ÅRSREDOVISNING 2012
Övikshem i korthet Ägare Omsättning Resultat efter finansnetto Balansomslutning Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB 212,5 Mkr 7,3 Mkr 920,2 Mkr Soliditet 13,2 % Uthyrningsgrad bostäder 97,9 % Antal bostadslägenheter 3395 varav 234 studentbostäder Antal lokaler 129 Antal tillsvidareanställda 51
Vd har ordet En positiv resultatutveckling är viktig för oss eftersom det skapar handlingsutrymme och utrymme för investeringar. 2012 års resultat före skatt uppgår till 7,3 Mkr, vilket svarar upp mot målet för året som var satt till 6,0 Mkr. Bolaget arbetar med att möjliggöra nyproduktion för att öka utbudet av tillgängliga bostäder, men det är också av stor betydelse att vi arbetar med förnyelse av det befintliga beståndet för ökad attraktionskraft. Fastigheternas åldersstruktur har lett till att behovet av underhåll och modernisering ökat. Stambyten och renovering av tätskikt i badrum utfördes under året i 170 lägenheter i Sörliden, Gullänget och Själevad. Under de närmaste åren kommer arbetet med stambyten och badrums- och köksrenoveringar att fortgå. Återinförandet av ett strukturerat system för underhåll av ytskikten i lägenheterna kommer att bearbetas under 2013 i samarbete med Hyresgästföreningen. En positiv resultatutveckling är viktig för oss eftersom det skapar handlingsutrymme. Nöjda kunder är en förutsättning för framgång. Genom regelbundna kundundersökningar kan vi se vad kunderna tycker är bra och vad bolaget kan förbättra. Resultatet av fjolårets kundundersökning visade att kunderna är mer nöjda med Övikshem som hyresvärd nu, än de var vid förra mätningen år 2010. Bolagets NKI (Nöjd Kund Index) steg från 64 till 67, vilket kan betraktas som en kraftig ökning. Bolagets medarbetarenkät besvarades av 98 procent av medarbetarna och resultatet för 2012 blev 4,41 ett gott betyg. De bästa indexen stod medarbetarskap och ledarskap för. Genom att fortsätta satsa på ledarskap, medarbetarskap och hälsofrågor kan vi behålla våra nöjda medarbetare, vilket i sin tur är en viktig förutsättning för nöjda kunder. Kundnöjdheten mäts nästa gång under 2014 och målet är att då uppnå ett ännu högre NKI. Vid årsskiftet lämnade Olle Högdahl sin post som vd för Övikshem och jag utsågs till tillförordnad vd, vilket naturligtvis känns roligt. Vi har många utmaningar framför oss och vi tar oss an dem med våra kärnvärden i åtanke; Trygghet, Engagemang och Nytänkande. Under året som gick sjösattes arbetet med att ytterligare sänka energiförbrukningen i våra bostadshus. Övikshem är sedan 2008 anslutet till Skåneinitiativet med målsättning att sänka energiförbrukningen med 20 procent under perioden 2007-2016. För att klara det långsiktiga energibesparingsmålet har underlag för en energitjänst med besparingsgaranti tagits fram i form av ett EPC-projekt (Energy Performance Contracting), som startade 1 april. Exempel på genomförda åtgärder är installation av motorvärmare med timerfunktion, byte till energisnåla lampor och ledbelysning, närvarostyrning i trapphus och tvättstugor, byten av fläktar, nytt styr- och övervakningssystem, isolering av vindar och montering av luftvärmepumpar. Under 2012 sjönk uthyrningsgraden från 98,7 procent (2011) till 97,9 procent. Det var studentbostäderna som stod för minskningen. Utvecklingen när det gäller antal studieplatser på orten kommer att behöva bevakas extra noga under kommande år. Efterfrågan på lägenheter i det övriga beståndet bedöms som stabil. Carina Eriksson, Tf vd VD har ordet 2
Förvaltningsberättelse Verksamhet AB Övikshem är ett helägt dotterbolag till Rodret i Örnsköldsvik AB, org.nr 556526-0691, vilket är moderbolag i en bolagskoncern som till 100 procent ägs av Örnsköldsviks kommun. AB Övikshem har ett dotterbolag; Södra Örnsköldsviks Fastighets AB. Dotterbolaget äger och förvaltar huvudsakligen kommersiella fastigheter. Enligt bolagsordningen ska Övikshem inom Örnsköldsviks kommun förvärva, avyttra, äga och förvalta fastigheter eller tomträtter, samt på dessa bygga bostäder, affärslägenheter och kollektiva anordningar. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja bostadsförsörjningen i kommunen. Väsentliga händelser under året Ett EPC-projekt (Energy Performance Contracting) för fortsatt energieffektivisering beslutades och åtgärderna inleddes. En kommunal internbank inrättades och Övikshem flyttade all sin upplåning till internbanken. Uppdrag Tillgång till bra och tryggt boende i livets olika skeenden är viktigt för den enskilde och en viktig förutsättning för kommunens utveckling. Det motiverar ett kommunalt bostadsbolag som har till uppdrag att bidra till försörjning av bostäder åt alla. Ägardirektiv Örnsköldsviks kommuns koncernbolag, Rodret i Örnsköldsvik AB, har upprättat ägardirektiv för AB Övikshem. Direktiven omfattar samverkanskrav, ekonomiska mål, kapitalförvaltning och personalpolitik. Affärsplan Övikshems styrelse antar årligen en affärsplan som innehåller vision, affärsidé, kärnvärden, mätbara perspektiv, mål, strategier, framgångsfaktorer och kritiska processer. Vision Visionen om ett ännu bättre boende står för Övikshems uppgift att erbjuda en god bostad och dessutom påverka alla övriga delar av boendet till en attraktiv helhet som svarar mot många människors behov. Med denna helhetssyn skapar Övikshem livskvalitet för kunderna. Detta sker i en lönsam affärsverksamhet med utvecklande arbeten för medarbetarna och positiva möjligheter för andra intressenters verksamhet i bolagets bostadsområden. Affärsidé Övikshem ska vara kommunens mest attraktiva hyresvärd och erbjuda hyresgästen önskad service till rätt pris. Strategi Övikshem tillämpar sedan år 2008 en strategi som är uppbyggd kring tre hörnstenar: tjänstekvalitet, kunddialog och information. Tjänstekvalitet En god kundupplevd kvalitet utgör själva kärnan i bolagets strategi. Kvaliteten påverkar det kundupplevda värdet, som i sin tur är den faktor som starkast påverkar relationen mellan kund och företag. Tjänstekvaliteten är uppbyggd av den funktionella och den emotionella kvaliteten. Med