Stockholm Fänriken 9 11, Breitenfeldsgatan8-4, Stockholm UNDERHÅLLSPLAN Brf Ryttaren Fastighetsägarna Stockholm AB Box 12871 Upprättad av: Jonathan Hall
INNEHÅLLSFÖRTECKNING INNEHÅLLSFÖRTECKNING... 2 Inledning... 3 Uppdragets omfattning... 3 Underhålls- och kostnadsbedömning... 4 Kostnader... 4 Användning- och ändring av underhållsplan... 4 Uppföljning -uppdatering... 4 Övrigt... 5 BESKRIVNING AV FASTIGHETEN... 5 Kommande projekt... 5 Utvändigt... 6 Tak... 6 Fasad... 7 Fönster... 8 Mark... 9 Balkonger... 10 Grund... 11 Invändigt... 12 Trapphus... 12 Sophantering... 13 Installationer... 14 Värme... 14 Kraft... 15 Vatten & Avlopp... 16 Övrigt... 17 Sida 2
Inledning På uppdrag av har Fastighetsägarna Stockholm AB anlitats för att inventera och utvärdera fastigheterna Fänriken 9 11 i Stockholm avseende status och skick. Uppdraget har utförts i enlighet med antaget anbud daterat 2017-11-14 Inventeringen har utförts av Peter Edström och Jonathan Hall, Fastighetsägarna Service Stockholm AB. Syftet med uppdraget är att ge beställaren en samlad bedömning av fastighetens behov av underhåll för den närmaste tioårsperioden samt en kostnadsbedömning för samtliga komponenter kommande femtioårsperioden. Den ska tillgodose att underhållsåtgärder utförs i tid och vidmakthåller den kvalité och standard som fanns vid byggnation. Underhållsplanen ämnar även till att jämna ut kostnaderna över en lång period för nuvarande och kommande medlemmar i föreningen. Vidare ska den även fungera som ett beslutsunderlag för kommande åtgärder. Vissa delar i underhållsplanen utförs med fördel i samband, t.ex. balkong och fasad, vilket underhållsplanen är tänkt som ett verktyg för att kunna samordna sådana åtgärder. Underhållsplanen ska även finnas till som dokumentation för fastigheten och medföra kontinuitet inom förvaltningen. Uppdragets omfattning Byggnadens ut- och invändiga status, allmänna utrymmen som vind, trapphus, entréplan och serviceutrymmen har inventerats. Detta har dokumenterats i denna plan. Till detta finns även en kostnadsbedömning bifogad. I uppdraget har det ej ingått att beskriva åtgärder som normalt ingår i den löpande fastighetsskötseln, dessa har dock kommenterats. Vid inventeringen har även stickprovskontroller gjorts i en lägenhet. Dessa kontroller är utförda för att få en helhetsbild av fastighetens olika byggnadsdelar och installationer. Utifrån dessa stickprov har generella antaganden gjorts avseende standard för densamma. Sida 3
Underhålls- och kostnadsbedömning Kostnader Redovisade kostnader för kommande åtgärder baseras vid vissa tillfällen på nyckeltal och vår kunskap om fastigheter. Bakgrunden till dessa antaganden beror till stor del på tillgången a fastighetens dokumenterade historik. Samtliga priser är beräknade i dagens kostnadsläge exklusive moms. Skillnaden mellan beräknad kostnad och senare faktisk kostnad kan variera beroende på konjunktur och tidpunkt för utförande. Notera att kostnader för projektering, eventuella bygglov, bygganmälan, kvalitetsansvarig, byggledning, kontroll o.d. inte ingår i kostnadsbedömningen Sådana byggherrekostnader uppskattas till mellan 10 och 20 % av entreprenadsumman beroende på uppdragets art och omfattning. Siffrorna i planen är den bedömda kostnaden för underhållet av fastigheten utslaget över hela perioden och visar den uppskattade avsättningsnivån för att täcka det eviga underhållet. Föreningen får med detta utifrån egna individuella förutsättningar välja att finansiera åtgärderna, vilket är en gemensam fråga för förvaltningen. Det är inte nödvändigt att föreningen ska täcka kostnaderna med egna medel, de stora underhållsåtgärderna är ofta av mycket omfattande karaktär. Finansiering och budget för det löpande underhållet bör göras i samråd med ekonomisk förvaltning och grundas i den lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar och dyl. som finns att arbeta med. Användning- och ändring av underhållsplan Vi rekommenderar att planen följs upp med återkommande inventeringar för att bedöma hur noterade brister har utvecklats under tiden. För t.ex. en tvättmaskin stämmer valt intervall sällan exakt med verkligheten, planeringen kan utföras antingen genom att byta samtliga maskiner i ett samlat projekt, alternativt byter en och en efter hand de går sönder. Det kan därför vara bra att veta att även om det ser ut som att stora kostnader ligger vissa år enligt planen så kan dessa förstås i praktiken komma att spridas jämnare över åren. Uppföljning -uppdatering De intervall som är valda är medelvärden av livslängder eller satta utifrån erfarenhet. Intervallet bestäms utifrån ett livslängdsbegrepp, vilket kan bero på såväl tekniska, funktionella, ekonomiska, estetiska som miljömässiga skäl. För den årliga avsättningens skull är intervallet på hur ofta man bör göra något minst lika viktigt som vad det kommer att kosta så det är viktigt att man även är observant för att med tiden ändra, revidera och anpassa även intervall utifrån fastighetens specifika egenskaper samt förändringar. Sida 4
Övrigt Akuta skador, t. ex läckage o.d. samt brister i säkerhet vilka kan medföra personskada har vid inventeringen tagits upp som akut underhåll för omgående åtgärd av fastighetsägaren. BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighet: Fänriken 9 11 Adress: Breitenfeldtsgata 4 8 Boyta: 1974 m 2 Bostadsyta Stadsdel: Östermalm Kommun: Stockholm Län: Stockholm Byggnadsår: 1923 24 Fastigheten består av ett hus med tre trapphus, med tre fastighetsbeteckningar, om fem våningsplan innehållande 29 lägenheter. Yttertaket utgörs av bandtäkt plåt. Fasaderna är putsade med varierande karaktär mellan gata och innergård. Uppvärmning sker genom bergvärme, med stöd av fjärrvärme. Värmesystemet är i gott skick. Ventilationen fungerar genom självdrag. Vid besiktningen erhölls tillträde till en lägenhet. Fastigheten stambytttes enligt uppgift i omgångar, 1983, 1995 samt 1996. Taket renoverades 1991, ommålning skedde 2012, taket bör kompletteras med uppdaterad säkerhet, i övrigt är det ej behov av åtgärder. Fönster är i renoveringsbehov kommande året. Kommande projekt Grundförstärkning Det förekommer ett omfattande problem med grunden och sättningar. Detta måste åtgärdas kommande åren för att stoppa möjliga eskaleringseffekter. Fönster Fönster är i renoveringsbehov kommande året. Se separat utlåtande. Kraft Inkommande el kan vara i utbytesbehov beroende på antalet gasanvändare. Vid en möjlig vindsexploatering bör samtliga stigare kontrolleras. Avlopp Stammar filmas samt spolas kommande år. Sida 5
Utvändigt Typ: (dokumenterad, årtal) Årtal: Tak Bandtäkt plåttak Reparation av takvärmeanläggning (2015). Ommålning 2012. 1991 Omläggning plåttak 40 år Ca 15 år. Taket är i mycket gott skick. Den målade plåten är okulärt mycket väl utförd. Invändigt syns ej något tecken på läckage. Taket bör kompletteras med något bättre taksäkerhet. Målning bör utföras, alt helrenovering inom ca 10 år. Åtgärd Informationsbild Vybild av tak Taksäkerhet Kompletteras med vajer samt uppstigningsräcke. Sida 6
Typ: Årtal: Fasad Putsad Reparation av fasader nedre delen mot gården (2011) 1978 Fasadrenovering 40 50 år Ca 10 år Fasad mot gatan är något skitig, dock okulärt i normalt skickmed hänsyn till ålder. Fasad mot innergård förekommer det sprickbildningar vilka troligtvis hörsammar från grunden. I Fasaderna bör ej vara i renoveringsbehov kommande år. Tvättning och Lappning/Lagning kan utföras vid behov. Fasad och tak kan med fördel planeras för i samlat projekt ca 2028 2030. Åtgärd Informationsbild Sprickbildning fasad mot innergård Kontrolleras för att säkerställa att problemen inte eskalerar. Vybild fasad mot innergård. - Vybilder av fasad mot gata Tvättas vid önskemål. Sida 7
