Samrådshandling Detaljplan för bostäder Bolsheden 1:40 i Släp Upprättad i december 2014 av Planavdelningen Kungsbacka kommun 2013/P029 D240
2 Planbeskrivning
INNEHÅLL: Planbeskrivning sid 4 Förutsättningar, förändringar och konsekvenser sid 4 Tidigare ställningstaganden sid 6 Detaljplanens innebörd och konsekvenser sid 7 Genomförandebeskrivning sid 10 Solstudier sid 12 Plankarta sid 13 Illustrationskarta sid 14 Planbeskrivning 3
PLANBESKRIVNING Handlingar Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Plankarta Illustrationskarta Övrigt framtaget material: Planprogram Norconsult 2013-01-31 Miljöutredning Norconsult 2013-01-21 Dagvattenutredning, Norconsult 2014-05-16 Markteknisk undersökningsrapport Norconsult 2014-09-05 Geoteknisk undersökning, Norconsult 2014-09-05 Planens syfte och huvuddrag Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att bygga bostäder enligt av Kommunstyrelsen 2013-10-16 KS 230 godkänt planprogram. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER PLANDATA Lägesbestämning, areal och markägoförhållanden Fastigheten ligger direkt väster om Bolshedens industriområde och har sin tillfart via samma område. Den omfattar 8545 m2 och ligger i anslutning till befintliga verksamheter. Marken ägs av Fredholms Teknik AB som även är exploatör. Området är inte tidigare detaljplanelagt. Natur och kultur Aktuellt programområde utgörs främst av ett bostadshus med omgivande trädgård, skogsmark och ett utfyllt område utan några högre värden för natur eller kultur och har bedömts tillhöra kategori E: Övriga naturområden. Dock bedöms det mindre ekbeståndet i områdets sydöstra del tillhöra kategori D: Övriga områden med lokala naturvärden. Vidare finns det vissa enskilda äldre träd inom området som också bedöms ha lokala naturvärden (D). Recipienten till programområdet, Haga å bedöms tillhöra kategori B: Regionalt värdefulla naturområden p g a förekomst av havsöring och omgivande värdefulla lövskogsmiljöer. Det större skogsbevuxna höjdområde som ansluter till programområdet i väster och söder bedöms även ha vissa lokala rekreationsvärden som närrekreationsområde, dvs bedöms tillhöra kategori D: Övriga områden med lokala rekreationsvärden. Områdets delvis raserade stenmurar hyser ett visst lokalt kulturhistoriskt värde. Geotekniska förhållanden och radon Planområdets södra del utgörs av ett fastmarkparti. Norr om fastmarken finns lermark. Berg i dagen förekommer vanligt inom fastmarkpartiet. I den norra delen av lermarken har marken fyllts upp med sprängsten och markytan är här plan. Den västra delen av lermarksområdet är en låglänt våtmark med ett dike. Diket är smalt 4 Planbeskrivning
och har ett djup på max ca 0,5 m. Markytan inom fastmarkpartiet sluttar generellt mot lermarken i norr och i väster, från nivå ca+43 m vid planområdets södra gräns till ca +32 m i anslutning till lermarken i norr. Markytan inom lermarksområdet är plan och ligger på nivå mellan +30,5 och +32 m. Totalstabiliteten för nuvarande förhållanden är tillfredsställande med hänsyn till små nivåskillnader inom lermarksområdet. Den planerade utbyggnaden av bostäderna bedöms inte påverka stabiliteten. Området ligger huvudsakligen inom lågriskområde för radon. Grundvattennivån styrs i hög grad av nederbörd och ligger generellt på mellan ca 1 till 2 m djup. Grundvattennivån inom våtmarken i den västra delen av lermarksområdet kan tidvis vara över markytan. Fornlämningar Fastigheten berörs inte av några kända fornlämningar. En fägata med en rest av stenmur finns i kanten av höjdpartiet i sydöst. Bebyggelseområden Slättegårdsvägen, som utgör tillfart till området, är hemadress för sex stycken enbostadshus. De ingår i detaljplan S101, laga kraft 1986-02-06, som innehåller ytterligare 15 hus. Den angränsande fastigheten Bolsheden 1:39, som ligger utom detaljplanerat område, är bebyggt med ett enbostadshus. Gator och trafik Ett servitut på Hedens Stationsväg ger rätt till utfart till Lindomevägen från planområdet. Istället bör området angöras från Slättegårdsvägen som är lämpligare än Hedens Stationsväg