Antagandehandling Dnr: BNO 2012/3 215 Detaljplan för del av fastigheten Hansjö 135:68 Sky Lodge hotell Grönklitt, Orsa kommun, Dalarnas län P L A N B E S K R I V N I N G november 2012 Handlingar Planbeskrivning, med bilaga Plankarta med planbestämmelser Utlåtande Särskilt utlåtande Övriga handlingar Fastighetsförteckning med registerkarta Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att möjliggöra för hotellanläggning i anslutning till befintlig toppstuga på Grönklitt. Planens intention är även att skapa en tillfart och angöring till hotellanläggningen som inte bryter pistsystemet samt en utökad byggrätt för befintlig toppstuga. Planen upprättas med normalt planförfarande enligt plan- och bygglagen (2010:900). Planen är ett led i att uppfylla Orsas kommunala mål Livskvalitet Fritid Ett aktivt föreningsliv, kultur- och sportaktiviteter är förutsättningar för att bygga en bra kommun. Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 1(10)
Plandata Orienteringskarta som visar planområdet på Grönklitts topp Planområdet är beläget på toppen av Grönklitt, ca 12 km nordväst om Orsa centrum. Planområdet avgränsas i öster av DP 120 och pågående planläggning för projektet Grönklittstoppen (Green Wood Ski-Lodge), samt rovdjursparken i väster och backsystem i norr/söder. Området omfattar ca 3 ha, varav ca 1,6 ha utgörs av befintligt pistområde. Hela planområdet ligger inom fastigheten Hansjö 135:68 som ägs av Grönklittsgruppen AB. Förenligt med 3, 4 och 5 kap miljöbalken Planen bedöms vara förenlig med 3, 4 och 5 kapitlet i Miljöbalken. Kommunens bedömning är att planen inte medför någon betydande miljöpåverkan med hänsyn till de kriterier som anges i bilaga 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (SFS 2005:356). Någon miljökonsekvensbeskrivning inom ramen för en miljöbedömning enligt 6 kap 11 miljöbalken behöver därför inte upprättas. Området är sedan tidigare exploaterat med en ny toppstuga, skidbackar, liftar, brandtorn m.m. En hotellbyggnad är tänkt att bli något högre än befintligt brandtorn och master. Byggnaden kommer bli ett landmärke som förstärker områdets plats som skidanläggning och förtätar toppområdet. Byggnaden kommer inte att påverka närliggande kulturmiljöer i Frykås fäbodar som ligger på motsatt sida av en bergstopp. Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 2(10)
Tidigare ställningstagande Översiktsplan I den kommuntäckande översiktsplanen, antagen av kommunfullmäktige 1994, ges Generalplan Grönklitt, antagen 1981, status som fördjupad översiktsplan. Den fördjupade översiktsplanen pekar ut planområdet som område för skidbackar. Detaljplaner Området är inte tidigare detaljplanlagt. Riksintressen Hela området omfattas av riksintresset för friluftsliv och turism enligt 4 kap 2 miljöbalken. De områden som anges i 4 kap 2 är, med hänsyn till de natur- och kulturvärden som finns i områdena, i sin helhet av riksintresse. Exploateringsföretag och andra ingrepp i miljön får utföras endast om det inte möter något hinder enligt 4 kap 2-8 MB och det kan ske på ett sätt som inte påtagligt skadar områdenas natur- och kulturvärden. Enligt 1 utgör bestämmelserna i 2-6 dock inte hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller av det lokala näringslivet. Den tilltänkta anläggningen bedöms omfattas av denna lättnad då den har stor betydelse för utvecklingen av Orsa kommuns näringsliv samt bedöms stärka möjligheten till utveckling av tätorten Orsa. Riksintresset bedöms stärkas när möjligheten till friluftsliv och turism i området ökar som en effekt av en utveckling av området. Ca 700 meter söder om planområdet finns även riksintresse för friluftslivet enligt 3:6 MB Siljansområdet. Kommunen anser att riksintresset inte påverkas av föreslagen bebyggelse i anslutning till toppstugan. På platsen finns idag telemaster i samma höjd och anläggningen blir en del i en befintlig skidanläggning. Området sett från Holen E45 med byggnader inlagda, till vänster Fryksås, mitten Sky lodge och toppstuagn, höger mast på Råtjärnsberet. Anders Björklund SAR/MSA februari 2012 Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 3(10)