Typ: Årtal: Se utlåtande om fönster. Fönster Två-glas träfönster Underhållsmålning av samtliga fönster (2009) Original Ca 10 15 år Ca 1 2 år Renoveringsbehov kommande år. Se ovan Åtgärd Informationsbild Se ovan - - - - Sida 8
Mark Typ: Innergård Dränering Årtal: 2017 Ca 25 år Ca 25 år Dränering utförd 2017. Gräsytor i fint skick. Utför löpande underhåll av ytor. Åtgärd Informationsbild Sida 9
Balkonger Typ: Utanpåliggande Renovering av balkonger (1995) Årtal: - 40 år Ca 20 år Balkonger är i gott skick, väl skyddat mot innergård. Förekomst av rost på räcken. Balkonger fina undertill, ingen synlig färgflagning. Räcken bör målas kommande femårs-perioden för att skydda mot ökande rostangrepp. Åtgärd Informationsbild Balkongräcke. Målas Rost på balkongräcke. Vybild av balkonger - Sida 10
Typ: Grund Pålad Enligt uppgift från SBK grundförstärkt ca 1971. Det förekommer flertalet längsgående sprickor i föreningens grund, vilket är märkbart genom hela källarutrymmet. I lägenheter förekommer det sättningar som påverkar lägenhetstak, badrumskakel etc. Grundförstärkning måste utföras. Arbetet är omfattande och kostsamt. Vidare bör även avloppsstammar kontrolleras för att säkerställa att dessa är hela, kan annars påskynda processen med sättning genom bortforsling av grundmaterial. Åtgärd Informationsbild Sprickbildning och sänka i Se ovan källare. Sprickbildning och sänka i källare. - Längsgående spricka i källare. - Sida 11
Invändigt Trapphus Bättringsmålning, nya ledstänger (2013) Årtal: Helmålning av trapphus (1999) 25 år Ca 10 år Gemensamma utrymmen är i gott skick och ej behov av renovering kommande år. Trapphusen uppfattas vara i gott skick. Visst slitage förekommer dock på ledstänger samt mindre detaljer. Dock inget av akuta karaktär. Förbättringsåtgärder av estetisk karaktär och efter önskemål. Åtgärd Informationsbild Slitage räcke. Skönhetsfel, ej behov av akut underhåll. Vybild av trapphus. Ok skick. Sida 12
Sophantering Reparation sopanläggning (2011) Årtal: Installation 1998 20 25 år Ca 1 2 år Sopkarusell har uppnått sin tekniska livslängd, utbytesbehov föreligger. Installera nya säckväxlare. Nuvarande har enligt uppgift bla svår att finna reservdelar till. Åtgärd Informationsbild Utbytesbehov föreligger Byts kommande år. Sida 13
Installationer Värme Typ: Bergvärme samt fjärrvärme Bergvärme (2014) Årtal: 2014 25 år Ca 20 år Värmesystemet är uppgraderat och väl tilltaget. Okulärt ser samtliga delar mycket fina i undercentral. Enligt uppgift förekommer det dock värmeproblematik i de översta våningarna med kyla. Kan bero på trycket efter installation. Injustera värmen för att säkerställa att den är tillräcklig och god för samtliga medlemmar. Termostater kan även installeras för samtliga medlemmar, ger möjligheten för varmare lägenheter att spara värmekostnaderna för föreningen. Åtgärd Informationsbild Vybild av undercentral. Injustera för att optimera systemet. Vybild av radiator Äldre termostat, kan bytas för att ge medlemmar möjlighet att själva styra inomhusklimatet. Sida 14
Kraft Inspektion av ledningar 1986 Årtal: Nya elstigare 1983 Ca 30 50 år Inkommande el kan vara i utbytesbehov beroende på antalet användare av gas/el. Om samtliga medlemmar ska få tillgång till 3-fas bör inkommande bytas i samband med vindsexploatering. Renovera elstigare vid vindsexploatering. Åtgärd Informationsbild Vybild av elcentral Se ovan Vybild av elcentral med uppgraderade säkringar. Vybild av elcentral Sida 15