eftersom en ny rondell kommer att uppföras vid utfarten från Bolshedens industriväg till Lindomevägen. Slättegårdsvägen är en 6 m bred återvändsgata. Idag finns belysning på angöringsgatan. Gatans standard är låg men kommunen anser inte att den behöver rustas upp. Närmaste busshållplats finns ca 350 m från programområdet och trafikeras av Blå express ca 8-10 gånger i timman på vardagar. Trafiken på Slättegårdsvägen är liten, uppskattningsvis mindre än 50 fordon/dygn. Teknisk försörjning Slättegårdsvägen är enskild och förvaltningen för Teknik sköter drift och underhåll. Anslutningar för kommunalt VA finns framdraget till tomtgräns. Spillvattenledningen har acceptabel dimension men vattenledningen är underdimensionerad vilket kan kräva någon form av tryckstegring på tomten. Dagvattenanslutning finns i Slättegårdsgatan men når idag inte fram till tomtgräns. Planbeskrivning 5
FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAPITLET I MILJÖBALKEN Recipienten för dagvatten från planområdet, Haga å, hyser höga naturvärden och har enligt genomförd miljöutredning (Norconsult, 2013-01-21) klassats som ett ekologiskt känsligt område. Haga å finns inte omnämnd som en vattenförekomst hos Vattenmyndigheten, men däremot bedöms Askimsfjorden (havsområdet som ån mynnar ut i) ha måttlig ekologisk status, med målet att god ekologisk status ska uppnås till 2021 (Vattenmyndigheten 2012). Det anses som ekonomiskt orimligt och/eller tekniskt omöjligt att vidta de åtgärder som skulle krävas för att uppnå god ekologisk status 2015. En utbyggnad bedöms inte innebära konflikt med bestämmelserna i 4 kap MB utan kan ses som tätortsutveckling. Planerad bostadsutbyggnad bedöms inte påverka miljökvalitetsnormerna för vattenkvalitet i recipienten Askimsfjorden i någon utsträckning av betydelse förutsatt att dagvattnet omhändertas lokalt. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer och detaljplaner Fastigheten ligger enligt ÖP 06 inom utvecklingsområdet för Kullavik som anger att eftersom det finns begränsade möjligheter att förtäta bör i första hand området kompletteras med de boendeformer som är underrepresenterade, till exempel smålägenheter för unga och äldre. Vidare konstateras att Bolshedens verksamhetsområde har begränsade möjligheter att expandera. Fastigheten ingår även i sammanhållen bebyggelse. Planprogram Ägarna till fastigheten Bolsheden 1:40 lämnade in en förfrågan till kommunstyrelsen om att planlägga för lägenheter i flerbostadshus på fastigheten. Farhågor fanns dock om att tillkommande bostäder skulle störas från verksamhetsområdet och det omvända. Mot bakgrund av ovanstående beslutade kommunstyrelsen 2012-01-24 att frågan om planläggning skulle utredas i ett planprogram. Syftet med planprogrammet var att utreda möjligheterna samt undersöka förutsättningarna för ett nytt bostadsområde innehållande ca 10-20 lägenheter inom fastigheten Bolsheden 1:40. Ett planprogram antogs 2013-10-16 i KS 230. Behovsbedömning enligt MKB-förordningen Kommunen har genomfört en behovsbedömning enligt PBL 5 kap 18 och miljöbalken 6 kap 11 (MB) för aktuellt planprogram och det bedöms inte medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4 särskilt beaktats och inte ansetts vara uppfyllda. Det aktuella planprogrammet innebär att befintligt bostadshus rivs och att en del skogsmark tas i anspråk för att bygga ett fåtal nya bostadshus med anslutande parkering och tillfartsväg. Aktuellt område består idag av skogsmark, ett större utfyllt område samt ett bostadhus med omgivande trädgård. Området bedöms inte hysa några höga naturvärden, men det finns enstaka äldre träd med lokala naturvärden. Området bedöms inte heller hysa några värden för kultur och rekreation. Däremot bedömer kommunen i behovsbedömningen att planprogrammet inte främjar en god bebyggd miljö då man genom att bygga bostäder intill ett verksamhetsområde kan 6 Planbeskrivning
