Fastigheten Tenngjutaren 3 och 14

Transkript

1 Handläggare Filippa Eriksson Evelina Abrahamsson (7) Kommunfullmäktige Kommunstyrelsen Samhällsbyggnadsnämnden Ändring av detaljplan för Fastigheten Tenngjutaren 3 och 14 På Kvarnholmen, Kalmar kommun Förslag till beslut Samhällsbyggnadsnämnden godkänner granskningsutlåtandet som kommunens och föreslår kommunfullmäktige att anta ändringen av detaljplan senast reviderad Tjänsteskrivelse Bild 1: Översiktskarta. Bild 2: Berört område för ändring av detaljplan (blå yta) inom gällande detaljplan (röd linje). Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

2 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 2(7) Sammanfattning Byggnadsaktiebolaget N. J Andersson och Son lämnade in en ansökan om planbesked för att ändra gällande detaljplan. Exploatören ansåg att gällande detaljplan från år 2007 var för detaljerad vad gäller bestämmelser om utformning och material. Exploatören ville även pröva huruvida våningshöjden går att ändra, för att öka byggrätten. Planbeskedet var positivt. Ändringarna berör i huvudsak byggnadens gestaltning och exploateringsgraden i höjd, och anses därmed förenlig med planens ursprungliga syfte. Prövningen beträffande fastighetens markanvändning och exploateringsgraden av byggnadens utbredning på marken inom fastigheten är redan gjord i gällande detaljplan. Planarbetet har därmed kunnat bedrivas som en ändring av gällande detaljplan. Det innebär att det enbart är de nya ändringarna som prövas. Exploatören var tydlig med att de inte ville göra en helt ny plan, utan de var enbart intresserade av en ändring av gällande plan (ädp). Detta diskuterades ingående med exploatören, för att de skulle vara väl insatta i vad det innebar att bedriva en sådan process. Planarbetet påbörjades våren år De huvudsakliga synpunkter och de ändringar som genomförts under processen beskrivs under rubrikerna samråd och granskning. Bland annat har en kulturhistorisk utredning upprättats som påverkat utformningen av byggnaden. Det har även genomförts en förprojektering som underlag för en omgestaltning av intilliggande gator. Ansvarsfördelning och kostnader för planens genomförande, såsom ny fastighetsreglering och ny gatuutformning i samband med byggnationen, har diskuterats muntligt. Ett exploateringsavtal har även undertecknats. Två tidiga medborgardialoger hölls med de boende i närområdet. Ett förmöte för att fånga upp viktiga frågeställningar till planbeskedet samt ett informationsmöte innan samrådet. Under samrådskedet hölls ytterligare ett samrådsmöte. Ärende Syfte och huvuddrag Syftet med ändringen av detaljplanen är att justera eller ta bort vissa egenskapsbestämmelser för att ge en större frihet kring fasadutformningen samt att utöka byggrätten med en våning på fastigheten Tenngjutaren 3. Användningsbestämmelsernas tydning ska kvarstå enligt 2007 års plan. Detaljplanen möjliggör bostäder, handel, kontor, restaurang, garage och hotell med relax- och konferensdel. Planen medger en 4-våningsbyggnad med en takvåning (5:e våning). För att den planerade byggnaden ska upplevas lägre sett från gatunivån samt optiskt anpassas till grannfastigheterna i kvarteret är 4:e våningen indragen från fasadlivet. Endast i hörnsegmentet som vetter mot korsningen Kaggensgatan-Strömgatan håller byggnaden 4 fulla våningar, för att markera korsningen. Fasadmaterial, taklutning, fönster etcetera för våning 4 och 5, med undantag av hörnsegmentet, ska utformas så att de läses ihop och upplevs som byggnadens tak. Fasadmaterial för våning 1 till 3 samt hörnsegmentet är bestämt till tegel, puts eller sten. Takmaterialet och fasadmaterial för våning 4, med undantag av

3 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 3(7) hörnsegmentet, är enligt ändringens planförslag bestämt till plåt, så att våningen ska läsas ihop med taket. Övrig fasadutformning, så som fönstersättning, fönsterstorlek och kulör är ej fastlagt i planen. Detaljerna bestäms i bygglovsskedet. Under gatan, i hörnet mellan Strömgatan och Kaggensgatan, tillåts markanvändningen att ändras till kvartersmark (underjordiskt garage) för att få plats med fler parkeringsplatser. Illustration av en tänkbar byggnadsutformning sett från norr. Datamodell: Tengboms Arkitekter. Samråd Planförslaget var på samråd under tiden Ett samrådsmöte hölls den 26 september år 2016, på Kalmarsunds Hotell. Förslaget sändes till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Informationsblad sattes upp i trappuppgångarna för boende. Inför samrådet fanns det fortfarande en del frågor som inte var utredda. Eftersom marken under gatan, i hörnet mellan Strömgatan och Kaggensgatan, tillåts att ändra markanvändning till kvartersmark (underjordiskt garage), så blir gatans höjdläge tvunget att låsas. Det blev därmed aktuellt att utreda framtida plushöjder på gatan och överhänget från andra våningen av byggnaden mot korsningen. Detta behövde utredas för att kunna reglera markanvändningen i plankartan vertikalt, mellan det underjordiska garaget och gatan, som sedan skulle ligga till grund för en tredimensionell fastighetsbildning. Detta skulle enligt samrådsförslaget utredas vidare till granskningsskedet, genom en förprojektering. Även ansvarsfördelning och kostnader i samband med genomförandet av planen skulle förhandlas vidare i ett exploateringsavtal. Under samrådet hade Länsstyrelsen och Kalmar läns museum synpunkter på att kommunen behövde bedöma förslagets konsekvenser tydligare utifrån påverkan på riksintresset för kulturmiljön. Länsstyrelsen ansåg även att kommunen borde överväga behovet av att upprätta en ny detaljplan för

4 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 4(7) området, för att säkerställa MKN för vatten samt lägsta grundläggningsnivå vid översvämningar. Närboende hade synpunkter på framförallt ökad insyn, skuggor, minskade parkeringsplatser, bländande ljus från garageuppfart och ökad trafik längs gatorna. Ändringar efter samråd Länsstyrelsens och Kalmar läns museums synpunkter, att förslagets påverkan på riksintresset för kulturmiljön behövde utredas vidare, resulterade i att en riksintresseanalys upprättades. Resultatet blev att förslaget behövde justeras för att inte påverka riksintresset negativt. Trots Länsstyrelsens råd om att ta fram en helt ny plan för fastigheten, har kommunen hållit vid sitt ställningstagande om att fortsätta planprocessen genom en ändring av gällande plan. Detta stämdes också av med exploatören. De närboendes synpunkter, kring insyn, togs hänsyn till viss del i samband med att planen justerades för att tillgodose riksintresset för kulturmiljön. En plan ska alltid bedömas utifrån platsens förutsättningar. I vissa lägen kan ett visst avstånd mellan byggnaderna, skuggor, en viss trafikmängd etcetera vara acceptabel, medan det i andra lägen kan bedömas som inskränkande eller störande mot de boende. För att vara en så pass central miljö i Kalmars stadskärna bör avståndet, skuggor, trafik med mera anses godtagbart för att visa skälig hänsyn till befintliga bostäder. En skuggstudie har upprättats som visar skillnaden mellan byggnation i 4 våningar enligt gällande plan jämfört med byggnation i 5 våningar enligt ny planändring. Resultatet visar att skillnaden i skuggutbredningen är marginell. Utfartens placering, med hänsyn till bländande ljus, samt parkeringsbehovet för verksamheten behandlas i bygglovet. Parkering på kvartersmark, som idag, kan inte ses som allmänt tillgängliga. De kan därmed inte bedömas som en förlust av allmänna besöks- eller boendeparkeringar på Kvarnholmen. Övriga frågor kring trafiken anses tillräckligt utredda och redovisade i gällande plan. Gatorna ligger samtidigt utanför planområdesgränsen och aktualiseras inte nämnvärt av de planändringar som görs i nuläget. Inför granskingen utfördes en förprojektering för de närliggande gatorna. Planförslaget korrigerades utifrån resultatet. Förhandlingar fortsatte kring ansvarsfördelning och kostnader i samband med genomförandet av planen. Inför granskningen fortgick förhandlingarna kring ett exploateringsavtal, men inget avtal fanns undertecknat till granskningskedet. Granskning Planförslaget var på granskning under tiden Förslaget sändes till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Informationsblad sattes upp i trappuppgångarna för boende. Länsstyrelsen hade under granskningen inga ytterligare synpunkter angående kulturmiljön. Dessa frågeställningar tolkar kommunen därmed som tillgodosedda.

5 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 5(7) Länsstyrelsen hade dock nya synpunkter på att det finns två potentiellt förorenade områden inom fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14. Kommunen behöver enligt länsstyrelsen, i planbeskrivningen, ta ställning och kommentera gällande föroreningssituation i planområdet samt i plankarta och beskrivning komplettera med vilka föroreningsnivåer som ska gälla inom planområdet. För bostäder gäller KM (känslig markanvändning), alternativt platsspecifika värden. Kommunen tolkar detta som att länsstyrelsen kräver att en markundersökning ska tas fram, för att bekräfta om det finns några föroreningar i marken samt därefter ställa krav i plankartan på sanering, om så är fallet. Kommunens bedömning är att processen bedrivs som en ändring av gällande plan. Då är det bara de ändringar som görs som behöver prövas. I gällande plan så är både markanvändningen (bland annat möjlighet till bostadsändamål) samt utbredningen av byggnaden på marken (byggnadsarean) reglerad, det vill säga markens lämplighet för ändamålet är redan prövad. Tolkningen av lagen är därför att det inte finns något måste att kommunen ska göra dessa utredningar i planskedet vid en ändring. På grund av att föroreningsrisken är känd och samtidigt nämns i behovsbedömningen, så kommer dessa frågor behandlas som ett miljöärende i samband med bygglovet. Kommunen kan alltså garantera att detta kommer att utredas, och åtgärdas vid behov, även om detta inte görs i samband med ändringen av detaljplanen. Kommunen vill inte lyfta in ytterligare upplysningar i planbeskrivningen eller plankartan som inte berör själva ändringarna. Länsstyrelsen hade även rådgivande synpunkter om risker vid framtida översvämningar samt upplyste kommunen på nytt om att man borde överväga behovet av att upprätta en ny detaljplan för området. Kommunen bedömer fortfarande att det bara är ändringarna som behöver prövas, det vill säga byggnadens utformning och höjd. Krav på åtgärder som minskar risker vid framtida eventuella översvämningar avser kommunen att ställa i bygglovsskedet. Exempelvis kapsla in viktiga funktioner såsom fläktrum eller elektrisk utrustning. Det kan även finnas en vattentät och stängningsbar port ner till garaget. Sådana åtgärder regleras inte i planen. Lantmäteriet hade synpunkter på att exploateringsavtalets huvudsakliga innehåll behöver redovisas i planbeskrivningen. Ändringar efter granskning Inför antagandet av planen har förekomster av potentiellt förorenade områden förtydligats i behovsbedömningen samt informationen avseende exploateringsavtalet mellan kommunen och exploatören har uppdaterats. Konsekvenser för genomförande och ekonomi En ombyggnad av korsningen och närliggande gator kommer att belasta kommunens investeringsbudget. Ombyggnaden ingår i en del av upprustningen av gator på Kvarnholmen. Även kostnader för lantmäteriförrättning, för potentiell tredimensionell fastighetsbildning mellan kommunen och exploatören, tillkommer samt eventuella kostnader för markköp.

