Landrapport från ISLAND NBO:s styrelsemöte 1.-2.mars 2012 i Århus Nyckeltal för ISLAND mars 2012 Förväntad BNP-utveckling 2,4 % Inflationstakt 4,2 % Arbetslöshet 6,4 % Bostadsbyggande prognos för påbörjande Antal bostäder detta år 800 Antal bostäder nästa år 1.200 NBO, Nordiska kooperativa och allmännyttiga bostadsorganisationer www.nbo.nu
NBO s tyrelsemöte. Århus 1.-2.mars 2012 Bostadsmarknad och bostadspolitik på Island vintern 2012 Ekonomisk och politisk bakgrund År 2011 ser ut att ha varit året då Islands ekonomiska kurva igen vände uppåt. Centralbankens senaste uppgifter (januari 2012) indikerar att Islands BNP faktiskt har ökat med hela 3,7 procent, som betyder att Island befinner sig bland de OECD-länder som hade den största ökningen av BNP 2011. Förändringen jämfört med 2010 års minussiffra på 4,0 procent är rätt iögonfallande. Jämfört med det krisartade ekonomiska tillstånd som har kännetecknat 2011 i en rad europeiska länder tycks Islands ekonomi har repat sig bättre än flesta bedömare väntade sig. Utvecklingen av de viktigaste ekonomiska indikatorerna 2004-2011, samt prognoser för 2012-2016, framgår av tabellen. 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ekonomisk tillväxt 7,2 4,7 6,0 1,3-6,7-4,0 3,7 2,4 2,5 2,8 2,8 2,8 Konsumentpriser 4,0 6,8 5,0 12,4 12,0 5,4 4,1 4,2 2,9 2,5 2,5 2,5 Arbetslöshet 2,1 1,3 1,0 1,6 8,0 8,1 7,4 6,4 5,8 5,5 4,7 4,2 Löneindex 6,8 9,5 9,0 8,1 3,9 4,8 6,2 5,0 4,2 4,6 4,7 4,6 Bostadsinvesteringar 11,9 16,5 13,2-21,9-55,7-17,6 15,3 23,9 17,5 14,5 11,6 9,8 Källor: Hagstofa Íslands (Islands Statistikbyrå), Seðlabanki Íslands (Islands Centralbank). Inflationen minskade hösten 2010 och vintern 2011, med noteringar runt 2 procent i början av 2011. Återstoden av 2011 ökade dock inflationen och ligger nu på 5-6 procent. Förklaringarna till detta ligger bl a i ett mindre fall av kronans värde, prishöjningar på olja samt höjningar av vissa kommunala taxor. Årets genomsnitt slutade dock på 4,1 procent, jämfört med 5,4 procent 2010. Prognoserna pekar på omkring 4 procents inflation 2012 och lägre värden för de efterföljande åren. Arbetslösheten 2011 minskade till 7,4 procent, den var 8,1 procent 2010. Långtidsprognosen till 2016 går ut på att BNP växer tillräckligt för att arbetslösheten skall fortsätta att sjunka till prognosperiodens slut. Man räknar dock med att den minskar mindre än enligt tidigare prognoser. Enligt löneindexets utveckling har lönen de senaste åren halkat avsevärt efter konsumentprisernas utveckling. Denna trend ser dock ut att vända 2011 och den förlorade köpkraften under krisåren 2008-2010 sakta komma att vinnas tillbaka. År 2011 väntas bli det första året som bostadsinvesteringarna börjar öka igen, efter de kraftiga fallen under krisåren, med en nästan helt avstannat byggaktivitet. Den 1 februari 2012 hade den sittande vänsterkoalitionen, som består av socialdemokraterna och det vänstergröna partiet, suttit tre år vid makten, de första fyra 2
månaderna som en mindretalsregering, tills nyvalet i april 2009 gav dem en egen majoritet i Alltinget. I slutet av januari 2009 hade den tidigare regeringen kollapsat efter några veckors kraftiga protester i Reykjaviks centrum. Det har ändå visat sig att regeringens majoritet är rätt bräcklig pga interna strider inom det vänstergröna partiet. Av regeringens mandatperiod återstår nu endast drygt 14 månader, eftersom, om inte ett nyval kommer i mellan, skall nästa parlamentsval på Island äga rum i april 2013. Efterdyningarna av bankkraschen pågår fortfarande. Viktig del är den utredningsverksamhet som olika parlamentariska utskott genomför. Våren 2010 kom en rapport i nio band om själva bankkollapsen, i början av februari 2012 kom det tre band om pensionsfondernas stora förluster och samröre med de diskrediterade fallna bankerna. Ett utskott utreder just nu sparkassornas fall och ett annat utreder Bostadsfondens nära konkurs. En ny parlamentarisk utredning kring bankernas privatisering strax efter millennieskiftet är troligen på väg. En särskild åklagare med 80 anställda arbetar med den direkt brottsliga sidan av bankernas och finashajarnas verksamhet före kraschen och en åklagare utsedd av parlamentet leder en riksrättsprocess mot den tidigare statsministern 2007-2009. Befolkningsutvecklingen Sedan 2008 har utvandringen från Island ökat, efter en kraftig ökning av invandringen sedan år 2000, i synnerhet under den ekonomiska bubblans höjdpunkt 2005-2007. Det följande diagrammet visar hur Islands flyttningsnetto för både isländska och utländska medborgare har utvecklats perioden 1975-2011. 2,00 Islands flyttningsnetto 1975-2011 (procent av befolkningen) - isländska och utländska medborgare - 1,50 1,00 0,50 0,00-0,50 0,21 0,37 0,08 0,28 0,04 0,20 0,28 0,22 0,03 0,11 0,00 0,07 0,01 0,04 0,04 0,07 0,02 0,02 0,07 0,02 0,03 0,08 0,02 0,04 0,08-0,15-0,14-0,29-0,24-0,28-0,23-0,18-0,10-0,45-0,53-0,45-0,29-0,18-0,32-0,02-0,61-0,03 0,41 0,35 0,59 0,51 0,22 0,24 0,26 0,33 0,17-0,39-0,21 1,26 1,82 1,70 0,51-0,09 0,06 0,02-0,17-0,21-0,15 0,04-0,09-0,05-0,15-0,35-0,41-0,77-0,54-0,03-0,14-1,00-0,74-1,50-2,00 Isl medborgare Utl medborgare 3