funktionell kvalitet menas att de tjänster Övikshem erbjuder marknaden ska motsvara det som utlovats. Här utgör Övikshems kvalitetssäkringsarbete en viktig del. Den emotionella kvaliteten avser bemötande och tillgänglighet i kontakten med kund. Kunddialog En utvecklad kunddialog är ett effektivt sätt att fånga upp de boendes behov och önskemål. Information Kunddialogen kompletteras med effektiv information till de boende via olika medier, samt system för att lagra hyresgästernas behov och önskemål. Dessa behov och önskemål ligger i sin tur till grund för utvecklingen av bolagets verksamhet. Kärnvärden Bolagets kärnvärden beskriver vad Övikshem står för, nu och i framtiden, och de har en stark koppling till företagets vision. Kärnvärdena inspirerar och utmanar Övikshems medarbetare i deras strävan att skapa ett framgångsrikt företag ekonomiskt, socialt och miljömässigt. Övikshems tre kärnvärden är: Trygghet Trygghet i boendet utgör en hörnsten. Övikshems bostadsområden ska vara trygga att bo och vistas i. Synen på trygghet omfattar även tjänstekvalitet, samt allas lika värde. 3 Verksamhet
Engagemang Övikshems medarbetare ska vara engagerade medarbetare. Kundmötet ska kännetecknas av ett positivt bemötande och en öppen dialog. Övikshems kunder ska känna att engagemang och omtanke finns i ännu högre utsträckning än förväntat. Nytänkande Övikshem ska vara ett bolag som ständigt strävar efter att göra saker bättre och smartare. Bolaget ska anamma nya idéer inom områden som förvaltning, nyproduktion, energieffektivisering, miljö och it. Övikshem ska också skapa fler mervärden för kunderna i form av olika kringtjänster och service. Mål Bolagets mål definieras inom ramen för de mätbara perspektiven. De mätbara perspektiven utgörs av Kund, Medarbetare, Fastighet och Ägare. Företagets övergripande mål och utfall för verksamhetsåret 2012 redovisas nedan. Två av målen för 2012 uppnåddes inte. När det gäller målet för energibesparing så beror avvikelsen i huvudsak på att bolagets energibesparingsprojekt kom igång senare än planerat. De företagsövergripande målen utgör basen för respektive enhet/verksamhetsområde inom Övikshem, som i början av verksamhetsåret tar fram handlingsplaner för hur de företagsövergripande målen ska uppnås. Detta sker normalt under februari månad, efter det att affärsplanen beslutats av styrelsen. Förankring av affärsplanen bland samtliga medarbetare utgör en viktig del och genomförs på bland annat arbetsplatsträffar. Processer I arbetet med att utveckla verksamheten, med syfte att skapa ökad effektivitet och kundnöjdhet, är processerna en viktig utgångspunkt. Arbetsflödet mot kund är horisontellt och korsar regelmässigt flera organisations- och funktionella gränser. Inom respektive perspektiv finns processer som definierats som kritiska för den övergripande måluppfyllnaden. Styrelse och ledning Styrelsen i Övikshem utses av kommunfullmäktige och presenteras i bolagsstämman. Styrelsen består av fem till sju ledamöter som är valda av kommunfullmäktige, samt två representanter för personalen. Ledamöterna utses för tiden från den ordinarie bolagsstämma som följer närmast efter val till kommunfullmäktige, till slutet av den ordinarie bolagsstämma som följer efter nästkommande sådant val. Kommunfullmäktige utser bland ledamöterna ordförande och vice ordförande. Under perioden januari-mars bestod styrelsen av: Mikael Breilin (ordf), Lars Olsson (v ordf), Glenn Nordlund, Solbritt Furberg, Malin Sahlén, Kay Lundgren, Torbjörn Vestman, Curt Andersson och Cecilia Genlund. Från och med april månad ersattes Curt Andersson av Roland Thelin och från och med oktober månad ersattes Glenn Nordlund av Hans Selling. Personalens fackliga organisationer representeras i styrelsen av Roland Thelin och Cecilia Genlund, som även de är fullvärdiga styrelsemedlemmar. Suppleant är Staffan Larsson. Styrelsen höll under året tolv sammanträden. Verkställande direktör var under året Olle Högdahl. I ledningsgruppen, som bestod av fem personer inklusive VD, ingick tre kvinnor och två män. I ledningsgruppen finns funktionerna Human resources (personalfrågor), intern och extern kommunikation, ekonomi, it, processer, förvaltning och projekt/teknik representerade. Organisationstillhörighet Företaget är anslutet till Fastigo (Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation), SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Husbyggnadsvaror HBV Förening. Perspektiv Målområde Målvärde 2012 Utfall 2012 Kund NKI (Nöjd Kund Index) 67 67 Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal 4,5 65 % 4,41 80 % Fastighet Rörelseresultat Energibesparing 32,3 Mkr ** 2 077 900 kwh +/- 5 % 33,1 Mkr ** 765 200 kwh Ägare Resultat e fin kostnader Soliditet Bostadsgaranti studenter 6,0 + 0,8 Mkr * > 12 % Bostad inom en månad. 7,3 + 1,0 Mkr * 13,2 % Bostad inom en månad. * Avser Övikshem + Söfab, ** Avser Övikshem Verksamhet 4
Kund och marknad iga lgh 31/12 reguljära Bostäder, Studentbostäder reguljära Studentbostäder 2004 18 183 3 2005 8 84 4 2006 1 11 1 2007 0 019 19 2008 0 018 18 2009 17 17 17 17 2010 45 4521 21 2011 42 422 2 2012 41 4129 29 Omflyttningsfrekvens Extern Antal avflyttning lediga lägenheter Intern omflyttning 2012-12-31 Total kvens2004 20,3 7,3 27,6 n avflyttning 2005 Intern omflyttning 20,6 Total 7,3 27,9 70 2006 20,3 18,5 7,3 5,1 27,6 23,6 2007 20,6 17,2 7,3 4,1 27,9 21,3 2008 18,5 60 16,3 5,1 4,8 23,6 21,1 2009 17,2 16,1 4,1 21,3 5 21,1 2010 16,3 18,5 4,8 4,8 21,1 23,3 50 2011 16,1 16,8 5 5,7 21,1 22,5 2012 18,5 16,2 4,8 4,2 23,3 20,4 16,8 40 5,7 22,5 16,2 4,2 20,4 30 20 10 Studentbostäder Bostäder, reguljära Studentbostäder Bostäder, reguljära Kundundersökning Regelbundna kundundersökningar är ett viktigt verktyg som visar vad kunderna tycker är bra och vad bolaget kan förbättra. Resultatet av årets kundundersökning visade att kunderna är mer nöjda med Övikshem som hyresvärd än vid förra mätningen år 2010. Bolagets NKI (Nöjd Kund Index) steg från 64 till 67, vilket kan betraktas som en kraftig ökning. Marknadsutveckling Under 