Bostadsmarknadsanalys

Bostadsmarknadsanalys för Lunds kommun 2014 Bilaga till Utbyggnads- och boendestrategi 2025 (Version 2014 12 08)

INNEHÅLL BOSTADSMARKNADSANALYS FÖR LUNDS KOMMUN 2014... 3 Inledning... 3 Bakgrund... 3 Metod... 3 Befolkning och bostäder... 3 Befolkning... 3 Befolkningsförändringar... 4 Befolkningen i stadsdelar och tätorter... 5 Åldersfördelning... 6 Befolkning i framtiden... 7 Bostäder... 7 Bostadsbestånd 2013... 7 Bostadsbyggandet... 10 Nya bostäder i stadsdelar och tätorter 2004-13... 11 Taxeringsvärden... 12 Behov och efterfrågan... 14 Inledning... 14 Bostadsmarknaden i regionen... 14 Lunds bostadsmarknad... 15 Har Lund bostäder som svarar mot behov/efterfrågan?... 16 Vad är rätt fördelning?... 17 Bostadsbehov bostadsefterfrågan... 17 Hyresrätten... 17 Bostadsbehov och utbud, särskilda grupper... 18 Sammanfattande kommentarer... 21 Lunds bostadsmarknad... 21 Demografin... 21 MAX IV och ESS... 22 Boendeplanering... 22 KÄLLOR... 23 Bilaga: Stadsdels och tätortsbeskrivning 1

2

BOSTADSMARKNADSANALYS FÖR LUNDS KOMMUN 2014 Inledning Denna rapport ingår i mark- och boendestrategin för Lunds kommun. Den skall belysa förutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i enlighet med de mål som formuleras i uppdraget. I rapporten diskuteras förutsättningarna för behovs- och efterfrågebedömningar för att ge vägledning för planering och beslutsfattande. Bakgrund Mark- och boendestrategin ska utgöra kommunens strategi för boendeplanering/bostadsförsörjning i enlighet med av kommunfullmäktige beslutade riktlinjer för att öka bostadsbyggandeti Lunds kommun 1. Som lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar(2000:1383, rev 2013:866)säger, utgör strategin kommunens riktlinjer för bostadsförsörjning. Mål för bostadsutvecklingen (bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet) ska sättas för olika delar av kommunen. Kommunens planerade insatser för att uppnå målen ska beskrivas. Uppgifterna ska grundas på analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar. Metod Genomgång och analys av förutsättningar som påverkar bostadsbehov och bostadsbyggande görs för kommunen som helhet och för olika delområden. I staden studeras stadsdelar enligt den indelning som antogs av KS 1982 2. Utanför staden är det tätorterna Stångby, Södra Sandby, Revingeby, Dalby, Torna Hällestad, Veberöd och Genarp som ingår i studien. Genomgången omfattar befolkningsutveckling, bostadsbestånd, tillbakablick på bostadsbyggandet samt taxeringsvärden för villatomter. Ett uttalat mål för den kommunala planeringen är en mångsidig sammansättning av hustyper, upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar i olika delar av kommunen. Därför är det relevant att se på bostadsbeståndets sammansättning i olika områden för att ge underlag för bedömningar av behovet att komplettera bostadsbeståndet. Utifrån uppgifter om befolkningsutveckling kan antaganden göras om hur efterfrågan och behov av olika typer av bostäder kommer att se ut i olika områden. Till exempel kan i ett område med stor del villor, där många äldre bor flyttkedjor starta. Beroende på vilket utbud som finns i området samt hur stor önskan är att flytta till en annan stadsdel kan behov av och efterfrågan på andra typer av bostäder i området uppkomma. Befolkning och bostäder Befolkning Lunds befolkning (nuvarande gränser) har ökat sedan 1920-talet, från en befolkning 1920 på 38 880 invånare till 114 291 invånare 2013, se figur nedan. Lund har varit relativt opåverkad av olika utflyttningstrender, som till exempel 1970-talets Gröna vågen 3. 1 Antagna av Kommunfullmäktige 28 november 2013. 2 Centrala staden, Möllevången, Norra Fäladen, Tuna, Östra Torn/Mårtens Fälad, Linero, Järnåkra/Nilstorp, Klostergården, Väster, Värpinge, Kobjer, Gunnesbo och Nöbbelöv. 3 Gröna vågen var en trend som innebar att många unga familjer i Sverige under 1970 talet flyttade från storstäderna och ut på landsbygden som en del i en ruraliseringsvåg, och för första gången minskade storstädernas invånarantal och ökade landsbygdens. 3

Inv 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 00 05 10 13 OBS! Figur 1. Befolkningsutveckling i Lunds kommun sedan1920, nuvarande gränser Befolkningsförändringar De senaste tio åren har kommunens folkmängd ökat med i medeltal 1,2 procent, eller 1 330 personer per år. Bakom folkökningen ligger födelseöverskott och flyttnetto. Födelseöverskottet har under perioden varit i snitt 500 per år och har nästan fördubblats på 2000-talet. Antalet födda har varit stort och var 1 324 år 2012, den högsta nivån sedan 1990. Flyttnettot har dock ökat i betydelse, även om Lunds kommun har haft överskott i flyttningarna sedan 1980. Inflyttning och bostadsbyggande Det tydliga samband som tidigare funnits mellan bostadsbyggande och befolkningsökning i Lunds kommun är inte lika tydligt idag. Trots att bostadsbyggandet minskat under åren 2007-2010 har befolkningen ökat kraftigt. Ökningen kan till största delen förklaras av en stor inflyttning till Lund från utlandet. Inflyttning till Lunds kommun från övriga Sverige verkar dock fortfarande ha en koppling till bostadsbyggandet. De år det byggs över 500 bostäder (2005-2008 och 2011-2013) är det inrikesflyttnettot positivt. Efter bottenåret 2009 avseende bostadsbyggande då det endast färdigställdes 259 bostäder i Lunds kommun, har byggandet ökat tre år i rad: 2010 (411 bostäder), 2011(583 bostäder) och 2012 (735 bostäder). Trenden bröts 2013, med 566 färdigställda bostäder. Sambandet mellan bostadsbyggandet och inrikesflyttnetto tycks dock hålla: inrikesflyttnettot 2009 var 0 och 2010 negativt, 73. Åren 2011-13 var det inrikes flyttnettot positivt och mer än 500 bostäder färdigställdes (se figur 2). 4

