Bokslutskommuniké 2008
Koncernen Intäkter: 12,2 mdkr Balansomslutning: 10,1 mdkr Byggrätter: 31 000 st Antal anställda: 2 365 11 % Börsvärde: 3,7 mdkr Norge 83 % Sverige Finland 5 % Danmark Belgien 1 % 2009-02-11 081024/ytf 2
Koncernen i sammandrag Januari december 2008 Intäkterna minskade med 4 procent till 12 229 mkr (12 731) Resultatet före skatt minskade till 1 052 mkr (2 297) inklusive nedskrivning av exploateringsfastigheter om 320 mkr (0) Fastighetsförsäljningar om 748 mkr (653) gav ett resultat om 73 mkr (182) 2009-02-11 081024/ytf 3
Koncernen i sammandrag Januari december 2008 Antal sålda bostäder 1 871 (3 880) Antal produktionsstartade bostäder 1 829 (4 065) Resultat per aktie uppgick till 9,50 kronor (18,30) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 22,9 procent (44,5) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 101 mkr (1 826) 2009-02-11 081024/ytf 4
Ingen utdelning föreslås för 2008 JMs kapitalallokeringsmodell visar ett betydande överskott av riskkapital som fortsatt bekräftar en god finansiell ställning Trots en stark balansräkning och god intjäningsförmåga på längre sikt kommer styrelsen att föreslå 0 kr (5,50) per aktie i utdelning för 2008 Likviditetsförsörjningen från banksystemet för start av nya projekt måste normaliseras innan det bedöms principiellt riktigt att avhända likviditet från bolaget. 2009-02-11 081024/ytf 5
Avvaktande efterfrågan minskande produktion Efterfrågan på nyproducerade bostäder har under året försvagats på JMs samtliga huvudmarknader Låg försäljning av bostäder i form avtecknade kontrakt på JMs samtliga huvudmarknader Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion är fortsatt sjunkande och ligger under normaliserad nivå Beslutade personalneddragningar belastar resultatet i fjärde kvartalet med cirka 70 mkr. 2009-02-11 081024/ytf 6
Sjunkande priser på andrahandsmarknaden Kr/m 2 Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden 1997 2008 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Kv 1 1997 Kv 3 Kv 1 1998 Kv 3 Kv 1 1999 Kv 3 Kv 1 2000 Kv 3 Kv 1 2001 Kv 3 Kv 1 2002 Kv 3 Kv 1 2003 Kv 3 kv 1 2004 kv 3 Kv 1 2005 Kv 3 Kv 1 2006 Kv 3 Kv 1 2007 Kv 3 Kv 1 2008 Kv 3 Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Temaplan AB/ Erik Olsson Fastighetsförmedling AB och Mäklarsamfundet/Värderingsdata 2009-02-11 081024/ytf 7
Låg försäljning av bostäder på Antal sålda bostäder samtliga marknader 2 000 1 907 1 600 1 200 1 631 360 640 1 061 1 412 393 1 502 330 97 800 400 564 137 747 131 471 73 246 36 0 2006 2007 2008 2006 2007 2008 2006 2007 2008 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q3 Q4 2009-02-11 Delår_prognos /ytf 8
Låg nivå produktionsstarter på samtliga marknader Antal 2 000 1 770 1820 1 600 524 461 1 566 1 515 1 200 973 417 448 800 50 597 796 730 306 138 400 237 259 59 0 2006 2007 2008 2006 2007 2008 2006 2007 2008 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q3 Q4 2009-02-11 Delår_prognos /ytf 9
Minskande produktion 5 100 bostäder i pågående produktion Antal 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 dec-02 dec-03 dec-04 dec-05 dec-06 dec-07 dec-08 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland 2009-02-11 081024/ytf 10
JM Bostad Stockholm Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari december 2008 2007 5 317 5 217 920 1 236 17,3 23,7 Antal disponibla byggrätter 12 200 12 300 Försvagad efterfrågan och försäljning Lägre priser negativa omvärderingar Minskad marginal Nedskrivning Dalénum och Järvastaden 2009-02-11 081024/ytf 11
JM Bostad Riks Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari december 2008 2007 3 263 4 011 197 685 6,0 17,1 Antal disponibla byggrätter 11 000 10 700 Försvagad efterfrågan och försäljning Lägre priser negativa omvärderingar Kostnader omställning/avveckling projekt och kapacitetsminskning i Göteborg Kraftig marginalförsämring 2009-02-11 081024/ytf 12
JM Utland Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari december 2008 2007 2 058 2 685-176 178-8,6 6,6 Antal disponibla byggrätter Försvagad efterfrågan och försäljning Lägre priser negativa omvärderingar 7 800 8 000 Kostnader omställning/avveckling projekt i Danmark, Finland och Belgien Nedskrivning Enghave och Ørestad Syd 2009-02-11 081024/ytf 13
JM Fastighetsutveckling Mkr Intäkter Rörelseresultat Januari december 2008 2007 213 91 75 162 Resultat från fastighetsförsäljningar 73 mkr (182) Försäljning av totala bostadsbeståndet i Älta, Nacka kommun, för 477 mkr med ett resultat om 33 mkr Produktion av JMs nya huvudkontor i Frösunda pågår Utveckling av kommersiella fastigheter i Dalénum på Lidingö pågår 91 % uthyrningsgrad 2009-02-11 081024/ytf 14
JM Produktion Mkr Intäkter 1) Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Januari december 2008 2007 2 008 1 296 124 89 6,2 6,9 1) Varav internt 630 569 Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god Stabil marginal Fortsatt starkt orderläge 2009-02-11 081024/ytf 15
