1. INLEDNING :1 Mål för bostadsförsörjningen i Ulricehamns kommun KOMMUNENS UTVECKLING OCH OMVÄRLD :2 Flyttmönster...

Transkript

1 Kommunalt bostadsförsörjningsprogram

2 Innehållsförteckning 1. INLEDNING :1 Mål för bostadsförsörjningen i Ulricehamns kommun KOMMUNENS UTVECKLING OCH OMVÄRLD :1 Befolkningsutveckling och prognos :2 Flyttmönster :3 Pendling :4 Småhuspriser BOSTADSUTBUD :1 Upplåtelseformer :2 Lägenhetstyper :3 Nybyggda och ombyggda bostäder BOSTADSEFTERFRÅGAN :1 Hushållsprognos :2 Mäklar- och bostadsförmedlarundersökning BOSTADSBEHOVET I SÄRSKILDA GRUPPER :1 Ungdomsbostäder :2 Seniorbostäder :3 Flyktingmottagning :4 Särskilda boendeformer för äldre och funktionshindrade SAMMANFATTANDE SLUTSATSER

3 Tabellförteckning Tabell 1 Flyttningar Tabell 2 Pendling Tabell 3 Pendlingsutbyte efter frekvens närliggande kommuner Tabell 4 Antal lägenheter i det kalkylerade bostadsbeståndet efter hustyp och upplåtelseform 2007 jämfört med riket Tabell 5 Antal lägenheter i det kalkylerade bostadsbeståndet efter lägenhetstyp 2006 jämfört med riket Tabell 6 Prognos över antalet hushåll baserat på FoB Figurförteckning Figur 1 Folkmängd Ulricehamns kommun Faktisk utveckling samt prognos med befolkningsmålet invånare som förutsättning... 5 Figur 2 Inflyttning och utflyttning Figur 3 Åldersfördelning inflyttare, utflyttare samt nettoflyttningar Figur 4 Pris för småhus , Ulricehamns kommun jmf. med riket... 9 Figur 5 Pris för småhus, Ulricehamns kommun jmf. med närliggande kommuner och riket Figur 6 Antal nybyggda och ombyggda lägenheter

4 1. Inledning Ett framgångsrikt arbete med att tillgodose behovet av bostäder är nära sammanbundet med en positiv utveckling inom viktiga områden såsom arbetsmarknad, utbildning, hälsa, familjebildning och ekonomisk tillväxt. Boendeplaneringen är på så vis en central del i kommunens arbete för utveckling och tillväxt. I Sverige ansvarar staten för de rättsliga och finansiella förutsättningarna för boendeplaneringen. Då det finns stora lokala skillnader i förutsättningar har kommunerna ansvar för bostadsförsörjningens planering och genomförande. I lagen står att kommunen har ansvar för att planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjning bereds och genomförs 1. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska enligt lag antas av kommunfullmäktige minst en gång per mandatperiod. Föreliggande bostadsförsörjningsprogram avser perioden och är såväl en lägesbeskrivning om boende i kommunen, som ett underlag för framtida åtgärder. Genom att sammanväga utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden med kommunens utveckling och mål, så ges en bild av kommunens behov av nya bostäder. Samtliga uträkningar baseras på statistik från SCB. 1:1 Mål för bostadsförsörjningen i Ulricehamns kommun Det övergripande målet för utvecklingen i Ulricehamns kommun är invånare år För att nå målet krävs att bostadsbeståndet ökar i sådan grad att alla nya invånare kan finna det boende de söker i kommunen. Byggandet av nya bostäder är på så vis en förutsättning för att kommunen ska uppnå målet om invånare år I Ulricehamns kommuns översiktsplan från 2001, Växtplats Ulricehamn, betonas att kommunen månar om det attraktiva boendet. I planen formuleras också kommunens mål med bostadsförsörjningen. Några av de centrala mål som lyfts fram är: Balans mellan stad och land i kommunen. Mångfald i boendeformer, till exempel ungdomsboende och seniorboende. Centralt boende för äldre, unga och funktionshindrade. Underlätta för äldre att bo kvar på sina hemorter. Ungdomsbostäder centralt och nära service och kommunikation. Utökade möjligheter för fritidsbebyggelsens utveckling och eventuell omvandling till permanentboende. Bebyggelse för ekologiskt boende. Bebyggelsen ska koncentreras till några få platser med enstaka eller ett litet antal villor. En låg exploateringsgrad bör eftersträvas med mer grönytor och större tomter. Enstaka etableringar kan utöver sjöarna Åsunden, Tolken, Strängseredsjön också ske vid ett antal mindre sjöar och åar. Ny bebyggelse ska i första hand förläggas till befintlig bebyggelse eller till områden av mindre intresse för jord och skogsbruk. 1 Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar, med tillägg (2002:104) 4

5 2. Kommunens utveckling och omvärld Boendeplanering är en process där kommunens utveckling och omvärld inverkar på behov av och önskemål om boende. Det är därför av stor betydelse att betrakta bostadsförsörjningen i ett brett samhällsperspektiv. 2:1 Befolkningsutveckling och prognos Den politiska målsättningen är att kommunen år 2020 ska ha invånare. Befolkningsfrågan är en central utvecklingsfråga för kommunen då ett tillräckligt befolkningsunderlag är en förutsättning för kommersiell och offentlig service. Kommunens befolkningsutveckling är också av stor relevans för den framtida boendeplaneringen. Befolkningsmålet innebär att kommunen måste öka sin befolkning med i genomsnitt ca 200 personer per år fram till Bostadsbyggandet kan vara både orsak och verkan i denna utveckling. Byggande av nya attraktiva bostäder kan locka nya invånare till kommunen. Samtidigt är bostadsbyggandet också en nödvändighet för att tillgodose behovet av boende för de nya invånarna. Ulricehamns kommun hade den 31 mars invånare. De senaste fem åren har kommunen haft en positiv befolkningsutveckling som framförallt beror på ett positivt flyttningsnetto. I Ulricehamn föder en kvinna fler barn än riksgenomsnittet men eftersom andelen kvinnor i fertil ålder är lägre än i övriga riket är minskat barnafödande en riskfaktor för kommunens befolkningsutveckling. Befolkningssammansättningen är också den viktigaste bakgrundsfaktorn till att många kommuner i dagsläget minskar i befolkning. Befolkningstillväxten är ett resultat av en positiv nettoinflyttning och inte till följd av en ökning av antalet födda prognos Folkmängd Figur 1 Folkmängd Ulricehamns kommun Faktisk utveckling samt prognos med befolkningsmålet invånare som förutsättning Det finns i dagsläget en obalans i kommunens befolkningsutveckling mellan stad och land. Även om kommunen som helhet haft en positiv utveckling de senaste åren är den positiva befolkningstillväxten i huvudsak koncentrerad till Ulricehamns centralort. I övriga orter är befolkningsunderlaget stabilt eller något minskande. 5