2000 Utrikesflyttnetto 1500 Inrikesflyttnetto Färdigställda bostäder 559 1000 1238 500 0 1176 1001 162 642 574 649 320 841 660 500 368 385 9 349 36 279 142 119 3 80 0 83 73 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 244 211 500 Figur 2 Utrikes och inrikes flyttnetto och bostadsbyggande 2000-2013 Befolkningen i stadsdelar och tätorter Kommunens befolkning är fördelad på drygt 85 000 invånare i stadens 13 stadsdelar och drygt 22 500 i de sju tätorterna utanför staden. Stadsdelar och tätorter redovisas nedan i storleksordning. Stadsdel inv Tätort Inv Centrala staden 14 147 Södra Sandby 6 122 Norra Fäladen 13 127 Dalby 6 029 Väster 11 958 Veberöd 4 769 Östra torn/mårtens fälad 10 069 Genarp 2 870 Linero 6 505 Stångby 1 690 Järnåkra/Nilstorp 6 040 Torna Hällestad 578 Klostergården 5 417 Revingeby 564 Tuna 4 212 Gunnesbo 3 803 Nöbbelöv 3 532 Möllevången 2 362 Värpinge 2 322 Kobjer 1 788 Staden 85 282 22 622 Figur 3. Folkmängd 2013 i stadsdelar och tätorter i Lunds kommun Återstående befolkning bor utanför tätorterna, ca 6 400 personer. Stadsdelar och tätorter presenteras närmare i stadsdels-/tätortsbeskrivningen i del 2. 5

Åldersfördelning Lunds kommuns befolkning är ung, jämförd med rikets, med en högre andel av befolkningen mellan 20 och 34 år (2013). Även i jämförelse med de största kommunerna i landet 4 och med två andra studentkommuner, Uppsala och Umeå, har Lund högre andel i de åldrarna. Också i åldrarna 20-29 år, har Lunds kommun med 22 procent, högre andel än de ovan jämförda kommunerna. Av kommuner i omgivningen, är det bara Malmö som kommer i närheten, med ca 17 procent. Till exempel har grannkommunerna Kävlinge, Lomma och Staffanstorp mellan sju och nio procent i dessa åldrar. I staden(de tretton stadsdelarna tillsammans) är drygt en fjärdedel av befolkningen 20-24 år (26 procent). För barnåldrarna, under 15 år, utmärker sig Lunds kommun genom en påtagligt lägre andel, ca 16 procent, jämfört med grannkommunernas andelar kring 21-22 procent. De största kommunerna är mer lika Lund vad avser de yngre, med ca 17 procent under 15 år. Hela åldersfördelningen illustreras av befolkningspyramiden, som visar procentandelen i respektive åldersgrupp med vågräta staplar och åldersklasserna längs lodrät axel. För riket visar blå stapel andel män och röd stapel andel kvinnor. Gul stapel visar motsvarande värden för Lunds kommun. Figur 4. Åldersfördelning i Lunds kommun 2013 och riket, femårsklasser Åldersfördelning i stadsdelar och tätorter Åldersstrukturen varierar påtagligt mellan de olika stadsdelarna och tätorterna. Andelen 20-29-åringar är högst i Tuna (ca 42 procent), Centrala staden och Norra Fäladen (nära 35 procent), samt Järnåkra/Nilstorp och Väster (ca 30 procent). Detta är stadsdelar med stort antal studentbostäder. Ingen 4 Kategorin de största kommunerna är en summering av uppgifter avseende de större kommunerna enligt Sveriges kommuner och landstings (SKL) definition och omfattar de 31 största kommunerna näst efter de tre storstadskommunerna Stockholm, Göteborg och Malmö. 6

av tätorterna utanför staden kommer i närheten av dessa nivåer. Högst andel 20-29-åringar har Dalby med ca nio procent. När det gäller yngre åldrar är förhållandena omvända mellan stad och övriga tätorter. Andelen under 15 år är mellan 20 och 25 procent i alla tätorterna utom Stångby, som har hela 34 procent unga. Endast Östra Torn bland stadsdelarna når över 20 procent. Genomsnittet för staden är knappt 15 procent. För åldersgruppen 65 år och äldre har Södra Sandby, Nöbbelöv, Veberöd och Genarp högst andel, runt 20 procent. Även Klostergården, Centrum och Tuna har andelar uppemot 20 procent. Här rör det sig också om stora antal, med exempelvis drygt 2 500 i Centrala Staden, drygt 1 200 i Södra Sandby och ca 1 100 i Dalby. I takt med att medelåldern ökar, växer gruppen 80 år och äldre. Störst antal av de äldsta finns i Centrala staden, ca 750, följt av Östra Torn/Mårtens Fälad med drygt 450 och Järnåkra/Nilstorp med ca 300. Även i Dalby (ca 275), Veberöd (ca 225) och Genarp (drygt 130) bor relativt många äldre och gruppen 80 år och äldre utgör ca fem procent av befolkningen här. Åldersfördelningen i respektive stadsdel och tätort illustreras i befolkningspyramider i stadsdels- /tätortsbeskrivningarna i del 2. Befolkning i framtiden Lunds befolkning förväntas växa stadigt under prognosperioden 2014-28, enligt kommunens officiella befolkningsprognos 2014. Närmast väntas ca 115 600 invånare kommande årsskifte, varefter en något högre ökningstakt väntas ge en befolkning överstigande 120 000 år 2017 och nära 132 000 år 2023. De närmaste tio åren väntas särskilt 30-35-åringarna öka, mot bakgrund av förväntat ökat bostadsbyggande. Gruppen 70-80-åringar ökar markant, som en följd av att de som tillhör de höga födelsekullarna på 1940-talet når upp i 70-årsåldern. Också 0-18-åringarna blir påtagligt fler, till följd av höga födelsetal och ökat bostadsbyggande. De äldsta, 80 år och äldre väntas också öka, särskilt från 2022. Hur detta påverkar bostadsbehov och bostadsefterfrågan diskuteras längre fram. Bostäder Bostadsbestånd 2013 I Lunds kommun fanns 2013 totalt 57 731 bostäder (SCB). Av dem utgjordes 17 959 av lägenheter i småhus, 29 436 lägenheter i flerbostadshus, 728 lägenheter i övriga hus och 9 608 i specialbostäder. (Lägenhet används här synonymt med bostad; således är en lägenhet en bostad i en friliggande villa, såväl som en bostad i ett flerbostadshus.) Med övriga hus menas hus som rymmer bostäder, men inte egentligen är bostadshus. Som exempel nämns hus för verksamhet eller allmänt ändamål. Som specialbostad räknas bostäder särskilt för äldre/funktionshindrade samt studentbostäder. Den redovisning av bostadsbeståndet som Statistiska centralbyrån nu gjort är mer detaljerad än tidigare och bygger på uppgifter ur det nationella lägenhetsregistret. För att möjliggöra jämförelser bakåt i tiden, har i denna rapport specialbostäder och övriga hus räknats till kategorin flerbostadshus, vilket bedömts ge god överensstämmelseför jämförelser. Merparten av bostäderna i övriga hus och specialbostäder utgörs av hyresrätter. Eftersom SCB nu räknar in alla studentrum i specialbostäderna och inte bara korridorrum som tidigare, kan jämförelser bakåt i tidenpå den detaljnivån vara osäker.av de drygt 9 600 specialbostäderna är ca 8 500 studentbostäder och ca 1 000 bostäder för äldre och funktionshindrade. Ca 150 finns i tätorterna utanför staden. Fördelning på hustyp Andelen lägenheter i olika hustyper i Lunds kommun framgår av tabellen nedan. Flerbostadshus m fl rymmer således både kategorierna övriga hus och specialbostäder. Andelen lägenheter i småhus i Lunds kommun är drygt 30 procent och i flerbostadshus m fl närmare 70 procent. 7