2012 sjönk uthyrningsgraden från 98,7 procent (2011) till 97,9 procent. Det var studentbostäderna som stod för minskningen. Övriga lägenheter hade samma uthyrningsgrad vid årsskiftet som vid föregående årsskifte och i de centrala delarna av Örnsköldsvik var efterfrågan fortsatt hög. Efterfrågan och uthyrning Antalet uthyrningsbara lägenheter (vakanta och utan framtida avtal) varierade under året mellan 44 (36) och 70 (89) stycken. Den 31 december 2012 uppgick antalet till 70 (44) vakanta, varav 29 (2) var studentrum. Vid årets slut har 8 (6) lägenheter avställts i väntan på ombyggnad, underhåll eller andra lämpliga åtgärder. Uthyrningsgraden för bostäder uppgick till 97,9 procent vid årsskiftet. Under 2012 hade Övikshem en omflyttning på 20,4 procent (22,5) av bostäderna (exklusive studentrum och möblerade lägenheter). I den siffran ingår den interna omflyttningen med 4,2 procent (5,7) och extern avflyttning med 16,2 procent (16,8). Rättvisa hyror Bolaget fortsatte under året arbetet med genomgång av hyressättningen på samtliga lägenheter. Liknande projekt pågår just nu på många platser i landet och grundar sig på riktlinjer som gemensamt tagits fram av SABO och Hyresgästföreningen. Målet är att hyresnivån i större utsträckning ska återspegla de boendes värderingar av lägenhetens läge och standard. 0 2008 2009 2008 2010 2009 2011 2010 2012 2011 2012 Omflyttningsfrekvens Extern avflyttning Intern omflyttning Total 2004 20,3 7,3 27,6 2005 Omflyttningsfrekvens, 20,6 7,3 % 27,9 2006 18,5 5,1 23,6 2007 17,2 4,1 21,3 2008 16,3 4,8 21,1 2009 25 16,1 5 21,1 2010 18,5 4,8 23,3 2011 16,8 5,7 22,5 2012 20 16,2 4,2 20,4 Intern omflyttning Extern avflyttning Intern omflyttning Extern avflyttning Hyresutveckling Hyran höjdes med 2,61 procent den första mars (studentbostäder 1 juli). Den genomsnittliga höjningen för samtliga SABO-företag i riket blev 2,45 procent (vägt medeltal). Medianvärdet uppgick till 2,47 procent. 15 10 5 0 Intern omflyttning 2008 2009 2010 2011 2012 Extern avflyttning 2008 2009 2010 2011 2012 25 5 Kund och marknad 20 15
Fastigheter Försäljning av fastigheter Under 2012 såldes fem fastigheter, i form av en- och tvåfamiljshus, i området kring Ås/Själevad. Tre bostadsrätter såldes också under året. Bostadsbestånd I Övikshems bestånd finns ett varierande utbud av bostäder och lokaler i olika delar av kommunen och i varierande storlekar och prisklasser. Vid årets utgång ägde och förvaltade bolaget 3 395 lägenheter. Av dessa lägenheter utgjorde 234 studentbostäder och 29 möblerade lägenheter som främst hyrs ut till lokala företag. Fördelningen ser ut enligt nedanstående: 2012 2011 Bostadslägenheter, antal 3395 3407 varav studentbostäder, antal 234 234 Bostadslägenheter, yta 209745 210384 varav studentbostäder, yta 4627 4627 Lokaler, antal Lägenhetsbestånd 129 123 2012-12-31 Lokaler, yta 12262 12114 Antal 1 ROK 577 Förråd, antal 514 519 2 ROK 1384 Garage, antal 514 514 3 ROK 858 Bilplatser, antal 42090 ROK 2082 280 > 5 ROK 33 Investeringar Stud. lgh. 234 Fastigheternas åldersstruktur har lett till Möbl. att behovet lgh. av underhåll och modernisering ökat. Stambyten och renovering 29 av tätskikt i badrum utfördes under året i 170 lägenheter i Sörliden, Gullänget och Själevad. Lägenhetsbestånd 2012-12-31 Under året investerade bolaget 60,2 Mkr (54,9) i byggnader, 0,3 Mkr (1,3) i inventarier och 0,3 Mkr (0,0) i markanläggningar. Möbl. lgh. Fastigheternas värde > 5 ROK Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga Stud. lgh. fastigheter per balansdagen. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott 4 ROK diskonterats. Vid värderingen har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 procent beroende på fastigheternas belägenhet använts. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde totalt sett överstiger det bokförda värdet och att inga väsentliga undervärden finns 3 ROK bland de enskilda fastigheterna. 1 ROK 2 ROK Fastigheter 6
EPC Energieffektiv närvarostyrd led-belysning på Linden. 7 Energi och miljö
Energi och miljö Övikshem arbetar kontinuerligt med att optimera driften av fastigheterna och dess installationer. Sedan 2008 är bolaget anslutet till Skåneinitiativet med målsättning att sänka energiförbrukningen med 20 procent under perioden 2007-2016. Miljöpolicy Sedan flera år tillbaka har Övikshem ett miljöledningssystem med följande miljöpolicy: I all vår verksamhet skall målmedveten hänsyn tas till våra hyresgäster och de anställdas berättigade anspråk på säkerhet och en god miljö. Varje anställd skall visa ett personligt ansvar för hälsa och miljö i det dagliga arbetet. Vi skall på ett aktivt sätt, i vårt arbete och i vår information, redovisa miljöfakta om våra bostäder och lokaler och dess användning. Vi skall arbeta för ständiga förbättringar på miljöområdet, följa miljöarbetet i stort och ta tillvara andras erfarenheter samt sträva efter att alltid ligga bland de främsta i utvecklingsarbetet samt att följa gällande lagstiftning. Övikshems bostäder och lokaler skall vara resurssnåla, beständiga och kretsloppsanpassade. De skall byggas av och underhållas med sunda, naturliga material som inte ger upphov till allergier, onödigt eller farligt avfall eller farliga utsläpp. Byggnaderna skall ha bra inomhusklimat, byggas för en lång livslängd samt vara enkla att underhålla. Vår verksamhet skall ge minimala bieffekter på såväl den inre som den yttre miljön under materialframställning, produktion, användning, förvaltning och återvinning. Miljö- och energibesparande åtgärder För att klara det långsiktiga energibesparingsarbetet har underlag för en energitjänst med besparingsgaranti tagits fram i form av ett EPC-projekt (Energy Performance Contracting). Investeringen finansieras genom framtida energibesparingar. Dessutom garanterar leverantören Schneider Electric en viss årlig energibesparing och uppnås inte besparingen ersätts Övikshem för mellanskillnaden. Projektet startade 1 april. Installationsarbeten av första årets åtgärder påbörjades under sommaren och innefattade åtgärder som