6 2:2 Flyttmönster De senaste sex åren har Ulricehamns kommun haft fler inflyttare än utflyttare och år 2008 hade kommunen ett positivt flyttningsnetto på 210 personer. För att kommunen ska växa och nå befolkningsmålet krävs att den årliga inflyttningen i genomsnitt ligger 200 fler än antalet utflyttade hela vägen fram till Något som under 2008 var en realitet. Inflyttning Utflyttning Figur 2 Inflyttning och utflyttning Av dem som valde att flytta från kommunen 2008 bosatte sig 7 % i utlandet och 37 % utanför Västra Götalandsregionen. 56 % av dem som flyttade rörde sig inom Västra Götalandsregionen. Samma tendens återfinns bland inflyttarna. Av dem som valde att flytta till kommunen 2008 kom 20 % från utlandet och 29 % utanför Västra Götalandsregionen. 51 % flyttade till Ulricehamns kommun från andra kommuner i regionen. Störst flyttutbyte har Ulricehamns kommun med Tranemo, Svenljunga, Herrljunga, Göteborg, Borås och Falköping. Det överlägset största flyttutbytet har kommunen med Borås. Utanför regionen finns märkbara flyttströmmar till och från Mullsjö och Jönköping. 6

7 Tabell 1 Flyttningar 2008 Män Kvinnor Totalt Antal inflyttningar Från övriga kommuner i länet Från övriga län Från utlandet Antal utflyttningar Till övriga kommuner i länet Till övriga län Till utlandet Flyttningsnetto I Sverige är majoriteten av dem som flyttar mellan år och framförallt beror flytten på förbättrade utbildningsmöjligheter. I övriga åldrar flyttar svenskarna mindre idag än för 30 år sedan. På samma sätt som i övriga Sverige är en stor del av dem som flyttar till och från Ulricehamns kommun ungdomar. De som flyttar från kommunen är framförallt i tjugoårsåldern. Pojkarna flyttar något senare än flickorna. De som flyttar till kommunen är inte en lika utmärkande åldersgrupp som utflyttarna men är i huvudsak personer i trettio- och fyrtioårsåldern. Ett negativt flyttningsnetto bland ungdomar är ett problem eftersom det också får konsekvenser för nativiteten i kommunen. Inom de närmsta åren kommer den stora gruppen födda omkring att vara i dessa åldrar med hög flyttrisk Inflyttade Utflyttade netto år 5 14 år år år år år år år 70 år 100 Figur 3 Åldersfördelning inflyttare, utflyttare samt nettoflyttningar 2008 Flyttningar kan ha flera olika orsaker och ofta talas om bortstötande och tilldragande faktorer. Vad som anses vara bortstötande och tilldragande faktorer varierar och beror på individuella preferenser. Olika kommuner har också olika förutsättningar och kan på så vis ha olika bortstötande och tilldragande faktorer. Vanliga bortstötande faktorer kan vara brist på offentlig och kommersiell service och en dålig arbetsmarknad. Tilldragande faktorer kan vara familjeband till orten och en högskola. Ulricehamns kommun gjorde år 1999 en enkätundersökning om orsaker till kommunens inflyttning och utflyttning. Undersökningens resultat kan antas bestå också i dagsläget. I enkäten framkom att inflyttarna framförallt motiverades av möjligheter till bättre bostad och bostadsområde, familjeskäl och nytt arbete. Utflyttarnas motivering var framförallt förbundet med nytt arbete eller utbildningsplats, familjeskäl och en vilja att flytta hemifrån. Betydelsen av en god arbetsmarknad är till viss del svårtolkad. Även om Ulricehamns 7

8 kommuns inflyttare och utflyttare anger arbete som ett viktigt motiv, så är arbetsmarknadens betydelse för den sammantagna befolkningens val av bostadsort begränsad. Det tidigare flyttmönstret där arbetskraften i stor utsträckning flyttade till arbetstillfällena avtar i betydelse. Istället väljer företag att investera där det finns tillgång till lämplig arbetskraft. 2:3 Pendling De senaste 15 åren finns en tydlig trend mot en alltmer växande arbetspendling till och från Ulricehamns kommun. Utvecklingen samstämmer också med den påtagliga pendlingsökningen i Sverige som helhet. Allt fler reser allt längre till arbetet men på grund av infrastrukturens utveckling har inte pendlingstiden ökat avsevärt. Störst pendlingsutbyte har Ulricehamn med Borås och Ulricehamn ingår också i Borås lokala arbetsmarknadsregion (LA-region). En LAregion är ett funktionellt arbetsmarknadsområde som är baserat på statistik över arbetspendlingen mellan kommunerna. En LA-region är ett område som anses vara relativt oberoende av omvärlden avseende efterfrågan på och utbud av arbetskraft. Tabell 2 Pendling 2007 Män Kvinnor Totalt Inpendling Utpendling Nettopendling Tabell 3 Pendlingsutbyte efter frekvens närliggande kommuner 2007 Utpendling Inpendling Borås Tranemo Jönköping Falköping Göteborg Herrljunga Ulricehamns kommun har en negativ nettopendling vilket innebär att fler personer pendlar ut från kommunen för sin sysselsättning än antalet personer som pendlar in. Pendling kan betraktas som en avsaknad av arbetstillfällen i kommunen och varje utpendlare som en potentiell flyttrisk. Likväl kan dock negativ pendling ses som ett positivt tecken på att Ulricehamns kommun erbjuder en attraktiv bostadsort. Framförallt kan ökande pendling betraktas som en positiv utveckling av arbetsmarknaden i regionen. Ökad pendling betyder bättre möjligheter att matcha rätt arbetsgivare med rätt arbetstagare, något som gynnar såväl invånarna som näringsliv. Genom en diversifierad arbetsmarknad blir regionen attraktivare då fler kan finna ett passande arbete inom LA-regionen. I Ulricehamns kommun är en relativt stor del av arbetskraften anställd inom tillverkningsindustrin och utbildningsnivån är förhållandevis låg. Pendling kan i förhållande till dessa riskfaktorer vara en stabiliserande faktor på arbetsmarknaden vid en framtida strukturomvandling eller lågkonjunktur. Även om pendlingsbenägenheten varierar i olika grupper på arbetsmarknaden kan en ökad pendling förmodas inför framtiden. En ökad pendling kan innebära en stor möjlighet för Ulricehamn då en attraktiv boendemiljö blir mer avgörande i bosättningsbeslutet än arbetsplatsens belägenhet. Ulricehamns kommun ligger i utkanten av Västra Götalandsregionen som är en av Sveriges mest expansiva regioner med Göteborg som motor. Västra Götaland är en förhållandevis liten region i den bemärkelsen att det finns goda möjligheter att med en väl utbyggd infrastruktur skapa en gemensam arbets- och bostadsmarknad med omfattande pendling. Kollektivtrafikens förmåga att tillgodose pendlarnas behov av effektiv transport är central för en hållbar utveckling. 8

