Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning, pris i marknadsföring och objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Dessutom innehåller beslutet en bedömning av om prissättningen i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Även mäklarens ansvar för en felaktig uppgift i objektsbeskrivningen har berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen framfört kritik mot dig beträffande försäljningen av en bostadsrätt som du har haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren har bland annat gett in objektsbeskrivningen och anbudsförteckningen. Du har yttrat dig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, anbudsförteckningen, journalen och prisstatistik för bostäder sålda i det aktuella området. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Han förvärvade en bostadsrätt som du hade i uppdrag att förmedla. På visningen av bostadsrätten frågade han dig vilket pris säljaren var beredd att överlåta lägenheten för och fick svaret 4 950 000 kronor, det vill säga 40 procent över utgångspriset men i linje med din värdering. Han anser att detta tyder på att det marknadsförda utgångspriset har utgjort ett så kallat lockpris. Dessutom var objektsbeskrivningen av bostadsrätten felaktig. I den angavs att det i bostadsrättsföreningen fanns nio stycken hyreslägenheter och 17 stycken garageplatser medan den korrekta uppgiften är en hyreslägenhet och 16 stycken garageplatser. Skillnaden har en signifikant betydelse för föreningens ekonomi. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Anbudsförteckningen Anbudsförteckningen inleds med en faktadel där uppgifter om objektet, utgångspriset, slutpriset, och säljaren lämnas. Därefter följer en lista med namn och kontaktuppgifter till budgivarna anges. Därefter följer en budlista där lämnade bud presenteras. I faktadelen anges bostadsrättens slutpris till 5 205 000 kronor. Budlistan innehåller inte något bud om 5 205 000 kronor.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Objektsbeskrivningen Av objektsbeskrivningen framgår följande. Föreningen Brf [namnet på föreningen] är en oäkta förening som köpte fastigheten 2003. De arbetar i dagsläget på att bli en äkta förening. Föreningen bestående av 57 lägenheter, varav 9 st med hyresrätt och 11 st lokaler. Det finns även 17 garageplatser. Föreningen har stora intäkter från lokaler och kan därför hålla avgifterna mycket låga. Uppdragsavtalet I uppdragsavtalet anges att det överenskomna utgångspriset är 3 995 000 kronor eller det högre eller lägre pris som uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren senare kommer överens om. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Du bestrider att du ska ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget. Vid intaget visade statistik baserad på 16 försäljningar ett pris om 3 955 000 kronor. Utgångspriset baserades på ett försiktigt bedömt marknadsvärde och det sattes i samråd med uppdragsgivaren. Det var också ett pris som säljaren var beredd att överlåta lägenheten för om intresset skulle vara lågt och inga andra bud inkom. Av statistik för tidpunkten för marknadsföringen framgick att kvadratmeterpriset i området uppgick till 95 000 kronor vilket gav ett totalt värde på 3 895 000 kronor. Mot bakgrund av lägenhetens skick och att det rörde sig om en så kallad oäkta bostadsrättsförening, något som medför en stor osäkerhet kring värdet, bedömde du spannet för lägenhetens bedömda marknadsvärde till 3 895 000 +/- 400 000 kronor. Utgångspriset har alltså legat inom ramen för ett försiktigt bedömt marknadsvärde. Att det slutliga försäljningspriset för bostadsrätten blev 5 205 000 kronor berodde på ett exceptionellt stort intresse med ett mycket stort antal köpstarka spekulanter. Det stora intresset
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) medförde att säljarens förväntningar på slutpriset steg och han var därför inte beredd att överlåta bostadsrätten för mindre än 4 950 000 kronor. Det medförde också att du reviderade din värdering av det bedömda marknadsvärdet till 4 950 000 kronor. Uppgifterna om antalet hyresrätter och parkeringsplatser har inhämtats från bostadsrättsföreningens webbplats vid tillfället för försäljningen och de har godkänts av säljaren. Slutpriset har inte noterats i listan över bud i anbudsförteckning. Däremot måste faktumet att slutpriset anges under rubriken slutpris i anbudsförteckningen anses tillräckligt för att budet ska anses vara noterat. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532 12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332 12, 3335 12 och 3343 12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343 12). Det marknadsförda priset på bostadsrätten var 3 495 000 kronor. Det slutliga försäljningspriset var 5 205 000 kronor. Det marknadsförda priset har understigit det slutliga försäljningspriset med knappt 33 procent. Du har angett skälen för sin bedömning av bostadsrättens marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte tillbakavisa din bedömning. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla spekulanter som är konsumenter en skriftlig beskrivning av objektet, en så kallad objektsbeskrivning. Beskrivningen ska innehålla vissa i lagen angivna uppgifter. Det följer av god fastighetsmäklarsed att uppgifter som inte är obligatoriska i objektsbeskrivningen, men som ändå har förts in, ska stämma överens med vad mäklaren har fått veta om objektet utifrån den information som mäklaren har haft tillgång till från säljaren, genom sin kontrollskyldighet av inskrivningsförhållandena, eventuella iakttagelser eller annan kännedom om förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklaren har ett ansvar för att marknadsföringen inte blir vilseledande. Mäklaren har rätt att förlita sig på säljarens uppgifter när det kommer till information som lämnas i objektsbeskrivningen liksom annan förköpsinformation som mäklaren lämnar till spekulanter, om inte mäklaren har anledning att misstänka att uppgifterna är felaktiga. Vid bedömningen av en mäklares agerande får omständigheter som är graverande för fastighetsmäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). I ärendet är det utrett att objektsbeskrivningen innehöll en felaktig uppgift om hur många hyresrätter och garageplatser bostadsrättsföreningen disponerade. Mot bakgrund av de uppgifter som du har lämnat anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte är otvetydigt fastställt att du har känt till att uppgiften var felaktig. Du meddelas inte någon påföljd i den delen. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567 14). Det är i ärendet klarlagt att det slutliga försäljningspriset för bostadsrätten var 5 205 000 kronor. Den upprättade anbudsförteckningen saknar i budlistan budet på 5 205 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det slutliga försäljningspriset utgjorde ett bud som skulle ha noterats i anbudsförteckningen. Den anbudsförteckning som du har upprättat är ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela dig en varning. Hänvisningen till att slutpriset ändå anges på ett annat ställe i anbudsförteckningen förändrar inte inspektionens bedömning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektions sida.