Handläggare Filippa Eriksson Upprättad 1(12) 0480-45 03 15 rev 2017-08-15 Ändring genom tillägg till PLANBESKRIVNING Granskningshandling Detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun Planeringsenheten Adress Box 611, 391 26 KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 vx Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 2(16) Innehåll Innehåll... 2 INLEDNING... 3 Bakgrund... 3 Miljöbedömning... 3 Syfte med tillägg till detaljplanen... 4 Handlingar... 5 Tidigare planer och ställningstaganden... 5 Läsanvisning... 6 Planförfarande och tidsplan... 7 ÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER... 8 Ändringar i gällande detaljplanekarta... 8 Genomförandefrågor... 14 Organisatoriska frågor... 14 Fastighetsrättsliga frågor... 14 Sociala konsekvenser... 15 Ekonomiska konsekvenser... 16 Medverkan... 16
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 3(16) INLEDNING Bakgrund På fastighetsägarens begäran om planbesked har kommunstyrelsens planutskott beslutat att detaljplanearbete ska påbörjas. I planbeskedet slås fast att de ändringar som efterfrågas enbart berör Tenngjutaren 3, varför det bedömts som tillräckligt att se över detaljplanen för denna fastighet. Samhällsbyggnadskontoret har meddelat fastighetsägaren att planarbetet kan påbörjas, 2016-03- 11. Planärendet handläggs med standardförfarande och ändringen av detaljplanen genomförs som ett tillägg. Exploatören anser att gällande detaljplan från 2007 är för detaljerad vad gäller bestämmelser om utformning och material. Exploatören vill även pröva huruvida våningsantal och plushöjd går att ändra. Nu aktuellt förslag avser en 4-våningsbyggnad med en vindsvåning som får ljus genom takfönster. Ut mot Kaggensgatan och Strömgatan är den 4:e våningen indragen från fasadliv. I hörnsegmentet som vetter mot korsningen Kaggensgatan-Strömgatan håller byggnaden 4 fulla våningar. Fasadmaterial för våning 1 till 3 samt hörnsegmentet är bestämt till tegel, puts eller sten. Tak-materialet och fasadmaterial för våning 4, med undantag av hörnsegmentet, är enligt tilläggets planförslag bestämt till plåt, så att våningen ska läsas ihop med taket. Övrig fasadutformning, så som fönstersättning, fönsterstorlek och kulör är ej fastlagt i planen. Detaljerna bestäms i bygglovsskedet. Gällande detaljplan (aktnummer 0880K-P07/35) omfattar fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14, vann laga kraft 2007-12-03, 177 och föreskriver bostadsoch centrumändamål. I planen regleras byggnads- och nockhöjd, indragen översta våning, våningsantal, utformning av fasad samt fasadmaterial, och kulturhistoriskt skydd för en byggnad i kvarteret. I dagsläget är fastigheten Tenngjutaren 14 bebyggd enligt plan, medan byggrätten för fastigheten Tenngjutaren 3 inte nyttjats utan fastigheten upplåts idag som privat parkering Ändamålen BC, BC 1 och GATA ska även i fortsättningen gälla enligt de allmänna råden från 2007, när den ursprungliga planen togs fram. Ett förtydligande har gjorts avseende höjdförhållandet mellan allmän platsmark och kvartersmark. Egenskapsbestämmelser avseende byggnadens höjd och utformning ändras och förtydligas utifrån nyare riktlinjer. Genomförandetiden för gällande detaljplan löper fram till 2017-12-03. Från det att tillägget till detaljplanen vinner laga kraft förlängs genomförandetiden med fem år för den del som berörs av plantillägget, d.v.s. för fastigheten Tenngjutaren 3. Miljöbedömning Enligt de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (5 kap 18 plan- och bygglagen och 6 kap. 11 miljöbalken) ska kommunen genomföra en miljöbedömning för alla detaljplaner och planprogram som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. För att bedöma om planförslaget kan antas medföra en betydande miljöpåverkan enligt 6 kap. 11 MB ska EU:s direktiv 2001/42/EG tillämpas. Undantag medges i direktivet för planer som avser
