökade till 1 306 mkr (1 104) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 28,7 procent (25,0). Resultatet per aktie under året ökade till 17,00 kronor (14,10) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 978 mkr (898) Antal sålda bostäder uppgick till 3 195 (3 265) och produktionsstarterna ökade till 3 445 (2 953) Övervärde exploateringsfastigheter om 2,8 mdkr (2,4) Styrelsen föreslår 8,00 kronor (7,25) i utdelning för 2014 samt förnyat återköpsbemyndigande. Mkr 2014 2013 2012 Intäkter enligt segments redovisning 13 869 12 652 13 134 Rörelseresultat enligt segments redovisning 1 716 1 576 1 398 Rörelsemarginal enligt segments redovisning, % 12,4 12,5 10,6 Intäkter 1) 14 216 12 603 12 480 Rörelseresultat 1) 1 819 1 523 1 374 Resultat före skatt 1) 1 744 1 464 1 318 Rörelsemarginal, % 1) 12,8 12,1 11,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 978 898 979 Räntabilitet på eget kapital, % 1) 28,7 25,0 21,9 Soliditet, % 1) 37 40 38 Resultat per aktie, kr 1) 17,00 14,10 11,70 Antal sålda bostäder 3 195 3 265 2 952 Antal produktionsstartade bostäder 3 445 2 953 3 163 Antal bostäder i pågående produktion 6 375 5 609 5 988 1) Enligt IFRIC 15. 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 200 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr 2012 JM Utland 2013 2014 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, mkr 2012 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Fastighetsutveckling JM Produktion 2013 2014 För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om upp förande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segments redovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinst avräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. För definitioner, se sidan 96.

2 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR GODA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR VÄRDEUTVECKLING Intäkter och resultat ökade 2014 och Stockholm är fortsatt JMs största marknad med nästan 60 procent av intäkterna. Här har vi också många byggrätter i attraktiva lägen för framtida produktion. Vi kan se tillbaka på ett år då efterfrågan för JMs bostäder utvecklades positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm. Även i övriga Sverige och i Norge utvecklades efterfrågan positivt. PRODUKTIONSSTARTER Med god efterfrågan och ett förbättrat läge vad gäller planprocesser har vi kunnat öka antalet produktionsstarter inom samtliga affärsegment. Vi startade 3 445 bostäder och över tid bör vi kunna öka produktionsstarterna till cirka 4 000. Nästan 300 av produktionsstarterna under 2014 var hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm och ambitionen är att bygga ett par hundra hyresbostäder per år de närmaste åren. Hyresbostäder utvecklas för långsiktig förvaltning inom JM eller hos extern part. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 6 375 vilket är drygt 700 bostäder fler än föregående år. STARK FINANSIELL STÄLLNING Genom god lönsamhet och starkt kassaflöde nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 12,8 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 37 procent (mål 35 procent). JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 558 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning avseende 2013. Efter årsstämman 2014 fram till sista december har dessutom egna aktier återköpts för totalt 375 mkr och vi planerar att fortsätta återköpa aktier fram till årsstämman i april 2015. BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN JM har en fortsatt väldigt fin byggrättsportfölj med bra lägen centralt men även en bit utanför stadskärnan nära spårbunden trafik bra lägen med närhet till kommunikationer är viktigt. Avgörande för framtida produktion är att vi kan förvärva mark i bra lägen till rimlig kostnad. Mot bakgrund av att konkurrensen om välbelägen mark är fortsatt stor kommer vi att förvärva mark selektivt under det närmaste året. STORA UTVECKLINGSOMRÅDEN Kärnaffären är bostadsrätter i flerbostadshus, gärna i stora projektutvecklingsområden som Liljeholmskajen i Stockholm och Norra Älvstranden i Göteborg. JM har gedigen erfarenhet av stora projekt där vi tar ett helhetsgrepp och skapar nya bostadsområden och stadsdelar. Trenden i storstäderna är tydlig med stor inflyttning måste vi förtäta städerna, men det ska göras på ett ansvarsfullt sätt. Dalénum på Lidingö är ett bra exempel på riktigt stora projekt där vi förutom cirka 1 000 bostäder med olika upplåtelseform utvecklar kommersiella lokaler, skolor, ett äldreboende och infrastruktur. I avsnittet Erbjudande på sidan 18 beskriver vi hur stadsdelen utvecklas med JMs samlade kompetens. KUNDEN I FOKUS Jag vill gärna lyfta fram att vi arbetar målmedvetet utifrån ett kund- och marknadsperspektiv. JM ska erbjuda miljöanpassade bostäder och lokaler med god standard och högt kundvärde vilket förutsätter en ständigt pågående dialog. Genom om världsbevakning, kundundersökningar och samarbete med avtalsleverantörer får vi goda kundinsikter och bygger boende kunskap. Genom att dessutom vara duktiga på byggprocessen och ha fokus på kostnader har vi goda förut sättningar att fortsatt kunna utveckla en bra och hållbar produkt. Ett viktigt område för våra kunder är att inredningen håller länge både avseende kvalitet och design. Det samarbete vi har med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som bostadsutformning, kök, bad och förvaring ger inspiration men också konkreta förslag till utveckling. Till exempel har vi under året tagit beslut om att öka ytorna något i badrum och att bygga balkonger med ökad möblerbarhet. Våra mest nöjda kunder har valt JM Original-inredning i sin nya bostad vilket visar att det lönar sig att utveckla genomtänkta lösningar både vad gäller planlösning och inredning. Ett bevis på att vi är på rätt väg är att JM för sjätte året i rad har branschens mest nöjda kunder i det bransch index där bostadsutvecklingsbranschen i Sverige mäter Nöjd Kund Index. Jag är mycket stolt att vi återigen hamnar i topp och får det bekräftat att lyhördhet gentemot våra kunders behov ger utdelning. ENERGISNÅL PRODUKTION I våra lågenergihus ska det beräknade energibehovet understiga den gällande normen för varje land med 25 procent. Inte bara i enstaka hus utan i hela vår produktion. En nybyggd bostad från JM är energieffektiv med sitt välisolerade klimatskal och vattensnåla installationer, vilket ger lägre driftkostnader för hushållen. God el- och ljudmiljö bidrar också till en bra boendemiljö. När det gäller produktionsprocessen har vi under året startat ett logistikprojekt tillsammans med våra leverantörer med målet att skapa förutsättningar för effektiva flöden

KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 3 kompetens och ledarskap, skapar vi också förutsättningar för att kunna behålla kunniga medarbetare. Det är under mina arbetsplatsbesök ute i organisationen som jag får återkoppling på beslut vi har tagit centralt och jag ser en företagskultur som präglas av stort engagemang och ansvarstagande. HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE För oss handlar hållbarhet om långsiktigt värdeskapande och att ta ansvar ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Grunden för vårt arbete utgörs av JMs Hållbarhetspolicy och JMs Uppförandekod för medarbetarna. Under året har vi bland annat satsat på att öka kunskapen om koncernens etiska riktlinjer samt jämställdhets- och mångfaldsplan hos samtliga ledningsgrupper i Sverige. Ambitionen är att JMs hållbarhetsarbete ska vara transparent för investerare och andra intressenter. Vi har identifierat ett antal aspekter som är förenade med betydande möjligheter och risker ur ett hållbarhetsperspektiv och har valt ut dem där vi ser en tydlig förbättringspotential. De aspekter vi kommer att prioritera i arbetet framöver beskrivs på sidorna 35 49. Vi har valt att redovisa hållbarhetsarbetet baserat på Global Reporting Initiative (GRI) G4 (Core). JM stödjer Förenta Nationernas Global Compact och dess tio principer genom att ta tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och bekämpning av korruption. av material och verktyg. Det ligger i linje med vår målsättning att långsiktigt sänka produktionskostnaderna och korta produktionstiden. EN TRYGG ARBETSPLATS JM har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och vi har satt som mål att halvera antalet olyckor med frånvaro fram till 2016. För att kunna förebygga och hantera arbetsmiljöproblem i vardagen har vi därför förstärkt arbetsmiljöorganisationen. Genom att utbilda medarbetarna och genom fler Ordning och Reda-revisioner på arbetsplatserna ser vi glädjande nog resultat. Vår framgång bygger på balans mellan laganda, prestation, trivsel och personlig utveckling. Därför satsar vi på att ge med arbetarna förutsättningar att växa i jobbet. Genom att ge möjlighet till kompetensutveckling, både vad gäller yrkes- GODA FÖRUTSÄTTNINGAR Med stor befolkningsökning på JMs marknader, en fortsatt urbaniseringstrend och inte minst ett stort intresse för våra produkter bedömer jag att förutsätt ningarna är goda för vår affär också under 2015. Konjunktur utvecklingen är visserligen något osäker och planprocesserna fortsatt gränssättande för JMs produktionsstarter men i mindre omfattning än tidigare. Styrelsen föreslår en utdelning om 8,00 kronor per aktie till aktieägarna, baserat på den starka balansräkningen och goda kassaflöden. Dessutom kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om ett förnyat återköpsprogram. Stockholm i mars 2015 Johan Skoglund

