Planbeskrivning Detaljplan för ny idrottshall i Bohus omfattande fastigheten Skårdal 62:21 m fl Ale kommun, Västra Götalands län ANTAGANDEHANDLING Enkelt planförfarande Handlingar Planhandlingarna är framställda av Norconsult 2009-11-26 om inte annat anges. Detaljplanen består av: Plankarta med planbestämmelser Geotekniska bestämmelser i form av 3 ritningar som är knutna till bestämmelserna geo 1, geo 2 och geo 3 på plankartan. Till planen hör: Illustrationskarta Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Behovsbedömning, Ale kommun 2009-06-25 Fastighetsförteckning Särskilt utlåtande, Ale kommun 2009-11-19 Dessutom finns: Geoteknisk utredning Bohus Skårdal 62:21, Norconsult 2009-09-30 och reviderad 2009-11-27 Illustrationer över idrottsanläggningen, Liljewall arkitekter Planbeskrivning Detaljplan för Skårdal 62:21 m fl, Ale kommun, Västra Götalands län sid 2 av 8
Planens syfte och huvuddrag Miljö- och byggnämnden fattade beslut 2008-11-06 om planändring för fastigheten Skårdal 62:21 m fl. Syftet med detaljplanen är att möjliggöra byggnation av en ny idrottshall med tillhörande parkeringsplatser samt att anordna en tillfart till anläggningen. Detaljplanen har handlagts med s k enkelt planförfarande. Planens förenlighet med Miljöbalken Detaljplanen bedöms vara förenlig med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurser enligt 3, 4 och 5 kap miljöbalken. Plandata Planområdet är beläget centralt i Bohus och omfattar cirka 3,1 ha. Området avgränsas i norr av bebyggelse längs Byvägen och i söder av Bohusskolans område. I väster gränsar planområdet till ett lövskogsområde och i öster till bostäder och en förskola. Marken ägs i huvudsak av kommunen, en mindre del av Alebyggen. Planområdets läge Planområdets läge markerat med en röd ring. Tidigare ställningstaganden Gällande översiktsplan Enligt Översiktsplan 07 ligger planområdet inom ett område för allmänt ändamål inom befintlig bebyggelse. Den västra delen av planområdet ingår i område för grönstruktur som föreslås bevaras. Planbeskrivning Detaljplan för Skårdal 62:21 m fl, Ale kommun, Västra Götalands län sid 3 av 8
Planområdets läge Utdrag ur Översiktsplan 07. Detaljplaner Planområdet är tidigare planlagt och omfattas av tre detaljplaner. De södra delarna av planområdet omfattas av detaljplan, daterad 1955-11-04, som föreskriver allmänt ändamål. Den norra delen omfattas av detaljplanen för Byvägen i Bohus, upprättad 1991-02- 08. Den föreskriver lokalgata i den norra delen av området samt kvartersmark med garage, ett mindre område med parkmark samt kvartsmark för kontor. En liten del av den nordvästra delen av planområdet, vid Elysörvägen, berörs av detaljplan fastställd 2006-07-05 och föreskriver bostadsändamål och gata. Behovsbedömning (MKB-frågan) Om en detaljplan kan tänkas medföra en betydande påverkan på miljön, hälsan eller hushållningen med mark, vatten och andra resurser skall en miljökonsekvensbeskrivning upprättas enligt 5 kap 18 plan- och bygglagen. För att klargöra om planen kan innebära en betydande miljöpåverkan har en behovsbedömning gjorts. Miljö- och byggförvaltningen har gjort bedömningen att planens genomförande inte kommer att innebära någon betydande påverkan som avses i PBL 5:18 av miljö, hälsa, hushållning av mark och vatten och andra resurser. En separat miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken har därför inte upprättats. Motiveringen till detta ställningstagande framgår av behovsbedömningen. Planbeskrivning Detaljplan för Skårdal 62:21 m fl, Ale kommun, Västra Götalands län sid 4 av 8
Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Natur Markanvändning Den västra delen av planområdet utgörs av en brant sluttning bevuxen med lövskog. Den nordöstra och södra delen av planområdet utgörs av ett öppet område med två grusade bollplaner, en större och en mindre samt i norr en grusad yta där det tidigare stått några mindre baracker som används för skolverksamhet och för kommundelskontor. Naturmiljöinventering Den västra delen av planområdet ligger inom ett klass 3-område med naturvärden och betydelse för friluftslivet i Ale kommuns naturvårdsprogram (17 Bohus centrum). Det ingår även som del i ett klass 3-objekt i länsstyrelsens Lövskogsinventering (5 Kulle norr om Skårdal). Området utgörs av lövskog av ängstyp med inslag av rikare flora. Då grönområdet ligger centralt och nära bostadsområden har det stor betydelse för närrekreation. Den södra ytan vid korsningen Ekekullsvägen/Skolvägen är en hagmark med naturlig fodermarksflora som de vanligaste arterna. Området kommer att säkerställas som naturområde inom planområdet och kommer därmed inte att påverkas negativt av detaljplanen. Geotekniska förhållanden Flera geotekniska undersökningar är tidigare gjorda inom och kring planområdet. En sammanställning av dessa har gjorts för planområdet för att fastställa markens lämplighet för bebyggelse, PM Geoteknik, Norconsult AB, daterad 2009-06-15. Generellt visar tidigare undersökningar att släntstabiliteten är tillfredsställande för området och att leran är lågintensiv till mellansensitiv. Dock lämnades en reservation om stabiliteten kring slänten o syost, varför denna har studerats ytterligare. Samtidigt har skett undersökningar för att finna lämpligt grundläggningssätt, särskilt som byggnaden har planerats förläggas in i den södra slänten. Förnyade geotekniska utredningar, daterade 2009-09-30, rev. 2009-11-27 har resulterat i att det i planen nu har införts geotekniska planbestämmelser. Särskilda planbestämmelser gäller för områden betecknade med geo 1, geo 2 och geo 3. Till de två förstnämnda knyts särskilda ritningar som alltså är utredningens rekommendationer. Dessa måste följas om inte förnyade utredningar kan påvisa likvärdig eller högre säkerhet. Radon Planområdet ligger inom låg-normalriskområde för radon. Ny bebyggelse, förutom komplementbyggnader, skall därför utföras radonsäkert, såvida inte särskild utredning påvisar att radon förekommer endast i ringa omfattning. Se planbestämmelse. Planbeskrivning Detaljplan för Skårdal 62:21 m fl, Ale kommun, Västra Götalands län sid 5 av 8
Fornlämningar I det sydvästra hörnet berör planområdet ett område som betecknas som boplats i Riksantikvarieämbetets fornminnesinventering. Området kommer att ligga inom allmän plats NATUR och kommer inte att påverkas av föreslagna förändringar inom planområdet. Bebyggelseområdet Föreslagen ny bebyggelse Den nya idrottshallen föreslås placeras i den södra delen av planområdet, på en befintlig bollplan, i nära anslutning till Bohusskolan. Byggnaden rymmer en hall med en handbollsplan samt utrymmen för omklädning, dusch och förråd mm i två våningar. Idrottshallen rymmer även en läktare med plats för ca 140 sittande och 70 stående åskådare samt en foajé med biljettförsäljning mm. Maximal byggnadshöjd regleras till 10 meter över befintlig marknivån (+36,5 meter över nollplanet). Friytor Lek och rekreation Planområdet är en del av ett område med friytor som är avsett för Bohusskolans verksamhet. Det får en ny disposition i och med byggnation av idrottshallen, en bollplan iordningställs norr om den planerade idrottshallen. I den västra delen finns ett skogsområde med äldre uppvuxna lövträd som säkerställs som naturområde i detaljplanen. Gator och trafik Gatunät Idrottshallen kommer att trafikmatas norrifrån, via Elysörvägen. En ny infart till området anordnas över befintlig parkeringsplats tillhörande Alebyggens bostäder. Ett garage tillhörande bostadshusen längs Byvägen rivs och ersätts med ett nytt placerat söder om bostadshusen. Den nya infarten kommer att medföra en ökad trafik på Elysörvägen jämfört med tidigare. Gång- och cykeltrafik Planområdet ligger väl integrerat i gång- och cykelvägnätet i Bohus tätort och den nya idrottshallen kommer att vara väl tillgänglig för gång- och cykeltrafikanter. Busshållplats finns vid vårdcentralen på Göteborgsvägen ca 200 meter väster om planområdet. Hållplatsen trafikeras av flera busslinjer som går mot bland annat Kungälv, Hisingen och Göteborgs centrum. Restid till Kungälv är ca 10 minuter och till Göteborg ca 25-30 minuter. Parkering, utfarter Parkering för idrottsverksamheten sker norr om idrottshallen. Tekniska förvaltningen har bedömt behovet till ca 65 parkeringsplatser med hänsyn till idrottsanläggningens storlek och verksamhet. För evenemang såsom matcher med större publik hänvisas till grusplanen norr om idrottshallen. Planbeskrivning Detaljplan för Skårdal 62:21 m fl, Ale kommun, Västra Götalands län sid 6 av 8