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 4(16) små områden och för mindre ändringar i befintliga planer. Undantaget förutsätter också att markanvändningen inte medför betydande miljöpåverkan enligt kriterier som redovisas i bilaga 2 till EU-direktivet. I syfte att ta reda på om det vid genomförandet av tillägget till detaljplanen uppstår en betydande miljöpåverkan har en behovsbedömning utförts. Mot bakgrund av behovsbedömningen är kommunens samlade bedömning att föreliggande förslag till ändring av detaljplan genom tillägg inte medför någon påtaglig miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i behovsbedömningen. Syfte med tillägg till detaljplanen Syftet med ändringen av detaljplanen genom tillägg är att justera eller ta bort vissa egenskapsbestämmelser för att ge en större frihet kring fasadutformningen samt att utöka byggrätten med en våning på fastigheten Tenngjutaren 3. Användningsbestämmelsernas tydning ska kvarstå enligt 2007 års plan. Detaljplanen möjliggör bostäder, handel, kontor, restaurang, garage och hotell med relax- och konferensdel. Planen medger en 4-våningsbyggnad med en takvåning (5:e våning). För att den planerade byggnaden ska upplevas lägre sett från gatunivån samt optiskt anpassas till grannfastigheterna i kvarteret är 4:e våningen indragen från fasadlivet. Endast i hörnsegmentet som vetter mot korsningen Kaggensgatan-Strömgatan håller byggnaden 4 fulla våningar, för att markera korsningen. Fasadmaterial, taklutning, fönster etcetera för våning 4 och 5, med undantag av hörnsegmentet, ska utformas så att de läses ihop och upplevs som byggnadens tak. Plandata Figur 1: Berört område för tillägg till detaljplan (blå yta) inom gällande detaljplan (röd linje). Området för tillägg till detaljplan omfattar fastigheten Tenngjutaren 3. Fastigheten är privatägd och centralt belägen i Kalmars stadskärna. Gällande detalj-
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 5(16) plan omfattar cirka 3 100 kvadratmeter varav plantillägget berör cirka 900 kvadratmeter. Handlingar Gällande planhandlingar: Planbeskrivning till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun, laga kraft 2007-10-29, 177, aktnummer 0880K-P07/35. Plankarta till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun, laga kraft 2007-10-29, 177, aktnummer 0880K-P07/35. Tillägg till detaljplan: Tillägg till planbeskrivning till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun, ärendebeteckning 2015-5638. Plankarta med tillägg till planbestämmelser, till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun, ärendebeteckning 2015-5638. Till planen hör också: Fastighetsförteckning Behovsbedömning Övriga handlingar: Förundersökning, 1600-talets befästningsmur i Kv Tenngjutaren 3, fornlämning 93, Kalmar läns museum, juni 2007. Geoteknisk utredning, fält och laboratorieresultat, WSP Sverige AB, 2007-07-02. Tillägg till ref. 2015-5636 Riksintresseanalys för prövning av detaljplaneändring av fastigheten Tenngjutaren 3, Kalmar, Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö, 2017-02-17. Tidigare planer och ställningstaganden Översiktsplan för Kalmar kommun Kalmar kommuns gällande översiktsplan antogs 2013, det vill säga efter det att gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 vunnit laga kraft 2007. Genomförande av detaljplaneförslaget stämmer väl överens med översiktsplanens intentioner. Bland annat anges följande slutsatser, mål och strategier: Hela Innerstaden är lämplig för förtätning. Planera tät och blandad bebyggelse och innehåll (bostäder, arbetsplatser, service samt kultur- och fritidsaktiviteter) i stadskärnan.
