Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009 Boindex signalerar ett milt prisfall på småhus men se upp för fallgropar! Husköpkraften steg fjärde kvartalet ifjol eftersom hushållens marginaler vid husköp påverkats positivt av Riksbankens räntesänkningar. Hittills har Boindex relativt väl kunnat förutsäga husprisutvecklingen. Om förhållandet kvarstår handlar det om milt fallande huspriser under årets första tre kvartal och en stabilisering under fjärde kvartalet. I denna analys varnar vi för att förhållandet inte håller när ekonomin är utsatt för stora störningar. Den svagare arbetsmarknaden och ekonomisk-politiska stimulanser fångas inte tillräckligt väl in av Boindex. Ett W i husprisutvecklingen är rimligt att förvänta. Sedan början av 1990-talet har svenska huspriser utvecklats i linje med hushållens husköpkraft mätt i enlighet med Swedbanks Boindex. Prisökningstakten följer Boindex med ungefär ett års fördröjning. Denna analys diskuterar vilka faktorer som talar för och emot detta förhållande nu när ekonomin sätts under press. Huspriserna har hittills följt Boindex väl Boindex mäter husköpkraften hos svenska hushåll på nationell, regional och kommunal nivå. Delkomponenter i Boindex är medianpriset för småhus, förvärvsinkomst för gifta eller sambeskattade (där minst en förvärvsarbetar) och sammanvägda bolåneräntor utifrån faktisk upplåning och bolåneräntor. Vid ett Boindex på 100 använder hushållen 15 % av förvärsinkomsten före skatt till bolånekostnader. Ett Boindex på 120 innebär att hushållen har 20 % högre inkomster än de som krävs för att ha råd med husköpet. Ett Boindex på 80 innebär att hushållen endast har 80 % av inkomsten som krävs och således får göra avkall på annan konsumtion för att finansiera husköpet. Ekonomiska sekretariatet, Swedbank AB (publ), 105 34 Stockholm, tfn 08-5859 1028 E-post: ek.sekr@swedbank.se Internet: www.swedbank.se Ansvarig utgivare: Cecilia Hermanssont, 08-5859 1588. Magnus Alvesson, 08-5859 3341, Jörgen Kennemar, 08-5859 1478, ISSN 1103-4897
Sedan början av 1990-talet har husprisernas utveckling följt husköpkraften relativt väl med ungefär ett års fördröjning. Hushållen har fått stora marginaler vid husköpet till följd av lägre räntor och bättre inkomster. Samtidigt har huspriserna stigit under många år. Först under de senaste tre åren har husköpkraften trendmässigt försvagats i takt med allt högre huspriser och bolåneräntor. Sambandet mellan huspriser och Boindex har varit starkt Det är rimligt att förvänta sig lägre huspriser, men frågan är hur mycket. Hur stor uppgången varit utöver vad som kan förklaras av fundamenta är osäkert. Studier gjorda av exempelvis IMF för ett större antal länder visar på ett gap i Sverige på mellan 15-20 % men antagandet om att huspriserna hade ett jämviktsläge i mitten av 1990-talet är missvisande eftersom finans- och fastighetskrisen medfört att priserna då var onormalt låga. Relationen mellan årlig förändring i nominella småhuspriser (%) och husköpkraften mätt i enlighet med Boindex (huspriserna laggar Boindex med ett år) 180 Boindex - husköpkraft Huspriser (årstakt) 15.0 160 10.0 140 120 100 5.0 0.0 80 60 40 20 Boindex Huspriser (höger skala) -5.0-10.0-15.0 0-20.0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Källa: Swebank Om förhållandet mellan husköpkraft och husprisutveckling står sig och uppgången fjärde kvartalet brutit den nedåtgående trenden skulle prisnedgången på småhusmarknaden blir relativt mild och kortvarig. Då handlar det om prisfall under årets tre första kvartal och därefter en stabilisering eller mild uppgång. Småhusprisernas utveckling har redan dämpats och för första gången sedan 1996 syntes ett prisfall på årsbasis under fjärde kvartalet. Vidare har Riksbanken sänkt styrräntan relativt kraftigt under hösten, vilket skapat större marginaler i hushållens plånböcker. Till skillnad från finans- och fastighetskrisen i början av 1990-talet då Riksbanken valde att höja räntan för att försvara kronan, kan lägre räntor nu medföra att husprisnedgången blir förhållandevis kortvarig. Skulle sambandet hålla kan förväntas ett milt och kortvarigt husprisfall 2 Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009