Vid idrottshallen finns möjlighet för bussar att köra fram och vända samt släppa av och på passagerare till idrottshallen. I illustrationskartan visas tre uppställningsmöjligheter för bussar. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Vatten och avloppsledningar finns i Byvägen norr om området. Den nya idrottshallen kommer att anslutas till befintligt vatten- och avloppsledningsnät. Dagvatten Fördröjningsmagasin för omhändertagande av dagvatten skall anordnas i anslutning till parkeringen. Planbestämmelse införs som reglerar detta. Uppvärmning Fjärrvärmeledning går genom planområdet i nordsydlig riktning och matar bland annat Bohusskolan. Omläggning av denna ledning kommer att ske till ett läge längs gångvägen (x-område) i öster. Den nya idrottshallen föreslås anslutas till fjärrvärmenätet. Räddningstjänst Insatstid Räddningstjänstens insatstid är under tio minuter. Vatten för brandsläckning Fast vattennät med brandposter dimensioneras mot bakgrund av brandbelastning och avstånd mellan byggnader eller enligt schablonregler. VAV P83, mars 2001, ska användas vid dimensionering av släckvattenkapaciteten. Framkomstmöjlighet Utryckningsfordon bör i en akutsituation kunna komma så nära aktuell byggnad att avståndet mellan fordon och ytterdörr eller uppställningsplats för bärbar stege inte överstiger 50 meter. För att säkerställa att utryckningsfordon kan komma fram behövs en minsta körbredd om 3 meter, en fri höjd på 4 meter och marken ska tåla 23 tons belastning. I planförslaget redovisas framkörning inom parkeringsområdet och planbestämmelse reglerar att räddningsfordons åtkomst möjliggörs. Miljökvalitetsnormer Enligt 2 kap 2 plan- och bygglagen (PBL) skall miljökvalitetsnormer enligt 5 kap 3 miljöbalken (MB) iakttas vid planering och planläggning. En miljökvalitetsnorm ska ange de förorenings- eller störningsnivåer som människor eller miljön kan belastas med utan fara för betydande eller påtaglig olägenhet. Miljökvalitetsnormer gäller Planbeskrivning Detaljplan för Skårdal 62:21 m fl, Ale kommun, Västra Götalands län sid 7 av 8
tillåten halt av bly, svaveldioxid, kväveoxid, kvävedioxid, kolmonoxid, bensen och partiklar (PM10) i utomhusluften. Ett genomförande av planförslaget innebär inte att dessa normer överskrids. Administrativa frågor Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Medverkande Detaljplanen har utarbetats av Miljö- och bygg förvaltningen, Ale kommun. Planhandlingarna har framställts av Bo Harlén, Anna Winnberg och Anders Jurin. Genomförandebeskrivningen är framställd av Stefan Unger. Geotekniska utredningar är framtagna av Edina Smlatic och Daniel Svärd i nära samverkan med SGI. Samtliga nämnda vid Norconsult. Medverkande tjänstemän från Ale kommun har varit Sara Johansson (trafikfrågor), Marie Lindström (natur och miljö), Carita Sandros (va-frågor mm), Alma Delic (projektledare för idrottshallen) och Dragan Medan (va-frågor). Miljö- och byggförvaltningen 2009-11-26 Måns Werner Stadsarkitekt Ann-Britt Svedberg Förvaltningschef BESLUT Antagen av Miljö- och byggnämnden 2010-01-21 Laga kraft 2010-02-22 Planbeskrivning Detaljplan för Skårdal 62:21 m fl, Ale kommun, Västra Götalands län sid 8 av 8
