ÅRSREDOVISNING 2013 HSB BRF JÄGAREN
ÅRSREDOVISNING 2013 HSB BRF JÄGAREN Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
HSB bostadsrättsförening Jägaren i Karlstad Organisationsnummer 773200-1354 Årsredovisning Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 1 januari 2013 t o m 31 december 2013. Styrelse Styrelsen har haft följande sammansättning Förvaltningsberättelse Stefan Rein Anna Svensson Maria Emanuelsson Erik Johannesson Jerker Friberg ordförande v ordförande sekreterare ledamot ledamot utsedd av HSB Värmland I tur att avgå är styrelseledamöterna Stefan Rein och Anna Svensson Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Stefan Rein, Anna Svensson, Maria Emanuelsson och Erik Johannesson, två i förening. Revisorer Revisor har varit Bengt Klingestad samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Representanter vid HSB Värmlands fullmäktige Föreningen representeras av Anna Svensson med Erik Johannesson och Maria Emanuelsson och Stefan Rein som ersättare i nämnd ordning. Valberedning Stämman valde Ulf Lindén och Elinor Karlsson till årets valberedning Möten Ordinarie föreningsstämma hölls den 18 juni 2013 Under verksamhetsåret har nio (elva möten 2012) protokollförda styrelsemöten hållits. 1
Stadgar Föreningen har, med delvis egen skrivning, tidigare antagit HSB Riksförbunds korta normalstadgar 2003 för bostadsrättsföreningar, med tillhörande komplement. Vicevärd och anställda Vad gäller vicevärdstjänster har föreningen tills vidare ett timbaserat avtal med HSB Värmland. Förvaltning Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland, vilka även utför fastighetsskötseln. Medlemsantal Vid räkenskapsårets slut var antalet röstberättigade medlemmar 49 varav 1 utgöres av HSBföreningen. Fastigheterna Fastighetsbeteckningen är Jägaren 12 med adress Hamngatan 24, 26 och 26.A. Fastigheten har en byggnad med 42 bostäder om totalt 4.069,5 m, 19 lokaler med totalt 1.416 m samt fyra varmgarage och 52 biluppställningsplatser i garage. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg Hansa och försäkringen innehåller även gemensamt bostadsrättstillägg. Från och med 2014-01-01 är föreningen försäkrad i Gjensidige Forsikring ASA. Väsentliga händelser under året Den överskuggande händelsen är naturligtvis stambytet som genomfördes väl av NCC och med Anders Runemark, HSB-Värmland, som vår expert. Det bör noteras att ett flertal energibesparande åtgärder också genomfördes i samband med stambytet. Vi noterar också med tillfredsställelse att vi äntligen återfått en HSB-ledamot i styrelsen, en tillfredsställelse som inte blir mindre av att ledamoten är Jerker Friberg som avgick som förtroendevald p.g.a. familjens flytt. Fastighetsbesiktning Årlig fastighetsbesiktning har utförts. Underhållsplan Underhållsplan, som bl.a. ligger till grund för budgeten, har upprättats. Verksamheten i övrigt Under verksamhetsåret har fyra (nio 2012) lägenhetsöverlåtelser skett. Avgifter och hyror Årsavgifter och hyror höjdes med 6 % från och med 2013-01-01. Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 425 kr/m2 och för lokaler 756 kr/m2. 2
Förväntad framtida utveckling 1 Utgångspunkt Medlemmarnas trivsel är avgörande för föreningens framtid och utveckling liksom för hur omgivningen uppfattar föreningen. Styrelsen skall därför engagera sig i dessa frågor kontinuerligt. 2 Medlemsdialog Styrelsen skall främja en öppen, löpande dialog med medlemmarna för att utveckla ett gemensamt ansvar för föreningen, för att öka trivseln och stärka samhörigheten. Man skall vara lyhörd för och stödja de boendes egna initiativ för att bidra till trivseln. 