9 Det pågår i nuläget två viktiga långsiktiga satsningar på infrastrukturområdet som kan få stor betydelse för utvecklingen av pendlingen i Ulricehamns kommun: utbyggnaden av Riksväg 40 till motorväg och Götalandsbanan. Utbyggnaden av Riksväg 40 till motorväg, etapp Dållebo-Hester är mycket viktig för pendlingen från Ulricehamns kommun och västerut. Motorvägen kan också attrahera nya invånare till Ulricehamns kommun då pendlingstiden till Borås och Göteborg förkortas. Senhösten 2007 invigdes etappen Rångedala-Dållebo. Detta innebär att de västra delarna av kommunen fick tillgång till motorväg västerut vilket ökade trycket på bostadsmarknaden i orter som Hökerum, Nitta och Älmestad. I regeringens budget i september 2008 presenterade den kvarvarande sträckan mellan Dållebo och Hester som ett prioritetsområde vilket ger en potential till ökad pendling mot Borås. Kommunen har en beredskap då det är troligt att motorvägen kommer leda till ett ökat tryck på bostadsmarknaden den dagen motorvägen är färdigbyggd till Ulricehamns centralort. I dagsläget är det mycket som talar för att den kvarvarande sträckan mellan Dållebo och Hester kommer att påbörjas att byggas under Götalandsbanan är en planerad järnväg med sträckningen Stockholm-Linköping-Jönköping- Göteborg och med station i Ulricehamns centralort. Flera tunga instanser har som uttalat målsättningen att hela Götalandsbanan ska vara utbyggd och trafikerad senast Götalandsbanan en stor möjlighet för Ulricehamns kommun att bli en mycket attraktiv bostadsmarknad för befolkningen från större städer såsom Jönköping, Borås och Göteborg. Utbyggd infrastruktur gör att avstånden krymper tidsmässigt och att fler orter blir attraktiva som boendemiljö. Samtidigt måste det finnas en beredskap också för de negativa sociala och ekologiska konsekvenserna av ökad pendling. 2:4 Småhuspriser Småhuspriser är en viktig indikator för bostadsmarknaden i kommunen. Höga priser på småhus kan tolkas som att kommunen erbjuder ett attraktivt boende som efterfrågas. Höga priser på småhus innebär också att prisskillnaden mellan att bygga nytt hus och köpa ett begagnat hus minskar vilket uppmuntrar till nybyggnation. Samtidigt kan låga priser på småhus vara en fördel för Ulricehamns kommun då det lockar nya invånare från Göteborgsregionen där huspriserna är påtagligt högre Ulricehamn Riket Figur 4 Pris för småhus , Ulricehamns kommun jmf. med riket 9

10 Medelpriserna på småhus i Ulricehamns kommun har de senaste tio åren stigit med 85 % var medelpriset på ett småhus i Ulricehamns kommun kr. Prisnivån på bostäder i kommunen varierar dock mellan orterna bland annat beroende på ortens storlek, närhet till centralorten och tillgång till service. I jämförelse med de övriga kommunerna i sjuhäradsbygden intar Ulricehamns kommun en mittenplacering. I jämförelse med riket är dock inte prisutvecklingen i Ulricehamns kommun anmärkningsvärd. I riket har småhuspriserna stigit med 125 % de senaste tio åren och medelvärdet på ett småhus i riket var kr Figur 5 Pris för småhus, Ulricehamns kommun jmf. med närliggande kommuner och riket

11 3. Bostadsutbud För att skapa en gemensam utgångspunkt i boendeplaneringen är det viktigt att det finns en samlad lägesbeskrivning av det befintliga bostadsbeståndet i kommunen. Beräkningen av bostadsbeståndet tar sin utgångspunkt i den senaste säkra statistiken från 1990 års Folk- och bostadsräkning (FoB -90) och har kompletterats med tillkomna nybyggda, ombyggda och rivna lägenheter. Det befintliga bostadsbeståndet i Ulricehamns kommun beräknas i nuläget uppgå till lägenheter. Med lägenhet avses en bostad med egen ingång. I Ulricehamns kommun är ca 70 % av lägenheterna belägna i småhus och ca 30 % i flerbostadshus. 3:1 Upplåtelseformer I Ulricehamns kommun dominerar äganderätt som upplåtelseform vilket är nära sammanbundet med att en stor andel av lägenheterna återfinns i småhus. Lägenheter med bostadsrätt som upplåtelseform är mindre vanligt. Ser man till det senaste större projektet i kommunen, Åsunda Sjöstad, med sina bostadsrätter är det dock, sett till hela kommunen, fortsatt mindre vanligt. Den låga andelen bostadsrätter i kommunen kan vara ett problem då urvalet och omsättningen på marknaden blir mycket begränsad. Det har på senare år också uppkommit nya upplåtelseformer, till exempel kooperativa hyresrätter. I Ulricehamns kommun förekommer i nuläget ingen av dessa. Tabell 4 Antal lägenheter i det kalkylerade bostadsbeståndet efter hustyp och upplåtelseform 2007 jämfört med riket Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt/övriga Totalt Antal lägenheter i småhus Antal lägenheter i flerbostadshus Summa antal lägenheter Kommunen andel i procent 41 % 4 % 55 % 100 % Riket andel i procent 45 % 17 % 38 % 100 % Alla upplåtelseformer har sina fördelar och nackdelar och tillfredställer olika behov på bostadsmarknaden. En god blandning av upplåtelseformer skapar en balans och ger goda förutsättningar för positiva flyttkedjor. 3:2 Lägenhetstyper I kommunen är de större lägenhetstyperna dominerande och majoriteten av lägenheterna är 4rk eller större. Även standarden på lägenheterna är hög. Tabell 5 Antal lägenheter i det kalkylerade bostadsbeståndet efter lägenhetstyp 2006 jämfört med riket <1rk + okänd 1rk 2rk 3rk 4rk >4rk Totalt Antal lägenheter i småhus Antal lägenheter i flerbostadshus Summa antal lägenheter Kommunen andel i procent 2 % 6 % 17 % 22 % 22 % 31 % 100 % Riket andel i procent 7 % 7 % 22 % 24 % 19 % 21 % 100 % 11