Disponibel byggrättsportfölj Region Stockholm Malmö/Lund Göteborg Uppsala Övriga Sverige Norge Köpenhamn Helsingfors Belgien Totalt cirka Antal byggrätter 12 200 3 700 2 700 2 850 1 750 5 750 900 300 850 31 000 2009-02-11 081024/ytf 16
Förändring av exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Mkr 2005 2006 2007 2008 Ingående balans 2 971 2 925 4 348 5 282 Tillkommer 1 337 2 718 2 130 1 571 Avgår -1 383-1 295-1 196-1 233 Utgående balans 2 925 4 348 5 282 5 620 1) 1) inklusive nedskrivningar om 320 mkr 2009-02-11 081024/ytf 17
11 års produktion i balansräkningen Låg produktionstakt ger överinvesterad byggrättsportfölj 1) Antal byggrätter I balans- Produktions- Genom- 2008-12-31 räkningen 2) starter loppstid, år 3) JM Bostad Stockholm 8 200 973 8,4 JM Bostad Riks 6 800 597 11,3 JM Utland 5 100 259 19,7 Koncernen 20 100 1 829 11,0 1) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande 3) Riktvärde ca 4 år 2009-02-11 081024/ytf 18
Värdering exploateringsfastigheter 2008-12-31 Bokfört Marknads- Över- Mkr värde värde värde JM Bostad Stockholm 2 432 3 451 1 019 JM Bostad Riks 1 546 1 848 302 JM Utland 1 562 1 961 399 JM Fastighetsutveckling 80 91 11 Totalt 5 620 7 351 1 731 2009-02-11 081024/ytf 19
Marknadsvärde projektfastigheter 2008-12-31 Mkr Bokfört värde Övervärde Marknadsvärde Bostäder (hyresrätter) 137 139 2 Fastigheter under utveckling 410 438 28 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 67 92 25 Totalt 614 669 55 2009-02-11 081024/ytf 20
Starkt kassaflöde Q4 2008 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Kassaflödesanalys, mkr 2007 2008 2008 2008 2008 1) 2) Från den löpande verksamheten 745-235 290-196 242 Från investeringsverksamheten 1-7 -13 37-21 Från finansieringsverksamheten 49-19 -1 414 72 306 Summa kvartalets kassaflöde 795-261 -1 137-87 527 Likvida medel vid periodens slut 2 061 1 797 663 578 1 111 1) Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde 378 51 57 10 25 2) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter -195-701 62-528 88 2009-02-11 081024/ytf 21
Osålda bostäder i balansräkningen Mkr 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 2009-02-11 081024/ytf 22
God finansiell ställning och likviditet Mkr 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000 Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr 3 2 1 0-1 -2 1) 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad Soliditet 32 procent, nettning av framskjutna betalningar ger 36 procent Tillgängliga likviditet 3 911 mkr (4 861) varav likvida medel 1 111 mkr (2 061) Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om två år. 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till cirka 0,4 mdkr (1,6) 2009-02-11 081024/ytf 15 23
Finansnetto Januari december 2008, mkr Finansiella intäkter 88 Ränteintäkter 50 Valutaomvärdering 38 Finansiella kostnader -119 Räntekostnader -54 Räntekostnad pensioner -28 Valutaomvärdering -37 Finansnetto -31 2009-02-11 081024/ytf 24
Resultatkomponenter bostadsaffären Successiv vinstavräkning (brutto) Q4 2008 Kostnadsbaserad effekt 190 mkr + Omvärderingseffekt + -90 mkr Försäljningseffekt 48 mkr Alltid positiv Normalt positiv Positiv/negativ Upparbetade kostnader x täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och/eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat = Periodens resultat, 148 mkr Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) 2009-02-11 081024/ytf 25
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Koncern 305 303 89-90 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q4 2008 142-95 -137-90 Snabbt vikande efterfrågan ger stora negativa omvärderingseffekter främst hänförligt till bedömd lägre prisnivå på bostäder men även för kostnader under Q4 2008 på grund av omställning och avveckling av projekt inom Riks och Utland 2009-02-11 081024/ytf 26
Koncernens balansräkning Mkr Tillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Summa Eget kapital och skulder 2008-12-31 614 5 620 3 821 10 055 2007-12-31 790 5 282 3 844 9 916 Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa 3 241 2 164 4 650 10 055 3 893 2 552 3 471 9 916 Soliditet (%) 2009-02-11 081024/ytf 27 32 39
Åtgärder för att möta den försämrade konjunkturen Uppsägning av ett stort antal medarbetare Prioriterar vård av balansräkning och frigörande av kassaflöde - restriktiva förvärv Byggrätter utnyttjas även till produktion av hyresrättsbostäder åt extern part Trygghetspaket lanserat för våra bostadsrättsköpare Projekten anpassas kostnadsmässigt Kraftig kapacitetsminskning främst inom utlandsverksamheten Byggrättsportfölj förädlas kontinuerligt för att möta en framtida förbättrad efterfrågan. 2009-02-11 081024/ytf 28
Konjunkturavmattning Kundfokuserad starkt varumärke 31 000 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen hög kvalitet och god spridning Konjunkturavmattning och försämrat efterfrågeläge fundamentalt goda förutsättningar på längre sikt Industrialiserad process och attraktiva bostäder Stark balansräkning och offensiv kapacitet kassaflödesfokus Kompetenta och engagerade medarbetare 2009-02-11 081024/ytf 29