Vasakronan ett av Sveriges ledande fastighetsföretag Håkan Bryngelson Verkställande direktör

Halvårsrapport 2005

Halvårsrapport 2005 Vasakronan ett av Sveriges ledande fastighetsföretag Håkan Bryngelson Verkställande direktör Halvårsrapport januari-juni 2005 Björn Lindström Ekonomi- och finansdirektör

Vasakronan ett av Sveriges ledande fastighetsföretag Håkan Bryngelson Verkställande direktör

Vasakronan 2005 165 fastigheter 373 anställda Miljarder kr Hyresintäkter 2,7 Resultat efter skatt 0,9 Marknadsvärde 33,2 Hyresintäkter, % Stockholm 65 Kontor 77 Göteborg 15 Butik 12 Malmö 14 Garage/förråd 4 Uppsala 3 Bostäder 1 Lund 3 Övrigt 6

Strategisk plattform Vasakronan erbjuder attraktiva lokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner, med nöjda och lojala kunder Omstrukturerat fastighetsbestånd Bästa fastigheterna för kontor och butik Stark säljkapacitet Starkt varumärke Tjänster - Vasakronan Service Partner

Jämförelse totalavkastning för cityfastigheter och BNP Totalavkastning (%) BNP (%) 40 5 30 4 20 3 2 10 1 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0-10 0-1 -20-2 Totalavkastning -30 BNP -3-4 -40-5 -50-6 Källa: NewSec

Kontorshyresmarknaden 2005 Källa: NewSec

Sysselsättning storstadsregionerna 115% Stockholms län 110% Malmö kommun 105% Göteborgs kommun 100% 95% Streckade linjer = prognoser från Nordea 2005K4 2005K2 2004K4 2004K2 2003K4 2003K2 2002K4 2002K2 2001K4 2001K2 2000K4 2000K2 Källa. Jones Lang Lasalle Tillväxt med 2000K2 som basår

2009 p Utbud och efterfrågan kontor Nyproduktion, net-take-up och vakansgrad i Storstockholm 500000 400000 300000 200000 100000 0 2008 p 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 p 2006 p 2007 p -100000-200000 -300000 Nybyggnation kontor, m² Net-take-up, m² Vakansgrad, % -400000-500000 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% Källa: NewSec

Internationella investerare i Sverige Mkr 100 000 90 000 80 000 70 000 77 % 60 000 50 000 40 000 32 % Svenska investerare Internationella investerare 30 000 20 000 10 000 11 % 14 % 21 % 45 % 58 % 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005, maj Källa: NewSec

Marknadshyror kontor citylägen Kr/m 2 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 Q205 Stockholm Kista Göteborg Malmö Uppsala Lund Källa: NewSec

Marknadshyror Stockholm Kr/m 2 6 000 5 000 4 000 CBD AA 3 000 2 000 CBD A Centralt Bra förort 1 000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Källa: NewSec

Marknadshyror Göteborg Kr/m 2 3 000 2 000 CBD City Centralt 1 000 Bra förort 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Källa: NewSec

Marknadshyror Malmö Kr/m 2 3 000 CBD 2 000 1 000 Västra hamnen Andra läge Förort 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Källa: NewSec

04 Q205 03 02 01 00 Vakansgrad kontor citylägen % 30 25 20 15 10 5 0 Stockholm Källa: NewSec 94 95 96 97 98 99

04 Q205 03 02 01 00 Vakansgrad kontor citylägen % 30 25 20 15 10 5 0 Kista Stockholm Källa: NewSec 94 95 96 97 98 99

Vakansgrad kontor citylägen % 30 25 20 15 10 5 Kista Göteborg Stockholm 0 04 Q205 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Källa: NewSec

Vakansgrad kontor citylägen % 30 25 20 15 10 5 Kista Malmö Göteborg Stockholm 0 04 Q205 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Källa: NewSec

Vakansgrad kontor citylägen % 30 25 20 15 10 5 0 Kista Malmö Göteborg Stockholm Lund 04 Q205 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Källa: NewSec

Vakansgrad kontor citylägen % 30 25 20 15 10 5 0 Kista Malmö Göteborg Stockholm Uppsala Lund 04 Q205 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Källa: NewSec

Sammanfattning jan - juni Avvikelse 2005 2004 % Hyresintäkter 1 355 1 364-1 Driftöverskott 823 831-1 Resultat efter finansiella poster 543 473 +15 Realiserad värdeförändring 3 4 Orealiserad värdeförändring 157 - Resultat efter skatt 500 342 +46

Ekonomisk utveckling Mkr 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 1200 1000 800 600 400 200 Mkr 0 1995 1997 1999 2001 2003 2005 Intäkter Driftnetto Resultat exkl reavinster, av- och nedskrivningar 0 Prognos

Höjd prognos för 2005 Från 875 Mkr till 950 Mkr Mkr 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Prognos för resultatet efter finansnetto med befintligt bestånd och före realiserad och orealiserad värdeförändring.