Cirka 900 meter väster om planområdet ligger riksintresse för naturvården enligt 3:6 MB, Kallbolsfloten nr 144 avsatt för områdets myrkomplex och naturskog. Inom detta riksintresseområde pågår en reservatsbildning. Foton från Kallbolsfloten i riktning mot Grönklitts topp finns i bilaga 1. Kommunen anser att genomförandet av detaljplanen inte skadar riksintresset eller föreslagna reservatsföreskrifter då området upplevs som avlägset från Kallbolsfloten och att detaljplanen är en utveckling av ett redan befintligt skidområde. Vy mot toppen på Grönklitt sedd från Kallbolsfloten. Tidigare beslut i KS/ byggnadsnämnden Byggnadsnämnden har 2012-04-25 36/2102 beslutat att ge positivt planbesked för hotellanläggning inom området. Förutsättningar och förändringar Natur Mark och vegetation Området är beläget på toppen av Grönklitt. Direkt på toppen är en platå där toppstuga och parkering finns. Området sluttar i övrigt brant åt samtliga väderstreck. På toppen och i norr och söder finns iordningställda skidområden som är gräsbevuxna under sommartid. På vissa platser finns berg i dagen. Naturmarken i området utgörs mestadels av pistområden och uppvuxen skog mellan pisterna. Den skogsbevuxna delen består av granskog och enstaka tallar. Naturmark inom planområdet Geotekniska förhållanden En geoteknisk utredning har utförts av ÅF Infrastructure AB, daterad 2012-06-12. Marken inom området för Sky Lodge består av berg i dagen eller ett tunt jordtäcke på berg. I den Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 4(10)
norra delen av blivande Sky Lodge byggnaden vid den befintliga gångvägen finns ca 1 m fyllning av moränjord på berget. Av bilden ovan framgår att berg i dagen finns ner till vändplanen ovan trumman under liften. Marken vid de planerade broarna och vid parkeringsområdet består av en stenrik, finkornig morän. Ytskiktet utgörs intill ca 0,5 m enbart av sten. Förutsättningarna för grundläggning är goda eftersom berget och moränen har hög bärförmåga. Trots kraftigt lutande terräng föreligger ingen risk för ras eller skred. Moränens finkornighet medför att den är vattenkänslig. Ihållande och kraftiga regn kommer att erodera frilagda jordytor om inte åtgärder vidtas. Sådana åtgärder kan vara Borttagande av vegetation begränsas i största möjliga utsträckning Dagvatten omhändertas i avskärande diken ovanför planerade schakter Frilagda jordytor erosionsskyddas Markradon Radonundersökning har inte utförts i detta skede. Enligt geoteknisk utredningen av ÅF Infrastructure AB, daterad 2012-06-12 är marken inom planområdet klassificerad som lågradonmark och inga särskilda åtgärder mot inläckande radonhaltig jordluft erfordras. Markradonhalter om maximalt 6 kbq/m 3 uppmättes. Fornlämningar Inga kända fornlämningar finns i området. Bebyggelseområden Hotell och restaurang Hotellanläggningen planeras innehålla ca 80-90 lägenhetsrum mostavarande ca 500-600 bäddar, konferenslokaler, spa, bar samt övriga aktivitetslokaler. Byggnaden beräknas att ha en bruttoarea på ca 7000 m 2 i varierande höjd med en högsta tänkt höjd på 6 våningar. Byggnadsarean och totalhöjden regleras i planen. Hotellet kommer att ligga i nord-sydlig riktning mot områdets höjdkurvor och ha en eller flera suterrängvåningar. Platsen där hotellbyggnaden föreslås placeras är idag inhägnad och bebyggd med brandtorn och två master. Fasad mot väster. Tidig idéskiss på hotellbyggnad samt sammankoppling med befintlig toppstuga, Anders Björklund SAR/MSA, mars 2012 Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 5(10)
