Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om förtroende för mäklaren och god fastighetsmäklarsed. Prövning av om fastighetsmäklarens agerande har varit ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare, när han har upprättat en skogsbruksplan för en skogsfastighet samtidigt som han haft i uppdrag att förmedla fastigheten. Det har även prövats om information i objektsbeskrivningen om rätten till skadestånd och talan i domstol är förenlig med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en skrivelse till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en skogsfastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt in ett yttrande och kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och eventuella övriga handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget. NN har yttrat sig i ärendet och kommit in med de begärda handlingarna. Dessutom har NN lämnat in objektsbeskrivningen, ett fastighetsutdrag och en skrivelse angående tillförlitligheten av en skogsbruksplan. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) Anmälan Anmälarna har sammanfattningsvis anfört följande. NN har lämnat felaktiga uppgifter beträffande skogsinnehavet på den fastighet som de har köpt genom honom. Detta har medfört att de har betalat en för hög köpeskilling för fastigheten. NN har själv upprättat den skogsbruksplan som låg till grund för värderingen. De ifrågasätter om det är lämpligt att mäklaren på säljarens uppdrag upprättar en skogsbruksplan, när han samtidigt har säljarens uppdrag att förmedla fastigheten. Efter en slutavverkning av skog på fastigheten visade det sig att skogsbeståndet var överskattat med 35 procent. Vid ett samtal med NN och hans chef vid mäklarföretaget hänvisade de enbart till en friskrivningsklausul i köpekontraktet. De ska i egenskap av köpare alltså inte kunna lita på uppgifter i ett dokument som mäklaren har upprättat och använt sig av. Planen är inget absolut dokument och en avvikelse på tio procent får man räkna med. Men en så stor avvikelse som i detta fall är inte acceptabelt. Handlingarna Av fastighetsutdraget framgår det att den aktuella fastigheten är en obebyggd lantbruksenhet med typkoden 110. I objektsbeskrivningen av fastigheten anges under rubriken Besiktning och undersökningsplikt bland annat följande. Den slutgiltiga köparen har enligt jordabalken ett långtgående ansvar för att undersöka fastigheten och förvissa sig om dess skick, gränser och areal före köpet. Köparen ges därför möjlighet till att på egen hand eller genom konsult före köpet undersöka fastigheten och därigenom skaffa sig kännedom om det skick vari den befinner sig. Skogsbruksplanen är upprättad med för skogsbruksplanläggning gängse metoder och kan därför vara
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) behäftad med osäkerhet i angivna uppgifter. Det åligger köparen att själv kontrollera uppgifterna i skogbruksplanen och de kan ej ställas till grund för talan i domstol. Den som slutligen köper fastigheten är medveten om att det i köpekontraktet kommer att tas in en klausul där det betonas att de i fastighetsbeskrivningen lämnade uppgifterna är ungefärliga och normalt inte kan grunda köprättsligt ansvar. En köpare kan därför normalt inte heller grunda skadeståndsanspråk mot mäklaren om uppgifter i fastighetsbeskrivning avviker från verkliga förhållanden. Köpekontraktets 10 om Fastighetens fysiska skick, tillbehör mm har följande lydelse. Köparen har före köpet tagit del av en objektsbeskrivning rörande fastighetens egenskaper. Köparen har informerats om vad det innebär att han enligt 4 kap 19 2 stycket jordabalken har undersökningsplikt. [ ] Skog: Köparen är väl medveten om att uppgifterna från skogsbruksplanen i objektsbeskrivningen är framtagna enligt för skogsbruksplanläggning gängse metod och är endast ungefärliga. Det kan förekomma avvikelser både uppåt och nedåt. Avvikelserna gäller både enskilda bestånd och summan av dessa. Det kan således inte av Köparen uppfattas som någon garanti att uppgifterna korrekt återger fastighetens egenskaper. Fastighetsmäklarens yttrande Inför en försäljning av en skogsfastighet tillhandahåller han i de flesta fall en skogsbruksplan. Med denna handling som grund kan spekulanter själva, eller genom en sakkunnig, göra sin bedömning av fastighetens egenskaper. I hans försäljningspromemoria finns en tydlig skrivning om köparens undersökningsplikt och osäkerheten i metoden vid upprättandet av en skogsbruksplan. Han upprättade skogsbruksplanen på uppdrag av säljaren. Detta är vanligt vid förmedling av skogsfastigheter. Som utbildad skogsingenjör, med tio års