bidra till att skapa konflikter och störningar. Utbyggnaden bedöms dock inte ge upphov till någon betydande miljöpåverkan. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningarna att ett genomförande av planprogrammet: inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala miljömål. Planprogrammet bedöms på lokal nivå motverka miljömålet God bebyggd miljö, men berör samtidigt ett så begränsat område att påverkan på regional och nationell nivå bedöms som försumbar. inte bedöms ge upphov till en stor miljöpåverkan på biologisk mångfald, naturmiljö, landskap, friluftsliv, fornlämningar, vatten etc. inte ger upphov till risker för människors hälsa eller för miljön. Dock kan vissa störningar för boende uppkomma från intilliggande verksamhetsområde. inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. inte påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t ex Natura 2000, riksintressen eller naturreservat. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med en miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planprogram. Strandskydd En miljöutredning (GF konsult 2013-01-21) togs fram i samband med planprogrammet. Utredningen konstaterar att området avvattnas via ett dike och sen till Haga å. Utredningen anger inte att diket skulle utgöra grund för strandskyddsrestriktioner. DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH KONSEKVENSER Detaljplanen medger att upp till 18 smålägenheter uppförs inom fastigheten. Lägenheterna inryms i tvåvånings flerbostadshus. Parkering medges i erforderlig utsträckning och förråd och sophus får uppföras inom parkeringsområdet. Det befintliga bostadshuset avröjs och frigör yta för lekplats och utevistelse. Ett parti med skyddsvärd ekskog bevaras och en skyddsplantering mot industriområdet ska genomföras. Nollalternativ Om detaljplanen inte genomförs kommer tillskottet av 18 lägenheter för unga och äldre inte att uppföras. Området kommer även i fortsättningen utgöras av ett naturområde som används främst av närboende. Sociala konsekvenser Eftersom bostadsområdet får sin tillfart via verksamhetsområdet som tidvis ligger öde kan det upplevas som otryggt att passera där, till exempel när man går från bussen. Motivering till enskilt huvudmannaskap Kungsbacka kommun har en något säregen uppbyggnad med en liten centralort i förhållande till det höga invånarantalet. Detta har sin förklaring i att kommunens västra delar Planbeskrivning 7
under åren exploaterats med omfattande fritidsbebyggelse. Inom kommundelarna Släp, Vallda, Onsala, Åsa och Frillesås fi nns sammanlagt cirka 500 gällande detaljplaner som till betydande del ursprungligen upprättades för fritidsbebyggelse med enskilt huvudmannaskap för allmänna platser. I takt med att utbyggnad av kommunala vatten- och avloppsledningar genomförts har dock planerna successivt ändrats för att medge permanentboende. Med hänsyn till det stora antalet gällande planer inom områdena har kommunen inte bedömt det som realistiskt att vare sig ur allmänt eller enskilt intresse påbörja en planeringsprocess i syfte att ta över huvudmannaskapet för allmänna platser. Mot bakgrund av de befi ntliga planförhållandena gör kommunen bedömningen att det fi nns särskilda skäl enligt plan- och bygglagen 6 kap 26 att annan än kommunen kan vara huvudman för de allmänna platserna även i de nya planerna som upprättas inom de aktuella kommundelarna. Gator och trafik Inom utredningsområdet Bolsheden 1:40 föreslås ca 10-20 lägenheter. Dessa lägenheter uppskattas alstra 6 förflyttningar/dygn d v s utredningsområdet kommer att alstra ca 120 fordonsrörelser/dygn, ca 10 bilar i timmen dagtid. Trafiken på Bolshedens Industriväg kommer därmed att öka marginellt medan trafiken på Slättergårdsvägen kommer att öka påtagligt då trafiken i nuläget är liten. Utredningsområdet Bolsheden 1:40 kommer att alstra ca 120 fordonsrörelser/dygn. Det innebär att ekvivalenta ljudnivån längs Bolshedens Industriväg kommer att öka med mindre än 0,5 dba. Längs Slättegårdsvägen kommer den ekvivalenta ljudnivån att öka påtagligt (5 dba vid en trafikökning från 50 till 170 fordon/dygn) men riktvärdet för ekvivalent ljudnivå kommer även efter exploatering att klaras då trafikmängderna är små. Maximala