Visualisering av storlek på en framtida hotellbyggnad i förhållande till befintliga byggnader och master. Från Björnparksvägen. Anders Björklund SAR/MSA februari 2012 Befintlig toppstuga kommer att fungera som huvudsaklig restaurang för den nya hotellbyggnaden. Behovet av att bygga ut toppstugan finns och utökad byggrätt ges i planen. Hotellbyggnaden och toppstugan kopplas ihop med en byggnad som även kan fungera som frukostutrymme för restaurangen samt en alternativ entré till rovdjursparken. Situationsplan idéskiss, Anders Björklund SAR/MSA, februari 2012 Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 6(10)
Skidområden Delar av pistsystemet tas med i planen. Delar av angöringsvägen till hotellanläggningen och parkeringen kommer att gå i skärning och bli planskild från pisten som anläggs på ett körbart bjälklag till hotellanläggningen och parkeringen. Uppgraderingar och nybyggnation av liftanläggningar är tänkta inom planområdet både i norr- och södergående riktning. Planen medger byggnation av liftar och komplementbyggnader såsom maskinförvaring och toaletter. Tillgänglighet till hotell och toppstuga Vinter- och sommartid angörs hotellet och toppstugan från hotellets angöring via hotellbyggnaden till övriga anläggningarna. Sommartid fungerar pistområdena som tillfartsväg direkt till anläggningarna som befintlig lösning. Byggnadskultur och gestaltning Hotellbyggnaden klättar utför branten mot norr och vänder sig åt samtliga väderstreck. Hotellet ska ges en utformning som samspelar med befintlig toppstuga. Fasader är i trä och natursten. Färger som är lämpliga är grå, svart, brun och mörka toner av rött och grönt. Tak ska ges en matt färgsättning för att inte ge reflexioner över långa avstånd, då husen placeras på toppen i ett mycket synligt läge. Hotellbyggnaden blir en solitär på toppen. Det synliga läget kräver en omsorgsfull utformning där formgivning av alla fasader blir viktiga då byggnaden vänder sig åt alla väderstreck. Utformning av befintlig toppstuga Friytor Friluftsliv och rekreation Planområdet utgör en del av Grönklitts pistsystem. Detta ger mycket goda förutsättningar för utförsåkning. Området har också mycket goda anslutningar till längdskidspår vintertid och vandrings- och cykelmöjligheter sommartid. Naturmiljö En behovsbedömning för miljöbedömning har upprättas av Stadsbyggnadsförvaltningen i samarbete med Miljökontoret, daterad 2012-03-22, där bedömningen är att området redan är exploaterat och att inga skyddsvärda natursorter finns inom området som kan komma att påverkas negativt. Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 7(10)
Gator och trafik Gatunät Inom området finns ingen allmänplatsmark. Området nås från Toppstugevägen i öster. Angöringsväg dras över kvartersmark för skidområde och parkeringsområde med anslutning mot lokalgata (Toppstugevägen) i angränsade planområde. Planen reglerar lägsta tillåtna frihöjd (4,5 meter) på vägen under pist för att garantera att räddningsfordon, avfallsfordon samt bussar kan ta sig fram till hotellanläggningen samt att gångmöjlighet ska finnas genom tunneln. Tunneln planeras att utföras i ett enkelfiligt utförande med signalreglering för genomfart. Kollektivtrafik Dalatrafiks linje 118 trafikerar Grönklitts centrumanläggning vid två tillfällen per dag och tar resenärerna till och från Orsa centrum. Turerna går en gång på förmiddagen och en gång på eftermiddagen. Från Orsa centrum finns möjligheter att ta sig till Mora med busslinje 103 och 104 som går med en turtäthet av 45 minuter under för och eftermiddag, med uppehåll mitt på dagen. Till och från Mora finns möjligheter att resa med buss, tåg eller flyg. Parkering, varumottag, utfarter I planområdets norra del finns ett område för parkering som även fungerar som angöring för ankommande samt varor. I området ges möjligheten att uppföra komplementbyggnader såsom maskinförvaring och carportar. Parkeringsområdet beräknas kunna rymma 120 bilplatser. Trafik Hotellanläggningen blir en ny målpunkt på Grönklitt och kommer att innebära en ökad mängd trafik. Den ökade trafiken kommer att påverka Toppstugevägen och närboende till denna. Den ökade