Småhus Flerbostadshus m fl Lund 31% 69% Riket 43 % 57 % De största kommunerna 39 % 62% Uppsala Umeå Malmö 28 % 33 % 17 % 72% 67 % 83 % Kävlinge 71 % 29 % Lomma 66 % 34 % Staffanstorp 69% 31% Figur 5. Fördelning på hustyper i riket och olika kommuntyper 2013 Lunds bostadsbestånd skiljer sig från såväl kommuner i jämförbar storleksklass, som betydligt mindre kommuner i grannskapet. ( De största kommunerna se fotnot sida 4.) Grannkommunernas bestånd kan ses snarast som en spegelbild av Lunds, med en stor andel småhuslägenheter. Malmö avviker, som storstad, genom sin betydligt större andel flerbostadshus. Lund har den högsta andelen specialbostäder (17 procent), även i jämförelse med andra studentstäder som Uppsala (14 procent) och Umeå (12 procent). Närmare 90 procent av Lunds specialbostäder är studentbostäder. Malmö har en förvånande låg andel specialbostäder, med tanke på högskolan (specialbostäder ej redovisade för sig i tabellen). Fördelning på upplåtelseform Jämförelsen av fördelningen på upplåtelseform görs med specialbostäder inräknade och förda till kategorin hyresbostäder. Lund har ca 45 procent hyresrätter, 30 procent bostadsrätter och 25 procent äganderätter. 25% 45% Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt 30% Figur 6. Fördelning på upplåtelseform i Lunds kommun 2013 Lunds andel hyresrätter är högre än rikets, men i nivå med de största kommunernas Malmö och Umeå. Umeå har nära hälften bostäderna i hyresrätt. Uppsala, som studentstad, skiljer ut sig, genom enbart 36 procent hyresrätter, lägre än riksnivån. Lunds andel äganderätter är låg, enbart en fjärdedel endast Malmö har lägre andel. Efter Uppsala har Lund den jämnaste fördelningen på upplåtelseform. 8

Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Lund 45% 30% 25% Riket 38% 22% 40% De största kommunerna 44% 21% 35% Uppsala 36% 38% 26% Umeå 48% 20% 32% Malmö 46% 39% 15% Kävlinge 26% 14% 60% Lomma 10% 26% 63% Staffanstorp 23% 14% 63% Figur 7. Fördelning på upplåtelseform i riket och olika kommuntyper 2013 Cirka 35 procent av hyresrätterna i kommunen (ca 9 000 lägenheter) ägs av allmännyttan, Lunds kommuns fastighets AB (LKF). Utöver detta har LKF merparten av kommunens särskilda boenden samt servicelägenheter och gruppbostäder, ca 1000 lägenheter eller boendeenheter. LKF:s bestånd fördelar sig på följande sätt mellan kommunens tätorter: Tätort: Lund Dalby S Sandby Genarp Veberöd Revinge Stångby Antal lgh 7 750 665 314 124 104 58 23 Figur 8. LKF:s bostadsbestånd 2013 i tätorterna Studentbostäderna är ca 8 600 och är huvudsakligen hyresrätter. Ca 20 olika aktörer tillhandahåller studentbostäder, av vilka stiftelsen AF Bostäder har nära 6 000 bostäder. Återstående 7 000 hyresrätter i kommunen, studentbostäderna oräknade, har privata ägare, bolag eller enskilda. Genom ombildning av hyresrätter har totalt 1 438 lägenheter blivit bostadsrätter under perioden 2004-13. I genomsnitt är det 144 lägenheter per år. De flesta ombildningarna genomfördes 2008 och 2010, med 539 resp 245 lägenheter. Lägst antal genomfördes 2011 och 2012, med 34 resp 28 lägenheter. Ombildningarna utgör knappt tre procent av det genomsnittliga beståndet 2004-2013. Bostäderna i stadsdelar och tätorter Bostadsbeståndet i staden och tätorterna utanför skiljer sig påtagligt åt. När det gäller hustyper i staden, är andelen lägenheter i småhus ca 18 procent, i tätorterna utanför staden är andelen 85 procent. Vad avser upplåtelseform är ca hälften av beståndet i staden hyresrätter, medan 70 procent av beståndet i tätorterna utanför staden är äganderätter. Antalet bostäder totalt i staden är mer än fyra gånger så stort som det totala antalet i tätorterna utanför. Trots det är antalet lägenheter i småhus endast något större i staden (8 279 mot 7 452) och antalet äganderätter i staden endast något större än i tätorterna (6 380 mot 6 096). Det finns betydande skillnader i bostadsbeståndet mellan delområdena. Lägst andel småhus i kommunen finns på Klostergården knappt två procent, följt av Centrum ca fyra procent samt Möllevången och Väster med knappt tio procent vardera. Bland tätorterna utanför staden är andelen småhus särskilt stor i Genarp, Torna Hällestad och Stångby, med 90-100 procent. Eftersom orterna är relativt små blir dock antalet relativt lågt. När det gäller upplåtelseform finns högst andel hyresrätter i Norra Fäladen och Centrala staden med ca 70 respektive 60 procent. Bostadsrätterna är vanligast i Möllevången, 65 procent, medan Nöbbelöv har störst andel äganderätter i staden, med nära 35 procent. Diagrammet nedan visar fördelningen på upplåtelseform i Lunds kommuns olika delar. 9

Centrala staden Möllevången Norra Fäladen Tuna Östra Torn M Fälad Linero Järnåkra/Nilstorp Klostergården Väster Värpinge Kobjer Gunnesbo Nöbbelöv STADEN Stångby Södra Sandby Revingeby Dalby Torna Hällestad Veberöd Genarp KOMMUNEN Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Figur9. Fördelning på upplåtelseform i stadsdelar och tätorter i Lunds kommun 2013, procent Områdena beskrivs utförligare i stadsdels-/tätortsbeskrivningen i del 2. Bostadsbyggandet Under den senaste tioårsperioden, från 2004 till 2013 har kommunens mål om 900 färdigställda lägenheter per år infriats endast 2006, då 1 030 bostäder färdigställdes. Årsgenomsnittet under perioden ligger på 606 lägenheter. Totalt färdigställdes drygt 6 000 nya bostäder i Lunds kommun 2004-2013. Av dem var drygt 1 800 lägenheter i småhus, 30 procent. Av de nya bostäderna var nära hälften hyresrätter, nära 30 procent bostadsrätter och ca 25 procent äganderätter. Till hyresrätt räknas specialbostäderna, av vilka drygt 900 var studentbostäder. Fördelningen av de senaste tio årens nyproduktion illustreras i nedanstående diagram. 1 200 1 000 800 600 400 Flerbostadshus Småhus 200 0 2004 2007 2010 2013 Figur 10. Nya bostäder i Lunds kommun 2004-2013, årsvis och fördelat på hustyp 10