installation av motorvärmare med timerfunktion på cirka 400 platser, byte till energisnåla lampor och led-belysning, samt närvarostyrning i trapphus och tvättstugor. Andra åtgärder var byten av fläktar och fläktaggregat, injustering av ventilationssystem, nytt styroch övervakningssystem och värmeinjustering i cirka 600 lägenheter. Därtill har mer än 58 000 m² vindar isolerats i 148 byggnader och luft-värmepumpar monterats i 21 lägenheter. Projektet avslutas 1 mars 2014 varefter garantitiden påbörjas och pågår under tre plus två år. Förbrukning Den totala energiförbrukningen för uppvärmning och varmvatten uppgick under 2012 till 134,9 kwh/m² A-temp (136,4) normalårskorrigerad. Normalårskorrigering av energianvändning syftar till att skapa möjligheter att jämföra energianvändningen mellan olika perioder, oberoende av den aktuella utomhustemperaturen. A-temp är golvarean i temperaturreglerade utrymmen som är avsedda att värmas upp till mer än 10 grader. Förbrukningen av fastighetsel minskade till 26,7 kwh/m² (27,7). Vattenförbrukningen var 1 229 l/m² (1 252 l/m²). Nyckeltalen för förbrukningar baserar sig på de fastigheter Övikshem ägt under hela 2012. Avfallshantering Av bolagets fastighetsbestånd har 2 865 lägenheter tillgång till fastighetsnära källsortering (inom 200 meter) i egen Fastighetsel, regi. På kwh/m2 de allra flesta platser ges möjlighet att sortera i sex fraktioner: papper, pappersförpackningar, plåt, kwh/m2 2006 42,9 plast, 2007 färgat och 40,4ofärgat glas. 2008 39,2 2009 36,8 2010 34,0 2011 27,7 2012 26,7 Fastighetsel, kwh/m 2 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 Värme, kwh/m2 20,0 kwh/m2 2006 184,1 15,0 2007 180,4 2008 10,0 142,2 2009 137,7 2010 5,0 136,9 2011 0,0 136,4 2012 2008 134,9 2009 2010 2011 2012 Värme, normalårskorrigerad kwh/m 2 A-temp 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 Övikshems bilpark byts successivt ut till mer miljövänliga bilar. 0,0 2008 2009 2010 2011 2012 Energi och miljö 8
20 Medarbetare Engagerade medarbetare är en nyckel till framgång. Bolaget värdesätter därför en ständigt pågående intern diskussion kring hur Övikshem kan utvecklas. I ambitionen att ha engagerade och kompetenta medarbetare fokuserar bolaget på medarbetarnas hälsa. Som en del i friskvårdsarbetet erbjuder Övikshem alla medarbetare att träna en timme per vecka på arbetstid, samt ett friskvårdsbidrag för att stimulera till egna aktiviteter. Sjukfrånvaro totalt, % 6,0 5,0 4,0 Antal anställda Bolagets underhållsgrupp förstärktes under året med en målare. Vid årets slut hade Övikshem 51 (50) anställda. Lön och förmåner Bolaget tillämpar löneavtal tecknade mellan arbetsgivarorganisationen Fastigo och de fackliga organisationerna Vision, Fastighetsanställdas förbund, Byggnads och Målarförbundet. För att få en så rättvis och objektiv lönesättning som möjligt grundar den sig på arbetsinnehåll, befattningsklassificering, individuell prestation och marknadslöneläge. Fördelning män och kvinnor 0,0 män kvinnor 2008 68 32 2009 67 33 2010 69 31 2011 Medelantal anställda 71 29 2012 73 27 Fördelning män och kvinnor 60 Sjukfrånvaro och frisktal män 50 kvinnor Sjukfrånvaron var under 2012 fortsatt låg. Frånvaron 2008 under 68 32 40 året var 2,1 procent (2,0). Övikshems frisktal är 2009 80 procent och det säger att 80 procent av bolagets medarbe- 30 67 33 2010 69 31 tare hade mindre är fem sjukdagar under året. 2011 20 71 29 2012 73 27 Arbetsmiljö och rehabilitering 10 Det långsiktiga och systematiska arbetet med frågor som 0 rör arbetsmiljö och rehabilitering kommer att fortsätta i samarbete med Personalpartner. Arbetsmiljöfrågor tas upp på varje arbetsplatsträff. Övikshem hade inga allvarliga Fördelning män och kvinnor, % olyckstillbud under året. 3,0 2,0 1,0 70 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 män kvinnor Kompetensutveckling Övikshems mål är att ha kompetenta och engagerade medarbetare. Därför är kompetensutveckling ett viktigt område. Bolaget arbetar med individuella planer som varje medarbetare tar fram vid medarbetarsamtalet tillsammans med sin chef. Under 2012 användes 432 000 kr (430 000) till kompetensutveckling. Utbildningsinsatserna riktades speciellt mot drifttekniker och bovärdar inom ramen för det pågående EPC-projektet (Energy Performance Contracting). Medarbetarenkät Bolagets medarbetarenkät besvarades av 98 procent av medarbetarna och resultatet för 2012 blev 4,41. Årets mål var 4,5. De bästa indexen stod medarbetarskap och ledarskap för. En fortsatt satsning på ledarskap, medarbetarskap och hälsofrågor är viktig för att kunna behålla nöjda 100 medarbetare. 100 80 60 40 20 0 2008 2009 2010 2011 2012 män kvinnor 80 60 9 Medarbetare 40
HAMMARVÄGEN 19 Består av tre byggnader med totalt 24 lägenheter som ligger mycket naturskönt med skogen som närmsta granne. Storleken på lägenheterna varierar från 51 till 95 kvadratmeter och byggnadsår är 1956. Medarbetare 10
HAMMARVÄGEN 3 Fem byggnader med totalt 42 lägenheter på 45 till 57 kvadratmeter, byggnadsår är 1952. Ligger nära restaurang, skola och annan service. 11 Ekonomi
Ekonomi Hyresintäkter och resultat Omsättning Vid förhandling med Hyresgästföreningen träffades en överenskommelse om hyreshöjning med 2,61 procent den 1 mars 2012. Hyran för studentbostäder höjdes med 2,61 procent den 1 juli. 2012 års resultat före skatt uppgår till 7,3 Mkr. Motsvarande siffra föregående år är 6,2 Mkr. 2008 216,5 2009 218,7 2010 209,8 2011 204,9 2012 212,5 Omsättning, Mkr 250,0 200,0 Långfristiga skulder Den totala lånestocken per den 31 december 2012 är 727,3 Mkr (676,3). Långfristiga skulder har den 31 december 2012 en medelränta på 3,5 procent (3,74) och lånens kapitalbindning och räntebindning framgår av tabell: Lånestruktur 2012-12-31 Räntebindning Skuld Mkr Andel i % 0-1 år 234,3 32,0 1-2 år 45,4 6,0 2-3 år 115,0 16,0 3-4 år 87,6 12,0 4-5 år 50,0 7,0 5-6 år 70,0 10,0 6-125,0 17,0 Summa 727,3 100,0 Finansiering och räntekostnader Övikshem lånar av kommunens internbank och följer den finanspolicy som beslutats av ägaren. Det innebär bland annat