Delårsrapport 2019 PRESS- OCH ANALYTIKERPRESENTATION 12 JULI 2019
Koncernen 1) Intäkter: 15,6 mdkr 2) Balansomslutning: 16,5 mdkr Antal byggrätter: 36 500 Antal anställda: 2 635 Börsvärde: 16,6 mdkr 3) 23 % 4 % Norge 73 % Sverige Finland 1) Enligt segmentsredovisning 2) Rullande 12 månader 3) 239 kr per aktie, 11 juli 2019 2
Koncernen i sammandrag 1) JANUARI JUNI 2019 Intäkterna minskade till 7 613 mkr (8 179) och rörelseresultatet minskade till 819 mkr (1 032). Rörelsemarginalen minskade till 10,8 procent (12,6) Mkr 2 500 % 20 18 Resultatet inkluderar engångskostnaden för avveckling av husverksamheten (Region Hus) i dotterbolaget JM Entreprenad AB om -180 mkr redovisad under det första kvartalet Intäkterna exklusive JM Entreprenad Region Hus uppgick till 7 517 mkr (7 672), rörelseresultatet till 1 020 mkr (1 042) och rörelsemarginalen till 13,6 procent (13,6) Resultat fastighetsförsäljningar 72 mkr (11) 1) Enligt segmentsredovisning 2 000 1 500 1 000 500 0 2015 2016 2017 2018 Juli-juni 2018/2019 Rörelseresultat Rörelsemarginal 16 14 12 10 8 6 4 2 0 3
Koncernen i sammandrag 1) JANUARI JUNI 2019 Resultatet före skatt minskade till 779 mkr (997) Resultat per aktie minskade till 8,80 kronor (11,10) Räntabiliteten på eget kapital minskade till 19,8 procent (30,7) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 371 mkr (-222) 1) Enligt segmentsredovisning Humlelunden 5, Staffanstorp 37 småhus K7, Liljeholmskajen, Stockholm 184 ägarlägenheter 4
Koncernen i sammandrag JANUARI JUNI 2019 Antal sålda bostäder 1 548 (1 099) Antal produktionsstartade bostäder 1 365 (1 417) Produktionsstart av 250 bostäder i Stockholm fördröjs i avvaktan på myndighetsbeslut Produktionsstarter i JM Bostad Stockholm och JM Utland bedöms ha tyngdpunkt under andra halvåret 2019 Byggrättsportföljen uppgick till 36 500 bostadsbyggrätter (36 000) Myrvoll Stasjon R-W, Oppegård, Norge 32 småhus Esplanaden 2, Uppsala 55 bostäder 5
Rörelseresultat Januari - juni Enligt segmentsredovisning, mkr 2019 2018 JM Bostad Stockholm 445 524 JM Bostad Riks 373 394 JM Utland 164 136 JM Fastighetsutveckling 12 1 JM Entreprenad -155 0 Koncerngemensamma kostnader -20-23 Totalt 819 1 032 6
Positiv försäljningsutveckling i bostadsaffären förbättrad efterfrågan för JMs bostäder i Stockholm Bostadsmarknaden i Stockholm har fortsatt förbättrats. Övriga Sverige uppvisar en god lönsamhetsnivå, i en huvudsakligen stabil marknad. Ökad transaktionsvolym under andra kvartalet I Norge har aktivitetsnivån på bostadsmarknaden varit god med något ökade priser under kvartalet och i Finland har bostadsmarknaden varit stabil Förbättrad efterfrågan för JMs bostäder Stockholm där kunderna uppvisar stort intresse för våra projekt. Försäljningen har fortsatt att utvecklas positivt. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt har förbättrats och ligger på normal nivå. Andelen sålda/bokade bostäder i förhållande till pågående produktion 62 % (58) normal nivå Stark finansiell ställning ger god förvärvskapacitet och möjlighet till förstärkt marknadsposition Efter rapportperiodens utgång har JM tecknat avtal om försäljning av tre hyresrättsfastigheter i Stockholm för 1 200 mkr 7
Priser på andrahandsmarknaden Kr/m 2 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2010 Priser på bostadsrätter i storstäderna, andrahandsmarknaden 2010 2019 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Stockholm, Innerstad Stockholm, Närförort Göteborg Malmö 2019 Källa: Mäklarstatistik och WSP 8