12 Lägenheternas storlek är ofta sammankopplat med om lägenheten är belägen i ett småhus eller i ett flerbostadshus. Personer boende i småhus bor ofta större än de som bor i flerbostadshus. Då en stor del av kommuninvånarna bor i småhus följer att en majoritet av invånarna i Ulricehamns kommun bor i lägenheter som är 4rk eller större. Trångboddhet är således inte ett stort problem i Ulricehamns kommun. För flexibiliteten på bostadsmarknaden är det dock viktigt att det också finns bostäder för de mindre hushållen som inte är ekonomiskt starka nog för att ha en större lägenhet, till exempel ungdomar eller ensamma äldre. Antalet lägenheter i småhus har ökat till medan antalet lägenheter i flerbostadshus har ökat till för :3 Nybyggda och ombyggda bostäder I början av 1990-talet var det byggboom i Ulricehamns kommun. Under perioden , som representerar den period under de senaste 20 åren med högst tillväxt av nya lägenheter, byggdes 650 lägenheter i kommunen. Sedan dess har nybyggnationen minskat påtagligt. Under 2007 tog byggnationen i kommunen fart igen med 27 nya småhus med äganderätt, 40 nya flerbostadshus med bostadsrätt samt 4 lägenheter med bostadsrätt i ombyggda flerbostadshus. Under det senaste året, 2008, tilltog byggtakten och 32 småhus och 73 nya lägenheter i flerbostadshus tillkom. 80 Nybyggda lägenheter i småhus Nybyggda lägenheter i flerbostadshus Ombyggda lägenheter i flerbostadshus Figur 6 Antal nybyggda och ombyggda lägenheter I dagsläget finns ett flertal projekt med planerad byggstart under perioden och totalt planeras ca 1100 lägenheter 3. Det finns dock viss osäkerhet i ett stort antal av dessa projekt och vissa kan komma att utebli. Den finansiella oro som råder skapar även osäkerhet som kan medföra att projekt uteblir under de närmaste två åren. Kommunen har ett antal småhustomter där privatpersoner har möjlighet att bygga sitt eget boende. Därtill finns ett antal privata småhustomter. Då dessa ofta säljs med restriktioner, till exempel krav på familje- eller ortsanknytning, kan de inte anses vara tillgängliga på den öppna 2 För 2008 saknas data för ombyggnationer. 3 För mera information om detta se bilaga 1 12

13 marknaden. Det finns i dagsläget en stabil efterfrågan på kommunala småhustomter i Ulricehamns centralort. Området Fridhem har vid försäljning av kommunala tomter varit särskilt populärt. Kommunala tomter utanför centralorten har dock varit svårsålda. Den bristande efterfrågan och de relativt låga priserna på begagnade småhus på de mindre orterna gör att det saknas ekonomisk bärkraft i nybyggnation utanför centralorten. Flertalet av de kommunala tomterna finns i bostadsområden som etablerades under 1970-talet, efter den tidens önskemål. Då önskemålen kan ha förändrats kan det finnas anledning att också fundera över om efterfrågan på de kommunala tomterna är sammanbundet med tomternas utformning och belägenhet. Från och med första januari 2009 använder sig kommunen av mäklare för att sköta försäljningen av kommunens småhustomter. Genom detta förfarande hoppas kommunen på ett bättre sätt nå ut till potentiella köpare av kommunens småhustomter. En viktig poäng är även att man genom mäklare kan ta del av de etablerade vägar som köpare använder på nätet. Nybyggnation är en nyckelfaktor för att öka bostadsutbudet i kommunen. Förutom det självklara tillskottet i bostadsbeståndet kan nybyggnation också skapa positiva flyttkedjor. En flyttkedja kan till exempel innebära att en nybyggd bostadsrättslägenhet köps av ett äldre par som därmed bestämmer sig för att sälja sitt hus, huset köps av en barnfamilj som därmed lämnar sitt parhus ledigt för två personer i mindre lägenheter som väljer att flytta samman i parhuset. Två mindre lägenheter kan alltså komma ut på marknaden till följd av att en lägenhet produceras. En förutsättning för att Ulricehamns kommun ska ha en positiv utveckling av nybyggnation är att det finns ett varierat utbud av attraktiva småhustomter. En ökad mark- och planberedskap är en förutsättning för att kunna erbjuda attraktiva lägen och uppmuntra nybyggnation. 13