24% 28% 48% Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Figur 11. Nyproduktionens fördelning på upplåtelseform, kommunen 2004-2013 Under den studerande tioårsperioden har drygt 400 lägenheter tillkommit genom ombyggnad. Om ombyggnad räknas in i det totala nytillskottet av bostäder har bostadsbeståndet under den studerade perioden ökat med 6 400 lägenheter. Ombyggnaderna utgör ca sex procent. De berörs inte ytterligare i denna rapport. Nya bostäder i stadsdelar och tätorter 2004-13 Av de drygt 6 000 nya bostäderna tillkom nära 4 900 bostäder i staden Lund och ca 1 000 bostäder i tätorterna utanför staden. Utanför tätorterna tillkom knappt 200 bostäder, drygt tre procent. Drygt 15 procent av de nyproducerade bostäderna i staden var lägenheter i småhus. Fördelningen på upplåtelseform var 53 procent hyresrätter, 33 procent bostadsrätter och 14 procent äganderätt. I de övriga tätorterna har nyproduktionen en annan inriktning, med nära 90 procent småhus. Fördelningen på upplåtelseform där, var 26 procent hyresrätter, fem procent bostadsrätter och 68 procent äganderätter. Fördelning på orter redovisas i diagrammet nedan. 1 100 1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 Genarp Veberöd Dalby Södra Sandby Stångby Lund Figur 12. Färdigställda nya bostäder i större tätorter i Lunds kommun 2004-2013 Bostadsbestånd och bostadsbyggande i stadsdelar och tätorter beskrivs närmare i del 2, stadsdels- och tätortsbeskrivning. 11

Taxeringsvärden Taxeringsvärdena, som fastställs av Skatteverket ger en grov bild av attraktiviteten i kommunens olika delar. Värdena består av två delar, ett byggnadsvärde och ett värde för tomten. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av fastighetens marknadsvärde två år före fastighetstaxeringen. Marknadsvärdet är det sannolika försäljningspriset vid en försäljning på den allmänna marknaden. Det sannolika försäljningspriset grundas på statistiska analyser och marknadsvärderingar av fastighetsförsäljningar, som Skatteverket gör tillsammans med Lantmäteriet. Dessa värden, fastställda för 2015-17, är således grundade på försäljningar 2013. Eftersom priset för fastigheter skiljer sig mellan olika områden, har skatteverket delat in landet i geografiska områden, så kallade värdeområden. I varje sådant är värdet på likartade fastigheter i allt väsentligt enhetligt, Riktvärdena för marken skall således kunna ge en indikation på hur marknadspriserna skiftar mellan olika delar av kommunen. Skatteverkets riktvärden fastställs för olika fastighetstyper, men redovisningen här har begränsats till värderingen av friliggande småhus. Som framgår av tabellen är riktvärdet för en normaltomt högst i Lund, Professorsstaden i stadsdelen Tuna 3,6 milj kr. Därnäst följer Margretedal och Centrum, båda belägna i Centrala staden. Lägsta värden har områden utanför staden, där närheten till staden kan motivera placeringen för Vallkärra och Stångby, före övriga tätorter i öster. Riktvärdena för marken här, är som högst en tredjedel av toppvärdet och, som lägst en niondel. Områdena är i tabellen ordnade från högsta riktvärde till lägsta. (Källa: Skatteverket) 12

Område Ingår i Stadsdel/ Tätort Normaltomtens riktvärde (tkr) Normaltomtens storlek kvm Korrigeringsbelopp, kr/kvm 044 Professorsstaden Tuna 3 600 1 000 900 040 Margretedal Centrala Staden 2 800 600 1 150 042 Lunds centrum Centrala Staden 2 800 400 1 730 052 Möllevången Möllevången 2 600 1 000 650 016 Papegojlyckan Väster 2 400 750 750 024 Klosterhusen Väster 2 400 700 830 028 Skultelyckan Klostergården (+ del av Cstaden) 2 400 900 620 034 Nilstorp Järnåkra Nilstorp 2 400 850 670 048 Galjevången Tuna 2 400 950 620 018 Rådmansvången Väster 2 000 700 700 022 Radhus, Rådmansvången, norra Väster 1 900 600 790 019 Värpinge värpinge 1 800 750 640 032 Klostergården Klostergården 1 700 800 520 062 Mårtens Fälad Östra Torn/Mårtens Fälad 1 700 800 520 038 St Laurenti kyrka Järnåkra Nilstorp 1 600 1 000 400 122 Lund, östra ringen Östra Torn/Mårtens Fälad 1 600 700 670 126 Brunnshög Östra Torn/Mårtens Fälad 1 600 800 510 012 Klosters fälad Väster 1 500 700 540 064 Vipelyckan Östra Torn/Mårtens Fälad 1 500 700 530 006 Nöbbelöv Nöbbelöv 1 400 700 440 054 Norra Fäladen Norra Fäladen 1 400 700 510 056 Utsättaregränden (N Fäladen) Norra Fäladen 1 400 700 470 124 Nya Linero Linero 1 400 700 450 060 Östra Torn, Spexaren Östra Torn/Mårtens Fälad 1 300 600 540 008 Gunnesbo Gunnesbo 1 200 350 830 070 Stora Råby Linero 1 200 700 290 116 Norra Gunnesbo Gunnesbo 1 200 450 700 120 Norra Fäladen, norra Norra Fäladen 1 200 400 770 123 Lund, Sandbyvägen, Thulehemsv. Östra Torn/Mårtens Fälad 1 200 600 500 004 Vallkärra 1 100 900 320 068 Linero Linero 1 100 450 570 002 Stångby Stångby 800 800 250 104 Torna Hällestad Torna Hällestad 800 900 210 102 Dalby Dalby 750 850 220 100 Södra Sandby Södra Sandby 650 800 210 106 Genarp Genarp 500 1 000 120 114 Idala Veberöd 500 1 500 80 110 Revinge by Revingeby 450 1 000 110 112 Veberöd Veberöd 450 900 100 101 Södra Sandby, Näktergalsvägen Södra Sandby 400 500 200 Figur 13. Taxeringsvärde (riktvärde) för normaltomt för friliggande villa i olika värdeområden i Lund, enligt fastighetstaxering 2015-17 Gränserna för värdeområdena avviker från stadsdelarnas gränser. För att underlätta jämförelser har en kolumn med stadsdelsnamnet lagts till i tabellen. Områdesnumren återfinns på kartan, då med kommunnumret 1281 före. (Kartan är hämtad från Skatteverket) 13