Direktavkastningskrav kontor i bästa läge % 14 12 10 8 6 4 Malmö Göteborg Stockholm 2 0 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2005 Q2 Källa: NewSec

Fastighetsmarknaden Direktavkastning Stockholm CBD 7 6,8 6,6 6,4 % 6,2 6 5,8 5,6 5,4 2001 2002 2003 2004 2005 Källa: Jones Lang LaSalle Mycket stark investerarmarknad. Utländska investerare fortsatt aktiva. Inhemska aktörer i strukturaffärer. Press ned på direktavkastningskraven. Efterfrågan på alla typer av objekt. Brist på de riktigt attraktiva objekten.

Vasakronan marknadsvärde Malmö Göteborg Uppsala Lund 15% 16% 3 2 Totalt 33 249 Mkr + 1 382 Mkr 64% Stockholm Intern fastighetsvärdering. Marknadsbedömning av NewSec och DTZ.

Ökad nyuthyrning Drygt 90 000 kvm nyuthyrt under första halvåret 2005 Stockholm >41 000 Storstockholm/Uppsala >32 000 Göteborg > 6 000 Malmö/Lund >13 000

Bremen uthyrd till Länsrätten Länsrätten via Domstolsverket 15-årigt hyresavtal, inflyttning under 2006 21 000 kvm Investering på 220 Mkr

Sverigehuset Hamngatan, Stockholms bästa adress, nyrenoverat I princip fullt uthyrt Möbelkedjan The One Hamilton & Co Advokatbyrå, Bankirfirman Lage Jonason, Stockholm Visitors Board N3prenör

Kista Science Tower Sveriges högsta och modernaste kontorshus Stort intresse, 45 % uthyrt Nya kontrakt tecknade ZTE Nordisk Garanti SPSS Sweden Finnair G2 Mercury

Utbyggnad Göteborg Investering 660 Mkr Utbyggnad 30 000 kvm Ombyggnad 22 000 kvm 25 årigt hyresavtal Hyresgäster Polismyndigheten Västra Götaland Kriminalvårdsmyndigheten Åklagarmyndigheten Byggtid, 2005-2008 Ett av de större projekten i Göteborg RC 2006 från syd-väst

Utveckling byggrätt Gamla Ullevi

Infrastrukturprojekt i Öresundsregionen Projekt Färdigt Kommentar Öresundsbron Klart Förbinder Malmö med Köpenhamn Yttre ringvägen Klart Förbinder Öresundsbron med motorvägsnätet Citytunneln 2009 Sammanbindning av tågtrafiken mellan Malmö Centralstation och Öresundsbron. Station Triangeln 2009 I samband med Citytunnelns genomförande kommer en station att etableras vid Triangeln Översikt av järnvägen i Malmö Citytunnelns uppgång vid Triangeln

Fortsatt renodling av fastighetsbeståndet Affärer i juli 2005 Kv Sillhovet 3, Stockholm, 116 Mkr Kv Järfälla-Jakobsberg 2:2406, 25 Mkr Fastigheter och mark i Hägernäs, 80 Mkr

Komplett serviceutbud Vasakronan Service Partner Tjänster via partners Telefoni RoomServicetjänster Konferens Miljöstationer Vaktmästeritjänster Restauration

Icke finansiella mål mätningar av B2B Kunder Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? Medarbetare Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Kapitalmarknad, media, politiker Hur väl känner du till Vasakronan? Ja + Ja, definitivt Ja + Ja, definitivt Mycket väl + väl 73 81 85 80 80 80 80 84 88 92 72 81 81 86 89 95 94 90 93 95 85 89 93 87 91 99 93 97 96 98 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 1996 1997 1998 1999 Nej, kanske 2000 2001 2002 2003 2004 2005 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Därför Vasakronan! Vi vill ha de mest nöjda kunderna Välutvecklat servicekoncept Välunderhållet fastighetsbestånd i bra lägen Egen personal för förvaltning och uthyrning

Delårsrapport januari-juni 2005 Björn Lindström ekonomi- och finansdirektör

Övergång till IFRS - sammanfattning Fastigheter redovisas till verkligt värde Extern värdering vid årsskiftet Intern övriga kvartal Förändring av verkligt värde redovisas som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen Avskrivningar och nedskrivningar försvinner Realiserad värdeförändring ersätter reavinst Orealiserad värdeförändring i derivatportföljen redovisas direkt mot eget kapital Uppskjuten skatt värderas till 28 procent