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 6(16) Hitta kombinationsmöjligheter mellan handel och annat utbud i syfte att erbjuda bredare möjligheter till aktiviteter och upplevelser. Stadslivet behöver öka, både kvalitativt och kvantitativt, för att göra Kalmar mer konkurrenskraftigt mot andra platser och regioner. Kalmar ska ta en aktiv roll för att utvecklas från residensstad till regioncentra. Staden används på olika sätt beroende på vem som är i fokus. Staden har olika roller för den internationella besökaren, den regionala studie- eller arbetspendlaren eller regioninvånaren som besöker staden för att handla, uppleva eller delta i idrott- eller kulturlivet eller invånaren som lever sitt dagliga liv här. De internationella, regionala och lokala perspektiven ska tillgodoses och vi måste uppnå ett dynamiskt samspel mellan dem. Framtidens stad ska ha ett stadsliv över tiden, hela dygnet och alla årstider. Ett dynamiskt samspel mellan de internationella, regionala och lokala perspektiven är nödvändigt för att uppnå ett ökat stadsliv. Fördjupad översiktsplan (FÖP) för Kvarnholmen Den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen med omgivande vattenrum (2011) antogs efter det att gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 vunnit laga kraft. Genomförande av detaljplaneförslaget stämmer väl överens med FÖP:ens intentioner för centrumverksamhet. I FÖP:en anges följande under rubriken Kvarnholmen mot framtiden: Investeringar bör avvägas väl så att de gör mest nytta. Valda lösningar ska hålla länge och bidra till väl utformade miljöer, som har god kvalitet och som människor attraheras av och vill använda. Hållbara stadsmiljöer är miljöer som blandar gammalt och nytt, historia med samtid, fint och fult, och där olika människor bidrar till att skapa ett innehållsrikt stadsliv. Det är miljöer som kan ändras och byta innehåll över tid utan att deras grundkvaliteter går förlorade. En hållbar stad är en tillgänglig stad och en stad för alla. Läsanvisning Planhandlingarna för gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun (aktnummer 0880K-P07/35), som vann laga kraft 2007-10-29, 177, ska läsas tillsammans med detta tillägg. Det innebär att de planbestämmelser som inte strukits eller ersatts av nya bestämmelser i tilläggets plankarta fortsatt gäller. Av tilläggets plankarta framgår tydligt vilka planbestämmelser som fortsätter att gälla, vilka bestämmelser som läggs till, ändras eller utgår. En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslaget och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen.
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 7(16) Planförfarande och tidsplan Arbetet med ändring av detaljplanen genom tillägg har påbörjats i april 2016 och överensstämmer med kommunens översiktsplan 2013 samt länsstyrelsens granskningsyttrande. Tillägg till detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjats efter 1 januari 2015 enligt så kallat standardförfarande och är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan, 2015-01-02. Figur 2: Planprocessen enligt standardförfarande. Planärendet förväntas ha följande preliminära tidsplan: Samråd från 2016-09-07 till 2016-10-09 Granskning 3-4:e kvartalet 2017 Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden 4:e kvartalet 2017 Antagandeprövning i kommunfullmäktige 4:a kvartalet 2017
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 8(16) ÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Ändringar i gällande detaljplanekarta Tillägget till detaljplanen avgränsas utifrån utbredningen av den planerade byggnaden inom fastigheten Tenngjutaren 3, det vill säga till nuvarande asfalterad parkeringsplats. Av legenden i tilläggets plankarta framgår tydligt vilka planbestämmelser som fortsätter att gälla, vilka bestämmelser som läggs till, ändras eller utgår. Figur 3: Utsnitt ur gällande detaljplan, randigt markerad yta = Tenngjutaren 3. Aktnummer 0880K-P07/35. Figur 4: Utsnitt ur tilläggets plankarta, granskningsversion. Diarienummer 2015-5638.
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 9(16) Markanvändning och byggrätt Markanvändningen förblir densamma som i nu gällande plan. Bestämmelsen om GATA respektive BC 1 och garage i källarplan förtydligas. Fastighetens sydvästra hörn är en möjlig plats för till exempel en gemensam takterrass, för att tillgodose kravet på uteplats för att bygglov ska kunna ges för bostäder. Planändringen genom tillägg innebär att detaljplanen även i framtiden möjliggör bostäder, handel, kontor och hotell inom fastigheten Tenngjutaren 3. Kvartersmarkens avgränsning förblir oförändrad. Den tillåtna byggnadsarean förblir i jämförelse till gällande detaljplan från 2007 densamma, däremot ökas byggrätten med ett våningsplan. Motiveringen till en utökad byggrätt är dels att använda byggbar mark på Kvarnholmen så effektivt