trafiken kan tänkas öka upplevt buller och vintertid även störningar från bilarnas strålkastare. Teknisk försörjning Vatten, avlopp och dagvatten Hotellanläggningen ska anslutas till det kommunala va-nätet via en ny servisledning som exploatören ansvarar för, och som förläggs i den nya angöringsvägen. Servisledningen utgår från va-huvudmannens huvudledningsnät. Toppstugan och hotellet ska ha separata anslutningspunkter. En intern tryckstegringsstation ska finnas i hotellbyggnaden. Eventuellt sprinklersystem ska inte försörjas på det allmänna va-nätet. Vid byggnation av sprinklersystem ska vatten tas ur för fastigheten eget system t ex vattentank eller pool. LOD lokalt omhändertagande av dagvatten ska gälla inom hela planområdet. Inom parkeringsområdet ska dagvatten infiltreras, vid behov av avledning av dagvattnet ska det renas före utsläpp. Värme Hotellanläggningen avses försörjas med jordvärme som ska placeras inom parkeringsområdet. El Området avses försörjas med el genom Fortum Distibution AB. I en sträckning längs efter Toppstugevägen finns en befintlig 12 kv jordkabel för el. För elanläggningar som ska anslutas till nätägarens elnät ska separat överenskommelse om anslutningspunkt upprättas mellan respektive fastighetsägare och nätägaren. Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 8(10)
Avfall Hotellanläggningens avfallshantering bör ske i anslutning till parkeringsområdet. Möjligheten finns att inom det området bygga komplementbyggnader som t ex kan användas för avfallshantering. Telekommunikation Dagens telekommunikationsmaster kommer behöva flyttas vid en byggnation av hotellbyggnaden. Detaljplanen medger att nya teleantenner får placeras på byggnaders tak till en högsta höjd av 5 meter över totalhöjden. Det aktuella området ligger inom MSA-område (Minimum Sector Altitude, ett hänsynsområde med en radie på 55 km runt alla instrumentflygplatser) för Mora-Siljan flygplats i Mora. Genomförandet av planen medför inga inskränkningar i flygets verksamhet. Räddningstjänst Insatstiden för räddningstjänst till Grönklitt är upp till 30 minuter, vilket innebär att vid brand måste utrymning kunna ske utan hjälp av räddningstjänsten. Det förutsätts att de boende får en tidig varning vid brand genom brandlarm samt att utrymningsvägarna är lätt tillgängliga. Säker utrymning ska säkerställas genom byggnadstekniska åtgärder. Möjlighet att fylla tankbilar finns söder om Limbygården ca 250 meter sydost om planområdet och vid Grönklitts reningsverk ca 1,2 km söder om planområdet. Dessa är oberoende av varandra vilket innebär att två tankbilar kan fyllas samtidigt. Konsekvenser av planens genomförande Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa har tillsammans med Miljö- och hälsoskyddskontoret upprättat en behovsbedömning för miljöbedömning. Planens genomförande bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Ett genomförande av planen bedöms öka tillgängligheten till och utvecklingen av skidåkning, fritidsaktiviteter och kulturevenemang. Dessutom fungerar anläggningen som en del i att uppfylla Orsas kommunala mål Livskvalitet Fritid Ett aktivt föreningsliv, kultur- och sportaktiviteter är förutsättningar för att bygga en bra kommun. Genomförandefrågor Tidplan Planen upprättas enligt normalt förfarande med plan- och bygglagen (2010:900). Samråd beräknas ske under juli-augusti 2012. Granskningen beräknas ske under oktober 2012. Godkännande i byggnadsnämnd och kommunstyrelse beräknas till december-januari 2012/2013. Antagande i kommunfullmäktige beräknas till februari 2013. Genomförandetid Genomförandetiden går ut 31 december 2022. Ansvarsfördelning Gator Exploatören är ansvarig för utbyggnad av gator inom kvartersmark. VA En ny sträckning för va förläggs längs den nya angöringsvägen. Ledningen ska ägas av exploatören och anslutas till Orsa Vatten och Avfall ABs nät. Hotellet och toppstugan ska Upprättad av Stadsbyggnadsförvaltningen Mora Orsa 9(10)