3 Förvaltning Föreningens förvaltning skall ske på ett kostnadseffektivt sätt. Nyckelordet skall vara kvalitet. Ingångna avtal skall bygga på långsiktighet, förtroende, och hög kompetens till konkurrenskraftiga priser. Styrelsen skall noga följa föreningens ekonomi. Den ekonomiska planeringen skall ske med utgångspunkt från årliga fastighetsinventeringar och upprättade underhållsplaner. Föreningens lån skall placeras strategiskt så att inte kommande ränteförändringar sker vid ett och samma tillfälle. 4 Utveckling/teknik Styrelsen skall följa den tekniska utvecklingen inom fastighetsområdet och eftersträva det goda och intelligenta boendet. 5 Miljöhänsyn/hållbarhet Föreningen skall aktivt arbeta för att miljöhänsyn tas vid all planering och beslut. Under 2013 skall styrelsen undersöka hur vi bäst kan minimera/begränsa sopsorteringen. 6. Avgifter och hyror Efter genomgång av budget för 2013 beslutades om en höjning av avgiften med 6%. Nu utgående årsavgift för bostäder är 425kr/m2. Det är alltid styrelsens huvuduppgift att säkerställa fastighetens skick samtidigt som man strävar mot lägsta möjliga avgifter. 7. Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 3
2013 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning tkr 2 987 2 815 2 827 2 772 2 638 Rörelseresultat 254 565 712 441 510 Resultat efter finansiella poster tkr -267 144 611 301 186 Balansomslutning tkr 24 098 26 922 14 114 13 439 12 124 Avgifts- och hyresbortfall % 3,8 4,3 3,9 3,3 3,5 8. Förslag till behandling av årets resultat och balanserat resultat Förslaget gällande överföring till underhållsfond enligt nedan följer inte antagen underhållsplan. Enligt denna skulle 475 tkr ha avsatts. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat 639 870,62 Årets resultat -266 711,25 373 159,37 Styrelsen föreslår följande disposition: Årets underhållskostnad disponeras från fond för yttre underhåll -472 390,67 Reservering till underhåll enligt budget 250 000,00 Balanserat resultat 595 550,04 373 159,37 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
HSB brf Jägaren Organisationsnummer 773200-1354 2013-01-01 2012-01-01 RESULTATRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Not. Nettoomsättning 1 2 987 377,37 2 815 295,00 Fastighetskostnader Drift 2-1 605 691,56-1 589 509,19 Underhåll 3-472 390,67-143 168,98 Fastighetsskatt/fastighetsavgift -145 720,00-124 340,00 Avskrivningar -509 552,00-393 660,00-2 733 354,23-2 250 678,17 Bruttoresultat 254 023,14 564 616,83 Rörelseresultat 254 023,14 564 616,83 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 23 267,61 41 431,16 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-544 002,00-461 471,00-520 734,39-420 039,84 Resultat efter finansiella poster -266 711,25 144 576,99 Årets resultat -266 711,25 144 576,99 5
HSB brf Jägaren Organisationsnummer 773200-1354 BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Anläggningstillgångar Not. Materiella anläggningstillgångar 6 Byggnader o mark 21 139 006,13 21 350 876,13 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB 500,00 500,00 Summa anläggningstillgångar 21 139 506,13 21 351 376,13 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 7 3 210,00 6 339,00 Övriga fordringar 8 25 921,00 229 697,78 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 9 0,00 16 135,13 29 131,00 252 171,91 Kassa och bank 10 2 929 750,33 5 317 975,22 Summa omsättningstillgångar 2 958 881,33 5 570 147,13 SUMMA TILLGÅNGAR 24 098 387,46 26 921 523,26 6