6 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 6(7) Kommunen och exploatören har kommit överens om kostnadsfördelningen i ett exploateringsavtal, vilket även har blivit undertecknat av båda parterna. Tidigare beslut Startbeslut: Samrådsbeslut i SBN: Granskningsbeslut: Planhandlingar Planhandlingarna består av: Plankarta med ändring av bestämmelser Ändring av planbeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning Till planen hör också: Behovsbedömning Samrådsredogörelse Granskningsutlåtande Övriga handlingar (utredningar) Förundersökning, 1600-talets befästningsmur i Kv Tenngjutaren 3, fornlämning 93, Kalmar läns museum, juni Geoteknisk utredning, fält och laboratorieresultat, WSP Sverige AB, Riksintresseanalys kulturmiljövården (Riksintresseanalys för prövning av detaljplaneändring av fastigheten Tenngjutaren 3, Kalmar, Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö, ) Det har genomförts en korrigering av begreppet tillägg i planhandlingarna. Begreppet tillägg har istället ersatts med begreppet ändring.

7 Samhällsbyggnadskontoret Tjänsteskrivelse 7(7) Tidplan Detaljplanen följer planprocessen enligt så kallat standardförfarande. Samråd 3-4:e kvartalet 2016 Granskning 3:e kvartalet 2017 Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden 2:a kvartalet 2018 Antagandeprövning i kommunfullmäktige 2:a kvartalet 2018 Tidigast laga kraft/byggstart 2:a kvartalet 2018 Övrigt Under samrådet inkom en synpunkt från en privatperson. Kommunen har enligt underlag kunnat notera att personen har flyttat iväg. Kommunen kommer efter samhällsbyggnadsnämndens beslut skicka ut ett meddelande om planerat antagande, granskningsutlåtandet och samrådsredogörelsen för kännedom till den utflyttade personen. De nyinflyttade personerna kommer även att bli meddelade på samma sätt. Filippa Eriksson Planarkitekt Evelina Abrahamsson Planarkitekt

8 Handläggare Filippa Eriksson Evelina Abrahamsson Upprättad Senast reviderad (6) Detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 På Kvarnholmen, Kalmar kommun Granskningsutlåtande Planförslaget har varit utställt för granskning under tiden Länsstyrelsen fick dispens att lämna synpunkter senast Förslaget har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Nedan sammanfattas och kommenteras inkomna skriftliga synpunkter. Sammanfattning Planförslaget revideras efter granskningen enligt följande: Ändringar i Plankartan - Inga ändringar. Ändringar i Planbeskrivningen - Innehållet i exploateringsavtalet har uppdaterats och förtydligats. Övrigt - Behovsbedömningen har förtydligats genom redaktionella ändringar. Planeringsenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

9 Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 2(9) Kulturmiljö och bebyggelse Länsstyrelsen hade inga ytterligare synpunkter angående kulturmiljön. En boende och Kalmar läns museum anser dock att den tidigare utformningen bättre passar in i kulturmiljön. En boende hade även synpunkter på att byggnaden blir för hög i förhållande till gatubredden. Synpunkterna har inte föranlett några ändringar i planen. Trafik En boende hade synpunkter på att planens konsekvenser på trafiken inte är tillräckligt redovisade. Den tillkomna bruttoarean har dock en mycket liten påverkan på trafiken jämfört med gällande detaljplan. Kommunen hänvisar till gällande detaljplanebeskrivning där denna fråga har behandlats. En annan boende hade synpunkter på att vägen (infrastruktur och parkering) är för smal och inte dimensionerad för högre byggnader. Kommunen hänvisar till att dimensioneringen av vägen inte är beroende av byggnadshöjden samt att kommunens parkeringsnorm ska uppfyllas i bygglovet. Synpunkterna har inte föranlett några ändringar. Genomförande Lantmäteriet hade synpunkter på att exploateringsavtalets huvudsakliga innehåll behöver redovisas tydligare i planbeskrivningen. Exploateringsavtalet har undertecknats och planbeskrivningen har kompletterats.

10 Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 3(9) Inkomna synpunkter Länsstyrelsen i Kalmar län Länsstyrelsens synpunkter under hälsa och säkerhet måste beaktas för att planförslaget ska kunna anses vara förenligt med 11 kap. PBL och därmed inte riskera att överprövas. Länsstyrelsens synpunkter under rådgivande bör beaktas. Kontroll enligt 11 kap. PBL Hälsa och säkerhet I behovsutredningen framgår att planområdet är potentiellt förorenat och att det har hittats utfyllnadsmassor på Tenngjutaren 3. Påverkan har bedömts som måttlig. Detta har inte implementerats i planhandlingarna. Inom planområdet finns två potentiellt förorenade områden enligt den nationella databasen för potentiellt förorenade områden, EBH-stödet. En verksamhet för grafisk industri har funnits på Tenngjutaren 3 och en verksamhet med kemtvätt med lösningsmedel har funnits på Tenngjutaren 14. Kemtvätten är riskklassad enligt MIFO fas 1 till riskklass 3, måttlig risk för människors hälsa och miljön. I motiveringen framgår att framtagen riskklass grundas på att byggnader som används som kontor, inte bostäder. Ska fastigheterna användas för bostadsändamål är bedömningen att fastigheterna kommer klassas högre, det vill säga en större risk för människors hälsa och miljön. Kommunen behöver i planbeskrivningen ta ställning och kommentera gällande föroreningssituation inom planområdet. Planbeskrivning och plankarta behöver kompletteras med vilka föroreningsnivåer som ska gälla inom planområdet. För bostäder gäller KM enligt naturvårdsverkets generella riktvärden för förorenade områden alternativt platsspecifika riktvärden. Väljs det att ta fram platsspecifika riktvärden så behöver dessa samt uträkningen av dessa delges Länsstyrelsen. Rådgivande Sedan den gällande detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14 vann laga kraft 2007 har stora förändringar skett i PBL, exempelvis vad gäller miljökvalitetsnormer för vatten och risken för översvämningar samt riktlinjer för buller vid planering av bostäder. Även vad gäller planeringsunderlag och stöd till kommunerna har mycket skett inom ovanstående och andra områden för att kunna bedöma mark- och vattenområdens lämplighet för ett tänkt ändamål. För Kalmar kommun rekommenderar Länsstyrelsen att byggnadens konstruktion ska klara översvämmande vatten upp till minst 2,8 meter över havsnivån i RH2000. Någon reglering av klimatanpassning sker över huvud taget inte i gällande detaljplan eller föreslaget ändring. Länsstyrelsen vill påminna kommunen om sitt skadeståndsansvar, som sträcker sig 10 år framåt, om nya byggnader i planområdet skadas av en översvämning. Frågan kan inte hänskjutas till bygglovsprövning eftersom detaljplanen är juridiskt bindande och ska klargöra huruvida marken är lämplig för ändamålet eller

11 Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 4(9) ej. Sammanfattningsvis bör kommunen överväga behovet av att upprätta en ny detaljplan för området. Underliggande detaljplan och planbeskrivning har inte skickats in till Länsstyrelsen trots att de redovisas under handlingar på s. 5 i ändringen till planbeskrivningen. Kommentar: Granskningstiden pågick till och med den 25 september. Länsstyrelsen fick dispens att lämna synpunkter till den 3 oktober. Kommunen fick länsstyrelsens synpunkter inskickade den 13 oktober, det vill säga cirka två veckor senare än utlovat datum. Informationen i behovsbedömningen, angående potentiella markföroreningar, har inte ändrats. Kommunen ställer sig därför frågande till varför länsstyrelsen inte har påtalat detta tidigare i planprocessen? Kommunens svar i granskningsutlåtandet är att detaljplanen hanteras som en ändring av gällande detaljplan. Då aktualiseras inte frågor kring markanvändningen, detta är redan prövat i gällande detaljplan från Det enda som prövas är de nya planbestämmelserna som ändringen medför. Eftersom den ursprungliga planen är framtagen innan de nya lagarna trädde i kraft så kommer de potentiella markföroreningarna att behandlas som ett miljöärende (enligt miljöbalken) i samband med bygglovet. Precis likadant som andra planer som är framtagna innan de nya reglerna trädde i kraft. Kommunen har gjort bedömningen att ärendet kan hanteras som en planändring/ändring, eftersom det inte strider mot gällande detaljplans syfte. Ändringen reglerar i huvudsak höjden och utformningen av byggnadens fasad, vilka också är de frågeställningar som behandlas i planarbetet. Byggnadsarean är i princip samma, utom en liten hörna under gatumarken som tillåts bli underjordiskt garage (BC 1 ). I den ursprungliga planen var syftet att garage skulle medges under mark i hela planområdet. Gatumarken är viktig i hörnan för att gående ska ha möjlighet att runda byggnaden på ett smidigt sätt samt att hörnet på byggnaden visuellt ska lyftas fram så det kan bildas en mötesplats som förstärker entrén. Användningen Gatumark är dock inte betydelsefull under markplan. Där väger det enskilda intresset högre. Kommunen gör bedömningen att ändringen inte ger någon förändrad påverkan på MKN för vatten jämfört med gällande detaljplan eftersom byggnadsarean är samma. Möjligen ger det istället en förbättring av miljön eftersom planen inte längre tvingar fram koppartak. Jämfört med nuvarande markanvändning, vilket är asfalterad parkering, så är det inte heller någon försämring. Kommunen bedömer även att ändringen inte medger någon högre risk för skador på egendom vid översvämning jämfört med gällande plan, eftersom bottenvåning och källarplan i stort sett är oförändrade. Den lilla hörnan (BC 1 ) under mark som läggs till (ca 5-6 kvm) är i princip obetydlig. Den ger stor nytta för verksamheten och detta bör överväga riskerna för skador på egendom vid en eventuell översvämning. Kommunen bedömer att när planarbetet påbörjades så hade fastighetsägaren en garanterad byggrätt eftersom genomförandetiden ännu inte gått ut. Det är samtidigt svårt för verksamheten att utvecklas och bygga ut om golvnivån ska ligga betydligt högre än befintligt hotell. Det medför svårigheter att uppfylla tillgänglighetskraven inomhus i bygglovet. Det skulle även medföra höga nivåskillnader jämfört med gatan och resultera i ramper för entréerna som är riktade mot gatan. Gatunivån kan inte höjas upp särskilt mycket eftersom den är anpassad till närliggande bostadshus. Det skulle även visuellt påverka stadsrummet ifall sockeln på

12 Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 5(9) huset blev betydligt högre än närliggande hus, därmed en större påverkan på riksintresset för kulturmiljön. Den slutliga bedömningen är att verksamheten får anpassas till närliggande bebyggelsehöjder och gatan. I bygglovet gör man de åtgärder som går för att minska riskerna vid eventuella översvämningar. Exempelvis kan det vara att kapsla in viktiga funktioner såsom fläktrum och elektrisk utrustning, så att de tål översvämningar. Det kan även vara en särskild stängningsbar port ner mot källarplanet, för att undvika översvämningar i parkeringsgaraget. Dessa åtgärder styrs dock inte i detaljplanen, eftersom planen hanteras som en planändring. Underliggande plan är en offentlig handling som alla kan ta del av. Den finns även arkiverad hos länsstyrelsen. Alla handlingar, inklusive underliggande plan, har även funnits tillgängliga på kommunens hemsida. Lantmäterimyndigheten I planbeskrivningen framgår att exploateringsavtal ska tecknas. Enligt 4kap 33 3st PBL ska exploateringsavtalets huvudsakliga innehåll redovisas i planbeskrivningen. För att uppfylla detta krav behöver texten om exploateringsavtal kompletteras. Kommentar: Ett exploateringsavtal har undertecknats av explotören och kommunen. Planbeskrivningen har även uppdaterats enligt Lantmäteriets synpunkt. Boende och fastighetsägare Privatperson 1 & 2 Konsekvenserna av utbyggnaden för trafiken på de omgivande gatorna har ännu inte klarlagts. Det är oroande att en ökning av buss- och biltrafik längs Strömgatan har aviserats. För oss som bor i gatuplanet kommer detta att medföra ökade föroreningar och buller. Kommentar: En detaljplan prövar inte trafikfrågor såsom hastighet, vilken typ av fordon som får köra, var fordonen får stanna på vägen eller hur trafiken styrs i form av enkelriktade gator etcetra. Detta regleras i särskilda trafikföreskrifter eftersom sådana frågor ofta är föränderliga med tiden. Planbeskrivningen brukar däremot vid framtagandet beskriva kommunens intentioner för den allmänna platsmarken, vad planen har för inverkan på trafikföringen och om det behövs nya vägar, infarter etcetra. Markanvändningen (hotell m.m.) är redan prövad i gällande detaljplan och förutsättningarna såsom entréer, angöring med buss, trafik, parkering och så vidare är beskrivna i gällande detaljplans beskrivning. Detta planärende behandlas som en ändring av gällande detaljplan. Därför aktualiseras enbart de frågor som berör de nya planbestämmelserna. Kommunen gör bedömningen att den extra bruttoarea som tillkommer har mycket liten påverkan på trafikföringen jämfört med gällande detaljplan och därför räcker gällande planbeskrivning som underlag. Under samrådsmötet visades dock en del av kommunens framtida intentioner, som ej är fastlagda ännu.