14 4. Bostadsefterfrågan Bostadsefterfrågan består dels av efterfrågan på ett visst antal lägenheter men också av efterfrågan på en viss typ av boende. Antalet lägenheter ska i ungefärliga tal motsvara antalet hushåll i kommunen för att efterfrågan ska vara tillfredställd. Genom en hushållsprognos kan man få en uppskattning av antalet hushåll i framtiden och såldes också om det framtida behovet av lägenheter. Det är också viktigt att de bostäder som byggs är av den typ som efterfrågas. Alla kommunens invånare har individuella preferenser om hur man vill bo. För att få en bild av vilken typ av bostäder som efterfrågas på kommunens bostadsmarknad har en undersöknings gjorts bland mäklare och bostadsförmedlare som är verksamma i kommunen. 4:1 Hushållsprognos Boende konsumeras inte i första hand av individer utan av hushåll. För att kunna göra en uppskattning av behovet av bostäder behövs en tydlig bild av antalet hushåll i kommunen. Den senaste säkra statistiken över antalet hushåll och dess sammansättning är från 1990 års Folk- och bostadsräkning (FoB 1990). Utifrån FoB 1990 och en aktuell befolkningsprognos, har en hushållsprognos gjorts. En hushållsprognos är en teoretisk beräkning och ska därför också betraktas med den osäkerhet som det innebär. Prognosen kan dock ge en indikation om den framtida hushållsutvecklingen. Prognosen har antagit att den genomsnittliga boendetätheten i Ulricehamns kommun inte förändrats sedan Det har under de senaste 50 åren funnits en tendens till att den genomsnittliga boendetätheten har minskat, det bor helt enkelt allt färre personer i varje hushåll. Det kan dock antas att dessa förändringar de senaste 17 åren varit relativt små och att den genomsnittliga boendetäthet 1990 fortfarande kan användas. Prognosen har också antagit att kommunen år 2020 har invånare. Befolkningsmålet är beslutat av fullmäktige och är i kommunens arbete på samma gång en förutsättning och ett mål. Bostadsbyggandet är en förutsättning för att det år 2020 ska finnas bostäder åt personer och ett sätt för kommunen att öka sin attraktivitet genom att erbjuda attraktiva bostäder. Tabell 6 Prognos över antalet hushåll baserat på FoB-90 År w Antal hushåll totalt Hushållsprognosens beräkningar visar att det i Ulricehamns kommun finns 9830 hushåll år 2007 och hushåll år 2010, en ökning med 3 % (300 hushåll). Mest anmärkningsvärt är den påtagliga ökningen av antalet invånare i åldersgruppen år, där ökningen beräknas bli 14 % (190 hushåll). Även i åldersgruppen år beräknas en procentuellt stor ökning med 11 % (50 hushåll). För att få en bild av den framtida utvecklingen beräknas prognosen fram till

15 Under hela prognosperioden beräknas antalet hushåll totalt att öka med 13 % (1320 hushåll). Den i särklass mest märkbara ökningen är i åldersgruppen år som beräknas öka med 45 % (630 hushåll) under perioden Kommunens aktuella bostadsutbud beräknas uppgå till lägenheter år En orsak till skillnaden mellan uppskattningarna av antalet lägenhet och uppskattningen av antalet hushåll är att endast invånare som är folkbokförda i kommunen räknas med i hushållsprognosen. De som är folkbokförda på annan ort men som till exempel har övernattningslägenhet i kommunen är därför inte en del av statistiken. I framtida boendeplanering kommer dock statistiken vara mer säker. Regeringen gav i mars 2007 Boverket, Lantmäteriet och Skatteverket i uppdrag att inrätta ett lägenhetsregister och folkbokföring på lägenhet, för att kunna framställa registerbaserad hushålls- och bostadsstatistik. Arbetet beräknas vara klart och därefter kommer uppdaterad hushålls- och bostadsstatistik att publiceras årligen. I nästkommande KBP kommer således underlaget för hushållsprognosen vara mer tillförlitligt vilket ger bättre förutsättningar för en korrekt hushållsprognos. Sammantaget visar hushållsprognosen att antalet hushåll kommer att öka med 3 % (310 hushåll) under perioden Totalt tillkommer ca 100 hushåll varje år och vilket är en markering att det måste produceras flera bostäder i kommunen 4. Särskilt viktigt är det att tillgodose behovet av bostäder för ungdomar i åldern år och seniorer i åldern år. 4:2 Mäklar- och bostadsförmedlarundersökning Att undersöka efterfrågan, och framförallt framtida efterfrågan, är komplicerat. Det är svårt att få en helhetsbild av alla de individuella preferenser som styr var människor väljer att bo. Det är också svårt att förutse framtida attitydförändringar och trender som kan komma att påverka utvecklingen på bostadsmarknaden. Som underlag för att diskutera vilken typ av bostäder som efterfrågas har en mäklar- och bostadsförmedlarundersökning genomförts. Fyra mäklare och fem bostadsförmedlare av hyresrätter har i undersökningen intervjuats om bostadsmarknaden i Ulricehamns kommun. I redovisningen presenteras efterfrågan på boende efter upplåtelseform. Hyresrätter 41 % av kommunens bostadsutbud är hyreslägenheter. Samtliga bostadsförmedlare i undersökningen uppger att hyreslägenheterna i mycket hög utsträckning är uthyrda. De lägenheter som det är störst efterfrågan på är centrala lägenheter i Ulricehamns centralort, framförallt 2rk och 3rk. Många efterfrågar hiss eller markplan. Efterfrågan är lägst i de mindre orterna som saknar kommunal och kommersiell service. Även i de mindre orterna är dock uthyrningsgraden hög eftersom omflyttningen i dessa hyresrätter är låg. Det kommunala bostadsbolaget STUBO har ett kösystem som idag inkluderar ca 400 personer. I dagsläget köar 200 personer till Kullen och övrigas önskemål varierar. Kön är inte en helt fastställd ordning utan kan anpassas efter hyresvärden och de potentiella hyresgästernas behov. Köer till hyresrätter kan ge en svag indikation om efterfrågan men innehåller också en mängd felkällor som innebär att efterfrågan ofta överskattas. Många ställer sig i kö utan att för den skull ha beredskap eller vara motiverade att flytta. Önskemålen kan ibland också vara mycket specifika vilket innebär att mycket få lägenheter kan bli aktuella. Den bild som ges av bostadsförmedlarna är att hyresrättsmarknaden är i balans. Många bostadsförmedlare som intervjuats ställer krav på att deras hyresgäster inte har tidigare anmärkningar hos kronofogden om obetalda hyror. Vissa bostadsförmedlar gör också en 4 Märk väl det tidigare resonemanget om flyttkedjor. En flyttkedja är en teori som det finns visst empiriskt underlag för. För att det skall skapas 100 nya bostäder skulle det i teorin räcka med att producera endast kanske 70, eftersom den påföljande flyttkedjan skulle medföra att nya bostäder framkommer genom flyttningar. 15