som möjligt och dels att ge möjlighet till en utökning av befintlig hotellverksamhet. Utformningen av byggrätten hänsyn till riksintresse för kulturmiljö Planområdet ligger inom riksintresseområde för kulturmiljö H48. För att pröva hur förslaget till plantillägg påverkar riksintresset har Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö på uppdrag av Kalmar kommun tagit fram en riksintresseanalys efter tilläggets samråd. Plantilläggets utformning har därefter justerats med hänsyn till riksintresseanalysens slutsatser och rekommendationer. Enligt riksintresseanalysen utgår Kvarnholmens bebyggelsestruktur från en låg och jämn siluett där det finns enstaka byggnader/landmärken som sticker upp. Kvarteren ligger i en tydlig rutnätsstruktur där det i dagsläget inte finns några utskjutande balkonger som stör de raka siktlinjerna. I sin helhet är bebyggelsen på Kvarnholmen brokig med över lag låga byggnadshöjder, dock förekommer det högre tak med inredda vindsvåningar. I analysen görs bedömningen att en viktig faktor för att bibehålla karaktären och den livfulla stadssiluetten är att husen, gamla som nya, har ordentliga takfall. Detaljplanetilläggets intention är att byggnaden ska utformas med särskild hänsyn till riksintresset H48 och angränsande byggnaders karaktärsdrag, materialval och konstnärliga värden. Det är önskvärt att den planerade byggnaden harmonierar med angränsande bebyggelse samtidigt som byggnaden tillåts ge ett modernt avtryck i stadsbilden. Detaljplanen från 2007 anger att fjärde våningens fasadbeklädnad ska vara koppar. Bestämmelsen om koppar slopas av två skäl. Dels förekommer inte koppar som ett historiskt karaktärsdrag i området eller inom fastigheten och dels bör koppar av miljöskäl inte användas vid nybyggnation. Detaljplanen från 2007 anger att fjärde våningen ska vara indragen 1,3 meter från fasadliv samt att burspråket ska följas. Bestämmelsen om burspråket tas bort. Detta eftersom det är en egenskap snarare än en användningsbestämmelse. En markering av gatuhörnet Strömgatan-Kaggensgatan möjliggörs istället genom en höjdbestämmelse som tillåter 4 våningsplan i fasadlivet ut mot gatan i byggnadens hörnsegment. Genom angiven totalhöjd om +20,0 meter möjliggörs 5 våningsplan, dock anges även en byggnadshöjd om +13,5 meter. Byggnadshöjden innebär att 4:e och 5:e våningen måste ligga inom en 45 graders vinkel från gatan. De översta
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 10(16) våningarna måste således antingen ha snedtak eller vara indragna för att kunna utnyttja byggrätten till fullo. För att ge 4:e och 5:e våningen en illusion av en inredd vind anges att taket och våningarna 4-5 som vetter mot Strömgatan och Kaggensgatan ska utgöras av minst 85 procent mörk plåt, vilket är ett traditionellt takmaterial på Kvarnholmen. Enligt riksintresseanalysen kan platta tak upplevas som främmande på Kvarnholmen och bör undvikas. Gällande detaljplan och förslag till tillägg till detaljplan hindrar i sig inga platta tak, men bestämmelsen högsta byggnadshöjd + 13,5 meter i kombination med takmaterial av plåt innebär i praktiken att byggnadens 5:e våningens fasad kommer att utföras lutande och att 4:e våningens fasad blir indragen eller lutande om byggrätten ska kunna nyttjas maximalt. För att värna om riksintressets raka siktlinjer tillåts varken utskjutande balkonger eller takkupor mot Kaggensgatan eller Strömgatan. Ljusinsläpp i 5:e våningen sker mot Kaggensgatan och Strömgatan genom takfönster i liv med takets lutning. Utformning av fasaderna mot Strömgatan och Kaggensgatan, våning 1-3 ska utgöras av puts, tegel eller annat stenliknande fasadmaterial. Gavlarna mot de angränsande fastigheterna Tenngjutaren 2 och 14, samt tidigare nämnt hörnsegment på 4:e våningen som ska ha samma fasadmaterial som våning 1-3. Utformningen bör noggrant granskas i bygglovsprövningen, eftersom byggnadshörnet blir ett viktigt mötesmotiv från Södra Kanalgatan och i korsningen Kaggensgatan - Strömgatan. I samband med genomförandet av detaljplanen avser Kalmar kommun att omgestalta angränsande gatumark. Kaggensgatan och Strömgatan planerar att höjas, sektionen ändras och markbeläggningen förnyas med till största del stenbeläggning. Även trafikströmmarna kan komma att ändras. Sträckningen av den forna befästningsmuren från 1600-talet planerar att lyftas fram, genom en särskild markbeläggning i gatan. Exploatören för Tenngjutaren 3 har intentionen att synliggöra muren inuti byggnaden, förslagsvis genom ett glasgolv i bottenvåningen ovanför lämningen. Figur 5: Illustration av en tänkbar byggnadsutformning sett från norr. Datamodell: Tengboms Arkitekter
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 11(16) Strömgatan Figur 6: Fotomontage över volym av planerad byggnad sett från väster. Kaggensgatan Figur 7: Fotomontage över volym av planerad byggnad sett från norr.
