Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en korrekt anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot NN med anledning av hans agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig över anmälan och har gett in uppdragsavtalet, journalen och anbudsförteckningen samt ett dokument där säljaren bekräftar att NN framfört anmälarens bud. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Anmälaren ringde mäklaren första gången antingen den 26 eller 27 oktober och berättade att han var intresserad av objektet. Eftersom det var helg hann de inte prata så länge med varandra så han ringde mäklaren återigen antingen den 31 oktober eller den 1 november. Anmälaren frågade då lite mer POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) ingående om objektet och om något bud hade inkommit. Mäklaren nämnde att ett bud hade inkommit men berättade inte hur högt budet var. Anmälaren framförde då sitt bud och sa till mäklaren att han skulle framföra det till säljaren, även om det var ett bud under utgångspriset. Den 3 november får anmälaren ett sms om att objektet är sålt och han frågar då mäklaren om anledningen till att han inte fått någon återkoppling beträffande sitt bud. Mäklaren svarar att han skulle ha skickat ett mejl för att få återkoppling. Anmälaren var väldigt tydlig med under samtalet att budet skulle registreras och framföras till säljaren. Mäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. NN anser inte att han har brustit i sin roll som fastighetsmäklare. Han har framfört alla bud till säljaren och han framförde även det bud som anmälaren framförde per telefon på 350 000 kronor, vilket var 150 000 kronor under utgångspriset. När anmälaren kontaktade NN sent på kvällen var han upptagen och bad därför anmälaren att skicka ett mejl med sina kontaktuppgifter, vilket anmälaren lovade. Säljaren blev dagen efter informerad om samtalet. Anmälaren skickade dock aldrig något mejl med kontaktuppgifter och förblev därför okänd för NN. Säljaren hade mottagit ett bud från en annan budgivare som var på en nivå som accepterades och valde att gå vidare med den spekulanten, på egen begäran. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Anbudsförteckningen Det finns ingen anteckning i anbudsförteckningen om att anmälaren lämnat ett bud.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Journalen Den 3 november 2018 har NN bl.a. antecknat följande i journalen. Framfört alla bud till uppdragsgivaren. Köparen informerades om ett bud från annan budgivare som var under utgångspriset. Denna budgivare skulle bekräfta budet per mail med gjorde inte så. Det fanns således varken lagt bud eller person som lagt detta. Denna individ blev upprörd när bostadsrätten såldes före visning. Säljaren informerades om indikationen på bud (att det var under utgångspris) men att hon inte var intresserad av detta. Då bekräftelse aldrig skickades på det lägre budet fanns heller inte någon person att återkoppla nekandet från säljaren. Bekräftelse från säljaren Den 5 februari 2019 har säljaren undertecknat ett dokument där följande framgår. Fastighetsmäklare NN kontaktade mig (antingen onsdag 31/11 eller torsdag 1/12) och berättade att en person ringt honom och ville att NN skulle framföra ett bud som låg under utgångsbudet. NN informerade personen att jag inte var intresserad att gå ner i priset (vilket var helt riktigt) men att personen fick maila honom kontaktuppgifter. NN berättade för mig att personen inte hört av sig till honom. Jag bekräftade att jag inte var intresserad att gå under utgångspriset. Vid kontraktsskrivning den 7/12 återberättade NN händelseförloppet både för mig och köparna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref. 2 I). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden. Av utredningen står det klart att anmälaren lämnat ett bud per telefon och att det i anbudsförteckningen saknas en notering om det lämnade budet. NN har anfört i yttrande att anmälaren aldrig återkom med sina kontaktuppgifter efter att budet lämnades och därför blev anmälaren okänd för honom. Anmälaren har uppgett att NN skickade ett sms till honom med information om att fastigheten var såld. NN har inte tillbakavisat denna uppgift från anmälaren. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det får anses som uppenbart att NN haft tillgång till anmälarens telefonnummer. Inspektionen anser således att NN borde ha kontaktat anmälaren och tagit reda på anmälarens namn och därefter antecknat budet i anbudsförteckningen. Mot denna bakgrund bedömer fastighetsmäklarinspektionen att NN upprättat en ofullständig anbudsförteckning. Förseelsen motiverar en varning.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektions sida.