HSB brf Jägaren Organisationsnummer 773200-1354 BALANSRÄKNING 2013-12-31 2012-12-31 Eget kapital och skulder Not. Bundet eget kapital Insatser 577 715,00 577 715,00 Fond för yttre underhåll 4 042 139,50 3 805 308,48 Upplåtelseavgifter 1 074 550,00 1 074 550,00 5 694 404,50 5 457 573,48 Fritt eget kapital Balanserat resultat 639 870,62 732 124,65 Årets resultat -266 711,25 144 576,99 373 159,37 876 701,64 Summa eget kapital 11 6 067 563,87 6 334 275,12 Skulder Skulder till kreditinstitut 12 17 260 939,00 17 591 086,00 Leverantörsskulder 365 200,50 968 093,00 Skatteskulder 15 050,00 6 750,00 Fond för inre underhåll 19 200,34 19 200,34 Övriga skulder 13 6 427,50 0,00 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 14 364 006,25 2 002 118,80 18 030 823,59 20 587 248,14 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 24 098 387,46 26 921 523,26 Poster inom linjen Ställda panter Fastighetsinteckningar, uttagna pantbrev 17 950 000,00 17 950 000,00 Lämnade som säkerhet för skuld till kreditinstitut Ansvarsförbindelser inga inga 7
HSB brf Jägaren Organisationsnummer 773200-1354 NOTER Allmänna redovisningsprinciper Föreningen har valt att inte utnyttja möjligheten att tillämpa förenklingsreglerna i BFNAR 2009:1, Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2) samt ej heller det allmänna rådet, BFNAR 2012:1 (K3) för innevarande räkenskapsår. Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och BFNs allmänna råd. Redovisnings- och värderingsprinciper Fastighetsskatt/fastighetsavgift Ägaren till fastigheten vid ingången av kalenderåret ska betala skatt/avgift för hela året. Fastigheter Fastigheten avskrivs enligt en 60-årig progressiv plan som grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och motsvarar 1,7 % på anskaffningsvärdet, planen sträcker sig fram till år 2020. Övriga om och tillbyggnaders avskrivningsplaner lämnas upplysning om i not. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas f o m 2007-01-01 för ränteintäkter och andra intäkter som inte är hänförbara till fastighetsförvaltningen. Den 29 december 2010 kom en dom i Högsta förvaltningsdomstolen som innebär att en bostadsrättsförening inte ska beskattas till den del av ränteinkomsterna som är hänförliga till föreningens fastighet. Efter avräkning av eventuellt taxerat underskott sker beskattning med 22%. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelse, revisor och vicevärd 2013 2012 Styrelsearvode 70 600,00 49 600,00 Revisorsarvode 3 000,00 2 000,00 Sociala kostnader 18 057,56 9 762,88 Summa 91 657,56 61 362,88 Föreningen har inga anställda Not 1 Nettoomsättning 2013 2012 Årsavgifter bostäder 1 728 612,00 1 630 776,00 Årsavgifter lokaler 971 988,00 916 968,00 Hyror 376 974,89 367 351,88 Övriga intäkter 26 164,48 25 606,12 Brutto 3 103 739,37 2 940 702,00 Hyresbortfall övrigt -116 362,00-125 407,00 Summa 2 987 377,37 2 815 295,00 8
HSB brf Jägaren Organisationsnummer 773200-1354 Not 2 Driftskostnader 2013 2012 Köpta tjänster 269 169,20 268 632,24 Reparationer 219 162,01 151 881,77 Uppvärmning 434 949,78 430 662,68 El 182 054,17 231 276,62 Vatten 83 995,97 126 172,00 Sophämtning 122 976,53 122 361,04 Övriga avgifter 77 854,30 71 272,59 Förvaltningskostnader * 126 943,78 101 453,24 Revisionsarvode BoRevision 10 098,37 9 807,63 Föreningsavgifter 22 975,00 20 800,00 Övrigt 55 512,45 55 189,38 1 605 691,56 1 589 509,19 * avser föreningens egna kostnader som telefon, arvoden mm Not 3 Underhåll Periodiskt underhåll 472 390,67 143 168,98 Not 4 Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 23 011,61 41 289,16 Ränteintäkter skattekonto 256,00 142,00 23 267,61 41 431,16 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 542 802,00 313 476,00 Övriga finansiella kostnader 1 200,00 147 995,00 544 002,00 461 471,00 Not 6 Materiella anläggningstillgångar Föreningen äger fastigheten Jägaren 12 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 28 070 423,13 16 682 009,13 Årets investeringar 297 682,00 12 002 714,00 Årets avyttringar 0,00-614 300,00 28 368 105,13 28 070 423,13 Ingående avskrivningar 6 719 547,00 6 823 687,00 Utrangering 0,00-497 800,00 Årets avskrivningar 509 552,00 393 660,00 7 229 099,00 6 719 547,00 Utgående planenligt restvärde 21 139 006,13 21 350 876,13 varav byggnader 20 609 006,13 20 820 876,13 varav mark 530 000,00 530 000,00 9