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) erfarenhet inom området skogsuppskattning, har han tillräcklig erfarenhet för att upprätta en skogsbruksplan. Metoden för att upprätta en sådan plan bygger inte på en exakt mätning, eftersom det inte är praktiskt möjligt. Köpekontraktet innehåller en tydlig bestämmelse om att uppgifterna i planen är osäkra. Anmälarna var vid köpet redan näringsidkare och ägare av en skogsfastighet. Han förutsatte därför att de kände till osäkerheten i en skogsbruksplan. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Tillämpliga bestämmelser Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I 14 fastighetsmäklarlagen anges bland annat att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnat att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare. Fastighetsmäklaren har enligt 16 fastighetsmäklarlagen en rådgivningsoch upplysningsskyldighet som bland annat innefattar följande. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Av 25 fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren kan bli skadeståndsskyldig om han uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter i lagen. Detta gäller under förutsättning att köparen eller säljaren har drabbats av någon skada till följd av detta.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Avtalsvillkor och lagens tvingande verkan Fastighetsmäklarlagen (2011:666) är tvingande till förmån för den som är konsument om inte något annat anges i lagen (4 ). Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. Konsumentbegreppet innebär att förmedlingsobjektet ska ha innehafts eller vara avsett att innehas huvudsakligen för enskilt bruk. Med det menas framför allt att fastigheten har använts eller ska användas för bostadsändamål (prop. 1983/84:16 s. 29). Den aktuella fastigheten är taxerad som en obebyggd lantbruksenhet. Detta medför att den är att betrakta som en näringsfastighet. Av utredningen framgår det inte något annat än att både säljaren och köparna har haft kommersiella syften. Säljare och köpare som handlar för ändamål som har samband med en näringsverksamhet anses vara näringsidkare. Detta ställer större krav på parterna att agera professionellt och kunna ta till vara sina intressen i samband med ett avtal. Det framgår av förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 47) att parterna, oavsett om det är ett konsumentförhållande eller ett kommersiellt förhållande, inte kan avtala bort fastighetsmäklarlagens näringsrättsliga bestämmelser. Avtalets innehåll kan dock ha betydelse för vilka näringsrättsliga krav som ska anses ställas på mäklaren i ett särskilt avseende. Av allmänna principer följer att mäklaren och uppdragsgivaren inte kan träffa avtal som har bindande verkan mot någon annan person, en så kallad tredje man. Fastighetsmäklarinspektionens utgångspunkt är att fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 8 fastighetsmäklarlagen är tillämplig oavsett om det är fråga om ett konsumentförhållande eller ett kommersiellt förhållande. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet är av den karaktären att även en tredje man kan ha intressen som skyddas av bestämmelsen. I detta fall har avtalet mellan fastighetsmäklaren och säljaren om att mäklaren själv skulle upprätta skogsbruksplanen betydelse även i förhållande till köparna.