att högst 50 procent av bolagets låneportfölj får ha en räntebindning som är kortare än ett år. Detta mått ligger på 32 procent per den 31 december 2012. Övikshem hade vid årsskiftet en skuldvolym på 727,3 Mkr, vilket motsvarar 97 procent av den låneram som kommunfullmäktige beslutat om motsvarande 750,0 Mkr. Soliditet 14,0 Soliditeten uppgår enligt balansräkningen till 13,2 procent 12,0 (13,1), vilket innebär en ökning med 0,1 procentenheter från föregående år. 10,0 Räntabilitet på totalt kapital 100,0 2006 4,4 2007 4,5 2008 50,0 5,0 2009 3,8 2010 4,3 6,0 0,0 2011 3,9 2008 2009 Räntabilitet på totalt kapital 2012 3,9 5,0 2010 2011 2012 Soliditet 2006 4,4 2007 4,5 2008 5,0 2009 3,8 2010 4,3 2011 3,9 2012 3,9 Procent 2006 4,8 2007 5,4 2008 11,9 2009 12,0 2010 13,2 2011 13,1 2012 13,2 150,0 Räntabilitet på totalt kapital, % 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Soliditet Procent 2006 0,0 4,8 2007 5,4 2008 11,9 2009 12,0 2010 13,2 Soliditet, % 2011 13,1 2012 13,2 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 8,0 Avskrivningar Fastigheterna avskrivs med 2 procent på byggnadernas 6,0 anskaffningsvärde. 4,0 0,0 2008 2009 2010 2011 2012 2,0 0,0 2008 2009 2010 2011 2012 Ekonomi 12
Fem år i sammandrag Det ekonomiska resultatet av 2012 års verksamhet, samt bolagets ekonomiska ställning den 31 december 2012 redovisas i resultat- och balansräkningar med tillhörande bilagor. Nyckeltal 2012 2011 2010 2009 2008 Omsättning, Mkr 212,5 204,9 209,8 218,7 216,5 Resultat efter finansnetto, Mkr 7,3 6,2 10,5 4,0 8,8 Balansomslutning, Mkr 920,2 874,2 837,5 877,1 858,0 Räntabilitet på eget kapital, % 6,2 5,5 9,8 3,9 12,1 Räntabilitet på totalt kapital, % 3,9 3,9 4,3 3,8 5,0 Soliditet, % 13,2 13,1 13,2 12,0 11,9 Uthyrningsgrad bostäder, % 97,9 98,7 98,1 99,0 99,5 Medelantalet anställda 51 52 52 51 65 Fördelning män, % 73 71 69 67 68 Fördelning kvinnor, % 27 29 31 33 32 Antalet tjänster på balansdagen 51,75 50,75 51,75 51,5 65 Definitioner Nettoomsättning År 2008-2010 inkluderar övriga rörelseintäkter. Räntabilitet på eget kapital Räntabilitet på totalt kapital Soliditet Uthyrningsgrad bostäder Resultat efter finansiella poster i relation till genomsnittligt eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver. Resultat efter finansiella poster + räntekostnader i relation till genomsnittligt totalt kapital. Eget kapital och beskattad del av obeskattade reserver i relation till totalt kapital. Antal uthyrda lägenheter i förhållande till totala antalet lägenheter. 13 Fem år i sammandrag
En utblick 2013-2014 Under år 2013 och framåt kommer arbetet med att trygga tillgången på bra bostäder att fortsätta. Örnsköldsvik har en befolkning med hög medelålder, vilket kommer att driva upp efterfrågan på tillgängliga bostäder i centralorten. Bolaget arbetar med nyproduktion för att öka utbudet av tillgängliga bostäder, men det är också viktigt att arbeta med förnyelsen av det befintliga beståndet för att öka attraktionskraften där. Under de närmaste åren kommer arbetet med stambyten och badrums- och köksrenoveringar att fortgå. Återinförandet av ett strukturerat system för underhåll av ytskikten i lägenheterna kommer att bearbetas under 2013 i samarbete med Hyresgästföreningen. Övikshem arbetar aktivt med energieffektivisering och EPC-projektet (Energy Performance Contracting) är just nu inne i installationsfasen. Projektet kommer under år 2014 att övergå i garanti- och prestandafasen, då Schneider garanterar en viss energibesparing. När det gäller uthyrningsgraden och efterfrågan på hyresrätter har bolaget under 2012 upplevt en sjunkande efterfrågan på studentbostäder. Utvecklingen när det gäller antal studieplatser på orten kommer att behöva bevakas extra noga under kommande år. Efterfrågan på lägenheter i det övriga beståndet bedöms som stabil. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets resultat 56 891 486 kr 7 550 855 kr 64 442 341 kr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så, att i ny räkning överförs 64 442 341 kr. Styrelsens yttrande till överföring av koncernbidrag Koncernbidrag kommer, under förutsättning av årsstämmans godkännande, att lämnas med 1 436 000 kronor. Den föreslagna värdeöverföringen i form av koncernbidrag reducerar bolagets soliditet från 13,4 procent till 13,2 procent. Mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs i Örnsköldsviks kommunala bolagskoncern och bedrivs med lönsamhet, bedöms soliditeten som betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, i form av koncernbidrag, inte hindrar bolaget från att fullfölja sina förpliktelser på lång och kort sikt. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 12 kap. 2 (försiktighetsregeln). Mål Perspektiv Målområde Målvärde 2013 Utfall 2012 Kund NKI (Nöjd Kund Index) NKI 68 (mål 2014) NKI 67 Medarbetare NMI (Nöjd Medarbetar Index) Frisktal 4,5 65 % 4,41 80 % Fastighet Rörelseresultat Energibesparing 37,4 Mkr ** 5 000 000 kwh +/- 5 % 33,1 Mkr 765 200 kwh Ägare Res e finansiella kostnader Soliditet Bostadsgaranti studenter 12,0 + 0,8 Mkr * > 13 % Bostad inom en månad. 7,3 + 1,0 Mkr 13,2 % Bostad inom en månad. * Övikshem + Söfab ** Avser Övikshem En utblick 2013-2014 14
Resultaträkning Belopp i SEK Not 2012 2011 RÖRELSENS INTÄKTER Nettoomsättning Hyresintäkter 1 210 592 114 203 027 459 Övriga intäkter från hyresgäster 1 907 858 1 879 171 Summa nettoomsättning 212 499 972 204 906 630 Fastighetskostnader Driftkostnader 2, 3-139 646 343-136 425 337 Underhållskostnader 2-7 146 490-6 592 955 Fastighetsskatt/avgift -3 858 186-3 785 521 Summa fastighetskostnader -150 651 019-146 803 813 Driftnetto 61 848 953 58 102 817 Övriga förvaltningsintäkter 4 2 734 264 1 725 883 Övriga förvaltningskostnader -2 487 551-1 179 847 Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar -22 020 842-20 617 370 Bruttoresultat 40 074 824 38 031 483 Centrala administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar -13 152-10 020 Övriga kostnader 2, 5-8 426 854-9 125 499 Summa kostnader administration och försäljning -8 440 006-9 135 519 Övriga rörelseintäkter 6 1 607 810 2 440 200 Övriga rörelsekostnader -113 440-155 586 Rörelseresultat 5, 7 33 129 188 31 180 578 Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 8 1 973 463 1 976 112 Räntekostnader och liknande resultatposter -27 761 075-26 911 345 Summa resultat från finansiella poster -25 787 612-24 935 233 Resultat efter finansiella poster 7 341 576 6 245 345 Resultat före skatt 7 341 576 6 245 345 Skatt på årets resultat 9 209 279-1 696 250 Årets resultat 7 550 855 4 549 095 15 Resultaträkning
