Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en bostadsrätt har utgjort ett lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en person riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. NN har yttrat sig i ärendet. Hon har bifogat kopior av uppdragsavtalet, marknadsföringsmaterialet och överlåtelseavtalet. Hon har även gett in en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter som hon har avslutat mellan den den 12 mars och den 12 september 2016. Anmälan Av anmälan framgår bland annat följande. NN har brutit mot regeln om lockpris. Priserna i ett visst område har stigit kraftigt de senaste 20 åren och orsakerna till detta har fluktuerat över tid. Mäklarnas förhållningssätt till detta har förändrats mycket lite. Enskilda mäklare och deras branschorganisationer har snarare hejat på utvecklingen i stället för att POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) uppträda lite mer sansat. Kunderna luras eller tvingas betala överpriser, delvis med hjälp av lockpriser som sätter deras framtida ekonomi på spel. Kunderna tvingas in i en pyramidspelsliknande marknad där man hoppas att det överpris man tvingats betala ska löna sig vid nästa byte. Hela landets ekonomi är i stor fara när pyramidspelet inte längre tillförs näring. Mäklarna, som ska ta till vara både säljarens och kundens intressen, är helt ockuperade av säljarens önskemål. Många kunder tvingas använda en stor del av sin tid för att hitta ett boende på grund av en undermålig objektsinformation, speciellt vad gäller prisnivån. En lokal mäklare som inte på fem procent när kan pricka in priset måste betraktas som antingen inkompetent eller bedräglig. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Av objektsbeskrivningen framgår det att den aktuella bostadsrätten har marknadsförts till ett pris om 5 750 000 kr. Av överlåtelseavtalet framgår det att köpeskillingen blev 7 350 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har anfört bland annat följande. En mäklare har en skyldighet att ange ett utgångspris för varje ny försäljning. Det innebär ett vägt pris baserat på tidigare försäljningar, läget, skicket, mäklarens erfarenhet m.m. Det slutgiltiga priset kan bli både högre och lägre. NN satte utgångspriset i mitten av april 2016. Objektet hade fyra rum, vilket inte är helt vanligt i området. Det hade skett fyra försäljningar av liknande typ i närheten av den tid då priset sattes. En lägenhet var 92 kvm och såldes för 6 250 000 kr, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om 67 935 kr. En lägenhet var 91 kvm och såldes för 6 050 000 kr, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om 66 484 kr. En lägenhet var 78 kvm och såldes för 4 775
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) 000 kr, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om 61 218 kr. En lägenhet var 94 kvm och såldes för 5 350 000 kr, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om 56 915 kr. Det aktuella objektet var 91,5 kvm och hade ett utgångspris om 5 750 000 kr, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris om 62 842 kr. Siffrorna visar tydligt att det satta utgångspriset var högre än det lägsta priset och klart inom marginalerna för det högsta. Det är allmänt känt att det inte bara är storleken på boendet som avgör priset. Skicket, läget och planlösningen betyder mycket också. Man kan inte i förväg säga vad som kommer att attrahera just de människor som kommer till just den aktuella bostadsrätten. Det är upp till mäklaren att göra en allmän bedömning av de nämnda faktorerna samt en stor mängd detaljer som inte låter sig beskrivas i siffror. Det kan vara stilen ett objekt är renoverat i, möbleringen, stajlingen, dekoren och liknande. Samtidigt är det allmänt känt att väder, tiden på året, konjunkturen, eventuella lagändringar och ränteläge också har stor påverkan. Antalet objekt på marknaden vid det givna tillfället betyder väldigt mycket och även antalet spekulanter. Detta är något man sällan vet i förväg. Det som nog trots allt har störst påverkan är vilka spekulanter man får på visningen och om det blir en budgivning på objektet. Det är en omöjlig uppgift att vara helt exakt i dessa bedömningar. Många gör bedömningen att de just nu har en vikande marknad på grund av den kommande lagändringen med krav på amortering ner till 50 procent av marknadsvärdet. Andra bedömer att det inte kommer att ha någon effekt, eftersom bankerna länge har haft ett amorteringskrav. Under våren har de haft en svagt vikande marknad med fler objekt än någon gång tidigare. Hon använde sig därför av ett kvadratmeterpris som låg något lägre än snittkvadratmeterpriset på de senaste likvärdiga objekten. Priset var dock endast en halv procent lägre än snittkvadratmeterpriset (62 842 kr per kvm jämfört med snittet på 63 138 kr per kvm). Anmälaren anser att hon borde vetat slutpriset bättre, men det är omöjligt med tanke på alla de variabler hon har beskrivit. I detta fall var det dessutom flera prisdrivande faktorer såsom många budgivare och grannar från samma förening som bjöd. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det marknadsförda utgångspriset för objektet har i detta fall understigit det
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) slutliga försäljningspriset med 1 600 000 kr, vilket motsvarar 22 procent. Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att det marknadsförda priset väsentligt har understigit försäljningspriset. Det finns inte stöd för att objektet skulle ha marknadsförts till ett pris som väsentligen avvikit från det bedömda marknadsvärdet eller som legat väsentligt under det pris som säljaren var beredd att acceptera. NN har i sitt yttrande redovisat grunderna för sin bedömning av det satta utgångspriset. Hon har också redogjort för vad hon anser är anledningen till att försäljningspriset ökade så mycket i förhållande till utgångspriset. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av bostadsrätten. Ärendet avskrivs därför.