KUNDBEHOV JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

KUNDBEHOV OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO 5 OMVÄRLDEN PÅVERKAR KUNDBEHOVEN JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar. För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus. TRENDER SOM PÅVERKAR EFTERFRÅGAN: Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden Urbaniseringstrenden är stark. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsmarknader intressanta Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla lösningar Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön Äkta vara och genuint hantverk Den växande gröna staden och miljön. GODA INSIKTER GER BÄSTA FÖRUTSÄTTNINGARNA JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar. OMVÄRLDSTRENDER Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört flera genomtänkta förvaringslösningar. Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etable rad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostäder med kvalitet, engagemang och stilkänsla. En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser. KUNDINSIKTER Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning. För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos-intervjuer och webbpaneler. JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på.

6 KUNDBEHOV OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO UTVECKLINGSOMRÅDEN Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation. Bland utvecklingsprojekten kan nämnas: Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök där vi tillbringar allt mer tid. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna tekniska lösningar och yteffektivitet. Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet. Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen. Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena. VIKTIGA UTMANINGAR FÖR JM Allt mer kunniga och initiativrika kunder Ökad fokus på energisnåla bostäder Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att möta behov av arbetsplats samt barn varannan vecka Förändrade bolånekrav Skuldsättning hos hushållen Amorteringskrav Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden.

KUNDBEHOV MARKNADEN 7 MARKNADEN JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Totalt startade JM produktion av 3 445 bostäder under 2014, att jämföra med 2 953 bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 792 varav 98 procent var lägenheter i flerbostadshus (2 417 var bostadsrätter, 284 hyresrätter och 36 ägande rätter) och 2 procent småhus. I Norge produktionsstartades 499 bostäder, varav 82 procent var lägenheter och 18 procent småhus. I Belgien produktionsstartades 42 lägenheter, i Finland 83 lägenheter och i Danmark produktionsstartades 29 småhus. SVERIGE Jämfört med flera andra europeiska länder redovisar Sverige en relativt god BNP-tillväxt. För 2014 har BNP justerats ned under året på grund av den långsamma återhämtningen i Europa och förväntas hamna på drygt 2 procent. Sverige som är ett litet exportberoende land påverkas av den svaga konjunkturen i omvärlden. Det som driver tillväxten är i stället hushållens starka konsumtion. Hushållens inkomster ökar ännu snabbare än konsumtionen vilket samtidigt medför att sparandet ökar från en redan hög nivå. För bostadsmarknaden spelar också utvecklingen av hushållens finansiella tillgångar stor roll. Med ett högt sparande och en positiv utveckling på Stockholmsbörsen nådde hushållens tillgångar under 2014 rekordnivåer. Antalet påbörjade bostäder ökade under året medan antalet färdigställda bostäder var på bedömt oförändrad nivå. I Sverige har JM en bedömt marknadsledande position. De största delmarknaderna är storstadsområdena Stockholm, Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg. STOCKHOLM Stockholmsregionen är dragloket i svensk ekonomi med en stark tillväxt och befolkningstillväxten är fortsatt hög. Bostadspriserna i Stockholm fortsatte att stiga under 2014 och nådde de högsta nivåerna någonsin. Detta gäller även flertalet andra kommuner i regionen. När hushållens finansiella tillgångar ökar snabbare än skulderna påverkar detta priserna positivt. Även den starka befolkningstillväxten, ett relativt lågt byggande och en historiskt låg ränta har bidragit till de stigande priserna. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka, Söderdalen i Järfälla och Dalénum på Lidingö. UPPSALA Befolkningstillväxten i Uppsalaregionen är drygt 1 procent i årstakt. Den största bidragande orsaken är utrikes flyttnetto, men också inrikes flyttnetto och födelsenettot bidrar till befolkningstillväxten. Bostadsrättspriserna ökade kraftigt i Uppsala under 2014. Småhuspriserna steg inte lika snabbt men har ökat i samtliga kommuner i regionen. MALMÖ/LUND Malmöregionen har haft ett svagare år jämfört med de övriga storstadsregionerna. Sedan 2010 har regionen redovisat en minskad tillväxttakt i befolkning men utvecklingen under 2014 visar tydligt att trenden har vänt. Malmöregionen växer med drygt 1 procent i årstakt. Befolkningsökningen beror på ett ökat flyttnetto. BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADS- OMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN SEK/m 2, löpande priser 80 000 NOK, DKK/m 2, löpande priser 70 000 /m 2 (Helsingfors), löpande priser 7 000 70 000 60 000 6 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 50 000 40 000 30 000 20 000 5 000 4 000 3 000 2 000 10 000 10 000 1000 0 0 0 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 Kvartal 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 2014:1 Kvartal Stockholm, innerstad Stockholm, närförort Göteborg kommun Malmö kommun Uppsala kommun Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av WSP Analys & Strategi. Oslo kommun Köpenhamn kommun Huvudstadsregionen Helsingfors Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

