Stadsarkitektkontoret Förslag till detaljplan för ASKEN 1 OCH 2, ASPEN 3 OCH 4 Gotlands kommun Stadsarkitektkontoret 2007-06-13
3 Stadsarkitektkontoret HANDLINGAR PLANBESKRIVNING Detaljplanen består av följande handlingar: Planhandlingar: Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning (denna handling) Genomförandebeskrivning Övriga handlingar: Utlåtande, daterad 2007-06-13 Samrådsredogörelse, daterad 2007-02-07 Illustrationsritning Grundkarta Behovsbedömning för miljökonsekvensbeskrivning Fastighetsförteckning PLANENS SYFTE Syftet med planen är att göra hotellverksamheten på Asken 1 och 2 permanent samt möjliggöra hotellverksamhet på Aspen 3 och 4. PLANDATA Planområdet ligger i södra delen av Visby hamn, i närheten av färjeterminalen. I väster gränsar området mot Färjeleden, i öster mot Palissadgatan och i söder mot Gutevägen. Planområdet utgörs av fastigheterna Asken 1 och 2, Aspen 3 och 4 samt del av Kopparsvik 1:1. Planområdet omfattas av ca 2,5 hektar. VA- ledningar korsar planområdet över fastigheterna Asken 1 och Aspen 3. Färjeterminal Planområdets lokalisering. DETALJPLAN FÖR ASKEN 1 OCH 2, ASPEN 3 0CH 4 - PLANBESKRIVNING
4 Markägoförhållanden Aspen 3 i norr samt Kopparsvik 1:1 som korsar planområdet ägs idag av Gotlands kommun. Asken 1 och 2 samt Aspen 4 ägs av Fastighets AB Kopparsvik. Illustration av befintlig fastighetsindelning, byggnader samt viktiga ledningar som korsar planområdet. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer En fördjupad översiktsplan för Visby hamn antogs 1995-06-12. Enligt översiktsplanen ska Aspen 3 avsättas som park och Asken 1 och 2 ingår i område för handel och turistservice. Föreslagen markanvändning avviker från översiktsplanen för Aspen 3. Detaljplaner Tre detaljplaner gäller inom planområdet. Detaljplanen för Asken 1 och 2 antogs 1941-09-19 och anger allmänt ändamål. För Aspen 3 och 4 antogs en detaljplan 1952-01-18 som anger bostäder. Gutevägen och Färjeleden omfattas av en detaljplan antagen 1973-08-16. Övrig kommunala beslut och ställningstaganden Kommunstyrelsen beslutade 2005 att upprätta förslag till avtal med Rederi AB Gotland om planläggning av framtida användning av området, samt att byggnadsnämnden i samråd med berörda parter ska ändra gällande detaljplaner för området. Uppförande av kontorsbyggnaden som idag fi nns på Asken 2 beviljades av byggnadsnämnden 1981. Det lämnades lov för ombyggnad av Gula villan 1991. Lov för ändrad användning av den före detta vedboden lämnades 1988. Byggnadsnämnden lämnade lov för tillfällig användning (1994-06-18 167) för uppförande av tre hotellbyggnader på Asken 1 och 2. En framtidsutredning för Visby Hamn gjordes 2003-11-04. I detta dokument redovisas ett antal tänkta förbättringar av hamnområdet.