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Genomförandebeskrivningen belyser frågorna när, hur och av vem plangenomförandet ska ske. Den anger de medel som behövs för att genomföra planen. Beskrivningen har ingen självständig rättsverkan. Denna beskrivning redovisar hur detaljplan för ny idrottshall inom Skårdal 62:21 m fl, antagandehandling upprättad 2009-11-26, ska genomföras. Detaljplanen syftar till att möjliggöra byggnation av en ny idrottshall. Området är tidigare planlagt och omfattas av tre detaljplaner, se planbeskrivningen. Detaljplanen upprättas av Norconsult AB på uppdrag av Ale kommun, nedan kallad kommunen. Tidplan 2:a kvartalet 2009 Beslut om samråd 3:e kvartalet 2009 Samråd 4:e kvartalet 2009 Beslut om antagande i Miljö- och byggnämnden Detaljplanen handläggs med s.k. enkelt planförfarande enligt Plan- och bygglagen 5 kap 28. Genomförandetid Genomförandetiden har satts till 10 år, räknat från den dag då planen vunnit laga kraft. Efter genomförandetidens utgång kan kommunen ändra eller upphäva planen utan att fastighetsägaren får ersättning för förlorad byggrätt. Tiden kan förnyas högst fem år i taget. Ansvarsfördelning Ale kommun är huvudman för allmän plats utan detaljplanen. Kommunen ansvarar därmed för iordningställande och framtida förvaltande av allmän plats. Inom mark som i föreliggande detaljplan är utlagd som kvartersmark ansvarar kommunen resp berörd fastighetsägare för byggnads- och anläggningsarbeten. C:\TEMP\notes5852E6\Genomfö randebeskrivning.doc Erforderlig fastighetsbildning inom planområdet ansöks om och bekostas av kommunen. - 2 -
Ansvaret för att genomföra planen fördelas enligt följande: Ansvarig Ale kommun Skårdal 1:81 Ale elförening Skanova Anläggning - iordningsställande och framtida förvaltning av allmän platsmark. - iordningställande av kvartersmark inom Skårdal 62:21. - ansökan om erforderlig fastighetsbildning. - iordningställande av parkering och nytt garage inom Skårdal 1:81. - anläggningar inom egen fastighet (med undantag enligt ovan). - utbyggnad av elnät. - eventuellt säkerställande av ledningsanläggning genom ledningsrätt, servitut eller nyttjanderätt. - utbyggnad av telenät. - eventuellt säkerställande av ledningsanläggning genom ledningsrätt, servitut eller nyttjanderätt. Avtal Se sista stycket under Fastighetsbildning nedan. Fastighetsrättsliga frågor Markägande Detaljplanen berör de kommunalt ägda fastigheterna Skårdal 62:21 och 67:1 samt Skårdal 1:81, ägd av AB Alebyggen. Se även detaljplanens fastighetsförteckning där även berörda rättigheter etc redovisas. Fastighetsbildning Fastighetsbildning och övriga fastighetsrättsliga åtgärder kan ske med stöd av detaljplanen. Fastighetsplan bedöms inte vara nödvändig inom planområdet. Planen möjliggör byggrätt för idrottshall med tillhörande parkering. Dessutom ger planen en byggrätt för garage inom fastigheten Skårdal 1:81. C:\TEMP\notes5852E6\Genomfö randebeskrivning.doc Den planerade idrottshallen med parkering skall styckas av från Skårdal 62:21 för att bilda en egen fastighet. Del av Skårdal 1:81 skall genom fastighetsreglering överföras till denna planerade fastighet. Del av Skårdal 62:21 är i detaljplanen utlagd som kvartersmark för bostäder (område för garage) och skall genom fastighetsreglering överföras till Skårdal 1:81. Del av fastigheten Skårdal 1:81 är utlagd som allmän plats och regleras över till den kommunägda fastigheten Skårdal 67:1. - 3 -
Nödvändiga markbyten mellan kommunen, som ägare av Skårdal 62:21 och Skårdal 67:1, och AB Alebyggen, som ägare av Skårdal 1:81, löses genom avtal. Gemensamhetsanläggningar mm Detaljplanen bedöms inte medföra något behov av att inrätta några nya gemensamhetsanläggningar. Däremot kan del bli nödvändigt att ändra befintlig, gemensamhetsanläggning, Surte GA:13, då planerad fastighet för idrottsområde bör bli delägare. Kommunen skall därför ansöka om och bekosta eventuell ändring av befintlig gemensamhetsanläggning. Deltagande och andelstal skall dock bestämmas vid lantmäteriförrättning. Ledningsrätt, servitut Inom kvartersmark för idrottsområde finns u-område och x-område utlagt. Syftet med detta är att rättigheten för underjordiska allmänna ledningar och allmän gångtrafik skall tryggas. Det är därför aktuellt att upplåta ledningsrätt till förmån för ledningshavaren samt servitut för allmän gångförbindelse. Även om idrottsområdet är i kommunal ägo är det lämpligt att upplåta servitut för allmän gångtrafik till förmån för kommunal fastighet (tex Skårdal 62:21). Detta för att undvika risken att upplåtelsen och eventuell ersättning för upplåtelsen glöms bort i samband med en eventuell framtida överlåtelse av fastigheten. Kommunen skall