Antal sålda bostäder Högre nivå försäljning av bostäder 1 800 1 600 1 400 1 200 1 152 1 302 1 000 800 600 400 200 0 410 851 633 917 509 646 695 466 322 389 742 669 506 451 487 342 324 306 555 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1 - Q3 - Q4 9
Återhämtad produktionsstartsnivå Antal bostäder 1 800 1 600 1 400 1 443 1 411 1 200 1 000 800 600 689 857 402 732 1 043 490 882 915 596 634 400 200 0 754 320 679 553 455 515 375 137 192 286 281 332 137 128 143 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2017 2018 2019 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Q1 - Q3 - Q4 10
K7 LILJEHOLMSKAJEN, STOCKHOLM Antal ägarlägenheter 184 Produktionsstartade 2019 184 Färdigställt år 2022 11
Rickomberga backe UPPSALA Antal bostäder 58 Produktionsstartade 2019 58 Färdigställt år 2021 12
Entréen hus 6 OSLO, NORGE Antal bostäder 72 Produktionsstartade 2019 72 Färdigställt år 2021 13
Antal 160 Genomsnitt produktionsstartade bostäder per etapp, flerbostadshus 140 143 120 100 80 60 40 75 64 52 20 0 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 2019 Stockholm Riks Utland Medelvärde, total 14
7 829 1) bostäder i pågående produktion ANDELEN SÅLDA OCH BOKADE INNEBÄR NORMAL RISK I PÅGÅENDE PRODUKTION 2019 Antal 10 000 100% 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 80% 60% 40% 3 000 2 000 20% 1 000 0 Q3 2014 Q4 Q1 Q3 Q4 2015 2015 JM Bostad Stockholm Q1 2016 Q3 Q4 Q1 2016 2017 JM Bostad Riks Q3 Q4 Q1 2017 2018 JM Utland Q3 2018 Q4 Totalt Q1 2019 0% Normal nivå sålt/bokat Andel sålt/bokat av pågående produktion, koncernen (%) 1) Inklusive 736 hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade 15
Bostäder i pågående produktion 30 juni 2019 30 juni 2018 31 dec 2018 Antal bostäder 1) 7 829 7 814 7 835 Antal sålda bostäder 3 897 3 718 3 721 Antal bokade bostäder 531 412 442 Andel sålda bostäder, % 55 52 51 Andel bokade bostäder, % 7 6 6 Andel sålda/bokade bostäder, % 62 58 57 Antal osålda bostäder i avslutade projekt 2) 143 88 140 Antal osålda bostäder i balansräkningen 67 79 125 1) Inklusive hyresrätts- och vårdbostäder inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda/bokade 736 681 593 2) Efter sista inflyttning enligt plan KONCERNEN 16
JM Bostad Stockholm Januari - juni Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 2 765 3 005 5 786 Rörelseresultat 1) 445 524 989 Rörelsemarginal, % 16,1 17,4 17,1 Antal disponibla byggrätter 13 500 13 600 13 400 Antal bostäder i pågående produktion 3 001 3 387 3 115 1) Varav fastighetsförsäljningar - 0 0 Bostadsmarknaden har fortsatt förbättrats. Benägenheten att teckna kontrakt tidigt har ökat och ligger på en normal nivå Soluret, Älvsjöstaden, Stockholm 102 bostäder Positiv försäljningsutveckling. Tillgängliga bostäder för försäljning har till allra största delen inflyttning 2020/2021 med huvuddelen 2020 Produktionsstarter fördröjs i avvaktan på myndighetsbeslut. Fortsatt goda förutsättningar för tydligt högre nivå återstoden av året Kassaflödet är i balans beaktat ökning av exploateringsfastigheter och erlagda betalningar för tidigare genomförda fastighetsförvärv 17