Vatten & Avlopp Typ: Stambyte Stamspolning 2009 Årtal: Stambyte ca 1995 96 50 år Ca 25 år Vertikala stammar i föreningen är åtgärdade och ser okulärt mycket fina ut. Horisontella stammar misstänks vara i original, brott i stam går ej att utesluta. Vid samlingsledning ut mot gata uppfattas sättningen i källargolvet vara något mer omfattande än andra delar, vilket kan skvallra om spolning av massor. De horisontella stammarna bör filmas för att säkerställa att dessa är hela. Vid brott kan spolning av massor under grund förekomma. Detta kan medföra en påskyndad process av sättningarna. Vid filmning kan även spolning med fördel utföras. Åtgärd Informationsbild Vybild av vertikala stammar Vybild av stam och anslutning mot golv. Sida 16
Övrigt Åtgärd Informationsbild Värmekabel anslutning till Åtgärdas omgående. elcentral utförd bristfälligt. Sida 17
Åtgärdtext Mängd Enhet à pris Kostnad Intervall, år Föreg. år Nästa år Årlig Avsättning 1 Tak Takplåt galv/lack bandtäckt, byte 100 % av ytan 660 m² 970 640 200 50 1991 2041 12 804 Takplåt galv/lack bandtäckt, 2 ggr strykning 660 m² 118 77 880 15 2012 2027 5 192 Takdetaljer samtliga, byte stor omfattning 660 m² 270 178 200 50 1991 2041 3 564 Takdetaljer samtliga, måln. stor omfattn. ca 25 % 660 m² 22 14 520 15 2012 2022 968 Värmekabel hårdgjorda ytor, byte 110 m² 660 72 600 20 2013 2033 3 630 Takavvattning, byte 660 m² 306 201 960 50 1991 2041 4 039 Takavvattning, målning 660 m² 95 62 700 15 2012 2032 4 180 2 Fasad Puts/betongfasad 800 m² 2 200 1 760 000 50 1978 2028 35 200 Slätputs, omputsning 25 % 800 m² 227 181 600 25 1978 2028 7 264 Fasadtvätt, putsfasad 800 m² 74 59 200 25 2028 2 368 Puts/betongfasad 800 m² 2 200 1 760 000 50 1978 2028 35 200 Slätputs, omputsning 25 % 800 m² 227 181 600 25 1978 2028 7 264 Fasadtvätt, putsfasad 800 m² 74 59 200 25 2028 2 368 3 Balkong Balkongkassett, renov. Utanpåliggande 8 st 24 240 193 920 40 1995 2035 4 848 Balkongkassett, helmålning 8 st 2 000 16 000 20 1995 2023 800 4 Fönster Träfönster 2-glas 1-luft 120 st 6 500 780 000 25 1971 2021 31 200 Träfönster 2-glas 1-luft, strykning utsida och mellan 120 st 1 160 139 200 12 1971 2021 11 600 5 Mark Betongmarksten 110 1 000 110 000 100 2020 1 100 Gräsytor, utrullbara, omläggning 400 m² 132 52 800 23 2017 2040 2 296 Dränledning plast, byte 104 m 1 040 108 160 40 2017 2057 2 704 6 El & Kraft Serviscentraler kapslade, byte komplett 1 st 152 510 152 510 40 1983 2020 3 813 Mätartavlor, byte 25A 29 st 3 530 102 370 40 1983 2020 2 559 Energideklarationer, energidekl. Bostäder 1 st 19 000 19 000 10 2008 2018 1 900 7 Vatten & Avlopp Stammar, byte 29 st 200 000 5 800 000 50 1996 2046 116 000 Avloppsledningar, rensning, spillvattenledning 200 m 123 24 600 12 2018 2 050 Avloppsledningar, rensning, dagvattenledning 110 m 123 13 530 12 2018 1 128 8 Trapphus Trapphus Breitenfeldtsgatan 4 Trapphus, helrenovering 200 m² 1 390 278 000 30 1999 2035 9 267 Trapphus, reparation 200 m² 660 132 000 15 1999 2025 8 800 Trapphus Breitenfeldtsgatan 6 Trapphus, reparation 200 m² 660 132 000 15 1999 2025 8 800 Trapphus, helrenovering 200 m² 1 390 278 000 30 1999 2035 9 267 Trapphus Breitenfeldtsgatan 8 Trapphus, reparation 200 m² 660 132 000 15 1999 2025 8 800 Trapphus, helrenovering 200 m² 1 390 278 000 30 1999 2035 9 267 9 Ventilation Rensning ventkanaler, självdrag 1 974 m² 10 19 740 15 1999 2020 1 316 OVK- besiktning, självdrag 1 974 m² 15 29 610 6 1999 2020 4 935 10 Värme Fjärrvärme, abonnentcentral, byte 1 st 250 000 250 000 25 2014 2039 10 000
Termostatventiler, byte komplett ventil 160 st 1 100 176 000 25 2014 2023 7 040 Reglerventiler, värme, injustering 160 st 520 83 200 25 2014 2023 3 328 Bergvärmepump, byte 1 st 120 320 120 320 25 2014 2039 4 813 11 Sophantering Sopsäcksväxlare, byte 10 säcks inkl.komprimator 1 st 89 720 89 720 15 2018 5 981 12 Övrigt Grundförsträkning 110 lpm 280 000 30 800 000 100-2019 308 000 Hiss 3 st 1 200 000 3 600 000 40-2020 90 000 Vindsexploatering 500 m² 25 000 12 500 000 - - 2020 Årlig avsättning Underhållskostnader (kr) 795 700