Efter bankkollapsen hördes många pessimistiska röster som förutspådde en befolkningsförlust på Island med 10 procent eller mer som en följd av händelserna 2008, i likhet med vad hände på Färöarna efter stora ekonomiska svårigheter och bankkonkurser där på 1990-talet. Verkligheten pekar på en nettoutvandring av storleksordningen 2,0 2,5 procent under de mest kritiska åren efter kraschen. Första året efter bankkollapsen, dvs 2009, flyttade ganska stort antal utländska medborgare från Island. Utvandringen av islänningar nådde även en höjdpunkt på 0,77 procent. Denna utvandring har sedan minskat avsevärt både 2010 och 2011. Inflyttning av utländska medborgare till Island var till 1990 av ringa omfattning. Som framgår av diagrammet började denna bild förändras vid mitten av 1990-talet och tog sedan ett kraftigt uppsving efter millennieskiftet, då arbetskraftsinvandringen i samband med nolltalets bubbelekonomi nådde sina höjder. Nettoinvandringen av utlänningar uppgick till 25 000 perioden 1975-2011, därav 16 200 åren från och med 2005 till och med 2008. Läget på bostadsmarknaden De familjer som påbörjade sin egnahemskarriär under finansbubblans år, ca 2004-2007, har i hög utsträckning erfarit stora svårigheter. Således har uppåt 40 procent av alla egnahemsägare hamnat i den situationen att deras bostadsskulder överstiger bostadens förväntade försäljningspris. Av de som har köpt eller byggt sin bostad efter år 2000 har merparten hamnat i dessa svårigheter. Strax efter bankkraschen bildades Hemmens intresseorganisation (Hagsmunasamtök heimilanna) som har fört de skuldsatta hushållens talan och även organiserat regelbundna demonstrationer. Organisationens främsta krav är att bostadslånens indexbindning avskaffas och 20 procent av alla bostadskulder skall avskrivas. Detta innebär att alla låns nominella värde skulle återställas till det som gällde i början av år 2008. Regeringen har svarat med att staten inte har råd med så pass generella åtgärder, som dessutom skulle i hög grad även riktas till de grupper som mycket väl klarar av sina bostadslån utan offentligt stöd. I stället har en rad mer selektiva åtgärder genomförts med inriktningen mot de grupper som bedöms vara allra sämst lottade. Vidare har en ny myndighet, Ombudsman för skuldsatta, inrättats. En viss omorientering tycks vara på gång på Island när det gäller inställningen till bostäders olika upplåtelseformer. Allt fler sager sig nu vilja bo i hyresbostäder och en tilltagande skepsis råder gentemot det hittills allenarådande isländska egnahemstänkandet. Även bostadsrättsformen upplevs av alltfler islänningar som ett bra sätt att bo och ett positivt alternativ i boendet. Fastighetsmarknaden Priserna på den isländska fastighetsmarknaden började 1, som framgår av diagrammet på sidan 4, falla kraftigt vid årsskiftet 2007/2008. Vid mitten av 2010 hade priserna sjunkit i reala termer med omkring 35 procent. Omsättningen av bostäder på fastighetsmarknaden hade nästan helt krympt, från över 15 200 bostäder år 2007 till endast 3 700 år 2009. 1 Närmare bestämt, i huvudstadsregionen, där ¾ delar av alla försäljningar äger rum. 4
Reala och nominella fastighetspriser i huvudstadsregionen 2002-2011 250 200 150 100 203 197 198 197 192 186 181 172 221 227 227 223 224 222 213 213 164 166 169 169 174 178 179 176 166 168 164 162 156 158 159 150 144 126 130 139 129 123 110 113 116 117 119 119 113 113 115 108 110 100 100 101 104 106 100 100102 141 200 201 198 194 196 194 196 197 203 207 212 130 122 128 123 119 119 119 119 120 118 119 50 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Reala priser Nominella priser Omsättningen av bostadfastigheter ligger nu på ca 300 per månad i hela landet. Denna siffra kunde vara så hög som 900 under fastighetsbubblan höjdpunkt, men sjönk till 120 försäljningar per månad strax efter bankkraschen. Efter att de reala priserna i huvudstadsregionen låg nästan helt stilla 2010 och förra hälfen af 2011, märks ny en mindre stigning de allra senaste månaderna. I nominella termer verkar kurvan snart nå samma nivå som före prisfallet för tre år sedan. 5