8 KUNDBEHOV MARKNADEN Prisutvecklingen för bostadsrätter i Malmö centrum har varit svag sedan 2011 men priserna vid slutet av 2014 var på en högre nivå än 2010. Återhämtningen har varit trögare än i Stockholm och Göteborg vilket beror på en svagare regio nal konjunktur i Malmöregionen under finanskrisen och åren därefter. Malmöregionen påverkades negativt av den svaga utvecklingen i Danmark under och efter krisen. Små huspriserna i regionen uppvisar svagare utveckling än bostads rätts priserna. GÖTEBORG Göteborgsregionen hade ett gynnsamt 2014. Befolkningstillväxten har varit exceptionellt stark vilket till största delen beror på ett ökat utrikes flyttnetto. Bostadspriserna i Göteborg ökade i snabb takt och bostadsrättspriserna steg något snabbare än småhuspriserna. Prisökningen kan härledas till hushållens ökade finansiella tillgångar, låg ränta, god befolkningstillväxt och ett måttligt byggande. NORGE Efter ett svagt 2013 återhämtade sig den norska ekonomin påtagligt under 2014. Tillväxten drivs framförallt av privat konsumtion. Hushållen har visat sig starka med god köpkraft på grund av en motståndskraftig arbetsmarknad men också på grund av stigande huspriser som stärker konsumentförtroendet. Befolkningstillväxten i Norge är fortsatt hög, framförallt i Osloregionen. Bostadspriserna i Oslo och Bergen återhämtade sig under 2014. Endast Stavanger redovisar fortfarande ett avstånd till tidigare toppnivå men prisnivån är fortfarande hög. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014. JM är en av Norges större bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större pågående projekten kan nämnas STÖRRE KONKURRENTER 2014, PRIVATA BOSTADS MARKNADEN Land Sverige Norge Danmark 1) Belgien 2) Finland 3) Större konkurrenter NCC, Peab, Skanska och HSB Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke NCC och Arkitekt Gruppen 1) Köpenhamnsregionen 2) Bryssel, Namur och Brabant Wallon 3) Huvudstadsregionen Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED, Bouwfonds och Matexi-Wilma YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC Grefsen Stasjon i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen samt Marius Brygge i Vestfold. DANMARK Efter flera års stagnation har Danmark återingen tillväxt. 2014 hamnade tillväxten i BNP på cirka 1 procent. En starkare arbetsmarknad, stigande huspriser och låg ränta är bidragande orsaker till konjunkturuppgången. I Köpenhamn har befolkningen ökat kraftigt under flera år och under 2014 växte Köpenhamn med över 1,5 procent i års takt. Ägarrättspriserna i Köpenhamn har ökat sedan mitten av 2012 och fortsätter att öka under 2014. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014. JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet. FINLAND Första kvartalet 2014 gick Finland återigen in i recession. Man har tidigare haft både strukturella och konjunkturella ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA PRISINTERVALL 2010 2014, SVERIGE ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA STORLEKSINTERVALL 2010 2014, SVERIGE % 50 40 30 % 40 35 30 25 20 20 15 10 10 5 0 < 1 mkr 1 2 mkr 2 3 mkr 3 4 mkr > 4 mkr 0 30 50 m 2 51 70 m 2 71 90 m 2 91 110 m 2 111 130 m 2 131 150 m 2 > 150 m 2 2010 2011 2012 2013 2014 2010 2011 2012 2013 2014