Boindex ger dock endast en ögonblicksbild Även om Boindex kan vara ett hjälpmedel för att förutse husprisutvecklingen finns flera risker förknippade med att i alltför stor omfattning använda detta förhållande som enda utgångspunkt för prisutvecklingen. Trots allt innebär Boindex endast en ögonblicksbild med signaler för de närmaste 3-4 kvartalen. Nedan går vi igenom dessa risker: Det mest troliga är att sambandet inte håller under lågkonjunktur och global finanskris 1. Vi vet inte hur väl relationen mellan Boindex och huspriser fungerar när ekonomin utsätts för störningar. Det handlar om att Sverige knappast kan undvika en större försämring på arbetsmarknaden. Vilka blir effekterna på husmarknaden och hushållens inkomstutveckling? Det handlar även om att hushållen kan vilja få ned belåningsgraden och minska skulderna i sina balansräkningar. Den globala finanskrisen och lågkonjunkturen talar för att så sker, medan ett relativt lågt ränteläge kan fördröja processen något. 2. Förbättringen i Boindex under fjärde kvartalet hörde samman med räntesänkningar kombinerade med lägre huspriser. Riksbanken har sänkt styrräntan för att arbetsmarknaden förutses försvagas markant. Detta fångar Boindex ännu inte in, och därför kan det inte uteslutas att huspriserna påverkas mer negativt än Boindex signalerar utifrån de lägre bolåneräntorna. 3. Boindex fångar inte in hushållens ekonomiska psykologi. En svagare sysselsättning medför att hushållen blir mer oroliga för framtiden, och kan vilja skjuta upp sina husköp. Samtidigt finns även hushåll som kan vilja ta hem vinsterna från högre huspriser under senare år. Därmed ökar utbudet av småhus, samtidigt som efterfrågan dämpas. 4. Boindex mäter hushållens förvärvsinkomster utifrån att de vuxna är gifta eller sambeskattade och att minst en av de vuxna arbetar. Hushållsbegreppet har utformats för att passa den typiska villaköparen. Problemet med detta är att när arbetslösheten stiger och sysselsättningen minskar kommer inte försämringen slå igenom fullt ut på hushållens förvärvsinkomster. Visserligen kommer löneökningstakten att sjunka, men effekterna på husköpkraften av detta blir relativt små. 5. Boindex har rensats från skatter och subventioner, såsom inkomstskatter, fastighetsskatter och transfereringar till hushållen. Orsaken är att det är svårt att prognosticera disponibelinkomsten för olika regioner och kommuner när statistiken produceras med flera års fördröjning. Statistiken över förvärvsinkomster är något mer tillgänglig och lättare att extrapolera. Därmed fångar Boindex inte in förändringar som kan förknippas med finanspolitiska beslut, såsom regelförändringar i fastighets- och förmögenhetsbeskattningen samt finanspolitiska stimulanser. Att huspriserna stiger något snabbare än Boindex signalerat under de senaste åren kan delvis förklaras av dessa skatteförändringar. Hur huspriserna kommer att reagera på jobbskatteavdrag och andra finanspolitiska stimulanser återstår att se, men att nedgången mildras borde ligga i korten. Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009 3
Husköpkraften har stigit i USA men husprisuppgången dröjer Om huspriserna skulle falla tillbaka kraftigt skulle Boindex signalera en förbättring i husköpkraften. Om räntesänkningarna istället pressar upp huspriserna på nytt kommer Boindex försämras. Då borde resultatet bli ett W i husprisutvecklingen där huspriserna först stiger till följd av lägre räntor, och därefter sjunker till följd av en sämre arbetsmarknad och en försvagad husköpkraft. Lägre huspriser höjer husköpkraften Även om Riksbanken sannolikt kommer att sänka styrräntan ytterligare ned mot ½ procent kan inte husmarknaden räkna med så mycket ytterligare draghjälp från penningpolitiken. Däremot kan finanspolitiken mildra nedgången något. Husköpkraften i USA, Australien och Sverige 1993-2008 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 Källa: 1993 1994 Australien USA Sverige 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 National Association of Realtors (USA), Housing Industry Association (Australien) och Swedbank (Sverige) Om vi även undersöker liknande index över husköpkraften i exempelvis USA och Australien är utvecklingen