5 Detaljplanområdet är redovisat som hotellverksamhet. Ett antal förbättringar planeras på vägnätet med omgivningar vilket får en positiv effekt på detaljplanområdet. Byggnadsnämnden lämnade 2004-02-25 bygglov för tillfällig åtgärd till och med 2014-02-28. Bygglovet omfattar uppförande av hotellbyggnad samt utökning av parkeringsplats på Asken 1. FÖRUTSÄTTNINGAR Mark och vegetation Planområdet sluttar mot väster och nivåskillnaden är stor, ca 8 meter. I norr upplevs området som lummigt och grönt. Parkkaraktär med stora träd, till exempel valnöt, dominerar. I områdets södra del är det öppet med enstaka större träd. Mot Färjeleden och Palissadgatan fi nns en tydlig trädridå som redovisas på illustrationsplanen. Läget för de befi ntliga träden inom Aspen 4 har tolkats från fl ygfoto. I områdets södra del fi nns restaurang och reception för hotell samt stugförmedling med tillhörande parkeringsytor. Idag är entrén till området otydlig. Norr om detaljplanegränsen fi nns det ett stort parkområde det så kallade Palissaderna. Parkkaraktären sedd från Färjeleden. Geotekniska förhållanden Fornminnen Bebyggelse Största delen av området är utbyggt och några grundläggningsproblem har inte förevarit. Dock bör en geoteknisk undersökning göras i samband med att nya byggnader blir aktuella. Sweco VBB har gjort ett geotekniskt PM för Aspen 3. Här bedöms jorden utgöras ytligt av fyllningsjord som underlagras av morän på berg. Sonderingen har avbrutits mot block eller berg på cirka 2,2-3,4 m djup. Grundvattenytan uppmättes cirka 1,5 m under markytan på nivå +5,3. Vid sondering noterades att grundvattnet återfi nns i moränen strax ovanför bergets yta. Grundläggning på Aspen 3 bedöms kunna göras på fast mark. Vid nybyggnad ska arkeologisk förundersökning utföras med hänvisning till närheten till ett större vikingatida gravfält. Vid nybyggnad på Asken 1 gjordes arkeologiska fynd. Av den ursprungliga bebyggelsen på Asken 1 och 2 återstår den före detta sysslobostaden som idag är lägenhetshotell och kallas Gula
6 villan. Den före detta vedboden används idag som café och restaurang. I en inventering som gjordes 1984 av bebyggelsen i Visby hamn bedömdes båda dessa som miljömässigt värdefulla. Enligt länsmuseet har byggnaderna mist en stor del av sitt kulturhistoriska värde genom att huvudbyggnaden vid Fristad är försvunnen. För stadsbilden är dock Vedboden, Gula villan och Villa Manhem betydelsefulla och ska bevaras även om i vissa fall omfattande ombyggnader skett på senare år. Villa Manhem är en av de tidigaste bostäderna utanför ringmuren och har ett kulturhistoriskt värde. Bygglov lämnades 1991-12-11 för ombyggnad från bostadshus till lägenhetshotell av Gula villan och 94-06-21 gavs tillstånd för café i före detta vedboden. Tre hotellbyggnader i två våningar uppfördes 1991. Hotellbyggnaderna är uppförda efter lov för tillfällig åtgärd dock längst till och med 1999-05-31. Bygglovet förlängdes 2004-03-17 med 5 år. Det fi nns även en kontorsbyggnad, som utgör en del av hotellverksamheten, i ett plan från 1981. På fastigheten Aspen 4 fi nns idag en villa i två våningar samt en verksamhet med cykeluthyrning. En hotellbyggnad med två våningar uppfördes 2004 på Asken 1. Bygglov lämnades för tillfällig åtgärd till och med 2014-02-28. Flerfamiljshus i kvarteret Valnöten uppfördes 1992 och ligger öster om planområdet. Gamla vedboden med flerfamiljshusen i kvarteret Valnöten i bakgrunden. Skyddsrum Trafi k Störningar Planområdet ligger inom Visbys skyddsrumsort. Bygget får inte påbörjas innan skyddsrumsbesked har meddelats. Anmälan och förfrågan för skyddsrumsbesked skall inlämnas till byggnadsnämnden. Området avgränsas av gator på tre sidor. I nordväst av Färjeleden, mot sydväst av Gutevägen och i öster av Palissadgatan. Längs Färjeleden fi nns planer på en upprustning som inkluderar separerad gång- och cykelväg. In- och utfart till Asken 1, 2 samt Aspen 3 sker idag från Gutevägen. Infarten är otydlig. Aspen 4 har en infart från Palissadgatan. Parkering sker i huvudsak på en stor parkeringsyta i anknytning till infarten. Vissa mindre parkeringar fi nns även inom området. Planområdet påverkas av hamnverksamhet och vägtrafi kbuller. Ramböll utförde 2004 (kompletterad 2005) en bullerutredning över Visby