KUNDBEHOV MARKNADEN 9 BOSTADSBYGGANDET ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER Land 2014 2013 2012 Sverige 25 900 21 100 21 400 Norge 27 200 30 300 30 200 Danmark 8 600 9 800 13 000 Finland n /a 1) 27 300 28 300 1) Statistikcentralen i Finland har tills vidare avbrutit sin statistikpublicering. Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi. 2014 års värden är preliminära och fastställs i maj 2015. Liljeholmskajen, Stockholm problem och nu tillkom även krisen i Ryssland, inklusive handels sanktioner, som Finland drabbas hårt av. Totalt sett föll BNP under 2014. Huvudstadsregionen står för den största delen av befolkningstillväxten i Finland. Regionen växer med 1,5 procent i årstakt. Prisnivån i huvudstadsregionen har sjunkit något under året. Både antalet färdigställda bostäder och byggstarter minskade under 2014. JM bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet. BELGIEN BNP växte med ungefär 1 procent i årstakt under 2014. Exporten är den komponent som ger det största bidraget men den ökade tillväxttakten beror också på en ökad inhemsk efter frågan som drivs av hushållens konsumtion och före tagens investeringar. Prisnivån har varit svagt stigande under året. JM utvecklar bostäder i Brysselregionen. JMs SÅLDA BOSTÄDER Land 2014 2013 2012 Sverige 2 588 2 718 2 209 Norge 475 433 649 Danmark 22 11 13 Finland 75 43 26 Belgien 35 60 55 Totalt 3 195 3 265 2 952 JMs PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER Land 2014 2013 2012 Sverige 2 792 2 465 2 286 Norge 499 331 815 Danmark 29 12 2 Finland 83 46 34 Belgien 42 99 26 Totalt 3 445 2 953 3 163 JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION 2014-12-31 2013-12-31 Antal bostäder i pågående produktion 1) 2) 6 375 5 609 Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 3) 57 54 Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 21 17 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 78 71 1) Varav hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion 430 308 Av dessa ingår bostäder i projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande 284 54 2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 3) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. GENOMSNITTSPRIS 1) JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER 2005 2014, SVERIGE ANDEL AV JMs SÅLDA OCH BOKADE BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION, KONCERNEN Kr/bostad 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1500 000 1000 000 500 000 1) Pris = insats % 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm Övriga Sverige Sålda och bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder

ERBJUDANDE Genom att erbjuda våra kunder miljö anpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT 11 JM FÖRSTAHANDSVAL VID KÖP AV NY BOSTAD Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer. EN BRA DIALOG MED KUNDERNA Nöjda kunder är en viktig nyckel till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM Sverige har för sjätte året i rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI om 78, vilket kan jämföras med branschindex om 73 av 100 möjliga poäng (Källa: Prognoscentret). Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning. VIP-KUNDER HAR FÖRETRÄDE Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får erbjudande om förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän försäljning. VIP-kunderna får även kundmagasinet entré som skic kas hem per post fyra gånger per år. Magasinet innehåller bland annat hemma-hos-reportage hos kunder som nyss flyttat in, beskrivning av nya bostadsområden, guider inom olika bostadsteman samt information om planerade bostadsprojekt.

12 ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT BRA MATERIALVAL Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JMs Originalinredning. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt, så att ett samspel mellan områdets karaktär, byggnadens arkitektur samt god funktion och design uppstår. Inredningen är en viktig del av bostaden. Vid bokning av en bostad får kunden katalogen Inredningsval för projektet, där ett genomarbetat JM Original och de inredningsval vi erbjuder presenteras. Kunden möter sedan projektets inredningsansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden. JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund anpassad för det enskilda projektet. Våra mest nöjda kunder har valt JM Original som inredning i sin nya bostad. JM ORIGINAL JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år.

ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT 13 DIGITALT MÖTE MED KUNDERNA JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon passande JM-bostad till salu då ska information gå att få, oavsett tid och plats. Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi var en av de första i branschen att erbjuda bostäder via vår webbplats och har sedan dess valt att ligga långt fram när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya digitala kanaler som kommer. JM vill bjuda på inspiration, tips och trender och för att hjälpa våra kunder att hitta hemkänslan i sin nya bostad skriver två av JMs inredningsansvariga inredningsbloggen Hitta hem. Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ. För att möta de ökade kraven på mobilitet och nya kundbeteenden är våra webbplatser helt responsiva. visning på samma dag med samma tema; under våren Kök och Balkong/Uteplats, och under hösten Äkta vara/hantverk samt tema Vardagsrum. Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt cirka 2 000 personer per tillfälle. De lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Majoriteten av besökarna anger att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad i framtiden. VISNINGSDAGAR I PÅGÅENDE PROJEKT Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning under samma dag. Under 2014 hade JMs samtliga marknader

14 ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT FEM SKÄL ATT VÄLJA EN NYBYGGD BOSTAD FRÅN JM Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering. FOKUS PÅ BOSTÄDER Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder, och vi är en av Nordens ledande inom vårt område. BYGGER DÄR MÄNNISKOR VILL BO Kunden ska ju inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till goda kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klart när kunderna flyttar in. En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghets frågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning. GENOMTÄNKTA LÖSNINGAR Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö. Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostadsområde och gör det enkelt för den kund som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad. ENERGIANVÄNDNING PRIORITERAT I VÅRT MILJÖARBETE En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön, därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energiklassar också alla nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden, något som våra kunder håller med om. För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder. ALLA ERBJUDS EN TRYGG BOSTADSAFFÄR Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och därför skyddar dels kunden, men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen. Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och med tillträdesskydd kan kunden efter prövning skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målningsarbeten och tapetdragning har en garanti tid om två år. Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM sedan många år en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

ERBJUDANDE FÖRDEL NYBYGGT 15 HUS VI BYGGER IDAG, PÅVERKAR HUR VI LEVER IMORGON Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt miljö- och kvalitetsarbete på sidorna 33 44. FÖNSTER SOM SPAR ENERGI Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på 0,9 W/kvmK. ALLERGIHÄNSYN Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv. Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket undviks damm hyllor genom takansluten skåpinredning. ENERGISNÅLA VITVAROR Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder med energisnåla vitvaror. Samtliga bostäder som projekteras fram över ska utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent energibesparing jämfört med en traditionell häll. EN GOD ELMILJÖ Vi minimerar exponeringen för elektriska och magne tiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum. EN GOD LJUDMILJÖ Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön. Våra bostäder är tystare än vad de svenska bygg reglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna. MÖJLIGHET ATT SJÄLV PÅVERKA ENERGIANVÄNDNINGEN Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att vi minskar energianvändningen. Dessutom mäts användningen av tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande av varmvatten också ger en lägre kostnad. SUNDA MATERIAL Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan och undvika vissa farliga ämnen.

16 ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2014 LILJEHOLMSKAJEN, STOCKHOLM Utvecklingsperiod: 2001 2023 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka 4 200 Påbörjade: 2 605 Produktionsstartade under 2014: 275 Lägenhetsstorlekar: 42 141 m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 600 Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum KVARNHOLMEN, NACKA Utvecklingsperiod: 2010 2024 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka 1 200 Påbörjade: 198 Produktionsstartade under 2014: 0 Lägenhetsstorlekar: 41 156 m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 1 000 Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum SÖDERDALEN, JÄRFÄLLA Utvecklingsperiod: 2013 2025 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka 1 100 Påbörjade: 147 Produktionsstartade under 2014: 147 Lägenhetsstorlekar: 32 128 m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 950 Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum JÄRVASTADEN, SOLNA OCH SUNDBYBERG Utvecklingsperiod: 2007 2018 Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: drygt 1 100 Påbörjade: 885 varav 174 småhus Produktionsstartade under 2014: 102 Lägenhetsstorlekar: 43 128 m 2, 2 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 250 Läge: Naturnära, 8 km till Stockholm centrum DALÉNUM, LIDINGÖ Utvecklingsperiod: 2010 2020 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder Totalt: cirka 800 1) Påbörjade: 297 1) Produktionsstartade under 2014: 36 äganderätter 2) Lägenhetsstorlekar: 35 158 m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 500 Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum En del av Stockholms innerstad Unikt läge vid Stockholms inlopp En del av det nya Jakobsberg Trädgårdsstad med stadskänsla nära city På klassisk mark på Lidingö 1) Därutöver finns 243 startade hyresrätter. 2) Därutöver tillkommer 97 startade hyresrätter.