Hyresintäkter 2005-06-30 2004-06-30 2003-06-30 Förändring jämförbart bestånd -1 % -2 % +5 % Effekt av förvärv och avyttringar -0 % -7 % 0 % Summa förändring hyresintäkter -1 % -9 % +5 %

Om- och nyförhandling av hyresportföljen 2005-06-30 2004-06-30 2003-06-30 Genomsnittlig hyresförändring +1 % -4 % + 2% Om- och nyförhandlade kontrakt, Mkr 143 255 225 Andel av hyresportföljen 5 % 8 % 8 % Genomsnittlig löptid, år 3,9 3,7 3,8

Vakanser, hyresvärde 2005-06-30 Förändring jämförbart bestånd 0 % Effekt av förvärv och avyttringar +1 % Summa förändring vakanser +1 % % Vakansgrad, area och hyra 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005

Vakansgrad 2005-06-30 2005-03-31 2004-06-30 2003-06-30 Hyresvärde, % 11* 13 10 7 Mkr 313 380 278 229 Area, % 13 15 11 8-000 m 2 228 268 218 169 *Av total vakans utgör Kista 3 % InfraCity 3 %

Driftkostnader 2005-06-30 2004-06-30 2003-06-30 Förändring jämförbart bestånd +5 % +4 % +7 % Effekt av förvärv och avyttringar +5 % -3 % 0 % Summa förändring driftkostnader +10 % +1 % +7 %

Underhållskostnader 2005-06-30 2004-06-30 2003-06-30 Förändring jämförbart bestånd -22 % -1 % -7 % Effekt av förvärv och avyttringar -4 % 0 % 0 % Summa förändring underhållskostnader -26 % -1 % -7 %

Analys av finansnetto 2005-06-30 2004-06-30 2003-06-30 Räntebärande skuld netto, Mkr - genomsnittlig 12 950 11 779 12 587 Genomsnittlig räntesats 4,7 % 5,2 % 5,4 % Finansnetto, Mkr 255 318 364

Resultaträkning jan-juni Avvikelse Mkr 2005 2004 Mkr % Hyresintäkter 1 355 1 364-9 -1 Driftkostnader -345-314 -31-10 Underhåll -66-89 +23 +26 Tomträttsavgäld -32-26 -6-23 Fastighetsskatt -89-104 +15 +14 Driftöverskott 823 831-8 -1 Resultat från andelar i intressebolag 19 2 +17 Resultat tjänsteverksamhet 3 3 0 Administration och marknadsföring -47-45 -2 Rörelseresultat 798 791 +7 +1 Finansnetto -255-318 +63 Resultat efter finansiella poster 543 473 +70 +15 Realiserad värdeförändring 3 4-1 Orealiserad värdeförändring 157 - +157 Resultat före skatt 703 477 +226 +47 Aktuell skatt -77-76 -1 Uppskjuten skatt -126-59 -67 Resultat efter skatt 500 342 +158 +46

Nyckeltal 2005-06-30 2004-06-30 2003-06-30 Driftöverskottsmarginal, % 61 61 65 Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 2,5 2,6 Räntebindning, år 1,6 1,8 2,2

Investeringar och försäljningar Mkr 2005-06-30 2004-06-30 2003-06-30 Investeringar 194 250 200 Fastighetsförvärv - 800 6 Totalt 194 1 050 - Fastighetsförsäljning - 587 70 Fastighetsprojekt (mdr kronor) 1,4 0,6 0,8

Balansräkning Mkr 2005-06-30 2004-06-30 Avvikelse Fastigheter och anläggningar 33 298 31 854 +1 444 Uppskjuta skattefordringar 621 555 +66 Finansiella anläggningstillgångar 2 393 3 228-835 Kortfristiga fordringar 1 066 996 +70 Likvida medel 259 482-223 Summa tillgångar 37 637 37 115 +522 Eget kapital 17 283 16 622 +661 Uppskjutna skatteskulder 3 637 3 794-157 Räntebärande skulder 14 334 14 576-242 Icke räntebärande skulder 2 383 2 123 +260 Summa eget kapital och skulder 37 637 3 7 115 +522

Nyckeltal 2005-06-30 2004-06-30 Räntebärande 12 694 11 599 skuld netto, Mkr Soliditet, % 46 45 Belåningsgrad, % 38 36

Välkommen till en bättre värd!