Balansräkning Belopp i SEK Not Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 832 382 442 814 844 695 Balansposter 11 2 030 184 2 357 938 Inventarier, verktyg och installationer 12 2 386 443 2 768 611 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar 13 25 336 163 4 081 065 862 135 232 824 052 309 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 14 100 000 100 000 Bostadsrätter 15 1 823 630 2 033 710 Fordringar hos koncernföretag 16 36 281 000 36 281 000 Andra långfristiga värdepappersinnehav 17 423 967 412 213 Andra långfristiga fordringar 18 90 305 110 606 38 718 902 38 937 529 Summa anläggningstillgångar 900 854 134 862 989 838 Omsättningstillgångar Varulager m m Råvaror och förnödenheter 716 877 635 394 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 367 706 550 663 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun 19 11 403 344 378 751 Fordringar hos koncernföretag 1 129 254 1 068 746 Övriga fordringar 3 975 398 3 486 514 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 1 751 320 4 448 486 18 627 022 9 933 160 Kassa och bank 33 314 679 050 Summa omsättningstillgångar 19 377 213 11 247 604 SUMMA TILLGÅNGAR 920 231 347 874 237 442 Balansräkning 16
Balansräkning Belopp i SEK Not Eget kapital och skulder Eget kapital 21 Bundet eget kapital Aktiekapital (570 000 aktier) 57 000 000 50 000 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 56 891 486 59 656 306 Årets resultat 7 550 855 4 549 095 64 442 341 64 205 401 Summa eget kapital 121 442 341 114 205 401 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 22 9 931 056 9 073 589 Avsättningar för skatter 23 11 078 892 11 400 192 Summa avsättningar 21 009 948 20 473 781 Långfristiga skulder 24 Skulder till kreditinstitut 0 676 300 000 Skulder till Örnsköldsviks kommun 727 300 000 0 Summa långfristiga skulder 727 300 000 676 300 000 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 12 534 859 13 273 899 Skulder till Örnsköldsviks kommun 25 4 276 435 14 786 135 Skulder till koncernföretag 10 696 093 10 783 339 Övriga skulder 1 601 928 1 120 183 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 26 21 369 743 23 294 704 Summa kortfristiga skulder 50 479 058 63 258 260 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 920 231 347 874 237 442 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 2 148 100 2 148 100 2 148 100 2 148 100 Ansvarsförbindelser Fastigo garantibelopp 352 321 337 913 352 321 337 913 17 Balansräkning
Kassaflödesanalys Belopp i SEK 2012 2011 Den löpande verksamheten Resultat före finansiella poster 33 129 188 31 180 578 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 22 060 313 20 645 741 Erhållen ränta 1 973 463 1 976 112 Erlagd ränta -30 767 194-26 643 301 Övriga ej rörelsepåverkade poster 57 606-964 695 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 26 453 376 26 194 435 Kassaflöde från förändring av rörelsekapitalet Förändring av varulager -81 483 168 856 Förändring av kundfordringar 182 957-151 771 Förändring av övriga kortfristiga fordringar -8 942 119-620 329 Förändring av leverantörsskulder -739 040-4 891 086 Förändring av övriga kortfristiga skulder -8 440 043 2 963 580 Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 433 648 23 663 685 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar -60 832 961-56 179 518 Försäljning av materiella och finansiella anläggningstillgångar 1 489 586 1 737 786 Avyttring och amorteringar av övriga finansiella anläggningstillgångar 218 627 308 079 Kassaflöde från investeringsverksamheten -59 124 748-54 133 653 Finansieringsverksamheten Upptagna lån 51 000 000 32 500 000 Erhållna/lämnade koncernbidrag -954 636-1 672 697 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 50 045 364 30 827 303 Årets kassaflöde -645 736 357 335 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets början 679 050 321 715 Likvida medel vid årets slut 33 314 679 050 Saldo på koncernkonto redovisas som fordran/skuld hos Örnsköldsviks kommun 11 000 778-10 607 020 Tillkommer ej utnyttjad kredit koncernkonto 30 000 000 31 392 980 Kassaflödesanalys 18
Lägenhetsbestånd Lägenhetstyper och antal Genomsnittlig 5 rk o Summa Lgh-yta totalhyra Fastighet Byggn år 1 rk 2 rk 3 rk 4 rk större lgh i m 2 kr/m 2 1101 Hörnett 59:6,59:7 29-40 6 6 144 2 538,75 1103 Egypten 3 70, 50 5 6 2 13 971 909,83 1107 Konstantinopel 1,2 2007 0 1109 Kina 1 2007 0 1201 Aspen 2, 5-9 30-39 9 13 5 3 1 31 2029 902,30 1202 Solstrimman 2 62,2011 34 22 71 12 1 140 9010 1 076,92 1205 Linden 9 80 57 22 79 4032 1 129,23 1206 Asien 5 2009 17 6 23 1557 1 366,75 1209 Västerås 1:6 3 3 72 2 538,75 1301 Schweiz 1, 3 91 37 12 6 55 3859 1 179,06 1302 Ripan 13 89 5 7 17 6 35 2556 1 113,85 1303 Renen 1 57 9 45 32 20 1 107 6971 938,41 1306 England 8 39,59 1 5 1 1 8 604 766,98 1308 Roma 6 1988 3 6 5 1 15 1111 1 006,64 1401 Skottland 1, 4 1896, 88 23 22 2 1 48 3454 1 052,87 1501 Lönnen 2 69 10 45 16 15 86 6118 827,57 1502 Sälgen 2, 4 67 16 22 44 31 15 128 10210 838,35 1503 Rönnen 1 66 22 10 52 34 118 9204 818,84 1504 Örnsköldsvik 7:1 3 3 72 2 538,75 1601 Sörliden 1-4 74 240 82 322 20478 944,37 1602 Järvsta 6 80 7 62 62 2 133 9576 900,05 1603 Järvsta 1 78 36 43 6 85 6865 927,68 1604 Karlshem 1 81 7 65 63 16 151 11793 899,50 1605 Örnsköldsvik 10:1 2007 4 2 6 440 1 882,69 1701 Violen 7 53 8 41 7 1 4 61 3558 916,53 2101 Norrlungånger 2:204, 2:205 49-51 38 120 56 21 1 236 13905 916,93 2102 Norrlungånger 2:220 53 61 64 30 9 164 9093 911,00 2103 Norrlungånger 3:33, 3:34 68 21 38 68 50 177 13465 899,05 2104 Norlungånger 3:40 92 28 10 38 2594 1 124,09 2105 Norrlungånger 3:37 0 2106 Kroksta 1:48 67 1 1 125 545,07 2107 Snickaren 6 4 4 184 1 471,04 4101 Gene 4:2, 4:5, 2:191 52,56 44 121 43 15 1 224 13124 940,81 4102 Gene 14:5, 25:2 48,59 30 9 39 1609 772,32 4104 Gene 2:59 93 5 13 2 20 1308 1 118,31 5101 Själevads Prästbord 1:84 64 3 3 6 4 16 1070 904,97 5102 Själevads Prästbord 1:45,1:48,1:81,1:100 50-61 20 16 17 7 60 3476 946,75 5103 Översjäla 2:56 73 9 63 9 9 90 6054 854,75 Köpmanholmen 25-87 15 32 23 3 1 74 4678 840,84 Bjästa 50-81 32 75 25 1 1 134 7618 885,47 Bredbyn 29-84 45 27 4 1 1 78 4097 893,64 Husum 51-63 30 47 17 3 97 5454 745,73 9110 Norrgissjö 5:46 2007 1 1 132 1 641,23 Bostadsrätter 58-65 20 1 2 23 976 1 324,23 SUMMA 577 1384 858 280 33 3132 203646 932,82 19 Lägenhetsbestånd