Figur 14. Karta över värdeområdena i staden Värdenas karaktär av grova mått bör understrykas, men de indikerar inte desto mindre skillnader i värdet på småhustomter i kommunen. Värdenivåerna för villatomterna kan bilda utgångspunkt för en analys med hjälp av Tobins q. Denna är en investeringsteori där marknadsvärdet för småhus i ett område divideras med produktionskostnaden i samma område. Ett tal över 1,0 visar att det lönar sig att bygga i det området (Boverket). Det innebär således att på platser med höga marknadsvärden är det lättare att bygga nytt. Relationen mellan taxeringsvärden i olika stadsdelar kan således indikera i vilka stadsdelar/tätorter det är lönsammare att bygga. Behov och efterfrågan Inledning Bra bostäder och god boendemiljö är grundläggande kvaliteter av betydelse för såväl den enskilda människan som för den enskilda kommunens utveckling. Kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen är reglerat i en särskild lag (Lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, SFS 2000:1383, ändrad 2013:866, gällande från januari 2014.). Kommunerna kan agera dels genom planläggning och markförsörjning för bostadsbyggande, dels genom individuellt riktade insatser för att stärka människors position på bostadsmarknaden. I den senare rollen kan kommunen, med utgångspunkt i bostadsbehovet, stärka svagare gruppers ställning på bostadsmarknaden. Detta beskrivs närmare i avsnittet bostäder för särskilda behov. Bostadsmarknaden i regionen Lunds kommun är en del av Öresundsregionen, som har 3,7 miljoner invånare, varav 1,2 miljoner bor i Skåne. I bostadsmarknadshänseende är det kanske i första hand sydvästra Skåne, de elva kommunerna i Malmö-Lundregionen, som utgör en gemensam bostadsmarknad. Denna har ca 0,7 miljoner invånare. 14

Kommunerna är olika stora, med skiftande förutsättningar och har sammantaget ett varierat bostadsbestånd. Malmö och Lund, med sitt mer storskaliga boende, dominerat av flerbostadshus, kompletteras av de mindre kommunernas småskaligare bostadsbestånd med huvudsakligen småhus. Det utbyggda kommunikationsnätet gör bostadsmarknaden tillgänglig för många människor, som inte tvingas begränsa sökandet av bostad till arbetsorten, utan också kan se till andra önskemål om bostad. De senaste tio åren har Skånes bostadsmarknad haft brist på vissa typer av bostäder. Det är framförallt hyresrätter i de större städerna som det råder brist på. En bidragande orsak till bostadsbristen är att befolkningen ökar kraftigt. Skåne ökar med ca 10 000 invånare per år, mest beroende på en hög nettoinflyttning från andra län och från utlandet. Främst är det unga vuxna i 20-30-årsåldern som söker arbete, asyl eller vill läsa vid universitet eller högskolor. Den rådande trenden är att man helst vill bo i större städer. Enligt befolkningsprognos år 2013-2022 kommer Skånes åldersstruktur förändras påtagligt. Antalet barn i förskole- och grundskoleåldern väntas öka på grund av det ökade barnafödandet. De stora barnkullarna som föddes i slutet av 1990 lämnar gymnasieåldern och går vidare till högre studier, arbete och till att bilda familj. Antalet i arbetsför ålder 20-64 år förväntas öka, delvis på grund av inflyttningen till länet. Gruppen som är äldre, mellan 65-79 år, förväntas också öka med nästan 20 procent fram till år 2022. Fler lever allt längre, vilket gör att även gruppen som är 80 år eller äldre ökar i antal. Lunds bostadsmarknad Lunds kommun visar, som vi sett ovan, delvis detta mönster hög inflyttning, ökning av 0-15-åringar, unga vuxna (20-30 år), gruppen 70 år och äldre, samt ett bostadsbyggande under målnivån. Bostadsbyggandet i Lunds kommun har dock den senaste tioårsperioden varit högre än Skånes, räknat i färdigställda bostäder per 1 000 invånare. Ett undantag är 2009, då bottennoteringen 259 nya bostäder, placerade Lund efter Malmö och Helsingborg. Lund Skåne Malmö Helsingborg 2004 4,6 3,4 4,0 3,2 2005 6,0 3,5 4,2 1,6 2006 10,0 4,3 3,9 4,2 2007 7,9 4,5 5,7 3,6 2008 5,2 3,5 3,6 4,3 2009 2,4 2,4 3,2 3,2 2010 3,7 2,0 2,2 2,2 2011 5,2 2,3 2,4 1,2 2012 6,5 3,2 3,7 3,8 2013 5,0 3,1 3,3 4,4 Snitt 2004-14 5,6 3,2 3,6 3,2 Figur 15. Bostadsbyggande per invånare 2004-13 i Lund och Skåne Genom sitt bostadsbyggande bidrar Lund, till att möta bostadsefterfrågan i regionen, samtidigt som bostäder i andra delar av regionen kan vara just vad som efterfrågas av bostadssökanden från Lund. Även i Lunds kommun råder en stor efterfrågan på bostäder, särskilt hyresrätter. Ett mått på den stora efterfrågan på hyresrätter utgör den stadigt växande bostadskön hos allmännyttan, LKF. De senaste fyra åren har antalet i bostadskön varierat och var 39 600 (januari 2011) 27 800 (januari 2012) 42 500 (januari 2013) och 48 600 (januari 2014). Det ger långa kötider och högt antal sökande per lägenhet. Ett annat uttryck är den höga uthyrningsgraden som LKF uppvisar. Den har legat över 99 procent under hela 2000-talet. Under första halvåret 2014 var mediankötiden för att få en lägenhet hos LKF 5 år. Tiden varierar mellan områden i kommunen. Som exempel kan nämnas att i centrum var mediankötiden 6,1 år, på Väster var den 5,6 år, på Norra Fäladen och Linero/Mårtens Fälad var den 4,3 år och i Dalby var den 3,6 år. Bostadskön är dock inte alltid en bra indikator på efterfrågan eftersom många väljer att köa för ett möjligt framtida behov. LKF mäter därför även hur många som söker lediga lägenheter. Andra kvartalet 2014 hade LKF ca 6 700 unika sökande till de lägenheter som blev lediga i LKFs bestånd. 15

Har Lund bostäder som svarar mot behov/efterfrågan? Behov och efterfrågan påverkas av befolkningens storlek och demografiska sammansättning. Även attityder till boendet, hushållsbildning, konjunktur, kostnader för boendet och tillgången på bostäder vad är rimligt att efterfråga? påverkar efterfrågan. För att alla ska ha en chans att finna en bostad som passar deras livssituation behövs en variation i upplåtelseform, storlek och läge. Lunds kommun har nära 58 000 bostäder (lägenheter), varav 18 000 i småhus (31 procent). Staden dominerar stort med nära 48 000 bostäder mot tätorternas 11 000. Däremot är småhusandelen utanför staden så hög, att tätorter och områden utanför tätorterna, tillsammans har fler småhuslägenheter än staden ca 9 600. Staden och tätorterna utanför har således bostadsutbud som kompletterar varandra. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 82% 18% Staden 15% 85% Övriga tätorter Övriga hus Småhus Figur 16. Andel lägenheter i småhus och övriga hus i staden och övriga tätorter 2013 Detta mönster känns nästan igen när det gäller upplåtelseformer. Mönstret bryts något av att andelen småhus är högre än andelen äganderätter. Detta beror på att det blivit alltmer vanligt att upplåta småhus framförallt radhus med hyresrätt. 100% 90% 14% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 35% 51% 70% 10% Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt 10% 21% 0% Staden Övriga tätorter Figur 17. Andel lägenheter i olika upplåtelseformer i staden och övriga tätorter 2013 Slutsatsen är att bostadsutbudet varierar mellan staden och tätorterna utanför, samt också inom staden, som beskrivningen i del 2 visar. 16