7 hamn. Utredningen visar att verksamheten vid Visby hamn ger upphov till bullernivåer som nattetid överskrider riktvärden för ekvivalent ljudnivå för ett fåtal bostäder. Om hänsyn tas till på- och avlastning av färjorna tillkommer ett återkommande slammer som påverkar fl er bostäder. I planområdet ligger den ekvivalenta ljudnivån mellan 45 och 55 db(a) beroende på läge i området. Den maximala ljudnivån ligger mellan 60 och 70 db(a) beroende på läge i området. Värderna avser högsäsong. Under lågsäsong uppnås de högre värdarna på mindre delar av området. Beräkningar har gjorts på vägtrafi kbullret från Färjeleden till Skeppsbron Gutevägen. Ekvivalentnivån beräknas till 55 db(a) och maxnivån beräknas till 74 db(a). Miljötillstånd för fortsatt hamnverksamhet har utfärdats av länsstyrelsen. Under 2007 pågår utredning om åtgärder för ytterligare minskning av bullernivåerna. Några riktvärden för hotell fi nns idag inte. Då hamnområdet är ett riksintresse anses det lämpligt att beakta riktvärdena för bostäder. Detta för att skydda hamnverksamheten. Riktvärden idag för bostäder 30 db(a) ekvivalentnivå inomhus 45 db(a) maximalnivå inomhus nattetid 55 db(a) ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 70 db(a) maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Socialstyrelsens allmänna råd (2005:6) anger även att ljud med hörbara tonkomponenter inte bör överstiga 25 db(a). Avståndet till oljedepåer söder om området är mellan 120 och 170 meter från hotellet och ca 60 meter från restaurangen. Etableringsutredning avseende risker (Branding. Per Svensson, 2006-11-14, rev. 2007-05-08) anger att risken inte är sådan att den tänkta verksamheten hindras med föreslagna åtgärder. De åtgärder som föreslås är att in- och utfart kan ske åt fl era håll (nödväg) och att central avstängning av ventilation installeras. Den befi ntliga restaurangen får inte expandera över de 300 kvm byggnadsyta som fi nns idag, viss ombyggnad får dock ske. Åtgärderna regleras i planbestämmelser. En översiktlig miljöteknisk markundersökning har gjorts för Asken 1. Förorenad jord har påvisats strax nedanför Palissadgatan. Föroreningarna ligger i moränlagret direkt på berg och utbredningen är osäker. Kompletterande miljöteknisk markundersökning ska utföras inom byggrätterna innan planen antas. Vid byggnation och markarbeten ska ansvarig vara observant på förändringar.
8 FÖRÄNDRINGAR Natur Byggnaderna ska ligga i parkmiljö, där de befi ntliga träden skall bevaras. Marklov för trädfällning skall endast ges om trädet tappat sin forna karaktär på grund av storm- eller annan skada eller om det krävs för att exploateringen enligt detaljplanen ska komma till. Även viss nyplantering ska ske med arter och en utformning som förstärker karaktären av park. Träden skall planteras i grupp för att snabbt få en grön känsla och sammanlänka den befi ntliga växtligheten, som ramar in området.bestämmelsen om park innebär att inga vägar får anläggas och området skall vårdas som en park. Bebyggelse Planen möjliggör byggnation av sex hotellbyggnader i två plan med suterrängvåning där topografi n tillåter. För att huskropparna skall upplevas som mindre och lätta ska de delas upp i två husvolymer som förskjuts i sidled. Fasaderna utförs i puts med trä- och glasinslag. En gemensam korridor/trapphus i transparent material som förbinder husvolymerna är önskvärd. Taken ska vara pulpettak som sluttar utåt. Byggnaderna placeras med kortsidan mot havet för att inte störa utsikten för bakomvarande bostäder. Verksamheterna i Gula villan, vedboden samt i den nya hotellbyggnaden kommer att kunna bibehållas. Den före detta vedboden kommer även att bevaras exteriört, men med möjlighet till ombyggnad inom befi ntlig byggnadsyta. Detaljplanen medger att befi ntlig villa inom Aspen 4 bevaras och nyttjas som t ex lägenhetshotell eller personalbostad. Vid byggnation i planområdet skall markmodulering ske på ett sätt som minimerar ingreppen och undviker branta slänter. Fastighetsgränsen på Asken 1 och Aspen 3 mot Palissadgatan justeras så att den följer gatans nuvarande sträckning. Fastighetsgränsen mot Färjeleden och Gutevägen fl yttas så den följer vägen. Inga ingrepp får göras som kan påverka vägkroppen negativt och vägslänterna ska hållas tillgängliga för underhåll. Fasadisolering skall ske på ny bebyggelse för att uppnå riktvärdena för buller inomhus i bostad. Inspirationsbild på lämplig bebyggelseutformning. Bällstabacken, Bromma.