13 Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 6(9) Privatperson 3 Eftersom mina huvudsakliga synpunkter bör vara tydligt definierade så kommer de här. Kommunen bör inte tillåta en femvåningsbyggnad i Tenngjutaren eftersom: 1) De direkt omkringliggande fastigheterna håller en lägre nivå. En högre fastighet skapar inte harmoni i gatubilden. 2) Kommunen har misslyckats med att tillgodose parkeringsbehoven på Kvarnholmen, och har ändå i det här fallet planerat att frångå sina egna mål för parkeringskvoten. 3) Gatorna på Kvarnholmen är smala. För att behålla det inbjudande intryck som stadsdelen har idag så måste man också bevara ett ljusinsläpp. Ingen tycker att det är mysigt att gå bredvid en hög byggnad. 4) Infrastrukturen (gator och parkeringsplatser) är inte dimensionerad för en högre byggnation varken här eller för de senare projekt som kommer att använda denna byggnad som argument för att fortsätta att höja byggnationen i Tenngjutaren och närliggande kvarter. Beslutet ger konsekvenser även för framtida byggnation. 5) Kommunens egen plan/utredning från 2007 säger emot det som man nu vill göra. 6) En byggnad med stora fönsterytor, utan burspråk, kommer inte att passa in med kringliggande hus (osäker på om denna detalj ingår i förslaget, dock). Övriga synpunkter - förslagets utformning Det känns beklämmande att en stadsarkitekts personliga ambitioner att bygga höga byggnader, tillsammans med ett internationellt vinstdrivande företag, ska utforma staden. Förslaget borde vara objektivt, för att beslutsfattare och medborgare ska kunna ta ställning. Det är inte utan ilska som man ser att förslaget utformas för att få plan-ändringen att se obetydlig ut. Jag nämnde redan på ett informationsmöte att samtliga illustrationer var gjorda från några hus avstånd, och att beslutsfattare borde presenteras med en korrekt bild av hur stor byggnaden kommer att kännas när man står intill den. Någon sådan illustration har jag ännu inte sett. När man dessutom beskriver detta som en 4-våningsbyggnad med en 5:e våning så måste jag undra hur långt ni är beredda att förvanska informationen. En 4-våningsbyggnad kan per definition inte ha en 5:e våning då är det en 5- våningsbyggnad. Under de diskussioner som varit har vi hela tiden fått höra att det som tillkommer är en "indragen våning". Men är detta verkligen sant? Hade man fått bygga en 4-våningsbyggnad med 4 raka våningar, med dagens detaljplan och omgivande byggnader? 4,5 våningar minus 3,5 våningar är inte 0,5. Det som har tillkommit är därför en hel, rak våning, och inget annat. Den infällda våningen hade varit infälld även om det hade blivit ett 4-våningshus.

14 Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 7(9) Slutligen vill jag säga att jag är positiv till byggnationen av hotellet, förutsatt att det sker enligt förslaget från 2007, där byggnaden är i harmoni med omgivningen. Kommentar: De indragna våningarna ger en anpassning mot den närliggande lägre bebyggelsen och intentionen är att den totala byggnadshöjden inte kommer att upplevas så hög när gående står direkt nedanför, eftersom kanten på byggnadshöjden (direkt mot gatan) kommer bryta av vinkeln uppåt. Det är inte heller vanligt att man kollar rakt upp när man promenerar längs en gata. Höjden kommer således att synas mer i synfältet när gående står en bit ifrån, det vill säga ifrån de vinklar där volymstudierna är tagna. Det är samtidigt svårt att i planeringskedet ta fram exakta illustrationer för hur höjder och volymer kommer att förhålla sig. Det material som är framtaget är bara till för att hjälpa läsaren att tolka handlingarna. Bedömningen är att det inte är själva våningsantalet som egentligen är det betydelsefulla, utan det är hur högt huset uppfattas och hur det anpassas till omgivningen. Därför är det viktigt att beskriva att den fjärde våningen ska vara indragen och den 5:e våningen ska uppfattas som en takvåning från gatan. När man står direkt nedanför byggnaden i gatunivå så upplevs byggnadshöjden som tre våningar. Det kan tyckas vara lite rörigt och att man vill få byggnaden att bedömas som lägre, men detta är inte syftet. Syftet är att beskriva inför bygglovskedet vad som är viktigt att trycka på vid bedömningen av gestaltningen på byggnaden. Kommunen har en framtagen parkeringsnorm. Byggherren ska i bygglovet kunna bevisa att denna uppfylls, antingen på den egna fastigheten eller via parkeringsköp i ett närliggande område. Detta ska inte frångås. Detaljplanen styr dock inte hur stora hotellrummen är eller hur många konferensrum det blir, vilken annan typ av verksamhet eller handel som lokaliseras i fastigheten och vilket parkeringsbehov denna har. Därför är det svårt att räkna i detalj på antalet parkeringsplatser i planskedet. Planen medger dock parkering i bottenplan och möjliggör därför för fastighetsägaren att kunna uppfylla normen. Planeringen av nya byggnader måste förhålla sig till befintliga vägbredder, bland annat för att tillgodose dagsljus in i bostadsfastigheterna. För att undersöka detta har en skuggstudie presenterats inför granskningen. Resultatet visar att höjden inte ger någon jättestor skillnad gentemot tidigare plan från Eftersom både 4:e våningen och 5:e takvåningen är indragen så bryter inte byggnaden av solljuset särskilt mycket. Kommunen anser samtidigt att det är motiverat att försöka förtäta Kalmars stadskärna så långt det är möjligt/lämpligt, med de fördelar som detta kan medföra, utan att det skadar riksintresset för kulturmiljön. Kommunen förstår inte riktig vad ni menar med att infrastrukturen inte är dimensionerad för en högre byggnation? När man i planeringssammanhang resonerar om hur en gata är dimentionerad så är det ofta utifrån att en bilist ska kunna möta en annan bilist samt att det finns utrymme för en trottoar på bägge sidor. Då måste man ha en speciell sektion, det vill säga bredd på gatan. Om det istället ska vara enkelriktad gata så kan gatan vara smalare. Dimensioneringen av gatan har egentligen ingenting med höjden på byggnaderna att göra. Hastigheten kan också ha betydelse för bredden på gatan, där en 90-väg måste vara betydligt bredare än en 30-väg. Fönsterstorleken och andra detaljer på byggnaden som hör till gestaltningen, kommer att behandlas i bygglovskedet.

15 Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 8(9) Ledningsdragande verk, andra företag och myndigheter Kalmarsundsregionens Renhållare (KSRR) Vid fortsatt planering för eventuell förändring av området förutsätts att planering sker för framtida avfallshantering. Detta gäller för såväl tillgänglighet och utformning av miljörum, uppställningsplatser för avfallskärl eller dylikt i enlighet med Ksrr:s renhållningsföreskrifter. Kommentar: Noteras. Intresseorganisationer och övriga Kalmar Läns Museum Kalmar läns museum (KLM) har tagit det av Kalmar kommuns samrådsförslag gällande ändring till detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 i granskningsskedet. Syftet med ändringen är att justera eller ta bort vissa egenskapsbestämmelser för att ge en större frihet kring fasadutformningen samt att utöka byggrätten med en våningshöjd på fastigheten Tenngjuteraren 14. KLM noterar det positiva i att en analys rörande påverkan på riksintresset för kulturmiljövården (H48) tagits fram och att kommunen förhåller sig till och resonerar kring utredningens slutsatser. KLM vidhåller dock att den tidigare byggrätten på tre hela våningar och därutöver en indragen takvåning hade varit en lösning som bättre anpassats till Kvarnholmens låga byggnadshöjd och bättre tagit hänsyn till kulturhistoriska och arkitektoniska värden på platsen. KLM anser att det är bekymmersamt att byggnader på Kvarnholmen upprepat tillåts utökas i höjd. De långsiktiga konsekvenserna för stadens siluett och upplevelsen av stadsbilden borde undersökas och en strategi tas fram med hänsynstagande till riksintressets innehåll. Vid ett bygglovsskede är det viktigt att det ställs mycket höga krav på byggnadens arkitektoniska kvalitet och detaljutförande. Kommentar: Kommunen instämmer i att det ska ställas höga krav på byggnadens arkitektoniska kvalitet och detaljutförande. Detta eftersom byggnaden ligger på Kvarnholmen, som är stadens kärna samt inom riksintresse för kulturmiljö. Detta kommer att bejakas i bygglovet. Byggnaden kommer dock ge en liten påverkan på stadens siluett sett från håll. Att ta fram en strategi med hänsynstagande till riksintressets innehåll är önskvärt utifrån ett planeringsperspektiv, men inget som prioriteras i nuläget. Följande har accepterat planförslaget skriftligt: Kalmar Vatten AB (i samrådet)

16 Samhällsbyggnadskontoret Granskningsutlåtande 9(9) Följande sakägare och likställda har senast under granskningstiden inkommit med skriftliga synpunkter som inte blivit tillgodosedda: Från samrådet: Privatperson 1 & 2 (Sent inkomna synpunkter) Privatperson 3 Privatperson 4 Privatperson 5 & 6 Privatperson 7 Privatperson 8 Privatperson 9 & 10 Från granskningen: Privatperson 1 & 2 Privatperson 3 Bilaga: Samrådsredogörelse daterad Filippa Eriksson Planarkitekt Evelina Abrahamsson Planarkitekt