HSB brf Jägaren Organisationsnummer 773200-1354 forts Not 6 Specifikation byggnader Anskaffn Årets Ack Bokfört värde Bokfört värde Benämning/anskaffn. år värde avskr avskr 2013-12-31 2012-12-31 Byggnader 3 473 499 63 250 2 857 167 616 332 679 582 Takomläggning 1990 405 418 405 418 0 0 Ombyggnad 1992 6 951 226 176 686 3 117 170 3 834 056 4 010 742 Bredbandsinstallation 91 645 91 645 0 0 Innergård 2008 4 348 122 70 256 388 718 3 959 404 4 029 660 Belysning 2009 267 799 26 780 133 901 133 898 160 678 ROT 2012 12 002 714 157 696 220 196 11 782 518 11 940 214 Ventilation 297 682 14 884 14 884 282 798 0 27 838 105 509 552 7 229 099 20 609 006 20 820 876 Mark 530 000 530 000 530 000 28 368 105 509 552 7 229 099 21 139 006 21 350 876 Avskrivning på byggnad har skett enligt 60 årig avskrivningsplan. Avskrivning takomläggning sker enligt planmässig avskrivning på 20 år. Avskrivning ombyggnad sker enligt planmässig avskrivning på 40 år. Avskrivning innergård sker enligt planmässig avskrivning på 40 år. Avskrivning ROT sker enligt planmässig avskrivning på 40 år. Avskrivning ventilation sker enligt planmässig avskrivning på 20 år. Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till kr 41 690 000 (42 301 000 ). Värdeår 1962. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/hyreshus 23 600 000 8 600 000 32 200 000 Lokaler 6 600 000 2 890 000 9 490 000 30 200 000 11 490 000 41 690 000 Not 7 Not 8 Not 9 Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar 1 780,00 1 980,00 Avgiftsfordringar 1 430,00 4 359,00 3 210,00 6 339,00 Övriga fordringar Mervärdesskatt 0,00 204 032,78 Skattekonto 25 921,00 25 665,00 25 921,00 229 697,78 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Kabel-tv 0,00 16 135,13 0,00 16 135,13 Not 10 Kassa och bank Danske Bank 137 952,66 139 152,66 Swedbank Penningmarknadskonto 2 791 797,67 5 178 822,56 2 929 750,33 5 317 975,22 Not 11 Förändring av eget kapital Insatser Upplåtelseavg Underh.fond Balanserat res Årets resultat Ingående kapital enl fastställd BR577 715,00 1 074 550,00 3 805 308,48 732 124,65 144 576,99 Resultatdisp. enl. stämmobeslut 0,00 236 831,02-92 254,03-144 576,99 Årets resultat -266 711,25 Belopp vid årets utgång 577 715,00 1 074 550,00 4 042 139,50 639 870,62-266 711,25 10
ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultatoch balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultatoch balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.
EGNA ANTECKNINGAR
EGNA ANTECKNINGAR
HSB brf Jägaren Skulder till kreditinstitut 3 147 kr/m 2 Likvida medel 534 kr/m 2 Procentuell fördelning Kostnader 2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31 2012-12-31 Underhåll 472 391 143 169 15,81 5,09 Va,el o värme 701 000 788 111 23,47 27,99 Köpta tjänster 269 169 268 632 9,01 9,54 Reparationer 219 162 151 882 7,34 5,39 Övr driftkostn 416 360 380 884 13,94 13,53 Fastighetsskatt/avgift 145 720 124 340 4,88 4,42 Avskrivning 509 552 393 660 17,06 13,98 Kapitalkostn 520 734 420 040 17,43 14,92 Årets resultat -266 711 144 577-8,93 5,14 TOTALT 2 987 377 2 815 295 100,00 100,00 Av en 100:a lapp i avgift fördelar sig varje krona enligt följande: 4,88 13,94 17,06 17,43 23,47 15,81-8,93 7,34 9,01 Underhåll Va,el o värme Köpta tjänster Reparationer Övr driftkostn Fastighetsskatt/avgift Avskrivning Kapitalkostn Årets resultat