Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en fastighet riktat kritik mot dig med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt. Anmälaren har även gett in kopior av en mejlkonversation och ett sms. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har du yttrat dig i ärendet och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, anbudsförteckningen och gästlista. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Hon kontaktade dig för att undersöka om det var möjligt att titta och lägga ett förhandsbud på en bostadsrätt som låg ute till försäljning. Du svarade att POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) eftersom andra objekt i närheten sålts för 122 000 123 000 kr per kvadratmeter och denna lägenhet var väldigt fin och med sjöutsikt ville säljaren inte sälja före planerade visningar för under 2 800 000 kr. Om det var intressant kunde du visa lägenheten i förväg. Vid senare kontakt, när högsta bud var 2 600 000 kr, meddelade du anmälaren att det var en bit ifrån vad liknande objekt gått för i området och att ni gärna ville upp lite till och sen skriva kontrakt. Anmälaren anser att du gått ut med ett lockpris, eftersom du förväntat dig att bostadsrätten ska säljas för nästan en miljon mer än utgångspriset. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Objektsbeskrivningen Det framgår av objektsbeskrivningen att utgångspriset för bostadsrätten var 1 995 000 kr. Vidare framgår av objektsbeskrivningen att boarean var 23 kvadratmeter. Mejlkonversation Av mejlkonversationen mellan anmälaren och dig framgår såvitt nu är av intresse följande. Anmälaren skickade ett mejl till dig med följande innehåll. Jag är intresserad av en privat visning och att eventuellt lägga ett bud direkt för försäljning innan visning. Har säljaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Du svarade följande. angett ett pris hen kan tänka sig att sälja för innan visning? Ja, eftersom de andra gått för 122 123 000 kr/kvm i närheten och denna är väldigt fin samt har sjöutsikt vill hon inte sälja under 2.8. Så skulle det vara intressant kan jag visa upp den innan? Sms Av sms från dig till anmälaren framgår såvitt nu är av intresse följande. Angående [bostadsrättens adress] så har budgivare nr 11 nu problem med banken så budet ligger igen på 2,6. Det är en bit från vad liknande gått för i området så vi vill gärna upp lite till och sen skriva ett kontrakt. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Det var en väldigt speciell lägenhet eftersom den var liten men hade en fantastisk utsikt som var svårslagen. Den var svår att värdera eftersom det var svårt att veta hur mycket spekulanterna skulle värdesätta sjöutsikten och läget. Säljaren ville ha öppna visningar för att få dit spekulanter för att se sjöutsikten och låta marknaden bestämma priset. Ni bestämde er för att gå ut med ett utgångspris som liknande objekt på [namn på stadsdel] låg ute på och anpassade er efter rådande marknad. När du la ut lägenheten fick du flera mejl/samtal om köp före visning. Säljaren var tydlig mot dig att hon inte ville sälja innan visning för mindre än 2 800 000 kr (vilket såklart var högt men det hon tyckte skulle kännas bra för att avstå öppna visningar och eventuell budgivning). Anmälaren var en av dem som mejlade dig och frågade om köp före visning och du svarade då, exakt det säljaren hade sagt till dig, att hon ville ha 2 800 000 kr för att sälja före visning eftersom lägenheten var väldigt eftertraktad. Du hade sedan två visningar med närmare 50 sällskap och sedan 13 budgivare. Ni fick ett stopp på 2 600 000 kr men hade då några till som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) funderade och inte gett besked. Eftersom de inte tackat nej ville säljaren avvakta med kontrakt för att få upp priset lite till. Du stämde då också av med övriga som varit på visning. Till sist fick ni ett bud på 2 650 000 kr och då ville säljaren skriva kontrakt. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte var en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Av utredningen framgår att du marknadsförde den aktuella bostadsrätten för 1 995 000 kr. Det marknadsförda priset understeg således slutpriset på 2 650 000 kr med cirka 25 procent. Vidare framgår av utredningen att anmälaren kontaktade dig via mejl och meddelande intresse för en förhandsvisning och ett eventuellt köp före ordinarie visningar och att du svarade att lägenheter i närheten hade sålts för mellan 122 000 kr och 123 000 kr per kvadratmeter och att denna var väldigt fin och hade sjöutsikt. Du skrev också att säljaren inte ville sälja i förväg för mindre än 2 800 000 kr. Av ett sms som du skickat till anmälaren framgår också att 2 600 000 kr var en bit ifrån vad liknande objekt i området sålts för och att ni gärna ville ha upp priset ytterligare. Mot denna bakgrund finner Fastighetsmäklarinspektionen att det genom uppgifterna i utredningen är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av bostadsrätten. Du ska därför meddelas en varning.