Ute- Motorv. Stud. Yta m 2 Totalhyra Möbl. Yta m 2 Summa Lokalyta Förråd förråd Garage Husvagn Uppställ- Fastighet lgh stud. stud./år lgh möbl lokaler i m 2 Antal Antal Antal Skärmtak ningsplats 1101 Hörnett 59:6,59:7 1103 Egypten 3 6 76 163116 7 703 1 1107 Konstantinopel 1,2 42 987 1698606 9 1109 Kina 1 59 1416 2402598 11 1201 Aspen 2, 5-9 3 163 5 1 23 1202 Solstrimman 2 1 65 25 45 79 1 1205 Linden 9 7 613 2 14 1206 Asien 5 1 27 7 14 1209 Västerås 1:6 1301 Schweiz 1, 3 3 175 3 193 4 26 12 1302 Ripan 13 3 232 3 16 23 1303 Renen 1 7 327 7 1 31 55 5 1306 England 8 3 677 1 4 19 1308 Roma 6 1 88 6 1401 Skottland 1, 4 2 327 2 17 16 1501 Lönnen 2 99 1501 2647758 12 964 5 244 25 4 14 87 32 1502 Sälgen 2, 4 12 245 424764 3 603 7 12 80 41 1503 Rönnen 1 1 100 5 7 48 33 26 1504 Örnsköldsvik 7:1 1601 Sörliden 1-4 7 200 16 24 10 213 34 1602 Järvsta 6 16 402 498738 6 1281 27 28 6 93 5 1603 Järvsta 1 4 611 2 5 1604 Karlshem 1 6 482 2 1 2 129 10 1605 Örnsköldsvik 10:1 8 1701 Violen 7 1 54 6 240 3 2 41 26 2101 Norrlungånger 2:204, 2:205 12 252 7 669 14 60 25 174 34 2102 Norrlungånger 2:220 1 41 7 32 46 106 14 2103 Norrlungånger 3:33, 3:34 4 407 75 15 62 102 35 2104 Norlungånger 3:40 2 84 12 14 4 2105 Norrlungånger 3:37 1 508 2106 Kroksta 1:48 2107 Snickaren 6 4101 Gene 4:2, 4:5, 2:191 12 767 10 19 26 128 36 4102 Gene 14:5, 25:2 2 106 3 26 3 4104 Gene 2:59 3 742 6 1 5101 Själevads Prästbord 1:84 2 62 2 3 11 5102 Själevads Prästbord:48,1:81,1:100 4 364 5 8 34 2 5103 Översjäla 2:56 1 46 10 59 5 Köpmanholmen 3 506 8 4 1 56 11 Bjästa 3 92 12 1 32 44 16 Bredbyn 4 474 6 6 7 30 4 Husum 5 245 4 4 11 40 9110 Norrgissjö 5:46 Bostadsrätter SUMMA 234 4627 7835580 29 1472 129 12262 293 221 514 1766 324 Lägenhetsbestånd 20
Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd för större företag. I år används en funktionsindelad resultaträkning, i övrigt är redovisningsprinciperna oförändrade jämfört med föregående år. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättning och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Prövning av nedskrivningsbehov på fastigheter Bolaget har prövat nedskrivningsbehov på samtliga fastigheter per balansdagen. Denna prövning av nedskrivningsbehovet innebär att framtida betalningsöverskott diskonterats. Vid värderingen har driftnetton beräknats i reala belopp och vid diskonteringen har en real kalkylränta som varierar mellan 5,5 och 10 % beroende på fastigheternas belägenhet använts. Värderingen indikerar att fastigheternas verkliga värde totalt sett överstiger det bokförda värdet och att inga väsentliga undervärden finns bland de enskilda fastigheterna. Intäktsredovisning Intäkter som intjänats intäktsredovisas enligt följande: Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ränteintäkter redovisas i den period de avser när det är sannolikt att företaget kommer att få de ekonomiska fördelar som det förknippar med transaktionen och inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Lånekostnader I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Följande avskrivningstider tillämpas: Materiella anläggningstillgångar 2012 2011 Byggnader 2,0% 2,0% Markanläggningar 5% 5% Balansposter 3-10% 3-10% Inventarier, verktyg och installationer 20% 20% Varulager Varulagret har värderats till det lägsta av dess anskaffningsvärde och dess nettoförsäljningsvärde på balansdagen. Med nettoförsäljningsvärde avses varornas beräknade försäljningspris minskat med försäljningskostnader. Den valda värderingsmetoden innebär att inkurans i varulagret har beaktats. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Fr o m 2009 tillämpas det utvidgade reparationsbegreppet innebärande att vissa poster som bolaget aktiverar kommer att omkostnadsföras i inkomstdeklarationen. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av fastigheter. Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. Uppskjuten skatt avseende framtida skatteeffekter redovisas inte i resultat- och balansräkningarna. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Koncernförhållanden AB Övikshem ingår i en koncern där Rodret i Örnsköldsvik AB, org nr 556526-0691, med säte i Örnsköldsvik upprättar koncernredovisning. AB Övikshems dotterbolag Södra Örnsköldsviks Fastighets Aktiebolag förvaltar huvudsakligen kommersiella lokaler. Med hänvisning till Årsredovisningslagen 7 kap 2 upprättas ingen koncernredovisning för AB Övikshem. Noter Not 1 Hyresintäkter 2012 2011 Hyresintäkter Bostäder, hyra 198 906 136 192 756 421 Lokaler, hyra 10 305 013 9 889 888 Garage och parkeringsplatser 10 371 737 10 014 688 Objekt under reparation -1 067 400-895 633 Bostäder, outhyrda -4 594 227-5 617 859 Lokaler, outhyrda -907 449-787 443 Garage och parkeringsplatser, outhyrda -1 759 869-1 747 262 Rabatter och plomberingar -661 827-585 341 Summa 210 592 114 203 027 459 Skatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. 21 Tilläggsupplysningar