Vad är rätt fördelning? Som stadsdels- och tätortsbeskrivningarna visar, finns betydande skillnader i bostadsbeståndets sammansättning i olika områden. Det gör att olika bostadsbehov kan tillgodoses olika lätt på olika håll. Bostadsbeståndets sammansättning har stor betydelse för attraktionen och för befolkningssammansättningen i ett område. Homogent bostadsbestånd ger homogen befolkning. Homogenitet har med sammansättningen av bostadsbeståndet att göra. Mångsidig sammansättning av t.ex. hustyper och upplåtelseformer än ett vanligt mål. Vad mångsidig sammansättning egentligen innebär, har diskuterats mindre ofta. Mångsidig innebär att många sidor är representerade, d v s det ska finnas såväl småhus som flerbostadshus, samt både hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter. Men i vilken sammansättning och i staden som helhet, i varje stadsdel eller i varje tätort? Mångsidig sammansättning, jämn fördelning, eller balans kan innebära lika stor andel lägenheter av varje hustyp hälften småhus, hälften övriga hus. För upplåtelseform motsvarar det en tredjedel av lägenheterna av varje. Med ett annat perspektiv kan man utgå ifrån behovet av en ekonomisk insats för åtkomst till bostaden. Bostadsrätt och äganderätt kräver insatt kapital, hyresrätt kräver inte det. Också när det gäller att flytta från bostaden är det enklare för hyresgästen. Hyresrätten är bra för rörligheten det är enklare att flytta. Utifrån villkoren för till- och frånträde, kan två kategorier urskiljas å ena sidan hyresrätt och å den andra, bostadsrätt och äganderätt. En jämn fördelning efter den linjen skulle säga 50 procent hyresrätter samt 50 procent bostads- och äganderätter tillsammans. I vilken geografisk skala skall utbudet vara mångsidigt bostadsområde, stadsdel eller tätort? Med tanke på mångsidighetens, eller variationens effekter på befolkningssammansättningen skulle mångsidigheten definierad på något av sätten ovan komma till uttryck på en geografisk nivå som sammanfaller med skolupptagningsområde. Det skulle möjliggöra för skolbarn från olika bostadsförhållanden att träffas i skolan och bidra till att motverka segregationens negativa effekter. Verkligheten är många gånger en annan såväl i stadens olika stadsdelar, som i de olika tätorterna utanför staden. Betydande skillnader finns i bostadsutbud och andra kvaliteter i bostädernas närhet. Varje område, stadsdel och ort har utvecklats under lång tid, med egenskaper som styrt efterfrågan och varit avgörande för de boendes bosättningsval. Att påtagligt förändra den rådande fördelningen mellan hustyper och upplåtelseformer i en stadsdel eller tätort vid byggandet av nya bostäder, bör därför föregås av särskilda överväganden för att säkra befintliga kvaliteter som gör ett område attraktivt. Även andra förhållanden i ett område än ovanstående kan kräva uppmärksamhet. Ökande krav på markhushållning kan till exempel begränsa ett från balanseringssynpunkt motiverat tillskott av småhus i en annars tät stadsdel. Sammanfattningsvis kan det vara värdefullt att precisera vad mångsidighet skall innebära i olika delar av kommunen. Bostadsbehov bostadsefterfrågan Behov och efterfrågan är begrepp som används mer eller mindre parallellt. Det är dock långt ifrån alltid som bostadsbehov leder till effektiv efterfrågan, som resulterar i ett köpe- eller hyreskontrakt. I själva verket är betalningsförmåga den enskilt viktigaste faktorn bakom åtkomst till bostad. Andra faktorer är begränsade kunskaper och erfarenheter av bostadsmarknaden och/eller avsaknad av kontaktnät som kan underlätta tillgång till bostad. Därutöver kan nämnas en diskriminerande faktor för människor som flyttat till Sverige och där det på grund av namn, brister i svenska språket, annorlunda hudfärg med mera framgår att man har en annan etnisk bakgrund än svensk. Studier från Boverket visar exempelvis att invandrare och nyanlända ofta granskas hårdare av hyresvärdar än etniska svenskar. Hyresrätten Hyresrätten är viktig för den som inte kan eller vill köpa sin bostad. NUTEK säger att sambandet är starkt mellan tillväxt, bostadsmarknad och arbetskraftens rörlighet. Det är viktigt att hushållen enkelt kommer in på bostadsmarknaden för ekonomiskt svaga hushåll är hyresrätten ofta den enda möjligheten att komma in. Det gäller särskilt de som är nya på bostadsmarknaden unga, invandrande. Undersökningar har också visat att arbetslösa hellre flyttar till hyrd bostad. 17

När det gäller framtida bostadsefterfrågan som följd av etableringen av ESS och MAX IV, har en studie som Region Skåne gjorde 2009 bedömt en efterfrågeökning till följd av etableringarna på totalt ca 500 bostäder per år fram till 2040. Av dessa beräknades mellan 150 och 250 behövas i Lunds kommun. Efterfrågan på ett flexibelt boende väntas bli stort, främst i Lund och Malmö. De som kommer att vara verksamma vid anläggningarna fördelas på anställda (totalt ca 800), användare (ca 4 000 per år) samt gästforskare och studenter. Det flexibla boendet utgörs sannolikt av hyresbostäder. Det är rimligt förvänta sig att personal som mer eller mindre kortvarigt är engagerade vid forskningsanläggningarna i högre grad efterfrågar hyresrätten som boendeform. Trots att hyresrätter dominerar i Malmö och Lund, väntas de inte räcka till för det kommande behovet. Även efterfrågan på lägenhetshotell, småhus att hyra, samt inneboende väntas öka. Undanträngningseffekter befaras, genom att de nya bostadssökande antas ha god ekonomi. Det kan försvåra t.ex. för studenter att hyra vanliga bostäder (se Tyréns studie 2011). Sedan 2000 har andelen hyresrätter i rikets bostadsbestånd gått ned från 41 till 34 procent 2013. I Lunds kommun har utvecklingen gått i andra riktningen. Lunds bostadsbestånd innehöll 43 procent hyresrätter år 2000 och 45 procent 2013.Under den senaste tioårsperioden har andelen nybyggda hyresrätter i riket varit i snitt 33 procent av det totala bostadsbyggandet. För Skånes del är genomsnittsandelen något högre, 36 procent. För Lunds del var andelen hyresrätter i nyproduktionen 48 procent för tioårsperioden. Tyréns rapport (2011) visade på mycket lågt intresse för byggande av hyresrätter (intervjuer med de största aktörerna). Detta bidrar till bristen på hyresrätter. Därför får allmännyttiga bostadsföretag en ännu viktigare roll framöver. I Sverige svarar allmännyttan för nära 18 procent av bostadsmarknaden, i Lund drygt 15. Lunds Kommuns Fastighets AB (LKF) har enligt sina ägardirektiv bl.a. som ändamål med sin verksamhet att erbjuda kommuninvånarna bostäder och bostadskomplement med god kvalitet i god miljö till rimlig hyra, samt bidra till att planering och byggande anpassas efter efterfrågan. Bolaget ska i samverkan med Lunds kommun medverka till att tillgodose bostadsbehovet i kommunen och förbinder sig att träffa avtal om att tillhandahålla bostadslägenheter till kommunens förtursbehov. Till och med november 2014 upplät LKF 55 lägenheter genom förtur till bl.a. flyktingar samt via insatsenheten. När det gäller bostadsavtal hade LKF tecknat 205 avtal med kommunen. Därutöver hade socialförvaltningen gått i borgen för 174 stycken. LKF hyr också ut totalt 35 gruppboenden till kommunen med mellan 6 och 48 lägenheter i varje totalt ca 1 000 boendeenheter.. Mellan januari och november 2014 har LKF tillhandahållit 56 lägenheter till kommunen. Bolaget skall administrera en kö för bostadssökande och erbjuda bostadslägenheter med utgångspunkt från kötid. Personer med anknytning till Lunds kommun skall prioriteras. LKF har inget särskilt uppdrag att minska hemlösheten, men accepterar försörjningsstöd som inkomst. LKF har som mål att bygga 250 300 lägenheter per år. Bostadsbehov och utbud, särskilda grupper Bostadsbehovet och bostadsefterfrågan skiljer sig för olika grupper. Även förutsättningarna för att få tag på en adekvat bostad skiljer sig åt. Nedan beskrivs situationen för några av de grupper som har särskilda behov eller särskilt svårt att få tag på en lämplig bostad i Lund. Unga I en utredning Hur bor unga vuxna? Hur vill de bo? Malmö och Lund 2013 från Hyresgästföreningen 2013, har de ungas bostadssituation, bland annat i Malmö och Lund kartlagts. Utifrån enkätsvaren konstateras att nästan hälften av 20-27-åringarna i Malmö och Lund bor i egen bostad med förstahandskontrakt. Det är påtagligt färre än 2003 då nära 65 procent hade egen bostad. I takt med att allt färre unga vuxna har eget boende ökar andelen som bor hos sina föräldrar respektive bor i osäkra boendeförhållanden. Som osäker boendeform räknas bland annat studentbostaden, andrahandsboende, delad bostad med kompis. Om man ser till svarande från Lund så är det enbart 38 procent som bor i egen bostad och 18 procent vardera i hyresrätt och bostadsrätt. Populäraste 18