17 Handläggare Filippa Eriksson Upprättad (21) Reviderad SAMRÅDSREDOGÖRELSE Tillägg till Detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 På kvarnholmen, Kalmar kommun Planförslaget har varit på samråd under tiden Ett samrådsmöte hölls den 26 september 2016, på Kalmarsunds Hotell. Kalmar Läns Museum medgavs dispans att lämna synpunkter senast Förslaget har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Informationsblad sattes upp i trappuppgångarna för boende. Nedan sammanfattas och kommenteras inkomna skriftliga synpunkter. Sammanfattning Kulturmiljö Planområdet är beläget inom riksintresse för kulturmiljövården i Kalmar (H48). Länsstyrelsen och Kalmar Läns Museum anser att kommunen måste utreda hur en totalhöjd inom planområdet, som överstiger standardhöjden i innerstaden, kan tillgodose riksintresset för kulturmiljön. Inför granskningen har påverkan på riksintresset utretts vidare i sammarbete med Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö. Planförslaget har korrigerats efter rekommendationer från antikvarierna och en riksintresseanalys upprättats. Enligt nu aktuell granskningshandling ska 4:e och 5:e våningen ge en större illussion av ett traditionellt tak. Detta med anledning av att platta tak enligt analysen kan uppfattas som främmande för Kvarnholmen och därför bör undvikas. Länstyrelsen anser att f-bestämmelsen i gällande plan är otydlig tillsammans med planändringen, det behöver tydliggöras om ytterligare egenskapsbestämmelser krävs för att tillgodose riksintresset för kulturmiljö. Planeringsenheten Adress Box 611, Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

18 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 2(21) Detaljplanen regleras utifrån den nya byggnadsutformningen. Totalhöjden behålls som tidigare. Istället för egenskapsgränser med olika totalhöjder, för att reglera de indragna våningarna mot sidorna, införs bestämmelser om byggnadshöjd mot gatan. Den övre delen av byggnaden måste då hålla sig inom en 45 graders vinkel mot vägen. För att byggherren ska kunna utnyttja sin byggrätt till fullo så behöver fasaden på de översta våningarna luta eller vara indragna, likt ett tak. Fasadmaterialet styrs, så att 4:e och 5:e våningen ges en illusion av en inredd vind med hjälp av fasadmaterial av plåt, som är ett traditionellt takmaterial på Kvarnholmen. Våning 1-3 samt hörnet i korsningen ges ett annat traditionellt fasadmaterial, som kraftigt skiljer sig från de övre våningarna. Nya illustrationer på byggnadens volym läggs in i planbeskrivningen. Planprocessen ny detaljplan Länsstyrelsen anser att kommunen bör överväga behovet av att upprätta en ny detaljplan för området, för att säkerställa MKN för vatten samt lägsta grundläggningsnivå vid översvämningar. Kommunen anser att det redan finns en byggrätt på platsen, där genomförandetiden ännu inte har gått ut och exploatören har en rättighet att bygga. De ändringar som görs är i huvudsak frågor kring gestaltningen och byggnadens höjd, vilket inte berör ovanstående frågor. Störningar för boende Insyn och skuggor Boende längs med Strömgatan har synpunkter på ökad insyn och skuggor. Avståndet mellan 5:e våningen på Tenngjutaren 3 och Kaggensgatan 37b är cirka meter. För en så pass central miljö, Kalmars stadskärna, så anses avståndet vara tillräckligt för att visa hänsyn till befintliga bostäder. Inför granskningen av detaljplanen har en skuggstudie upprättats som visar skillnaden mellan byggnation i 4 våningar enligt gällande plan jämförts med byggnation i 5 våningar enligt nytt planförslag. Skillnaden bedöms som marginell. Byggnadens utformning (placering och storlek på fönster etc) utreds vidare fram till bygglovskedet. Planerad utformning av byggnaden har ändrat sig från samrådet. Bland annat är intentionen att takvåningen i huvudsak vänder sig in mot gården, med stora fönster och pool. Ut mot gatan placeras några enstaka och mindre fönster för ljusinsläpp, de kommer med stor sannorlikhet ligga i en 45 graders vinkel. Fönstren på 4:e våningen kommer till viss del att döljas av ett räcke ovanför den 3:e våningen, som ska illustrera en högre takfot och på så vis dölja våningen över. Prövningar kring fasadens utformning sker i bygglovet.

19 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 3(21) Trafik Boende har synpunkter på minskade parkeringsplatser, bländande ljus från garageuppfart och ökad trafik längs med gatorna. Det allmänna vägnätet ligger utanför planområdet och kommer utredas parallellt med planarbetet fram till bygglovskedet. Större delen av frågorna anses dock redan utredda i samband med gällande detaljplan. Planområdet utgör privat mark (kvartersmark) som idag används tillfälligt för parkering, men fastighetsägaren är inte skyldig att upplåta marken för detta ändamål. Parkeringsytan kan därmed inte ses som allmänt tillgänglig i den övergripande planeringen. Hotellverksamheten ska lösa det egna parkeringsbehovet inom sin fastighet, enligt kommunens parkeringsnorm, genom ett källargarage. Garagenedfartens läge beslutas i bygglovet. Lutningen på rampen, porten etcetera, som har betydelse för bländande ljus för bostadshusen, studeras närmare vid projekteringen av huset. En möjlig utformning är att lägga infarten från Strömgatan och utfarten mot Fiskaregatan. Detaljplanen reglerar inga infart- eller utfartsförbud.

20 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 4(21) Planförslaget revideras efter samrådet enligt följande: Ändringar i Plankartan - Ny plushöjd för (GATA 1 ) anges mot bakgrund av genomförd förprojektering av Strömgatan och Kaggensgatan. - GATA anges med parantes och index, likt nyare planer. - Diarienummer ändras till , som är gällande nummer för ändring av detaljplanen. - Nya egenskapsbestämmelser för utformningen: o Egenskapsgränser och maximal totalhöjd för de indragna våningarna på sidorna tas bort. Istället regleras byggnadshöjd mot gatan. o Förbud mot utskjutande överhängande balkonger mot gatan läggs till. o Tidigare f-bestämmelse tas bort och ersätts med f 1 och f 2 : - f 1 Utformning av fasaderna mot Strömgatan och Kaggensgatan, våning 1-3 ska utgöras av puts, tegel eller annat stenliknande fasadmaterial, våningen 4-5 ska utgöras av minst 85 procent mörk plåt. Takmaterialet ska utgöras av plåt. Utskjutande balkonger eller takkupor får ej förekomma. Gavlarna mot de angränsande fastigheterna Tenngjutaren 2 och 14 ska ha samma material som våning f 2 Fasad ska utgöras av puts, tegel eller annat stenliknande fasadmaterial. Utskjutande balkonger eller takkupor får ej förekomma. Planbeskrivningen ändras utifrån - Planens ekonomiska konsekvenser uppdateras utifrån pågående exploateringsavtal, för omgestaltning av närliggande gator och fastighetsrättsliga frågor. - Plan- och genomförandebeskrivningen kompletteras med info om att 3Dfastighetsregleringen ska ske mot bakgrund av förprojekteringen. - Summering av riksintresseanalysen och hur planen tillmötesgår områdets kulturvärden. - Höjdanalyskarta som visar andra högre byggnader på Kvarnholmen. - Definitionen av högsta totalhöjd, med uppstickande delar för tekniska detaljer, vidareutvecklas. Samt en motivering till vald bestämmelse istället för nockhöjd eller byggnadshöjd. - Koppling till översiktsplan (2013) och FÖP för Kvarnholmen (2011) läggs till. - Nya egenskapsbestämmelser för utformningen beskrivs och motiveras. - Planens sociala konsekvenser tydliggörs kring trygghet och stärkande av stadskärnan. - Motivering kring varför utökad byggrätt medges. - Noten på s.6. om det nya och gamla höjdsystemet tas bort. - Planens konsekvenser tydliggörs kring insyn och skuggor. - Särskilda åtgärder i byggnaden och utmed Kaggensgatan planeras för att lysta fram muren (som är kulturhistoriskt värdefull). Åtgärderna lyfts in och beskrivs i planbeskrivningen. - Skuggstudie upprättas inför detaljplaneförslagets granskning. Övrigt - Riksintresseanalys har upprättats inför detaljplaneförslagets granskning. - Behovsbedömning kompletteras med bedömningen från riksintresseanalysen för kulturmiljö.

21 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 5(21) Inkomna synpunkter Länsstyrelsen i Kalmar län Länsstyrelsen är positiv till kommunens intention att öka flexibiliteten och genomförbarheten i detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14. Synpunkterna under riksintresse måste emellertid beaktas för att Länsstyrelsen ska kunna ta ställning till om planförslaget är förenligt med 11 kap. PBL. Se även Länsstyrelsens rådgivande synpunkter Kontroll enligt 11 kap. PBL Riksintresse Planområdet är beläget inom riksintresse för kulturmiljövården i Kalmar (H48). Av riksintressebeskrivningen framgår bland annat att stadsbilden har en tät struktur av byggnader som vanligtvis inte är högre än fyra våningar. Endast ett fåtal sentida byggnader har tillåtits sticka upp över den annars relativt jämnhöga bebyggelsen. Domkyrkan byggdes medvetet flera våningar högre för att kunna dominera stadslandskapet. Föreslagen totalhöjd om 20 meter innebär enligt kommunen att en byggnad med fem våningar kan uppföras, vilket överstiger standardhöjden som är fyra våningar i innerstaden. Förvisso sticker andra hus i innerstaden upp över standardhöjden men då rör det sig om offentliga byggnader av monumental karaktär eller om enstaka byggnadselement. Utöver totalhöjden föreslås även att uppstickande delar för tekniska detaljer ska tillåtas. I begreppet totalhöjd ska uppstickande delar för exempelvis tekniska detaljer inkluderas, annars är det fråga om nockhöjd. Länsstyrelsen finner att planbestämmelsen som reglerar totalhöjd varken är tydlig eller ytterst reglerar byggnadernas totalhöjd, detta eftersom någon totalhöjd inte anges. Därutöver bedömer Länsstyrelsen att planbestämmelsen f i den underliggande detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14: Byggnad ska utformas med särskild hänsyn till riksintresset (K48) och angränsande byggnaders karaktärsdrag, materialval och konstnärliga värden samt ges en modern utformning är så pass otydlig att den är att betrakta som en annullitet, det vill säga saknar rättsverkan. Därmed finns det en stor frihet förutom totalhöjden att utforma nya byggnader inom planområdet. Kommunen måste inför granskningsskedet: Tydliggöra att planområdet är beläget inom ovanstående riksintresse. Göra en bedömning och konsekvensbeskrivning av hur en totalhöjd inom planområdet som överstiger standardhöjden i innerstaden kan tillgodose riksintresset. Ersätta planbestämmelsen Högsta totalhöjd. Uppstickande delar för tekniska detaljer såsom exempelvis antenn, skorsten, räcken etc. är tillåtna med Högsta totalhöjd.

22 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 6(21) Med utgångspunkt i att planbestämmelsen f är att betrakta som en annullitet, tydliggöra om ytterligare egenskapsbestämmelser krävs för att anpassa nya byggnader inom planområdet till den täta och låga strukturen av byggnader i innerstaden. Länsstyrelsen kan sammanfattningsvis inte ta ställning till om planförslaget tillgodoser riksintresset, varför påtaglig skada inte kan uteslutas. Se även behovsbedömning och övrigt nedan. Behovsbedömning I behovsbedömningen redogörs att planområdet är beläget inom riksintresse för kulturmiljövården (H48). Kommunen behöver emellertid utveckla sitt resonemang om varför planförslaget är förenligt med riksintresset och dess värden. Först därefter är det möjligt att ta ställning till om ett genomförande av detaljplanen kan anats medföra betydande miljöpåverkan eller inte och om en miljöbedömning därmed behöver göras. Rådgivande Sedan den gällande detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14 vann laga kraft 2007 har stora förändringar skett i PBL, exempelvis vad gäller miljökvalitetsnormer för vatten och risken för översvämningar. Även vad gäller planeringsunderlag och stöd till kommunerna har mycket skett inom ovanstående och andra områden för att kunna bedöma mark- och vattenområdens lämplighet för ett tänkt ändamål. För Kalmar kommun rekommenderar Länsstyrelsen exempelvis numera att grundläggning sker minst 2,8 meter över havsnivån. Någon reglering av grundläggning sker över huvudtaget inte i gällande detaljplan och föreslaget tillägg. Länsstyrelsen vill påminna kommunen om sitt skadeståndsansvar om nya byggnader i planområdet skadas av en översvämning. Frågan kan inte hänskjutas till bygglovsprövning eftersom detaljplanen är juridiskt bindande. Sammanfattningsvis bör kommunen överväga behovet av att upprätta en ny detaljplan för området. Sociala frågor Av tillägg till planbeskrivning och behovsbedömning framgår några påståenden gällande sociala konsekvenser, exempelvis att planförslaget ökar tryggheten, stärker stadskärnan och överlag för med sig positiva sociala effekter. Kommunen behöver motivera varför ytterligare bostäder och centrumverksamhet för med sig positiva sociala effekter. Inte minst med tanke på att många av landets centrumkärnor har problem med både den faktiska och den upplevda otryggheten. Övrigt Kommunen bör även beakta följande synpunkter: Kommunen behöver motivera varför föreslaget tillägg till detaljplan är förenligt med översiktsplanen. I den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen anges exempelvis att utgångspunkten är att lyfta fram och stärka Kvarnholmens unika kulturarv.