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Uppgifter i objektsbeskrivningen Att tillhandhålla tilltänkta köpare (spekulanter) en objektsbeskrivning är visserligen obligatoriskt endast i konsumentförhållanden. Men om en objektsbeskrivning ändå upprättas ska uppgifterna stämma med de uppgifter som mäklaren har tillgång till. Detta gäller även allmän information som en fastighetsmäklare lämnar i objektsbeskrivningen avseende köparens rättigheter och skyldigheter i förhållande till säljaren och mäklaren. Rätten till skadestånd NN har i objektsbeskrivningen generellt angett att en köpare normalt inte kan grunda skadeståndsanspåk mot fastighetsmäklaren om uppgifterna i fastighetsbeskrivningen avviker från de verkliga förhållandena. Denna uppgift kan ge den felaktiga uppfattningen att en köpare inte skulle kunna ha rätt till skadestånd av fastighetsmäklaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att utforma informationen i objektsbeskrivningen på detta sätt. Detta är varningsgrundande. Rätten till talan i domstol Det anges i objektsbeskrivningen att det åligger köparen att själv kontrollera uppgifterna i skogsbruksplanen och att de inte kan ställas till grund för en talan i domstol. Fastighetsmäklarinspektionen finner att upplysningen felaktigt kan ge en tilltänkt köpare intrycket av att denne är förhindrad att åberopa skogsbruksplanen som bevisning i en tvist med säljaren eller fastighetsmäklaren. Det är inte förenligt med god fastighetsmäklarsed att objektsbeskrivningen innehåller en sådan missvisande information. Förseelsen motiverar en varning. Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet Förbudet mot förtroenderubbande verksamhet hindrar inte en mäklare att bedriva annan verksamhet än fastighetsförmedling under vissa förutsättningar. Det avgörande är om verksamheten typiskt sett innebär att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) den kan rubba förtroendet som mäklare. Det är alltså ovidkommande om mäklaren i det enskilda fallet har bedrivit en sidoverksamhet som rent faktiskt har rubbat förtroendet för honom eller henne. Det finns ett antal fall där det står klart att vissa verksamheter anses som förtroenderubbande. Ett exempel är när mäklaren, vid sidan av sin förmedlingsverksamhet, har agerat som agent för en husfabrikant. Argumentet mot en sådan verksamhet är att mäklaren kan få anledning att missgynna de spekulanter som inte vill köpa ett hus från mäklarens leverantör. Som andra exempel kan nämnas förmedling av lån och förmedling av bostadsrätter i en förening där fastighetsmäklaren är medlem. Beträffande lån finns det skäl att anta att det för en mäklare, som har ett eget ekonomiskt intresse av att förmedla en viss kreditgivares lån, uppstår svårigheter att inte ta hänsyn till ovidkommande intressen. I RÅ 2008 ref. 63 fann Regeringsrätten (numera Högsta förvaltningsdomstolen) att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlar en lägenhet i en förening där han själv är medlem. Som skäl för beslutet anfördes att redan misstanken om att mäklaren kan komma att ta otillbörliga hänsyn innebär att agerandet inte är tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte agerade otillbörligt. NN har i detta ärende upprättat en skogsbruksplan för säljarens räkning. Han har i samband med utförandet av denna verksamhet även haft säljarens uppdrag att förmedla den aktuella skogsfastigheten. En sidoverksamhet får inte ge anledning till misstankar om att mäklaren typiskt sett skulle ha kunnat påverkas av intressen som inte har med utförandet av själva förmedlingsuppdraget att göra. Fastighetsmäklarinspektionen finner att en mäklare inte kan åta sig ett uppdrag att upprätta en skogsbruksplan om han samtidigt är ansvarig mäklare vid förmedlingen av samma fastighet. Det är ägnat att rubba förtroendet för NN att samtidigt ha båda dessa uppdrag. Inspektionen finner därför att NN även på denna grund ska tilldelas en varning. Övrigt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han i objektsbeskrivningen har angett att en köpare normalt inte kan grunda skadeståndsanspråk mot mäklaren om uppgifterna i beskrivningen avviker från verkliga förhållanden samt att uppgifterna i skogsbruksplanen inte kan ställas till grund för en talan i domstol och att han har agerat på ett förtroenderubbande sätt när han samtidigt haft i uppdrag att dels upprätta en skogsbruksplan dels förmedla samma skogsfastighet.