boendeformen är hyresrätt, med 36 procent svarande från Malmö och Lund. Bostadsrätt kommer inte så långt efter, med 29 procent. Den främsta anledningen till att bostadsbrist slår hårt mot unga är att de har begränsade ekonomiska resurser. Studenter Vid Lunds universitet studerar 33 000 studenter heltid. Uppskattningsvis 60 procent bor i Lunds kommun. Studenterna är inte en homogen grupp som alla efterfrågar samma typ av bostäder. Korridorboenden är till exempel mest efterfrågade bland internationella studenter och de äldre studenterna efterfrågar lägenheter. LKF har en stor efterfrågan på hyreslägenheter från studenter. Anledningen är att studenterna kan bo kvar efter studierna samt att de inte är beroende av studiekravet. I Lund finns 8 636 studentbostäder som är fördelat på 1 835 studentlägenheter, 1 565 pentryrum och 5 236 korridorrum. Med studentbostad menas att det är ett krav på antagning till högre utbildning för att få teckna kontrakt, samt krav att ta ett visst antal poäng per termin för att få bo kvar i bostaden. Dessa krav gör att studentbostäderna är en form av kategoriboende. 21 aktörer har studentbostäder i Lunds kommun. Alla aktörerna finns inom Lunds stad och det finns inga studentbostäder i tätorterna utanför staden (undantag: 40 elevbostäder i Flyinge). Det är en varierad grupp aktörer med merparten bedriver studentbostäderna i stiftelseform. Störst är studentbostadsstiftelsen AF Bostäder med nära 6 000 bostäder. Sedan 2011 är det även möjligt för Lunds universitet att hyra ut och förmedla bostäder till alla sina studenter. Tidigare har det bara varit möjligt att bedriva sådan verksamhet gentemot internationella studenter. Efterfrågan på studentbostäder i framtiden är svår att förutspå. Den är beroende av hur många studieplatser universitet har och det är i sin tur beroende av tilldelningen av statliga medel genom politiska prioriteringar. Lunds universitet är det universitet i Sverige som tar emot flest internationella studenter (5 000 per år). Lund är ett av Sveriges populäraste universitet med högt söktryck, så studentantalet förutspås inte minska, men heller inte öka i samma takt som de senaste åren. Seniorer Under de senaste 100 åren har Sverige fått en förändrad åldersstruktur. Med ökad medellivslängd och lägre barnafödande har vi i dagsläget en åldersfördelning, där en allt större andel tillhör den äldre delen av befolkningen. År 2013 var 12 procent av befolkningen i landet yngre än tio år, medan 19 procent av befolkningen var 65 år eller äldre. För Lunds kommun som helhet var motsvarande siffror för de yngsta, 10 procent och för de äldre 16procent. Lunds befolkning betecknas ändå som ung jämfört med rikets, mycket beroende på den stora andelen mellan 20 och 34 år. Förhållandet gäller inte heller för alla delar av kommunen, som framgår av områdesbeskrivningarna. Hur gruppen äldre väljer att bo påverkar hela bostadsmarknaden. För äldre handlar det framför allt om att bostäderna behöver vara tillgängliga. De flesta äldre bor i det ordinarie bostadsbeståndet. Det har pågått en utveckling under lång tid mot att allt färre bor i äldreboende, samtidigt som allt fler bor kvar i det egna hemmet och får hemtjänst. Av de som är över 80 år har 14 procent plats i särskilt boende (avser riket). Det befintliga bostadsbeståndet är inte välplanerat för en åldrande befolkning. Många bostäder saknar till exempel hiss. Under de närmaste årtiondena kommer antalet äldre att öka. Inte minst kommer de allra äldsta att öka sin andel, vilket i sin tur kommer att öka vårdbehovet. Trygghetsbostäder och seniorbostäder är så kallade mellanboendeformer som överbryggar glappet mellan vanligt boende och särskilda boenden med heldygnsomsorg. Trygghetsbostäder och seniorbostäder kräver inte biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen från kommunen. 19