Not 2 Anställda och personalkostnader 2012 2011 Medelantalet anställda Kvinnor 14 15 Män 37 37 51 52 Löner och andra ersättningar Styrelse och verkställande direktör 1 227 856 997 290 Övriga anställda 16 762 278 16 949 100 17 990 134 17 946 390 Sociala kostnader Pensionskostnader för styrelse och verkställande direktör 387 911 308 979 Pensionskostnader för övriga anställda 1 559 788 1 458 599 Övriga sociala avgifter enligt lag och avtal 6 765 710 6 515 966 8 713 409 8 283 544 Totala löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader 26 703 543 26 229 934 Upplysning om sjukfrånvaro Sjukfrånvaro i procent av total arbetstid 2,1 % 2 % Andel sjukfrånvaro med sammanhängande tid över 60 dagar 51,9 % 36,7 % Andel sjukfrånvaro för kvinnor 3 % 3,5 % Andel sjukfrånvaro för män 1,8 % 1,5 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 30-49 år 0,9 % 0,7 % Andel sjukfrånvaro för anställda i åldern 50 år eller äldre 3,4 % 3,1 % Könsfördelning bland ledande befattningshavare Andel kvinnor i styrelsen 44 % 44 % Andel män i styrelsen 56 % 56 % Andel kvinnor bland övriga ledande befattningshavare 60 % 60 % Andel män bland övriga ledande befattningshavare 40 % 40 % Not 3 Driftkostnader 2012 2011 Fastighetsskötsel -21 798 466-20 219 924 Reparationer -36 510 658-37 034 868 Fastighetsel -7 962 752-9 106 184 Vatten -11 449 276-10 998 363 Sophämtning -5 150 006-4 726 943 Uppvärmning -29 673 936-27 395 814 Fastighetsförsäkringar -1 853 985-1 372 194 Avskrivna hyres- och kundfordringar -368 124-731 042 Fastighetsanknuten administration -14 755 924-15 041 831 Medel till hyresgästorganisation -1 973 523-1 721 297 Markavgifter -31 609-57 348 Övriga driftkostnader -8 118 084-8 019 529-139 646 343-136 425 337 Not 5 Arvode till revisorer Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. 2012 2011 Revisionsuppdrag 75 563 87 375 Revisionsnära rådgivning 96 391 41 501 171 954 128 876 Not 6 Övriga rörelseintäkter 2012 2011 Försålda fastigheter, vinst 464 557 491 418 Försålda bostadsrätter, vinst 384 586 544 684 Försålda inventarier, vinst 17 000 563 100 Övrigt 741 667 840 998 1 607 810 2 440 200 Not 7 Inköp och försäljning mellan koncernföretag 2012 2011 Andel av årets totala inköp som skett från andra företag i koncernen 45,00 % 45,00 % Andel av årets totala försäljningar som skett till andra företag i koncernen 0,83 % 0,00 % Not 8 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2012 2011 Ränteintäkter från dotterbolag 1 614 505 1 632 645 Övriga ränteintäkter 358 958 343 467 1 973 463 1 976 112 Not 9 Skatt på årets resultat 2012 2011 Uppskjuten skatt 321 300-1 445 181 Skatteeffekt koncernbidrag, Södra 265 647 282 821 Skatteeffekt koncernbidrag, Rodret -377 668-533 890 209 279-1 696 250 Not 4 Övriga förvaltningsintäkter 2012 2011 Försäljning av värme 648 954 622 450 Försäljning fastighetsskötsel 1 152 203 710 931 Försäljning administration 791 620 363 936 Övrigt 141 487 28 566 2 734 264 1 725 883 Noter 22
Not 10 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 1 075 103 149 954 576 579 Inköp 35 269 249 50 897 412 Försäljningar/utrangeringar -738 998-483 965 Omklassificeringar 3 981 065 70 113 123 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 113 614 465 1 075 103 149 Ingående avskrivningar -257 660 832-238 898 204 Försäljningar/utrangeringar 49 273 127 507 Årets avskrivningar -20 212 842-18 890 135 Utgående ackumulerade avskrivningar -277 824 401-257 660 832 Ingående uppskrivningar 36 200 000 37 010 000 Årets avskrivningar på uppskrivet belopp -810 000-810 000 Utgående ackumulerade uppskrivningar 35 390 000 36 200 000 Ingående nedskrivningar -38 797 622-39 080 497 Försäljningar/utrangeringar 0 282 875 Utgående ackumulerade nedskrivningar -38 797 622-38 797 622 Utgående redovisat värde 832 382 442 814 844 695 Taxeringsvärden byggnader 795 839 000 797 248 000 Taxeringsvärden mark 183 372 000 184 467 000 979 211 000 981 715 000 Bokfört värde byggnader 778 032 525 760 424 908 Bokfört värde mark 53 684 816 53 952 378 831 717 341 814 377 286 Not 11 Balansposter Ingående anskaffningsvärden 31 553 626 31 553 626 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 31 553 626 31 553 626 Ingående avskrivningar -29 195 688-28 867 934 Årets avskrivningar -327 754-327 754 Utgående ackumulerade avskrivningar -29 523 442-29 195 688 Utgående redovisat värde 2 030 184 2 357 938 Not 12 Inventarier, verktyg och installationer Ingående anskaffningsvärden 9 756 444 9 617 431 Inköp 327 549 1 322 375 Försäljningar/utrangeringar -231 456-1 183 362 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 9 852 537 9 756 444 Ingående avskrivningar -6 987 833-7 553 343 Försäljningar/utrangeringar 231 456 1 183 362 Årets avskrivningar -709 717-617 852 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 466 094-6 987 833 Utgående redovisat värde 2 386 443 2 768 611 Not 13 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Ingående nedlagda kostnader 4 081 065 70 234 457 Under året nedlagda kostnader 25 236 163 3 959 731 Omklassificeringar -3 981 065-70 113 123 Utgående nedlagda kostnader 25 336 163 4 081 065 Utgående redovisat värde 25 336 163 4 081 065 Not 15 Bostadsrätter Ingående anskaffningsvärden 2 033 710 2 317 723 Försäljningar/utrangeringar -210 080-284 013 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 823 630 2 033 710 Utgående redovisat värde 1 823 630 2 033 710 Not 16 Fordringar hos koncernföretag Beviljade lån till dotterbolag, Örnsköldsvik Södra (Kina) 36 281 000 36 281 000 36 281 000 36 281 000 Not 17 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärden 412 213 424 003 Tillkommande värdepapper 11 754 0 Avgående värdepapper 0-11 790 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 423 967 412 213 Utgående redovisat värde 423 967 412 213 Not 18 Andra långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärden 110 606 122 883 Avgående fordringar, rep.fonder -20 301-12 277 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 90 305 110 606 Utgående redovisat värde 90 305 110 606 Not 19 Fordringar hos Örnsköldsviks kommun Koncernkonto 11 000 778 0 Fakturafordringar 394 097 333 470 Övriga fordringar 8 469 45 281 11 403 344 378 751 Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkringar 966 887 938 102 Riksbyggen 141 259 176 874 PEAB 0 1 912 500 Försäjning fastighet 0 517 500 Försäljning bostadsrätt 0 233 930 Övriga poster 643 174 669 580 1 751 320 4 448 486 23 Noter