16 subjektiv bedömning av personens skötsamhet och ekonomi. En hyresrättsmarknad i balans behöver därför inte nödvändigtvis innebära att alla som vill ha en hyresrätt kan få tillgång till det. Det är viktigt att följa hyresrättsmarknadens utveckling eftersom en ökad inflyttning kan bidra till en större efterfrågan. Hyresrätter är en flexibel boendeform och kan vara ett enkelt sätt för den som funderar på att flytta till kommunen att prova på att bo i Ulricehamn. För att underlätta för utomstående att etablera sig på hyresrättsmarknaden i Ulricehamns kommun kan det också finnas anledning att fundera över behovet av en kommunal bostadsförmedling. Bostadsrätt I kartläggningen av bostadsutbudet våren 2007 i kommunen framkom att 4 % av bostadsbeståndet är bostadsrätter. Bostadsrättsmarknaden i kommunen är i jämförelse med andra upplåtelseformer liten. Med undantag av projektet Åsunda Sjöstad är bostadsrätter inte heller något som mäklarna fört på tal. Frånvaron av diskussion om bostadsrätter kan tolkas som att det inte finns en efterfrågan på bostadsrätter. Det kan dock även indikera att marknaden för bostadsrätter i kommunen är outvecklad och att det finns en begränsad erfarenhet av att beakta bostadsrätt som boendealternativ. Äldre kommuninvånare som idag bor i hus kan till exempel vara en grupp som har ett intresse av att flytta det boendekapital som finns i huset vidare till en bostadsrätt. Äganderätt Äganderätt är i den vanligaste upplåtelseformen för småhus. Mäklarna uppger att efterfrågan på småhus ständigt är aktuell, särskilt bland yngre barnfamiljer. Omsättningen på småhus med äganderätt i Ulricehamns kommun har de senaste tio åren varit tämligen stabil och varierat mellan cirka sålda hus per år. Småhuspriserna har haft en stadigt positiv utveckling vilket medfört att nybyggnation blivit alltmer attraktivt i Ulricehamns centralort. Flera mäklare uppger att det finns ännu större möjligheter till nybyggnation och att det då framförallt är området söder om Ulricehamns centralort som är attraktivt. 16

17 5. Bostadsbehovet i särskilda grupper Det kan finnas anledning att särskilt beakta vissa grupper i boendeplaneringen. Ungdomar är en grupp som ibland kan ha svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Seniorerna är en nyckelgrupp på den framtida bostadsmarknaden och behovet av att särskilt beakta denna grupp i boendeplaneringen uppmärksammas i Majoritetsprogrammet Kommunen har ett särskilt ansvar för att tillgodose flyktingmottagningens behov av bostäder och att ordna särskilt boende för äldre och funktionshindrade. 5:1 Ungdomsbostäder Bostadsförmedlare i kommunen uppger att bostadsmarknaden för ungdomar är tillfredställande i dagsläget. Det är dock viktigt för kommunens befolkningssammansättning att få fler ungdomar att stanna kvar i kommunen. Goda pendlingsmöjligheter till Borås och Jönköping kan förbättra möjligheterna att kombinera högre studier med att bo kvar i kommunen. Den stora gruppen ungdomar födda mellan 1990 och 1993 kommer snart att vilja etablera sig på bostadsmarknaden vilket innebär en prövning för kommunens förmåga att tillgodose åldersgruppens behov av attraktivt boende. Ungdomar efterfrågar särskilt mindre, centralt boende till låg kostnad. 5:2 Seniorbostäder Seniorerna i kommunen är en stadigt växande befolkningsgrupp och många av dem bor idag i småhus med äganderätt till förhållandevis låga boendekostnader. Kommunen har i nuläget ett seniorboende. Seniorboendet Parkliden i Dalum består av åtta lägenheter som förmedlas av vårdoch omsorgsförvaltningen. Då Parkliden inte kräver någon biståndsbedömning för att få bo där, är det oklart vilken roll vård- och omsorgsförvaltningen har vid förmedlingen av dessa lägenheter. Boendet Kullen ägs av STUBO och uppfattas av många som ett seniorboende, vilket det dock inte är enligt STUBO. Innan STUBO tog över Kullen fastlade vård- och omsorgsnämnden ett inriktningsmål om att Kullen skulle övergå till att bli ett seniorboende. Såväl Parkliden som Kullens lägenheter är uthyrda till seniorer och fyller på så vis ett behov. Det finns dock sammantaget en otydlighet kring beståndet av seniorboende i kommunen. Även om det i praktiken bor seniorer på såväl Parkliden som Kullen, så är det eftersträvansvärt att tydliggöra kriterier för vilka som ska få tillgång till lägenheterna och en tydlig exponering av seniorbostäderna så att det bland kommunens seniorer finns en kännedom om vilka alternativ som finns tillgängliga. På så vis uppmärksammar också kommunen åldersgruppen seniorer på behovet av att planera sitt eget åldrande. En omflyttning av seniorer till mer åldersanpassat boende kan få flera positiva effekter såsom möjligheter till ett mer självständigt liv som äldre, bättre arbetsmiljö för eventuell framtida vårdpersonal samt positiva flyttkedjor som gynnar yngre på bostadsmarknaden. I enlighet med Majoritetsprogrammet har en särskild kartläggning gjorts av behov och önskemål om seniorboende i kommunen. Seniorboende har i kartläggningen betecknats som ett boende med god fysisk tillgänglighet i det ordinarie bostadsbeståndet, med en nedre åldersgräns på till exempel +55 och med möjlighet till gemenskap. Slutsatserna från kartläggningen visar att det i Ulricehamns kommun finns en stor grupp som inom 15 år kan vara aktuella för en flytt till ett mer åldersanpassat boende. Undersökningen hos mäklare och bostadsförmedlare visar att det i dagsläget inte finns en efterfrågan på att bo i seniorboende specifikt. Det finns dock en tilltagande efterfrågan på centralt belägna boenden med god fysisk tillgänglighet i Ulricehamns centralort vilket i vissa fall kan vara seniorboende. Framförallt efterfrågas tre rum och kök och fyra rum och kök i hus med hiss. Det finns ett behov av såväl hyresrätter som bostadsrätter. 17