ljudnivån förändras inte vid exploatering av Bolsheden 1:40 då maximal ljudnivå avser ljudnivån från det mest bullrande fordonet och alltså är oberoende av antal fordon. Nya trafikrörelser tillförs endast genom personbilstrafik och ej genom tung trafik. Tillfartsvägen inom den nya planen bör vara mellan 3,5-4,2 m bred. Viktigt att beakta är sikten vid in- utfarten. Vändplatsen på fastigheten vid sophanteringsanläggningen bör ha en radie på 6 m. Infarten ska vara allmän platsmark för att kommunen ska ha tillträde till naturområdet i vägens förlängning. Parkering En lämplig p-norm bedöms 1,5 parkeringsplatser per lägenhet vara. Buller Ingen bullerutredning är utförd, förväntade värden beräknas understiga högsta tillåtna gränsvärde. 8 Planbeskrivning
Dagvattenhantering Vid exploatering förväntas andelen hårdgjorda ytor öka, vilket får till följd att ytavrinningen ökar p.g.a. minskade infiltrationsmöjligheter och snabbare avrinningsförlopp. För att kompensera flödesökningen, och därmed minimera risken för översvämningar samt reducera belastningen på befintligt ledningsnät och recipienten Haga å, föreslås utjämning av dagvatten. Med hänsyn till ovanstående föreslås fördröjningsanordningar anläggas för utjämning av dagvatten så att utgående dagvattenflöden från planområdet efter exploatering inte överstiger befintliga maxflöden. Dagvattensystem skall, i enlighet med Svenskt Vattens publikation P104, dimensioneras med avseende på ett 10-årsregn med en säkerhetsfaktor om 1,2 avseende prognosticerade klimatförändringar. Dagvatten inom området föreslås omhändertas så nära källan som möjligt, i enlighet med Kungsbacka kommuns policy för dagvattenhantering. Principen för lokalt omhändertagande av dagvatten, LOD, bör följas och anläggande av hårdgjorda ytor bör undvikas i så stor utsträckning som möjligt. På så vis minimeras påverkan på den naturliga grundvattenbalansen i området samtidigt som behovet av utjämning reduceras. Vatten och avlopp Anslutningspunkt till kommunalt vatten och avlopp finns i tomtgräns mot Slättegårdsgatgan Avfall Avfallshanteringen ska anordnas så att källsortering kan ske. Kompostering kan ske inom fastigheten. ------------------------------------------------------- Medverkande i planarbetet I planarbetet har deltagit tjänstemän från berörda kommunala förvaltningar. Karl Gustav Larsson Planarkitekt Planbeskrivning 9
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING 1. INLEDNING Genomförandebeskrivningen redovisar åtgärder och frågor som är av betydelse för ett samordnat och ändamålsenligt genomförande av detaljplanen. Genom förandebeskrivningen har ingen självständig rättsverkan. 2. ORGANISATORISKA FRÅGOR Fastigheten Bolsheden 1:40 ägs av Fredholms Teknik AB. Kungsbacka kommun äger fastigheten Bolsheden 1:2. Detaljplanen medger byggnation av cirka 10-20 lägenheter. Kungsbacka kommun förordar att det byggs små lägenheter. Exploateringen kommer att genomföras av Fredholms Teknik AB (exploatören). Kommunen skall inte vara huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Efter utbyggnad av planområdet ska dess allmänna platser i form av infart och naturområde förvaltas av exploatören alternativt av en samfällighetsförening. Exploatören ansvarar för och bekostar utbyggnad av de anläggningar inom allmän plats, som är föranledda av planområdets exploatering. Utförandet av anläggning arna skall ske i samråd med förvaltningen för Teknik. Exploatören skall utan ersättning upplåta allmän platsmark till annan förvaltare. Kommunen ansvarar för utbyggnad av anläggningar för vatten och spillvatten fram till tomtgräns. Dagvattenhanteringen ska ske i enlighet med till detaljplanen hörande av Norconsult framtagna Dagvattenutredning daterad 2014-05-16. Inom kvartersmark ansvarar exploatören för genomförandet av detaljplanen. Ett exploateringsavtal skall träffas mellan exploatören och Kungsbacka kommun. I avtalet regleras bland annat följande frågor: Utbyggnad på allmän väg i form av infart och naturområde Utbyggnad av dagvattenhantering Marköverföringar Ansökan om lantmäteriförrättning VA-anslutning och VA-kostnader Administrationskostnader Planarbetet bedrivs med målsättningen att planen skall komma att antas av kommunfullmäktige första halvåret 2015. Antagande av detaljplanen kan inte ske innan kommunfullmäktige har godkänt exploateringsavtalet. Arbetena kan påbörjas när besluten har vunnit laga kraft. Genomförandetiden är fem år räknat från den dag detaljplanen vunnit laga kraft. 3. TEKNISKA FRÅGOR Samtliga anläggningar utförs enligt en för kommunen godtagbar standard. Projek tering av anläggningarna skall ske i samråd med Teknik. 10 Planbeskrivning