23 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 7(21) Redogöra varför det finns ett behov av utökade byggrätter. Underliggande detaljplan och planbeskrivning har inte skickats in till Länsstyrelsen trots att de redovisas under handlingar på s. 4 i tillägget till planbeskrivningen. Kommentar: Gällande detaljplan är en offentlig handling som alla kan ta del av. Länsstyrelsen har alla kommunens gällande planer i sitt arkiv. Samtidigt fanns alla handlingar (inklusive plankarta och planbeskrivning för gällande detaljplan) tillgängliga på hemsidan under samrådstiden. I gällande detaljplan anges att planområdet berörs av riksintresse för kulturmiljövården, en ändring av detaljplanen behöver inte lyfta sådant som redan redovisas i gällande plan. Men för att vara extra tydlig, eftersom det är en fråga som berörs av ändringen, så läggs detta till i planbeskrivningen. Planförslaget har studerats ihop med Byggkults byggnadsantikvarier inför granskningen, vissa justeringar i förslaget görs för att bättre anpassa byggnaden till Kvarnholmens kulturmiljö. Planbestämmelserna justeras utifrån den nya utformningen. Planhandlingarna kompletteras med en riksintresseanalys, som bedömer och utreder konsekvenserna av hur de kulturhistoriska värdena påverkas. Planbeskrivningen kompletteras med slutsatserna i riksintresseanalysen samt en höjdanalyskarta som visar andra högre byggnader på Kvarnholmen. Behovsbedömningen kompletteras med slutsatserna i analysen för kulturmiljön. Bedömningen kring de kulturhistoriska värderna är att koppar inte är ett traditionellt material på byggnaders fasader på Kvarnholmen, förutom taken på offentliga och påkostade byggnader. Burspråk är också mindre förekommande på Kvarnholmen, även om det finns vissa förekommande byggnader med burspråk. Vanligen förekommer antingen brutet hörn eller spetsigt hörn. I plankartan har därför dessa bestämmelser tagits bort, eftersom de styr utformningen av byggnaden för detaljerat. För att inte ge för stor flexibilitet i planen, som kan påverka kulturmiljön negativt, så införs dock bestämmelser kring fasadmaterialen. De översta våningarna ska utgöras av mörk plåtfasad, så att de efterliknar utformningen av ett tak. Våning 1-3 samt hörnet ska utgöras av puts, tegel eller stenliknande material, som är ett traditionellt fasadmaterial på Kvarnholmen och ger en tydlig brytning mot de översta våningarna. Genom att ange flera möjliga fasadmaterial så ges fortfarande en viss flexibilitet i planen. För att värna om riksintressets raka siktlinjer så införs bestämmelser om förbud mot överhängande balkonger. För att lyfta fram muren (som är kulturhistoriskt värdefull) planeras särskilda åtgärder inuti byggnaden och utmed Kaggensgatan. Planbeskrivningen kompketteras med planerade åtgärder. En detaljplan kan styras med byggnadshöjd, nockhöjd eller totalhöjd enligt Boverkets definition. Kommunen bedömer att totalhöjd, med mindre avvikelser för tekniskt uppstickande delar, är en mer lämplig definiton i plankartan. Hur bestämmelsen ska tydas definieras både i bestämmelsen på plankartan och i planbeskrivningen. Där kan kommunen senare få stöd i sin tolkning i bygglovet. De allmänna råden från Boverket ligger som stöd för kommunen, men kommunen kan göra egna tolkningar och utforma egna bestämmelser som passar utifrån planens förutsättningar. Syftet med att använda totalhöjd istället för nockhöjd

24 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 8(21) är att definitionen av en nock inte inbegriper platta tak eller pulpettak, vilket det sannolikt skulle kunna bli frågan om på denna plats. Alternativet att ta med antenner, skorsten och räcken i planens angivna totalhöjd skulle kunna medföra att en högre byggnad kan uppföras om inga antenner, skorsten eller räcken placeras högst på taket. Den valda bestämmelsen bedöms därför vara den mest tydliga i valet mellan totalhöjd och nockhöjd. Detaljplanen hanteras som en ändring av gällande detaljplan. Därför aktualiseras inte frågor såsom markens lämplighet, eftersom detta avses vara behandlat i gällande detaljplan från Ändringen ger ingen förändrad påverkan på MKN för vatten jämfört med gällande detaljplan, där det redan finns en byggrätt och genomförandetiden ännu inte gått ut. Ändringen ger inte heller högre risk för översvämningar, eftersom bottenvåningen och källarplanet i princip är oförändrat jämfört med gällande plan. Ändringen reglerar en extra våningshöjd och utformningen av fasaden, vilka är de frågeställningar som behandlas i planarbetet. Idag används fastigheten Tenngjutaren 3 tillfälligt för parkeringsändamål. Parkering upplevs ofta som otrygga platser och är ofta dåligt belysta. Byggnadens funktion (hotellverksamhet) är till stor del en publik verksamhet, som bidrar till liv och rörelser i stadskärnan under större delen av dygnet. Verksamheten är även bemannad under kvälls- och nattetid. Mer liv och rörelser på gatorna runt omkring, samt fönster och entréer ut mot gatan i bottenplan (från verksamheten som är öppen under större delan av dygnets alla timmar) bidrar till att öka den upplevda tryggheten i staden. En större byggrätt ger högre incitament för byggherren att genomföra sina byggplaner. Därför anses byggnationen ge positiva sociala konsekvenser. Den nya översiktsplanen (2013) och en fördjupad översiktsplan för Kvarnholmen med omgivande vattenrum (2011) har antagits efter att gällande detaljplan (2007) vann laga kraft. Planbeskrivningen kompletteras med ställningstaganden kopplade till kommunens nya översiktsplan och den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen. Lantmäterimyndigheten Plankarta med bestämmelser Eftersom det på ett litet område är olika användning i olika plan, bör GATA anges med parentes (om det bedöms vara den sekundära användningen, vilket färgvalet antyder). GATA bör dessutom kompletteras med index, eftersom det anges gälla mellan två höjder och inte generellt. Notera också att den gamla planens diarienummer anges på kartan istället för ändringsärendets, vilket bör rättas. Planbeskrivning Noten på s.6 om det nya och gamla höjdsystemet bör justeras. Nu framstår det som att det överallt är 13 cm skillnad mellan angivelserna, vilket inte är fallet. Beskrivningen av ekonomiska konsekvenser bör kompletteras med storlek på kostnader för kommunen samt hur kostnader för beskriven ledningsflytt ska fördelas. Övriga frågor Några redaktionella synpunkter lämnas underhand till planeringsarkitekten.

25 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 9(21) Kommentar: Plankartan: GATA ändras till (GATA 1 ), för att det ska bli tydligare. Markanvändningen ska dock fortfarande tolkas utifrån de allmänna råden från I syftet med planen beskrivs det hur planen ska tolkas. Diarienummret på plankartans ändras. Noten på s.6 om det nya och gamla höjdsystemet tas bort. De ekonomiska konsekvenserna korrigeras inför antagandeskedet, för att redovisa ungefärlig fördelning av kostnader och ansvarsfördelning. Boende och fastighetsägare Privatperson 1 & 2 (Sent inkomna synpunkter: ) Enligt kallelsen till samråd är anledningen att byggherren har begärt en ändring som gäller antalet våningsplan. Fyra plan är godkända i gällande detaljplan. Nu vill han bygga ett femte plan. Detta är vad samrådet handlar om. Vi motsätter oss en utökning av byggrätten med en våningshöjd på fastigheten Tenngjutaren 3. För oss som bor i Brf Brandvakten är trafiksituationen viktig. Hotellbygget kommer med säkerhet att innebära en minskning av antalet parkeringsplatser på Kaggensgatan och Strömgatan. Samtidigt aviseras en ökning av antalet turistbussar i samband med den utökade konferensverksamheten på hotellet. Detta på gator, vars bredd är anpassad till det tidiga 1900-talets fordon. Det vore intressant att höra planerarnas tankar kring detta. Samrådsförfarandet är ett demokratiskt inslag i kommunal planering. Det innebär att synpunkter som läggs fram under samrådet ska kunna påverka beslutet om ändring i detaljplanen. Vid samrådet den 26 september yttrade en representant för kommunen att beslut om ett femte våningsplan redan var fattat. Om detta stämmer, frågar vi oss som medborgare varför ett "samråd" ska äga rum i en fråga som inte går att påverka. Det är skendemokrati och ovärdigt Kalmar kommun. Kommentar: Detaljplanen berör enbart en liten trottoar för gångtrafik i hörnet under byggnaden, resterande gatumark är utanför planområdet. Trafiken kommer att ses över parallellt med detaljplanen fram till bygglovet, för att studera enkelrikningar av trafiken, bredd på gångvägarna, beläggning och lutningar på gatorna, bussavlastning, längsvägsparkering, placering av entréer och ut-/infarter med mera. Det pågår även en större trafikutredning i området kring Sveaplan som kan komma att ha betydelse för trafikföringen på Kvarnholmens. Gällande detaljplan behandlar parkeringsgaraget, uppfarten, avsläppning vid entrén för bussar etc. Dessa är alltså inga nya frågor som aktualiseras pga ändringen av detaljplanen.