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 12(16) Bild 1 Bild 2 Modellen och höjdstudien över Kvarnholmen till vänster visar att Tenngjutaren blir den högsta byggnaden i sitt kvarter. Bestämmelserna i plankartan gör dock att 4:e och 5:e våningen ges en illusion av ett tak/inredd vind mot Kaggensgatan och Strömgatan. Byggnaden utmärker sig därför inte markant i landskapsbilden och den angivna byggnadshöjden smälter relativt bra samman med den angränsande bebyggelsen i kvarteret. Huskroppen bedöms därmed inte konkurrera med andra viktiga byggnader på Kvarnholmen, såsom domkyrkan eller vattentornet som är två tydliga landmärken, eller på annat sätt störa landskapsbilden eller siktlinjerna. Den föreslagna byggnadskroppen bedöms smälta in i Kvarnholmens bebyggelsestruktur. Bild 3 Figur 8: Höjdstudie över Kvarnholmen, byggnadsdelar som överstiger en höjd på 13,5 meter (bild 1), 15,5 meter (bild 2) och 18,5 meter (bild 3) markerade i svart. Höjdangivelser Med totalhöjd avses höjden över angivet nollplan i referenssystemet RH 2000, det vill säga höjden från medelhavsnivån och inte i förhållande till gatan. För att studera lämplig höjdsättning på byggnaden och möjliggöra ombyggnad av närliggande gator, så har en förstudie (förprojektering) tagits fram. Slutsatserna i förstudien är att gatunivån i anslutning till byggnadens nordöstra hörn bör ligga på cirka + 2,5 meter (+/- 0,1 meter) ovan nollplan. Byggnadens höjd kan regleras med totalhöjd eller nockhöjd. Den högsta totalhöjden inbegriper normalt inte uppstickande delar för tekniska detaljer såsom exempelvis antenn, skorsten eller räcken. I denna planen får dock antenn, skorsten eller räcken etcetera uppföras över byggnadens takplan eller över yttertakets högsta del utan att det påverkar totalhöjden. Det får endast ske om det inte medför
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 13(16) betydande olägenhet för omgivning eller byggnadens gestaltning, vilket innebär att åtgärderna ska vara av mindre omfattning och inte påverka byggnadens utseende negativt eller inverka negativt på stadsmiljön i kvarteret och angränsande kvarter. Syftet med att använda totalhöjd istället för nockhöjd är att definitionen av en nock inte inbegriper platta tak eller pulpettak, vilket det sannolikt skulle kunna bli frågan om på denna plats. Alternativet att ta med antenner, skorsten och räcken i planens angivna totalhöjd skulle kunna medföra att en högre byggnad kan uppföras om inga antenner, skorsten eller räcken placeras högst på taket. Den valda bestämmelsen bedöms därför vara den mest tydliga i valet mellan totalhöjd och nockhöjd. Skuggstudie Inför granskningen har en skuggstudie tagits fram som visar skillnaden mellan byggnation enligt gällande plan jämfört med det nya planförslaget. Planerad byggnad markerad i beige. Skillnaden bedöms som marginell. Figur 9: Skuggstudie mars kl 10.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 10: Skuggstudie mars kl 12.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 11: Skuggstudie juni kl 10.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 12: Skuggstudie juni kl 12.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan.
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 14(16) Genomförandefrågor Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är för berört område, fem år från den dag då tillägget till detaljplanen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden mot fastighetsägarens vilja, så kan fastighetsägaren i vissa fall få rätt till ersättning av kommunen. Regler och tillstånd Tillstånd hos länsstyrelsen enligt kulturmiljölagen krävs vid alla slags markarbeten inom Tenngjutaren 3. Ett tidsbegränsat tillstånd erhölls 2007 i samband med att gällande detaljplan togs fram. Detaljplanen ställer krav på anordnad uteplats, vilket kommer att vara ett villkor för att erhålla bygglov för bostäder. Avtal Överenskommelser angående ansvar, kostnadsfördelning och eventuell flytt av befintliga ledningar har inletts med Kalmar Energi Värme AB. Exploateringsavtal Exploateringsavtal är ett civilrättsligt avtal och kommer att tecknas mellan exploatören (byggherre/fastighetsägare) och Kalmar kommun innan detaljplanetilläggets antagande. Exploateringsavtalet ska bland annat reglera ekonomiska åtaganden och genomförandefrågor så som kostnader kring fastighetsreglering och omgestaltning av närliggande gator i samband med detaljplanen. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Tenngjutaren 3 och Tenngjutaren 14 kan slås samman till en fastighet. För garagets och byggnadens nordligaste hörn samt trottoaren i korsningen Strömgatan-Kaggensgatan ska en 3D-fastighetsbildning genomföras. Inom område för planbeteckningen BC 1 (GATA 1 ) ska utrymmet under mark och byggnadsdel över + 5,4 meter tillhöra Tenngjutaren 3, och utrymmet för gata, som är allmän plats, ska överföras till kommunens fastighet Kvarnholmen 2:1. Alternativt kan servitut för Tenngjutaren 3:s byggnadsdelar bildas på Kvarnholmen 2:1, efter det att marken överförts.