jämförbar med Sverige. I USA började husköpkraften falla tillbaka 2004, medan Australien har haft en trendmässigt fallande husköpkraft sedan 2002 från mycket höga nivåer. I Sverige började nedgången först 2006. Tidpunkterna för nedgången i husköpkraften sammanfaller med tidpunkten för när respektive centralbank började höja sina styrräntor. I inget av länderna har husköpkraften fallit kraftigt under 100- strecket. Penningpolitiken modererar utvecklingen och räntesänkningar leder till att husköpkraften stabiliseras och börjar förbättras. Samtidigt har huspriserna ännu inte följt med uppåt i det amerikanska exemplet. Finanskrisen och lågkonjunkturen fördröjer en återhämtning. När centralbanker höjde sina styrräntor började husköpkraften försvagas Husköpkraften har inte fallit så mycket som väntat Med hänsyn till anekdotiska bevis för hur kärvt det har varit för unga hushåll att komma in på husmarknaden under senare år synes index över husköpkraften överskatta många hushålls förmåga att köpa hus. I det svenska exemplet handlar det san- 4 Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009
nolikt om valet av hushåll som ingår i undersökningen, samt även om de antaganden som gjorts om insats på 20 % (som inte alla har möjlighet till) och möjligheter till lån utifrån om man har fast anställning eller inte. Likväl ger Boindex och andra liknande index över husköpkraften en snabb bild av svängningar över tiden och skillnader mellan regioner och kommuner. För att undersöka främst unga hushålls möjligheter till husköp krävs även kvalitativa studier med djupintervjuer och fallstudier. Boindex ger en snabb bild av svängningar över tiden men måste kombineras med andra data Slutsatser för huspriserna Boindex signalerar att huspriserna faller svagt under årets första tre kvartal för att sedan stabiliseras och börja stiga under 2010. Även om Boindex hittills kunnat förutse huspriserna relativt väl, är det högst osäkert om förhållandet mellan huspriser och husköpkraft är lika starkt under en period när ekonomin är utsatt för stora störningar. Risker som denna analys framhåller är hushållens korrigeringar av sina balansräkningar samt arbetsmarknadens försämring som riskerar att sänka huspriser och dämpa hushållens inkomster. Å ena sidan bidrar lägre huspriser till en starkare husköpkraft. Å andra sidan medför en dämpad inkomstutveckling snarare en försvagning av husköpkraften. Utfallet är ovisst. Eftersom Boindex inte tar hänsyn till psykologiska faktorer, såsom hushållens framtidstro, är det dock troligt att den kraft som höjer husköpkraften får ta över. Samtidigt visar utvecklingen i USA att husköpkraften börjat komma upp på höga nivåer utan att huspriserna följt med. Framtidstro, skuldsanering och arbetsmarknaden utgör risker för husmarknaden Riksbanken kan fortsätta att sänka styrräntan något under våren, men därefter kan vi förvänta oss ett relativt stabilt och lågt ränteläge tills en återhämtning i konjunkturen blir mer synlig. Om huspriserna påverkats av att bolånekostnadernas fallit tillbaka, återstår att se hur de påverkas av en svagare arbetsmarknad. Det är således inte orimligt att förvänta ett W i husprisutvecklingen. Efter en period av stabilisering eller lätt stigande huspriser riskerar de återigen falla tillbaka. Djupet i fallet avgörs av hur stor försämringen på arbetsmarknaden blir och hur stora de finanspolitiska stimulanserna blir. Det kan ännu inte avgöras med hjälp av Boindex. Cecilia Hermansson Ekonomiska sekretariatet Magnus Alvesson, 08-5859 3341 Jörgen Kennemar, 08-5859 1478 ISSN 1103-4897 Swedbank Analys ges ut som en service till våra kunder. Vi tror oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner vid utarbetandet av analyser, som redovisas i 105 34 Stockholm tfn 08-5859 1031 publikationen. Vi kan dock inte garantera analysernas riktighet eller fullständighet och ek.sekr@swedbank.se kan inte ansvara för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella (investerings-)beslut även på www.swedbank.se Ansvarig utgivare Cecilia Hermansson, 08-5859 1588. annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister som redovisas i Swedbank Analys. Swedbank Analys Nr 2 3 mars 2009 5