26 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 10(21) Gatornas bredd från 1600-talet (när det inte fanns några bilar alls) är något som trafiken måste förhålla sig till. Antalet kantstensparkeringar kan behöva minska i antal för att frigöra hotellets entré och bredda gångbanan, vilket redovisas som en konsekvens i gällande detaljplan från Det finns dock en möjlighet att tillföra kantstensparkering längre ner på Kaggensgatan, efter det att brandstationen har flyttat. Syftet med tillägget till detaljplanen är att öka byggrätten med en våningshöjd på fastigheten Tenngjutaren 3. Utan den översta takvåningen finns inget större intresse av att ändra detaljplanen. Därmed är det en ganska given förutsättning som är svår att påverka. Beslutet att tillåta ytterligare en våning är dock inte juridiskt bestämt förrän detaljplanen antas och vinner laga kraft. I planprocessen har de boende möjlighet att lämna in synpunkter på planförslaget under samråd och granskning. Kommunen kan därefter besluta ifall planarbetet ska läggas ner eller fortgå, alternativt ifall utformningen kan ändras på något sätt för att tillmötesgå de boende. Syftet med den demokratiska (plan)processen är att alla berörda ska kunna lämna in sina synpunkter som tjänstemännen och politikerna sedan behandlar och beslutar ifall dessa ska tillmötesgås eller ej. I samrådsredogörensens ingående kapitel sammanställs alla ändringar som föranletts av synpunkterna under samrådet. Privatperson 3 Kvarteret Tenngjutaren har byggnader som varierar från 1-4 våningar, med sluttande tak på översta våningen. Jag förstår inte hur man kan påstå att ett 5- våningshus skulle passa in i detta. Redan den fjärde våningen kommer (pga att det inte har snedtak) att sticka ut jämfört med intill-liggande hus. På Strömgatan och Kaggensgatan omges tomten av äldre 3-våningsbyggnader. Bilderna som har tagits fram under arkitekt-arbetet har varit vinklade så att hotellbygget ska se så litet ut som möjligt, istället för att visa hur det kommer att se ut när man står framför hotellet, med andra hus i bakgrunden. Man har t o m backat en bit längs gatan i bilderna för att få det nya hotellet att inte se större ut än i förslaget från Det verkar finnas en vilja från kommunen att bygga högre, och en vilja gör att man automatiskt tolkar alla mot-argument som mindre relevanta (känt faktum inom psykologi). Jag har ännu inte mött någon som inte förfasats över höjden på Gesällenbygget, och nu använder man detta och andra misslyckanden som ursäkter för att förstöra ett kvarter till - med ett internationellt företags intresse av vinstmaximering som motivation. I Gesällen-fallet blev det inget ramaskri, eftersom husen framför 5- våningspartierna inte är några bostadshus. Men även i Gesällen vågade man inte bygga 5 våningar ända ut mot Västra Sjögatan, där är byggnationen sänkt. Uppenbarligen såg någon att det inte passade in. Är Kaggensgatan/Strömgatan inte värt samma eftertanke? Min enda uppgift till er är att ställa er intill Gesällen-husen på Fiskaregatan, och tänka er att det, mitt emot på gatan, finns vackra äldre hus, istället för de nuvarande hemska betong-fasaderna. Och säg sedan att Gesällen inte skulle störa den bilden - och att ni vill göra om detta med Tenngjutaren!

27 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 11(21) Detta är Kvarnholmen. En mysig stadskärna med bristfälliga vägbredder för genomfartstrafiken, och för få parkeringsplatser, där man nu vill höja parkeringskostnaden med 200% för att straffa invånare för att deras kommun misslyckats med sin planering. Här vill ni bygga högre hus, trots att infrastrukturen inte räcker till som den är. Kan vi få någon att tänka efter innan man tar sådana beslut? Kommentar: Syftet har inte varit att välja ut de vinklar där byggnaden uppfattas så liten som möjligt. Illustrationsbilderna som redovisas tillsammans med planhandlingarna är utzoomade för att visa hur byggnaden smälter in i gatuvyn (byggnader både framför och bakom), samt för att läsaren lättare ska få en uppfattning om hur byggnadens volym (med instickande delar) kan se ut. Det kan vara svårt för otränade att få en visuell föreställning enbart av en ritad plankarta. Det illustrativa materialet anses tillräckligt för att läsaren ska kunna bilda sig en uppfattning av handlingarnas innebörd. Inför granskningen har förslag till utformning av byggnaden ändrats med hänsyn till inkomna synpunkter under samrådet och riksintresseanalysen. En ny illustrationsbild läggs till i planbeskrivningen, som ska visa byggnadens volym. I planförslaget har byggnadens höjd jämförts med omgivande byggnader och Kvarnholmen som helhet. Förslaget tar inte fäste just på Gesällen, som tillåtits en högre byggnation. Byggnaden utmed Kaggensgatan/Strömgatan är naturligtvis värd stor omtanke. Till planhandlingarna har en riksintresseanalys upprättats. Planhandlingarna korrigeras med en summering av riksintresseanalysen i planbeskrivningen samt nya bestämmelser i plankartan för att bättre anpassa till kulturmiljön. På Kvarnholmen finns över 2500 parkeringsplatser tillgängliga för allmänheten. Kommunen arbetar parallellt med parkeringsfrågorna i innerstaden för att få en attraktiv och tillgänglig stadskärna. Det finns bland annat en parkeringsplan för Kalmar centrum, antagen Parkeringsavgifter har ofta visat sig vara ett effektivt styrmedel för att öka tillgängligheten i staden, för detta finns många påvisade studier. Tenngjutaren 3 utgör en privat fastighet för hotellverksamheten, dvs ingen allmän parkeringsyta. Ytan används tillfälligt för parkering, men fastighetsägaren är inte skydlig att upplåta marken för allmänhetens behov. Parkeringsbehoven för den egna verksamheten ska ske inom fastigheten, i källarplanet. Privatperson 4 Den nya byggnaden hamnar precis framför vardagsrumsfönstret, vilket kommer att påverka ljusinsläpp. Vill inte att den nya byggnaden blir högre än de allra närmaste byggnaderna och inte så hög som resurshuset snett över gatan. Kommentar: Detaljplanen kompletteras med en skuggstudie. Den nya byggnaden håller en jämlik höjd med flera byggnader i närliggande kvarter. Bland annat fastigheterna Brandvakten 5, 7 och 10 samt Lärlingen 5. Se även tidigare kommentarer och inledande kapitel.

28 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 12(21) Privatperson 5 & 6 Att det måste bli en femte våning är tydligen bestämt. För att mildra konsekvenserna för oss som bor i Bostadsrättsföreningen Brandvakten hoppas jag att man kan ta hänsyn till våra klagomål. Vi bor på femte våningen, alltså samma nivå som den tänkta relaxavdelningen, med stora panoramafönster mot den tänkta tillbyggnaden. Alla våra rum har stora fönster och är belägna mot Strömgatan. Vi har en fantastisk utsikt över taken utan någon som helst insyn idag men den kommer att ersättas av en relaxavdelning med stora fönster 30 meter ifrån våra fönster. Vi kommer således inte att kunna röra oss någonstans i vår lägenhet utan att det är full insyn. Vi vill att man planerar om relaxavdelningen så att fönster och utemiljön med pool förläggs in mot gården, mot sydväst. Man har planerat någon form av plank runt halva sidan av de stora fönsterpartierna där ingen skulle störas av insyn ändå men det finns inget planerat för oss som kommer att ha mest problem med insyn. Att förlägga en pool mot nordöst i hörnet av huset verkar ganska ogenomtänkt då det kommer att vara väldigt blåsigt samt skuggigt mestadels av dagen. Jag bifogar bilder inifrån vår lägenhet, kök, vardagsrum och sovrum så att ni förstår vilket insyn det kommer att bli med stora fönster 30 meter ifrån våra fönster. Ni är mycket välkomna att se hur det ser ut i verkligheten. Kommentar: Syftet med tillägget till detaljplanen är att öka byggrätten med en våning på fastigheten Tenngjutaren 3. Utan den översta takvåningen finns inget större intresse av att ändra detaljplanen, därmed är det en ganska given förutsättning som är svår att påverka. Beslutet att tillåta ytterligare en våning är dock inte juridiskt bestämt förrän detaljplanen antas och har vunnit laga kraft. Avståndet mellan Tenngjutaren 3 och er trappuppgång (Kaggensgatan 37b) är cirka meter. För en så pass central miljö, Kalmars stadskärna, så anses avståndet vara tillräckligt för att visa hänsyn till befintliga bostäder. Planbeskrivningen kompletteras med skuggstudier. Fram till bygglovet studeras utformningen av byggnaden vidare, såsom fönsterplacering, fönsterstorlek, utformning av räcken, placering av pool och uteverandor med mera. Under samrådsmötet visades förslag på hur byggnaden kan utformas i bygglovet. I samrådsförslaget frostas glasen nedtill (på takvåningen i relaxavdelningen) som vetter mot Strömgatan 5A och B (samt halva Kaggensgatan 37b) för att motverka insyn. Mot korsningen Strömgatan/Kaggensgatan lämnas öppna fönsterpartier och en mindre takveranda med utepool och utsikt mot Fredriksskanskanalen. Förslaget har dock förändrats fram till granskningen, där relaxavdelningen i större utsträckning vänder sig in mot gården. Fjärde

29 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 13(21) våningen döljs till stor del av ett räcke och fönstren på takvåningen är riktade i 45 graders vinkel mot skyn. Se inledande kapitel. Privatperson 7 Vi har följt ärendet under 10 års tid. Vi har full förståelse för om det inte hade funnits något bygglov och kommunen hade valt att godkänna ett förslag som det ser ut idag, med den grund som kommunen hänvisar till. Nämligen att det är samhällsnytta. Men att kommunen överväger att godkänna en höjning från fyra till fem våningar finns ingen samhällsnytta i. Det ökar inte turismen som hotellet hävdar och det påverkar inte Kalmar stad alls. Förutom på två sätt. 1. Kommunen ger ett privat bolag en möjlighet att tjäna mer pengar. Det är enda orsaken till att hotellet vill bygga en våning till. De säger att det har att göra med att de vill få in ett spa (som redan finns inlagt i den gamla byggplanen). Det allt handlar om är att få in en våning till med rum och flytta upp befintligt spa. Detta är ett hotell som har en beläggning på 63 % på året och har uthyrt alla sina rum max 20 dagar/ år. Troligtvis färre. 2. För att ge hotellet detta bygglov så struntar kommunen i sina kommuninvånare som bor runt hotellet. En våning till skapar mycket mer skugga på de boendes hus och fönster, det blir stor insyn i lägenheterna på de översta våningarna. Denna extra våning kommer få många lägenheter att sjunka i värde samt så kommer många av de boende runt hotellet få ändra sitt sätt att leva då hotellets spa är mer en festvåning med nyfikna gäster som inte har något annat att göra när de dricker sin öl att sitta och skvallra och kika på vad som händer runt omkring dem än ett spa. Det skall inte finnas några behandlingsrum. Det säger det mesta om vad för spa det är Kan kommunen svara på vilken samhällsnytta denna extra våning har som hotellet vill bygga? Finns det något som gynnar kommunen och dess invånare mer att det är fem våningar en fyra? Kontra mot att man kör över de boende som bor runt och den skada som de åsamkas samt den förlust de gör på sina lägenheter de får om man tar detta beslutet. Skall man som kommun ta ett beslut så måste man väga för och nackdelar hoppas jag, eller är det bara att skjuta från höften och göra lite som man vill o tycker? Vänligen förklara tydligt vad vinsten är för kommunen som kan väga över i detta beslut. Kommentar: Bakgrunden till att hotellet vill bygga en extra våning är för att få in fler hotellrum och en modernare relaxavdelning. Med fler hotellrum så ökar hotellets möjligheter att hyra ut lokalerna/rummen för konferenser året runt, vilket ger jämnare inkomster och högre inkomst totalt sett för hotellet. Den ökade byggrätten ger även möjlighet att hyra ut fler hotellrum under peek -helgerna. Med fler hotellrum ökar även möjligheterna till bättre service och en modern relaxavdelning höjer statusen på hotellet, vilket gör hotellet mer attraktivt på marknaden. Det finns därmed stora fördelar för hotellet att utöka sin byggrätt.