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 15(16) Rättigheter Kalmar kommun och ledningshavaren har tecknat avtal om ledningar i allmänplatsmark. Det finns inga allmänna underjordiska ledningar på kvartersmarken. Kalmar Energi Värme ABs fjärrvärmeldning ligger i gatumarken mycket nära den planerade byggnaden. Gemensamhetsanläggning Gemensamhetsanläggning för garage, gård med mera kan behöva bildas för fastigheterna Tenngjutaren 3 och Tenngjutaren 14, ifall dessa inte slås samman till en fastighet. Sociala konsekvenser Den utökade våningshöjden i jämförelse med gällande detaljplan innebär en ökad insyn samt i viss mån konsekvenser avseende skuggning för de närboende längs med Kaggensgatan och Strömgatan. Med tanke på områdets läge mitt i centrala Kalmar bedöms ändringen ligga inom gränsen för vad som anses vara en acceptabel störning. En skuggstudie har tagits fram som visar skillnaden mellan gällande och ny plan, skillnaden bedöms som marginell För att minimera insynen till grannfastigheter tillåts ej utskjutande balkonger eller takkupor på 5:e våningen mot Kaggensgatan och Strömgatan. Intentionen är att fönstren mot Kaggensgatan och Strömgatan på 4:e våningen till viss del kommer att döljas av ett räcke ovanför den 3:e våningen, räcket ska illustrera en högre takfot och på så vis till viss del dölja våningen över. Intentionen är även att ljusinsläpp på 5:e våningen sker genom takfönster i liv med takets lutning som vetter mot Kaggensgatan och Strömgatan samt att takvåningens stora fönster i huvudsak ska vända sig in mot gården. En framtida eventuell relaxavdelning med pool och tillhörande uteterrass ska rikta sig in mot gården. Även det för att minska insynen till fastigheterna längs med Strömgatan och Kaggensgatan. Bedömningen avseende vilka åtgärder som kan vidtas för att minska insyn och störningar görs i bygglovskedet. För övrigt bedöms ett genomförande av plantillägget att leda till positiva sociala konsekvenser. Samtliga verksamheter som ryms inom planen stärker stadskärnan. Inte endast servicen ökar i området utan även tryggheten då såväl boende, restaurang och hotell leder till en ökad rörelse av människor i kvarteret även kvällstid.
Samhällsbyggnadskontoret Tillägg till planbeskrivning 16(16) Ekonomiska konsekvenser Ekonomiska konsekvenser för kommunen En framtida byggnation på fastigheten Tenngjutaren 3 aktualiserar en fortsatt höjning av Kaggensgatan. Diskussioner finns sedan tidigare att gestalta Kaggensgatan som en gångfartsgata. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Plankostnader regleras i plankostnadsavtal med fastighetsägaren. Exploatören/fastighetsägaren står för exploateringskostnader, som även kan innefatta tekniska utredningar med mera. Exploatören/fastighetsägare har bekostat framtagandet av förprojektering för angränsande gatumark. De nedlagda kostnaderna avseende förprojekteringen ska vägas in i förhandlingarna kring exploateringsavtalet, som kommer att tecknas mellan exploatören/fastighetsägaren och kommunen innan antagandet av detaljplanetillägget. Planavgift Planavgift ska inte utgå vid bygglov eller anmälan enligt PBL, eftersom plankostnaden regleras i ett särskilt avtal. Medverkan Planarkitekt: Filippa Eriksson Medverkande: Jonas T Sandelius och Eva Djupfors (Vatten och Samhällsteknik AB), Björn Strimfors (stadsarkitekt), Gunilla Thorvaldsson (lantmäterimyndigheten i Kalmar). Illustrationer: Johan Kjellnäs (Tengbom).