18 5:3 Flyktingmottagning Ulricehamns kommun har sedan 2007 avtalat med migrationsverket om att årligen ta emot 60 flyktingar. Avtalet gäller fram till och med De flyktingar som kommer har uppehållstillstånd och folkbokförs i kommunen. Beroende på sammansättningen av familjer och ensamstående kan behovet av bostäder variera. Enligt gällande avtal behövs dock uppskattningsvis ca 20 lägenheter per år. I dagsläget får kommunen framförallt tillgång till hyreslägenheter genom de privata hyresvärdarna. Under 2008 har 24 hushåll tillkommit. 5:4 Särskilda boendeformer för äldre och funktionshindrade Kommunen har ansvar för att erbjuda boende till äldre och funktionshindrade som bedöms ha rätt till särskilt boende. Boende för äldre Idag finns 270 lägenheter på särskilt boende. Lägenheternas fördelning är 78 i gruppboende för dem som har fysiskt vårdbehov, 107 lägenheter i gruppboende för personer med demens samt 85 servicelägenheter. Behovet av gruppboende för personer med demens samt korttidsboende kommer att öka, vilket innebär att servicelägenheter behöver byggas om. Det finns också ett behov av en mer flexibel lösning av korttidsboendet, i form av trygghetsplatser. Dessa skall vara tillgängliga när behovet inträder snabbt och när den äldre av något skäl inte kan vara hemma för en kortare tid. Utvecklingen under de senaste åren har kännetecknats av att äldre bor kvar längre i det egna hemmet. Kriterierna för att beviljas särskilt boende har förändrats över tiden och antal platser har minskat. Vård- och omsorgsbehovet hos dem som flyttar in på särskilt boende är idag större än tidigare. En orsak till detta är att den öppna bostadsmarknaden idag erbjuder bostäder som är möjliga att bo kvar i även när individen blir äldre. Hemtjänsten och hemsjukvården kan idag också erbjuda mer avancerad vård och omsorg i hemmet. Något egentligt behov av servicelägenheter finns inte utan personer med behov av servicelägenheter bör kunna tillgodose sina behov utifrån dagens öppna bostadsmarknad. Vård- och omsorgsförvaltningen föreslår att det tas fram en plan för ombyggnation av befintliga servicelägenheter till gruppboende och att genomförandet sker successivt. Boende för psykiskt funktionshindrade Jämfört med tidigare söker idag fler brukare med psykiska funktionshinder särskilt boende. Dessutom finns behov av boende för personer med psykiska funktionshinder kombinerat med missbruksproblem, såkallade dubbeldiagnoser. Vård- och omsorgsförvaltningen bedömer därför att det snarast finns behov att ett nytt boende med ett mindre antal platser för psykiskt funktionshindrade. Boende för personer med dubbeldiagnos måste också ordnas, antingen individuellt eller ett litet boende för ett par personer. Vård- och omsorgsförvaltningen ser i första hand att boendena startas i befintliga fastigheter. Boende för förståndshandikappade För närvarande finns lediga platser på gruppboende för förståndshandikappade. Vård- och omsorgsförvaltningen har dock kännedom om flera yngre personer som inom något eller några år kommer att ansöka om plats på boende. Det kommer därför att finnas behov av ytterligare boende inom 1-3 år. 18

19 Tillgänglighetsutredning Kommunen har i dagsläget genomfört en tillgänglighetsutredning på samtliga allmänna lokaler i kommun. Denna utredning har presenterats under våren Kommunens Bostadsanpassare har genomfört en tillgänglighetsutredning på kommunens byggnader samt de byggnader som räknas som publika. Eftersom lagen beskriver att förändringar skall genomföras om dessa ej är kostnadskrävande, skapas ett stort utrymme för tolkningar. Bostadsanpassaren har använt sig av Turistrådets databas för att föra in alla data på berörda byggnader, denna databas anpassar sig automatiskt efter regleringar i lagen och medför att efterarbete med tillgänglighetsanpassning underlättas betydligt. Mycket av det förarbete som genomförs av kommunen idag, och de förändringar som kommer att ske under 2009 av kommunens hantverkare, kommer att hantera de mindre arbeten räknas under den något vaga beskrivningen ej kostnadskrävande. Förändringar utöver det arbete som genomförts idag kommer att ske efter prejudikat av liknande fall när lagen börjar efterföljas under Eftersom kostnadsbilden är så vag för genomförandet av denna tillgänglighetsanpassning kan bostadsanpassaren endast ge en preliminär kostnadsbild på en summa mellan 2 och 5 Mkr. Regeringens strategi för genomförandet av tillgänglighetsmålet är framtagen i samverkan med en rad olika myndigheter och intresseorganisation, däribland Fastighetsägarna. Efter en rundringning till de lokala fastighetsägare som agerar i Ulricehamns kommun har det framkommit att fastighetsägarna har kommit olika långt i sitt arbete med tillgänglighet i sitt bostadsbestånd. Majoriteten av de senare byggda fastigheterna klarar eller skulle klara de nya kraven med mycket små anpassningar. Förutom Ulricehamns topografi vilket är svårt att anpassa i efterhand är äldre fastigheters avsaknad av hiss ett problem. Utifrån ett tillgänglighetsperspektiv klarar de inte ens kravet på att komma in i lägenheten om lägenheten inte är lokaliserad på bottenplan. Ett problem som fastighetsägarna lyfter fram är att när de skapat handikappanpassade lägenheter har dessa i många fall stått tomma i väntan på hyresgäster. I några fall har fastighetsägarna även tvingats göra om handikappanpassade lägenheter för att minska den kö de har till sina hyresrätter. 19