30 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 14(21) Ur ett kommunalt perspektiv är det positivt att värna om utvecklingen av lokala företag. Hotellet är en del av utvecklingen i staden i ett större sammanhang. Företagen bidrar tillsammans till ett brett utbud av kultur, handel, nöjen och aktivitetet med mera. Vilket ger liv i stadskärnan. Idag består fastigheten av en obebyggd lucktomt, ett tomrum i staden som bryter rutnätsmönstret. Att bygga igen denna lucktomt ser kommunen som positivt både ur ett stadsbyggnadsperspektiv samt att hotellet bidrar till aktiviter (relaxavdelning, restaurang/bar med mera), arbetsplatser och tillfälligt boende för besöksnäringen i staden. Tillsammans med fastighetsägaren har ett nytt förslag inför granskningen, med en godtagbar utformning i detaljplanen, diskuterats fram. Förslaget bedöms passa in i kulturmiljön och samtidigt ta stor hänsyn till närliggande bostäder. Vidare utformning, såsom fasadmaterial, fönstersättning med mera studeras vidare fram till bygglovet. Miljö- och byggnadskontoret har ställt sig positiv till att pröva ansökan om planbesked (avseende höjning av byggrätten med en våning) positivt, Verksamheten behöver ha tillstånd för sådant som kan vara störande, exempelvis alkoholservering. Detta är en senare prövning. Planhandlingarna kompletteras med en skuggstudie. Se även svar från yttranden ovan och inledande kapitell. Privatperson 8 Vi opponerar oss mot våningshöjningen från 4 våningar till 5 våningar. Anser att det strider mot riksintresset att totalhöjden höjs från (för Tenngjutaren 14) +15m till +20m för tenngjutaren 3. Detta är INTE en mindre planändring. Anser även att planförändringen ger betydande sociala konsekvenser för oss boende i brandvakten, då många av våra lägenheter ENDAST har ljusinsläpp från Strömgatan. Insyn och störningar kommer att bli betydande med ett SPA på 5:e våningen som exponeras med glaspartier mot Strömgatan. Förslag: Ev 5:e våning bör flyttas och läggas ovanpå Tenngjutaren 14. Där finns inga boende som kan störas på samma sätt. Kommentar: Höjden ändras från +15,9 meter till + 20 meter, det vill säga cirka 4 meter. Till planhandlingarna har en riksintresseanalys upprättats. Detaljplanen har korrigerats för att anpassas bättre till kulturmiljön. Bestämmelser för markanvändningen ändras inte. En summering av riksintresseanalysen införs i planbeskrivnigen samt de korrigeringar som gjorts för att anpassa byggnaden bättre till kulturmiljön. I bygglovet studeras utformningen av byggnaden som kan ha betydelse för insyn m.m. såsom fönsterplacering, fönsterstorlek och uteverandor. Planerad utformning av byggnaden har justerats från samrådet, där relaxavdelningen i större utsträckning vänder sig mot innergården. Se svar från yttrandena ovan samt inledande kapitel. Planhandlingarna kompletteras med en skuggstudie.

31 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 15(21) Privatperson 9 & 10 Vi motsätter oss en detaljplaneförändring som medger rätt att bygga 5 våningar (?) gjordes en detaljplaneförändring som möjliggör att bygga 4 våningar mot tidigare 3, och detta på begäran av samma sakägare, hotell Best Western. Vi menar att det är denna detaljplan som ska gälla då en femte våning inte passar in i stadsmiljön för övrigt och blir ur ett insynsperspektiv till stor nackdel för oss alla i föreningen med framför allt vi som bor på 4 våningen och uppåt i B-huset, samt i de övre våningarna i huset längs Strömgatan, brf Brandvakten. Vi kan inte förstå att kommersiella intressen kan gå före kommunmedlemmarnas? Om en femte våning ändå byggs med spa och rekreationsytor/festvåning (?) önskar vi att följande synpunkter, med utgångspunkt från arkitektritningarna som presenterades vid senaste samrådsmötet, så långt som möjligt beaktas. Planera femte våningen på sådant sätt att inga fönter riktas norrut, mot Strömgatan/Brandvakten. Om fönster byggs så sätt dessa som takfönster hela vägen på så sätt som presenterades för västra delen av väggen. Flytta utomhusbassängen och rekreatonsyta från nordöstra hörnet av byggnaden, korsningen Kaggensgatan/Strömgatan till sydvästra, alternativt sydöstra delen av takytan. Detta för att minska störningar för de boende i angränsande kvarter. Flytta utfarten från planerat undergjordiskt garage från Strömgatan. Med nuvarande placering kommer ett par lägenheter i föreningen få stråklastarljus rakt in i sina lägenheter när bilar kör upp från garaget. Mycket viktigt att detta beaktas! Se över enkelriktningarna i förslaget. Med nuvarande förslag kommer all trafik öster ifrån på Strömgatan styras norrut på Kaggensgatan, all trafik väster ifrån på Strömgatan styras norrut på Kaggensgatan, all trafik österifrån på Fiskaregatan styras norrut på Kaggensgatan och all trafik västerifrån på Fiskaregatan styras norrut på Kaggensgatan! Det är inte rimligt att vi som bor längs Kaggensgatan ska behöva få denna kraftigt ökade biltrafiken förbi våra lägenheter. Mycket viktigt att denna trafikproblematik ses över och ändras. Kommentar: Avståndet mellan Tenngjutaren 3 och er trappuppgång (Kaggensgatan 37b) är cirka meter. För en så pass central miljö, Kalmars stadskärna, så anses avståndet vara tillräckligt för att visa hänsyn till befintliga bostäder. Utförande, såsom placering och utformning av fönster, terrasser och utepooler med mera, kommer att studeras vidare till bygglovet. Planerad utformning har ändrats sedan samrådet. Nu vänder sig relaxavdelningen i större utsträckning mot innergården. Utfartsrampen regleras inte i detaljplanen. I gällande detaljplan står det att garaget har infart från Strömgatan och utfart mot Fiskaregatan. Detta studeras vidare i bygglovet.

32 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 16(21) Under samrådsmötet visade kommunen sina pågående tankar kring trafikföringen omkring kvarteret Tenngjutaren. Detaljplanen berör enbart en liten trottoar för gångtrafik i hörnet under byggnaden, resterande gatumark är utanför planområdet. Trafiken kommer att ses över parallellt med detaljplanen fram till bygglovet, för att studera enkelrikningar för trafiken, bredd på gångvägarna, beläggning och lutningar på gatorna, bussavlastning, längsvägsparkering, placering av entréer och ut-/infarter med mera. Det pågår samtidigt en större trafikutredning i området kring Sveaplan som kan komma att ha betydelse för trafikföringen på Kvarnholmen. Kommunala nämnder, förvaltningar och bolag Kultur- och fritidsnämnden Tillägget gäller endast Tenngjutaren 3 och innebär att egenskapsbestämmelser justeras eller tas bort för att ge större frihet kring fasadutformning samt att utöka byggrätten med en våningshöjd. Området för plantillägget ingår i riksintresse för kulturmiljövården i Kalmar (H48). Kultur- och fritidsnämnden anser att förslaget till tillägg för detaljplanen är positiv och ett genomförande av detaljplanen bedöms som väl förenligt med områdets kulturhistoriska värden, framförallt genom att kvarterets ursprungliga rutnätsstruktur återställs. Att fylla igen en lucka i Kvarnholmens kvartersstruktur bedöms som positivt sett till stadsbilden. Då tillägget ger en större frihet kring fasadens utformning vill Kultur- och fritidsförvaltningen understryka betydelsen av att byggnaden utformas med särskild hänsyn till riksintresset och angränsande byggnaders karaktärsdrag, materialval och konstnärliga värden. Kultur- och fritidsnämnden anser att det är av stor vikt att konstnärlig gestaltning finns med redan i planprocessen i enlighet med 1 % -regeln. Konsten utgör en viktig del i en hållbar stadsplanering och kan bidra till en stimulerande och attraktiv helhet. Planområdet ligger inom fornminne och befästningsmuren från 1600-talet löper genom fastigheten. Kultur- och fritidsförvaltningen ser gärna att delar av muren synliggörs i byggnaden. Vidare är det positivt att ett genomförande av detaljplaneförslaget stämmer väl överens med översiktsplanens intentioner för centrumverksamhet. Kommentar: Till granskningskedet har en riksintresseanalys utarbetats för att bedöma de kulturhistoriska värdena. Planerad utformning har ändrats och nya bestämmelser införts för att styra byggnadens utformning, så att denna anpassas mot omgivningen och kulturvärdena på Kvarnholmen. Samhällsbyggnadskontoret instämmer i synpunkterna kring muren. Inför bygglovskedet finns planer på att lyfta fram befästningsmuren från 1600-talet. I byggnadens entréplan (receptionen till hotellet) planeras ett glasgolv ovanför muren för att synliggöra denna inuti byggnaden, muren kommer även att belysas för att synas bättre. På Kaggensgatan (intill planområdet) planerar kommunen att omgestalta gatan, där den före

33 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 17(21) detta murens sträckning lyfts fram med särskild markbeläggning. Information kring detta lyfts in i planbeskrivningen. Kalmar Brandkår Åtkomligheten för räddningstjänsten 1. För att undvika släckangrepp och minimera insatstiden bör räddningsfordon komma så nära byggnadernas entréer att man inte behöver dra slang och transportera material mer än 50 m. Dessutom bör gångavståndet vara högst 50 meter om nödutrymning avses ske med bärbara stegar. 2. Räddningsväg ska anordnas om det befintliga gatunätet inte ger tillräcklig åtkomsthet för räddningsinsats eller för utrymning med räddningstjänstens stegutrustning. En räddningsväg: a) Ska ha fri höjd på minst 4 meter. b) Ska ha bärighet motsvarande angränsande vägnät eller tåla ett axeltryck av 100 kn. c) Bör vara försedd med ett hårdgjort ytlager av grus, asfalt eller motsvarande. Hårdgjorda gräsmattor rekommenderas inte. d) Ska ha en körbandebredd på minst 3 meter på raksträckor. e) Ska ha en längslutning på max 8 %, tvärfall 2 % och vertikalradien (konkav och konvex) minst 50 meter. f) Ska ha en inre radie i kurvor på minst 7 meter och det bör finnas sådan breddökning och hinderfritt sidoområde före, genom och efter kurvan så att stegfordon kan framföras. g) Ska markeras med standardiserad skylt. h) Ska underhållas och snöröjas. Exempel på underhåll är skötsel av träd som kan hindra stegresning. i) Bör ha angöringen i anslutning till byggnadens adress. 3. För de utrymmen där alternativ utrymningsväg utgörs av fönster med hjälp av räddningstjänsten och där avståndet mellan mark och fönsterkarm överstiger 11 meter krävs maskinstege. I dessa fall ska uppställningsplats för stegfordon anordnas enligt nedan: En uppställningsplats för stegfordon: a) Ska inte luta mer än 8,5 % i någon riktning. b) Ska vara förlagd utanför ytterkant av balkonger som som ska kunna nås med maskinstege, dock högst 9 meter från husväggen. c) Ska vara minst 5 meter bred och 12 meter lång. d) Underhållas och snöröjas på samma sätt som räddningsvägen. e) Ha samma bärighet som räddningsvägen. 4. Utrymning med hjälp av maskinstege bör inte genomföras om avståndet mellan mark och karmunderstycke överstiger 23 meter. Detta bör beaktas i bygglovskedet för att säkerställa utrymning.