Planområdet kommer att anslutas till kommunalt vatten och spillvatten. Överens kommelse om förbindelsepunkt träffas med förvaltningen för Teknik. Planområdet angörs från allmänna vägen, Lindomevägen via Bolshedens industri väg till Slättegårdsvägen. Exploatören skall stå för de kostnader som uppkommer i samband med projekte ring och byggnation i området berörande anläggningar för el och tele tillhörande Fortum och Skanova. Ledningsägarna ska kontaktas i god tid innan arbeten påbörjas som berör deras anläggningar. 4. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Kvartersmarken kan avstyckas till en bostadsfastighet. Mark av Bolsheden 1:2 som berörs av detaljplanen ska lösas in av exploatören alternativt upplåtas till honom. En mindre del av Bolsheden 1:64 vid befintlig vänd plats berörs av infartsvägen. Fastigheten Bolsheden 1:40 har en befintlig utfart över Hedens Stationsväg. Detaljplanen visar att de nya lägenheterna ska ha utfart över Slättegårdsvägen och Bolshedens industriväg. Rätten till ny utfart ska tryggas i en lantmäteri förrättning. Bolshedens industriväg och Slättegårdsvägen är belägna inom två detaljplaner för i första hand industriändamål. Genom exploateringsavtalet förbinder sig exploatören att ansöka om och bekosta fastighetsbildningsåtgärder kopplat till sin exploatering samt lantmäteriförrättning för bildande av gemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen. 5. EKONOMISKA FRÅGOR Genomförandet av planen föranleder inte några kommunala subventioner. Kommunen erhåller täckning för sina kostnader genom det exploateringsavtal som kommer att tecknas. Kommunen erhåller avgift för VA-anslutning. Exploatören skall ansvara för och bekosta samtliga åtgärder för genomförandet av exploateringen. Upprättad i december 2014 KUNGSBACKA KOMMUN Kommunstyrelsens förvaltning Bertil Samuelsson Planbeskrivning 11
Solstudier Vår- och höstdagjämning Sommarsolstånd Klockan 9 klockan 12 klockan 15 Solstudierna visar ett behov av avverkning av träd på de brantaste partierna av berget i söder för att åstadkomma en bättre ljusfördelning till båda husen. 12 Planbeskrivning
Plankarta Planbeskrivning 13
Illustrationskarta 14 Planbeskrivning
INFORMATION Handlingar finns att läsa på: Stadshusets entré, Storgatan 37, Kungsbacka www.kungsbacka.se/aktuellaprojekt Skriftliga synpunkter skickas till: Planavdelningen Plan & Bygg 434 81 Kungsbacka Upplysningar om planförslaget lämnas av: KG Larsson, Plan & Bygg 0300-83 40 21 Bertil Samuelsson, Kommunstyrelsens förvaltning 0300-83 40 00 Karolina Oxfall, Teknik 0300-83 40 00 Anders Gustafsson, Miljö och hälsoskydd, 0300-83 40 00 ÖVRIGA HANDLINGAR Planprogram Norconsult 2013-01-31 Miljöutredning Norconsult 2013-01-21 Dagvattenutredning, Norconsult 2014-05-16 Markteknisk undersökningsrapport Norconsult 2014-09-05 Geoteknisk undersökning, Norconsult 2014-09-05 Samrådstid 17 februari - 17 mars 2015 Samråd Detaljplan Samråd Granskning Laga kraft Planprocessen Synpunkter kan lämnas flera gånger under planeringsprocessen, under programsamrådet, under detaljplanesamrådet och vid utställningen av planförslaget. Mellan de olika skedena redovisas de framförda synpunkterna och politiska beslut tas om ändringar och om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas. Detaljplanen antas slutligen av kommunfullmäktige. Detaljplaneprocessen tar cirka 1 år. Planbeskrivning 15
Plan & Bygg Kungsbacka kommun 434 81 Kungsbacka 0300-83 40 00 plan.bygg@kungsbacka.se www.kungsbacka.se