20 6. Sammanfattande slutsatser Den sammantagna bilden av bostadsmarknaden i Ulricehamns kommun är att det i dagsläget råder en relativt god balans mellan utbud och efterfrågan. Småhuspriserna har de senaste tio åren haft en positiv utveckling och hyresvärdarna uppger att uthyrningsgraden är hög. Dock bör man vara medveten om att prisbilden på småhus mycket troligt förändras något till följd av den finansiella kris som fortfarande under sommaren 2009 råder. Bostädernas standard är generellt hög och trångboddhet inte ett påtagligt problem. Ulricehamns kommun lever på så vis upp till lagens krav om att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder. Likväl är det av stor vikt att kommunen inte nöjer sig med att konstatera att bostadsmarknaden i nuläget är i balans utan också arbetar för att uppmärksamma trender och leda utvecklingen. I bostadsförsörjningsprogrammet har flera viktiga områden på bostadsmarknaden uppmärksammats. Sex av dessa viktiga områden kommer här att särskilt lyftas fram. 1. Det behövs 100 färdigställda lägenheter per år Den politiska målsättningen i Ulricehamns kommun är invånare år Den relativt stora utpendlingen från kommunen och resultat från tidigare flyttstudier visar på att boende och boendemiljö är en av Ulricehamns kommun styrkor för att attrahera invånare till kommunen. Byggande av nya attraktiva bostäder kan locka nya invånare till kommunen. Samtidigt är bostadsbyggandet också en nödvändighet för att tillgodose behovet av boende för de nya invånarna. Det befintliga bostadsbeståndet i Ulricehamns kommun beräknas uppgå till lägenheter Med lägenhet avses en bostad med egen ingång. Med målet om invånare år 2020 pekar den demografiska utvecklingen på att den genomsnittliga bostadsproduktionen under perioden bör uppgå till ca 100 färdigställda lägenheter per år vilket förutsätter en ökad mark- och planberedskap. Vidare saknar kommunen idag möjlighet att erbjuda eventuella intressenter byggklara fastigheter. 2. Det behövs skilda strategier för att både stad och land ska leva Ulricehamns kommun har de senaste åren haft en positiv utveckling på bostadsmarknaden med ökat byggande och stigande småhuspriser. Det är dock skillnad på utvecklingen i Ulricehamns centralort och i övriga orter i kommunen. Det finns i översiktsplanen ett bostadspolitiskt mål om balans mellan stad och land i kommunen. Den bristande efterfrågan och de relativt låga priserna på småhus på de mindre orterna gör dock att det saknas ekonomisk bärkraft i nybyggnation utanför centralorten. Det är viktigt att i framtida diskussioner beakta strategier för att överkomma denna problematik och finna kreativa sätt att få hela kommunen att leva. Genom lagförändringen av strandskyddet kan nya områden skapa attraktivitet för nyproduktion av småhus på landsbygden. 3. Det behövs attraktiva bostäder för ungdomar Det är viktigt för kommunens befolkningssammansättning att få fler ungdomar att stanna kvar i kommunen. Goda pendlingsmöjligheter till Borås och Jönköping kan också göra det möjligt att kombinera högre studier och att bo kvar i Ulricehamns kommun. Den stora gruppen ungdomar födda mellan 1990 och 1993 kommer att innebära en prövning för kommunens förmåga att tillgodose åldersgruppens behov av attraktivt boende och boendemiljö. 4. Det behövs åldersanpassat boende för seniorerna i kommunen I kommunen finns en stor grupp seniorer som inom 15 år kan komma att vara aktuell för ett åldersanpassat boende. Positiva effekter såsom möjligheter till ett mer självständigt liv som äldre, bättre arbetsmiljö för vårdpersonal samt positiva flyttkedjor som gynnar yngre på 20

21 bostadsmarknaden är viktiga skäl till att uppmuntra seniorer till att flytta till ett åldersanpassat boende. För att attrahera seniorerna till åldersanpassat boende måste det finnas en mångfald av boendealternativ anpassade för äldres behov. 5. Det kommer att krävas att kommunen tar hand om tillgänglighetsanpassning i utomhusmiljön Eftersom den lag som vi anpassar oss efter även inriktar sig på utomhusmiljö är det viktigt att kommunen följer detta arbete. Bostadsanpassaren har genomfört sin utredning med inriktning på färden från fordonet in i de publika lokaler som ägs av kommunen. All övrig anpassning som kommer att krävas i och med att lagen träder i kraft 2010 saknar en utredning. Tittar man vidare på begreppet tillgänglighet bör man även ta hänsyn till ekonomisk tillgänglighet. I just detta fall bör kommunen arbeta för att i nya områden bör även hyreslägenheter produceras. Andelen tillgängliga lägenheter är ett kommande problem med den åldrande befolkning som kommunen har. I nya bostadsrätter är majoriteten av dessa mycket väl anpassade ur ett tillgänglighetsperspektiv. När den största delen av de hyresrätter som finns i kommunen är byggda under 70- och 80-talet och saknar hiss kan detta innebära att kommunen kommer att få ett problem med att hjälpa personer som vill hitta ett nytt boende med hindras till följd av avsaknaden av lägenheter med god anpassning ur ett tillgänglighetsperspektiv. 6. Kommunen bör se över möjligheten att få en bra bild över fastighetsägarnas lägenheter till uthyrning Ser man till det utbud som finns av lägenheter i kommunen idag, i kombination med det vi redan presenterat inom det demografiska kapitlet i detta arbete, är andelen lägenheter som på ett tillfredställande sätt klarar tillgänglighetsaspekter alltför låg i Ulricehamns kommun. Genom en genomgång av kommunens samtliga hyreslägenheter skulle man kunna ansöka om att bli ett pilotprojekt för en eventuell prövning om återinförande av hissbidrag i framtiden. Detta är ett arbete som kommunen i viss grad har påbörjat. Boplats Ulricehamn är en grupp tjänstemän från olika förvaltningar som bjuder in fastighetsvärdar för en öppen diskussion för hur det framtida Ulricehamn skall se ut ur ett bostadsperspektiv. 21

22 Bilaga 1: Förväntade påbörjade byggprojekt I dagsläget finns ett flertal projekt med planerad byggstart under perioden Det finns dock viss osäkerhet i ett stort antal av dessa projekt och vissa kan komma att utebli. Det kan också tillkomma nya projekt, framförallt under slutet av perioden, som ännu inte kommit till kommunens kännedom. Sammanställningen redovisar de byggprojekt som kommunen hade kännedom om i juni 2009 Objekt Byggherre/markägare Upplåtelseform Kommunala tomter, Fridhem Enskilda byggnationer Äganderätt 4 1 Kommunala tomter, Borgmästarhagen Enskilda byggnationer Äganderätt Tomter, övriga orter Enskilda byggnationer Äganderätt Fridhem Segerqvist Entreprenad AB Äganderätt Tallbacken 11, Fridhem Ueland & Berg Invest AB Äganderätt 3 Lassalyckan Övriga Äganderätt 5 10 Växthuset Övriga Äganderätt Tvingen Övriga Äganderätt 15 Del av Bogesund 1:171, norr om Lilla Skottek Segerqvist Entreprenad AB Äganderätt Bogesund 1:208 Övriga Äganderätt 3 3 Totalt