9 Illustrationsplan
10 Trafi k TEKNISK FÖRSÖRJNING Planförslaget gör endast anläggning av in- eller utfart möjlig från Gutevägen. En körbar gångväg ska anläggas som alternativ utfart i nödsituation västerut mot Färjeleden. Möjligheten fi nns även att nyttja gångvägen för utfart mot Palissadgatan i nödfall men ej som normal infart till hotelltomten. Parkering sker på fastigheten i närhet av hotellbyggnaderna bland annat i carportar mot Palissadgatan samt i anknytning till infarten vid Gutevägen. P-platser ska anläggas inom den egna fastigheten enligt de av kommunfullmäktige antagna riktlinjerna. Möjligheten att anordna parkering kan bli en begränsande faktor som påverkar exploateringsgraden negativt. På illustrationen redovisade p-platser är beräknat enbart efter antal hotellgäster. För att förstärka uttrycket av hus i park kan parkeringsytorna förslagsvis anläggas med gräsarméring med en hårdgjord körbana. Någon förändring av det befi ntliga gatunätet utanför planområdet görs inte. Genom området anordnas en gångväg som ska göra det möjligt att passera för allmänheten. Befi ntlig verksamhet är ansluten till kommunens VA-nät. Ytterligare anslutningar kan ske. Fjärrvärmeledningar försörjer befi ntliga byggnader inom planområdet. Ny bebyggelse ska anslutas till fjärrvärmenätet. Området är anslutet till lokalt el- och telenät. Avfallshantering sker genom kommunens försorg. Utrymme skall fi nnas för källsortering inom området. MILJÖKONSEKVENSER OCH MILJÖMÅL En behovsbedömning för miljökonsekvensbeskrivning (MKB) har gjorts. Ekokommun Särskild omsorg ska läggas på energieffektivitet och uthållig energiförsörjning av bebyggelse. Byggnader ska utformas så att behovet av externt tillförd energi är lågt. Tillförseln av energi ska till största delen ske med förnyelsebar energi. Kommunfullmäktige har antagit ett Program för miljöanpassat och resurseffektivt byggande. En grov solstudie visar hur de nya byggnadernas skuggor faller. Här 21 mars ca 17.00 (solnedgång ca 18.00) och 21 juni ca 20.00 (solnedgång ca kl 21.00).
11 ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Huvudmannaskap Planförfattare Planens genomförandetid går ut 5 år efter det datum planen vunnit laga kraft. Planområdet består enbart av kvartersmark. Planförslaget har upprättats av Tema landskapsarkitekter i samråd med Monica Tingström, Stadsarkitektkontoret, Gotlands kommun, och Lars-Gunnar Wedin, Tekniska förvaltningen, Gotlands kommun. Stadsarkitektkontoret i Visby 2007-06-13 Carin Johanson Stadsarkitekt Monica Tingström Fysisk planerare