JM Bostad Riks Januari - juni Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 2 309 2 334 4 456 Rörelseresultat 1) 373 394 751 Rörelsemarginal, % 16,2 16,9 16,9 Antal disponibla byggrätter 10 500 10 300 10 500 Antal bostäder i pågående produktion 2 366 2 280 2 418 1) Varav fastighetsförsäljningar - 0 1 Kajplats 2, Västerås 52 bostäder Stabil efterfrågan med god försäljning Benägenheten från kunderna att teckna kontrakt tidigt ligger på normal nivå God lönsamhetsnivå Kassaflödet belastas av investeringar i exploateringsfastigheter och ökning av rörelsekapital Slussporten, Örebro 42 bostäder 18
JM Utland Januari - juni Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 1 765 1 574 3 580 - varav JM Norge 1 467 1 344 2 987 Rörelseresultat 1) 164 136 331 - varav JM Norge 143 127 297 Rörelsemarginal, % 9,3 8,6 9,2 - varav JM Norge 9,7 9,4 9,9 Antal disponibla byggrätter 11 700 11 400 11 200 Antal bostäder i pågående produktion 1 726 1 466 1 709 1) Varav fastighetsförsäljningar 38 11 12 God aktivitetsnivå i Norge med något högre priser och stabil bostadsmarknad i Finland Tenderinlenkki, Helsingfors, Finland Ökad försäljning Ökad nivå produktionsstarter under andra kvartalet ökande antal under andra halvåret 182 produktionsstartade bostäder i Finland har sålts som hyresrättsbostäder Förbättrat resultat och marginal inklusive fastighetsförsäljningar Kassaflödet förstärks av minskat rörelsekapital 19
JM Fastighetsutveckling Januari - juni Tre färdigställda hyresrättsprojekt i egen balansräkning - Dalénum, Lidingö, 97 lägenheter Tjärtunnan, Stureby, 187 lägenheter Alphyddan, Nacka, 93 studentlägenheter Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 53 30 73 Rörelseresultat 12 1 10 Antal disponibla bostadsbyggrätter 800 700 800 Antal bostäder i pågående produktion 736 681 593 Fyra pågående hyresrättsprojekt i egen balansräkning Spaken 1), Hägernäs, Täby, 136 lägenheter Alba Lilium, Bredäng, 137 lägenheter Manegen, Täby Park, Täby, 128 lägenheter Havreflingan, Järfälla 192 lägenheter Hyresrättsprojekt Valla Park, Sundbyberg Produktionsstart under andra kvartalet av hyresrättsprojektet Valla Park, Sundbyberg om 143 lägenheter 736 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion 1) Uppförd och uthyrning pågår 20
JM Entreprenad Januari - juni Helår Mkr 2019 2018 2018 Intäkter 1) 862 1 467 2 716 - varav Region Hus 96 507 770 Rörelseresultat 2) -155 0-156 - varav Region Hus -201-10 -176 Rörelsemarginal, % -18,0 0,0-5,7 - varav Region Hus - -2,0-22,9 1) Varav internt 141 231 450 2) Varav fastighetsförsäljningar 34 - - God efterfrågan på anläggningsmarknaden i Stockholm Negativt resultat och marginal Husverksamheten (Region Hus) avvecklas till en engångskostnad om -180 mkr som redovisades i sin helhet under första kvartalet 2019 Vissa projektrisker kvarstår till dess att pågående projekt är slutförda Kassaflödet förstärks av erhållen likvid om 320 mkr under första kvartalet hänförligt till reglerad kundfordran 21
Disponibel byggrättsportfölj Antal byggrätter 1) Region 2019-06-30 2018-06-30 Stockholm 14 300 2) 14 300 2) Malmö/Lund 2 800 2 900 Göteborg 3) 3 800 3 700 Uppsala 4) 3 900 3 700 Norge 8 300 7 900 Helsingfors 3 400 3 300 Belgien - 200 Totalt 36 500 36 000 1) Avrundat till jämna hundratal 2) varav 800 reps. 700 avser byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder 3) avser Region Väst 4) avser Region Öst 22
Ökad nivå exploateringsfastigheter BYGGRÄTTER I BALANSRÄKNINGEN Jan - jun Mkr 2016 2017 2018 2019 Ingående balans 7 067 7 121 7 543 8 306 Tillkommer 1 903 2 017 2 402 879 Avgår -1 849-1 595-1 639-202 Utgående balans 7 121 7 543 8 306 8 983 23