Trygghetsbostäder är en relativt ny boendeform som har tillkommit som ett alternativ för att ge äldre, som önskar det, tillgång till större gemenskap och trygghet. Det är bostäder som riktar sig tillpersoner över 70 år och där det dagligen finns personal som på olika sätt kan stödja de boende. Bostäderna kan vara hyresrätt eller bostadsrätt. Seniorbostäder är vanliga bostäder som är ute på marknaden och som är avsedda för personer över en viss ålder, vanligen 55 år och äldre. Tanken är att bostäderna ska vara utformade efter äldres behov av tillgänglighet. När de boende behöver vård och omsorg får de det på samma villkor som äldre som bor i ordinärt boende, det vill säga genom hemtjänst och hemsjukvård. Ett tillskott av seniorbostäder och trygghetsbostäder ökar rörligheten i stort och fler tillgängliga bostäder kan skjuta upp behovet av en plats i särskilt boende. (Boverkets hemsida) Äldre, särskilda boenden För äldre med särskilda behov träder kommunen in för att tillgodose bostadsbehoven. Lunds befolkning växer totalt sett och den äldre befolkningens andel ökar de närmaste åren, antalet äldre blir större. I särskilda boenden finns det 805 lägenheter som vård- och omsorgsförvaltningen disponerar. Därutöver finns medel avsatta för köp av 14 platser i lägenheter av enskilda vårdhem, i flera fall utanför kommunens gränser. Särskilda boenden finns geografiskt med 645 lägenheter i centrala Lund, 50 lägenheter i Södra Sandby, 41 lägenheter i Veberöd, 27 lägenheter i Genarp och 42 lägenheter i Dalby. Antalet disponibla lägenheter i särskilda boenden har motsvarat behoven de senaste åren. Det finns dock en brist på lägenheter med inriktning för brukare med behov av demensvård. Vård- och omsorgsförvaltningen har därför ett uppdrag från vård- och omsorgsnämnden att utifrån invånarnas behov fortlöpande anpassa antalet lägenheter med inriktning mot demensvård. Det är allt fler brukare som får stöd och hjälp i hemmet i form av service- och omvårdnadsinsatser men även hälso- och sjukvårdsinsatser. Det är en utveckling som pågått i ett antal år och bedömningen är att stöd och hjälp i hemmet kommer att fortsätta att utvecklas. Fler kommer att vilja bo kvar hemma i sin invanda miljö eftersom boendestandarden förbättras och fler tekniska hjälpmedel utvecklas liksom fler mobila tjänster tillkommer i verksamheten. Fler som får stöd och hjälp i hemmet medför sannolikt att behovet av lägenhet i särskilt boende uppstår något senare jämfört med tidigare. Vård- och omsorgsförvaltningen ser ett behov av ytterligare lägenheter, dels för ersättning av särskilda boenden som inte lever upp till dagens krav på boendestandard och arbetsmiljö dels för volymökning Vuxna och barn med behov av särskilt stöd enligt LSS Ett LSS-boende är en insats enligt LSS(Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade) som innebär en bostad som är anpassad för personer med fysiska eller psykiska funktionsnedsättningar. Under det senaste decenniet har antalet disponibla lägenheter ökat kraftigt för de aktuella målgrupperna. Antalet lägenheter i gruppboenden är 137 och i serviceboende 134 i början av 2014. Behovet av boende med särskild service enligt LSS beräknas av vård- och omsorgsförvaltningen till 20 lägenheter per år. I en blandning av serviceboenden och gruppboenden vilket motsvarar två till tre boenden per år. Förutom behovet av nya lägenheter finns behov av att ersätta boende som inte lever upp till dagens krav på boendestandard och arbetsmiljö. Övriga bostadsbehov socialförvaltningens behov av bostäder Bostadsbrist är ett problem för vissa grupper i Lunds kommun t.ex. de mer utsatta grupperna i samhället. Till socialförvaltningen vänder sig personer som står utan bostad och som inte får bostad på den ordinarie bostadsmarknaden. Vidare vänder sig personer med behov av stöd i sin vardag till 20

socialtjänsten. Det rör sig om personer med olika former av social problematik, t ex missbruk och/eller psykisk ohälsa. Socialförvaltningen arbetar utifrån socialtjänstlagen (2001:453). I portalparagrafen konstateras att samhällets socialtjänst, på demokratins och solidaritetens grund, skall främja människornas ekonomiska och sociala trygghet, jämlikhet i levnadsvillkor och aktiva deltagande i samhällslivet. Bistånd beviljas enligt 4 kap 1 där det framkommer att den som inte själv kan tillgodose sina behov eller kan få dem tillgodosedda på annat sätt har rätt till bistånd av socialnämnden för sin försörjning (försörjningsstöd) och för sin livsföring i övrigt. Målgruppen inom vuxenstöd och socialpsykiatri lever tack vara medicinska framsteg längre och en större grupp har behov av äldreomsorg det rör sig då om personer med missbruks- och/eller psykisk ohälsa eller allvarliga psykiska funktionsnedsättningar. Socialförvaltningen har ett fortsatt stort behov av bostäder till andrahandsuthyrning, antingen i form av stödbostad eller i form av bostad med särskild service. Tillgången täcker idag inte behovet utan det finns en kö. Det finns inget som tyder på att behovet skulle minska, tvärtom kan man anta att behovet kommer att öka i takt med att fler grupper ställs utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Det kommer också finnas att ett ökat behov av bostäder för flyktingar och ensamkommande flyktingbarn. Sammantaget finns det inför 2015 ett behov av drygt 100 lägenheter för flyktingar, ensamkommande flyktingbarn (ny grupp), ungdomar, våldutsatta kvinnor och vuxna med psykosocial problematik. Sammanfattande kommentarer Lunds bostadsmarknad Lund är en del av Malmö-Lundregionen, med ett bostadsbestånd som, tillsammans med Malmös, kompletterar och kompletteras av beståndet i flera av de mindre grannkommunerna. På liknande sätt kan man tala om att bostadsbeståndet i Lunds stad och övriga tätorter kompletterar varandra. Bostadsbeståndet i tätorterna respektive i olika stadsdelar inom staden, har en variation som kan tillgodose olika önskemål om såväl hustyp som upplåtelseform. Det som inte finns på en ort eller i en stadsdel står till buds i en annan. Problemet för många bostadssökande är att det råder brist i synnerhet på hyresrätter. Demografin Lund har en i vissa avseenden avvikande befolkningsstruktur, som framförallt i staden utmärks av markant hög andel unga vuxna, 20-29 år och i synnerhet 20-24 år. Detta beror på Lunds roll som universitets- och studentstad. Det bostadsbehov som skapas av dessa, mer eller mindre permanenta, stora ålderskullar är framförallt hyresrätter. I en situation där merparten byggherrar anser det mindre lönsamt att bygga hyresrätter, får kommunen lita till sitt allmännyttiga bostadsbolag, LKF och studentbostadsstiftelserna samt till möjligheten att använda eget markinnehav för att villkora försäljning till hyresrättsbyggande. Trots att Lunds befolkning totalt betecknas som ung, är delar av befolkningen i åldrar som gör att ett generationsskifte på bostadsmarknaden förestår. Många i den generationen är småhusboende, bor i tätorterna utanför staden. Flera av dem kan förväntas vilja byta sin villa eller sitt radhus mot en bekväm bostad i hyresrätt men stanna kvar på orten. Om sådana hus byggs kan större småhus komma ut på marknaden och förvärvas av yngre, nybildade familjer med barn. Därmed uppnås en välkommen ökad åldersblandning på orten eller i stadsdelen. I gynnsamma fall kan en ledig stor lägenhet ge upphov till flyttkedjor och ge flera hushåll tillfälle till byte. Åldersgruppen 70-80 år kommer att öka markant de närmaste tio åren, vilket kräver uppmärksamhet på utbudet av särskilda boenden. 21