därför ansöka och bekosta erforderlig fastighetsbildning. Observera att det faller på respektive ledningsägare/ fastighetsägare att söka och bekosta ledningsrätt/servitut. Tekniska frågor Tekniska utredningar Till detaljplanen hör en trafikutredning och en geoteknisk utredning. Under fortsatt planarbete skall hänsyn tas till resultatet av dessa utredningar och eventuella utredningar som tillkommer. Utöver de utredningar som tas fram i samband med detaljplanen ansvarar kommunen för att ta fram eventuellt tillkommande tekniska utredningar som krävs i genomförandeskedet. Detta gäller dock inte fastigheten Skårdal 1:81 där fastighetsägaren är ansvarig på motsvarande sätt. C:\TEMP\notes5852E6\Genomfö randebeskrivning.doc VA, Dagvatten Den nya idrottshallen ansluts till kommunalt VA-nät i Byvägen norr om området. Fördröjningsmagasin för dagvatten skall anordnas i anslutning till parkeringsytan (se n1 i detaljplanen). Fast vattennät med brandposter dimensioneras mot bakgrund av brandbelastning och avstånd mellan byggnader eller enligt schablonregler. VAV P83, mars 2001, ska användas vid dimensionering av släckvattenkapaciteten. - 4 -
El- och tele Ale elförening, nätägare el, har en 10 kv-kabel som går igenom planområdet. Kommunen skall samråda med Ale elförening kring planerad byggnation samt villkoren för anslutning till elnät. Skanova, nätägare tele, har kabelstråk runt och inom planområdet. Hänsyn skall tas till dessa i samband med genomförande av detaljplanen och kommunen skall därför samråda med Skanova inför projektering av planerad byggnation. Fjärrvärme: Inom planområdet finns en fjärrvärmeledning och den nya idrottshallen skall anslutas till fjärrvärmenätet. Planerad byggnation kräver dock att ledningen läggs om vilket skall ske på kommunens bekostnad och i samråd med Ale Fjärrvärme/Göteborg Energi. Trafik Till detaljplanen hör en trafikutredning. Genomförandet av detaljplanen skall ske i enlighet med utredningen. Garagebyggnad Till följd av den planerade infarten till idrottsanläggningen blir det nödvändigt att riva ett garage tillhörande Skårdal 1:81 (de befintliga fyra bostadshusen längs Byvägen) och bygga ett nytt söder om bostadshusen samt ställa i ordning parkeringen. Detta skall ske på kommunens bekostnad och i samråd med ägaren av Skårdal 1:81, AB Alebyggen. Ekonomiska frågor Inlösen, ersättning Kommunen har, som huvudman för allmän plats, en skyldighet att lösa in den del av Skårdal 1:81 som är utlagd som allmän plats. Den frågan samt frågan om ersättning i samband med markbyten i övrigt regleras i avtal mellan kommunen och AB Alebyggen, se Fastighetsbildning ovan. Ekonomiska konsekvenser för kommunen Kommunen skall bekosta iordningsställande av allmän plats samt utbyggnad av anläggningar inom kvartersmark för idrottshallen, flytt av fjärrvärmeledning, ev tillkommande tekniska utredningar, nytt garage och anordnande av bostadsparkeringen inom Skårdal 1:81 samt fastighetsbildning enligt ovan. C:\TEMP\notes5852E6\Genomfö randebeskrivning.doc Ekonomiska konsekvenser för övriga Detaljplanen kan komma att få ekonomiska konsekvenser för ägarna av fastigheterna Skårdal 1:81, se Fastighetsbildning ovan. Detaljplanen kan få ekonomiska konsekvenser för Surte GA:13 då planerad fastighet för idrottsområde bör bli delägare. - 5 -
Medverkande Detaljplanen har utarbetats av Miljö- och bygg förvaltningen, Ale kommun. Planhandlingarna har framställts av Bo Harlén, Anna Winnberg och Anders Jurin. Genomförandebeskrivningen är framställd av Stefan Unger. Geotekniska utredningar är framtagna av Edina Smlatic och Daniel Svärd i nära samverkan med SGI. Samtliga nämnda vid Norconsult. Medverkande tjänstemän från Ale kommun har varit Sara Johansson (trafikfrågor), Marie Lindström (natur och miljö), Carita Sandros (va-frågor mm), Alma Delic (projektledare för idrottshallen) och Dragan Medan (va-frågor). Miljö- och byggförvaltningen 2009-11-26 Måns Werner Stadsarkitekt Ann-Britt Svedberg Förvaltningschef BESLUT Antagen av Miljö- och byggnämnden 2010-01-21 Laga kraft 2010-02-22 C:\TEMP\notes5852E6\Genomfö randebeskrivning.doc - 6 -