7 års produktion i balansräkningen Antal byggrätter 1) 2019-06-30 I balansräkningen Produktionsstarter 2) Genomloppstid, år 3) JM Bostad Stockholm 8 400 777 10,8 JM Bostad Riks 6 900 1 005 6,9 JM Utland 5 800 966 6,0 JM Fastighetsutveckling 100 335 0,3 Koncernen 21 200 3 083 6,9 1) Bostadsbyggrätter 2) 12-månaders rullande 3) Riktvärde 5 år 24
Projektfastigheter Mkr 2019-06-30 2018-06-30 2018-12-31 Fastigheter under utveckling 1 041 1 100 816 Färdigställda hyresrättsfastigheter 813 1) 224 808 Färdigställda kontorsfastigheter 11 11 11 Totalt 1 865 1 335 1 635 1) Dalénum, Lidingö, 97 lägenheter Tjärtunnan, Stureby, 187 lägenheter Alphyddan, Nacka, 93 studentlägenheter 25
67 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 296 mkr Mkr 600 567 500 434 400 300 200 322 224 296 100 0 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 2019 26
Kassaflöde Kassaflödesanalys, mkr 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 2019 Från den löpande verksamheten 1) 2) 3) -204-234 -17 468-97 Från investeringsverksamheten -2 3-8 2-1 Från finansieringsverksamheten -286 11-138 -9-888 Summa kvartalets kassaflöde -492-220 -163 461-986 Likvida medel vid periodens slut 2 078 1 854 1 682 2 150 1 168 1) Varav nettoinvestering projektfastigheter -116-88 -200-107 -122 2) Varav nettoinvestering exploateringsfastigheter -255-24 69-83 -274 3) Varav betald skatt -137-184 -115-131 -141 Enligt segmentsredovisning 27
Stark finansiell ställning och likviditet Mkr Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) 1) ggr 1 500 1,5 Soliditet 1) 40 procent (38) 1 155 1 000 1 Tillgänglig likviditet 3 968 mkr (4 878) varav likvida medel 1 168 mkr (2 078) 500 0,5 Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) 0-500 0-0,5 Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 3,5 år (3,5) -1 000 2015 2016 2017 2018 30 juni 2019 2) -1 1) Enligt segmentsredovisning 2) Ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv uppgår till 1 196 mkr (1 405) Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad 28
Finansnetto Januari - juni Mkr 2019 2018 Finansiella intäkter 3 3 Finansiella intäkter 3 3 Räntekostnader -26-22 Räntekostnader pensioner -17-16 Finansiella kostnader -43-38 Finansnetto -40-35 29
Resultatkomponenter bostadsaffären SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING (BRUTTO) 2019 (Q1 2019) Kostnadsbaserad effekt 409 mkr (488) + Omvärderingseffekt + 143 mkr (184) Försäljningseffekt 132 mkr (-13) Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) = Periodens resultat, 684 mkr (659) 30
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 2019 Koncernen 470 263 270 184 143 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q1 2019-13 151 46 184 2019-59 166 36 143 Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under 2019 uppgick till 143 mkr med aktuell bedömning av marknadsförutsättningarna under innevarande prognosperiod. 31
JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke 36 500 byggrätter i attraktiva lägen Fundamentalt goda förutsättningar Förbättrad marknad i Stockholm Gradvis geografisk breddning Hållbart samhällsbyggande Effektiva ledningssystem Satsning på digitalt stöd Stark balansräkning ger handlingsfrihet Väl avvägd riskprofil K7, Liljeholmskajen, Stockholm 184 bostäder 32
33