34 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 18(21) Brandposter Brandpostnätet ska uppfylla gällande normer. Kommentar: Synpunkterna noteras. Brandkrav kontrolleras och ska uppfyllas i bygglovskedet. Ledningsdragande verk, andra företag och myndigheter Kalmar Energi Elnät AB Vi har ett antal kablar i trottoarerna i Strömgatan och Kaggensgatan samt ett kabelskåp. De objekten måste flyttas innan byggnationen startar. Vi måste få information i god tid från entrepenören för att kunna planera och genomföra våra arbeten. Kostnaderna för våra arbeten bekostas av den som beställer flytt av kablar och kabelskåp. För övrigt har vi inga synpunkter på samrådet. Kommentar: Information om detta kommer att ges ut i god tid. Kostnadfördelning och genomförande bör behandlas i ett särskilt avtal mellan Kalmar Energi Elnät AB och exploatören. EON Elnät EO:N Elnät Sverige AB har tagit del av inkomna handlingar i ovan rubricerade ärende och har inget att erinra. Teliasonera Skanova Access AB Skanovas befintliga teleanläggningar påverkas inte av rubricerat planförslag. De har därför inget att invända mot gällande detaljplaneförslag. Intresseorganisationer och övriga Kalmar Läns Museum Kalmar läns museum (KLM) har tagit del av Kalmar kommuns samrådsförslag gällande tillägg till detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14. Syftet är att justera eller ta bort vissa egenskapsbestämmelser för att ge en större frihet kring fasadutformningen samt att utöka byggrätten med en våningshöjd på fastigheten Tenngjutaren 3. Enligt läsanvisningen ska tillägget läsas tillsammans med detaljplanen från Då detaljplanen från 2007 inte har bifogats i samrådsskedet finns inte full möjlighet att granska ärendet. KLM vill dock lämna följande kommentarer gällande tillägget till detaljplan:

35 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 19(21) KLM saknar redogörelse kring varför man ser det som möjligt att öka byggnadshöjden med en våning i det här skedet. När gränsen sattes vid tre våningar och däröver en indragen takvåning 2007, gjordes det med hänsyn till riksintresset för kulturmiljövården och till intilliggande byggnader samt kulturhistoriska och arkitektoniska värden på platsen. KLM saknar redogörelse för vilken eventuell påverkan en byggnad av föreslagen höjd och volym har på stadens siluett. KLM vill påtala vikten av att den nya byggnaden inte får förses med balkonger mot gatan. Balkonger mot gatan har traditionellt undvikits på Kvarnholmen för att inte inkräkta på gaturum och därmed på rutnätsplanen. Kommentar: Gällande detaljplan är en offentlig handling som alla kan ta del av. Under samrådstiden fanns alla handlingar tillgängliga på hemsidan, inklusive plankarta och planbeskrivning för gällande detaljplan. Inför granskningen har påverkan på riksintresset utretts vidare i samarbete med Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö. Planförslaget har korrigerats efter rekomendationer från antikvarierna. Planhandlingarna har kompletterats med en riksintresseanalys som behandlar de kulturhistoriska värdena. Slutatserna i analysen läggs in i planbeskivningen samt behovsbedömningen. Planbestämmelserna har ändrats efter det nya förslaget och nya bestämmelser kring fasadmaterialet har lagts till. Se inledande stycke samt svar till Länsstyrelsen. Kommunen instämmer i Kalmar Läns Museum synpunkt om att balkonger inte är lämpligt mot gatan. En bestämmelse införs i plankartan som förbjuder utskjutande balkonger, bestämmelsen utesluter dock inte franska balkonger eller takterrasser som inte stör gatans rutnätsmönster.

36 Samhällsbyggnadskontoret Samrådsredogörelse 20(21) Följande har accepterat planförslaget skriftligt: Kalmar Vatten AB Följande sakägare och likställda har inte fått sina synpunkter tillgodosedda: Privatperson 1 & 2 (Sent inkomna synpunkter) Privatperson 3 Privatperson 4 Privatperson 5 & 6 Privatperson 7 Privatperson 8 Privatperson 9 & 10 Förteckning över angivna privatpersoner i dokumentet redovisas på sista sidan. Samrådsredogörelsen har tagits fram av Filippa Eriksson Planarkitekt

37 Handläggare Filippa Eriksson Evelina Abrahamsson Upprättad Senast reviderad (12) Ändring av PLANBESKRIVNING Antagandehandling Detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun Planeringsenheten Adress Box 611, KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel vx Fax E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se

38 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 2(18) Upprättad Senast reviderad Innehåll Innehåll... 2 INLEDNING... 3 Bakgrund... 3 Miljöbedömning... 4 Syfte med ändring av detaljplanen... 4 Handlingar... 5 Tidigare planer och ställningstaganden... 6 Läsanvisning... 7 Planförfarande och tidsplan... 8 ÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER... 9 Ändringar i gällande detaljplanekarta... 9 Genomförandefrågor Organisatoriska frågor Fastighetsrättsliga frågor Sociala konsekvenser Ekonomiska konsekvenser Medverkan... 18

39 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 3(18) Upprättad Senast reviderad INLEDNING Bakgrund På fastighetsägarens begäran om planbesked har kommunstyrelsens planutskott beslutat att detaljplanearbete ska påbörjas. I planbeskedet slås fast att de ändringar som efterfrågas enbart berör Tenngjutaren 3, varför det bedömts som tillräckligt att se över detaljplanen för denna fastighet. Samhällsbyggnadskontoret har meddelat fastighetsägaren att planarbetet kan påbörjas, Planärendet handläggs med standardförfarande. Exploatören anser att gällande detaljplan från år 2007 är för detaljerad vad gäller bestämmelser om utformning och material. Exploatören vill även pröva huruvida våningsantal och plushöjd går att ändra. Nu aktuellt förslag till detaljplaneändringen avser en 4-våningsbyggnad med en vindsvåning som får ljus genom takfönster. Ut mot Kaggensgatan och Strömgatan är den 4:e våningen indragen från fasadliv. I hörnsegmentet som vetter mot korsningen Kaggensgatan-Strömgatan håller byggnaden 4 fulla våningar. Fasadmaterial för våning 1 till 3 samt hörnsegmentet är bestämt till tegel, puts eller sten. Takmaterialet och fasadmaterial för våning 4, med undantag av hörnsegmentet, är enligt ändringens planförslag bestämt till plåt, så att våningen ska läsas ihop med taket. Övrig fasadutformning, så som fönstersättning, fönsterstorlek och kulör är ej fastlagt i planen. Detaljerna bestäms i bygglovsskedet. Gällande detaljplan (aktnummer 0880K-P07/35) omfattar fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14, vann laga kraft , 177 och föreskriver bostadsoch centrumändamål. I planen regleras byggnads- och nockhöjd, indragen översta våning, våningsantal, utformning av fasad samt fasadmaterial, och kulturhistoriskt skydd för en byggnad i kvarteret. I dagsläget är fastigheten Tenngjutaren 14 bebyggd enligt plan, medan byggrätten för fastigheten Tenngjutaren 3 inte utnyttjats utan fastigheten upplåts idag som privat parkering. Ändamålen BC, BC 1 och GATA ska även i fortsättningen gälla enligt de allmänna råden från år 2007, när den ursprungliga planen togs fram. Ett förtydligande har gjorts avseende höjdförhållandet mellan allmän platsmark och kvartersmark. Egenskapsbestämmelser avseende byggnadens höjd och utformning ändras och förtydligas utifrån nyare riktlinjer. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut Från det att ändringen av detaljplanen vinner laga kraft förlängs genomförandetiden med fem år för den del som berörs av planändringen, det vill säga för fastigheten Tenngjutaren 3.

40 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 4(18) Upprättad Senast reviderad Miljöbedömning Enligt de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (5 kap 18 plan- och bygglagen och 6 kap. 11 miljöbalken) ska kommunen genomföra en miljöbedömning för alla detaljplaner och planprogram som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. För att bedöma om planförslaget kan antas medföra en betydande miljöpåverkan enligt 6 kap. 11 MB ska EU:s direktiv 2001/42/EG tillämpas. Undantag medges i direktivet för planer som avser små områden och för mindre ändringar i befintliga planer. Undantaget förutsätter också att markanvändningen inte medför betydande miljöpåverkan enligt kriterier som redovisas i bilaga 2 till EU-direktivet. I syfte att ta reda på om det vid genomförandet av ändringen av detaljplanen uppstår en betydande miljöpåverkan har en behovsbedömning utförts. Mot bakgrund av behovsbedömningen är kommunens samlade bedömning att föreliggande förslag till ändring av detaljplan inte medför någon påtaglig miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i behovsbedömningen. Syfte med ändring av detaljplanen Syftet med ändringen av detaljplanen är att justera eller ta bort vissa egenskapsbestämmelser för att ge en större frihet kring fasadutformningen samt att utöka byggrätten med en våning på fastigheten Tenngjutaren 3. Användningsbestämmelsernas tydning ska kvarstå enligt 2007 års plan. Detaljplanen möjliggör bostäder, handel, kontor, restaurang, garage och hotell med relax- och konferensdel. Planen medger en 4-våningsbyggnad med en takvåning (5:e våning). För att den planerade byggnaden ska upplevas lägre sett från gatunivån samt optiskt anpassas till grannfastigheterna i kvarteret är 4:e våningen indragen från fasadlivet. Endast i hörnsegmentet som vetter mot korsningen Kaggensgatan-Strömgatan håller byggnaden 4 fulla våningar, för att markera korsningen. Fasadmaterial, taklutning, fönster etcetera för våning 4 och 5, med undantag av hörnsegmentet, ska utformas så att de läses ihop och upplevs som byggnadens tak.

41 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 5(18) Upprättad Senast reviderad Plandata Figur 1: Berört område för ändring till detaljplan (blå yta) inom gällande detaljplan (röd linje). Området för ändring av detaljplan omfattar fastigheten Tenngjutaren 3. Fastigheten är privatägd och centralt belägen i Kalmars stadskärna. Gällande detaljplan omfattar cirka kvadratmeter varav planändringen berör cirka 900 kvadratmeter. Handlingar Gällande planhandlingar: Planbeskrivning till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun, laga kraft , 177, aktnummer 0880K-P07/35. Plankarta till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun, laga kraft , 177, aktnummer 0880K-P07/35. Ändring av detaljplan: Ändring av planbeskrivning till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun, ärendebeteckning Plankarta med ändring av planbestämmelser, till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun, ärendebeteckning Till planen hör också: Fastighetsförteckning Behovsbedömning Samrådsredogörelse

42 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 6(18) Upprättad Senast reviderad Granskningsutlåtande Övriga handlingar: Förundersökning, 1600-talets befästningsmur i Kv Tenngjutaren 3, fornlämning 93, Kalmar läns museum, juni Geoteknisk utredning, fält och laboratorieresultat, WSP Sverige AB, Ändring till ref Riksintresseanalys för prövning av detaljplaneändring av fastigheten Tenngjutaren 3, Kalmar, Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö, Tidigare planer och ställningstaganden Översiktsplan för Kalmar kommun Kalmar kommuns gällande översiktsplan antogs 2013, det vill säga efter det att gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 vunnit laga kraft Genomförande av detaljplaneförslaget stämmer väl överens med översiktsplanens intentioner. Bland annat anges följande slutsatser, mål och strategier: Hela innerstaden är lämplig för förtätning. Planera tät och blandad bebyggelse och innehåll (bostäder, arbetsplatser, service samt kultur- och fritidsaktiviteter) i stadskärnan. Hitta kombinationsmöjligheter mellan handel och annat utbud i syfte att erbjuda bredare möjligheter till aktiviteter och upplevelser. Stadslivet behöver öka, både kvalitativt och kvantitativt, för att göra Kalmar mer konkurrenskraftigt mot andra platser och regioner. Kalmar ska ta en aktiv roll för att utvecklas från residensstad till regioncentra. Staden används på olika sätt beroende på vem som är i fokus. Staden har olika roller för den internationella besökaren, den regionala studie- eller arbetspendlaren eller regioninvånaren som besöker staden för att handla, uppleva eller delta i idrott- eller kulturlivet eller invånaren som lever sitt dagliga liv här. De internationella, regionala och lokala perspektiven ska tillgodoses och vi måste uppnå ett dynamiskt samspel mellan dem. Framtidens stad ska ha ett stadsliv över tiden, hela dygnet och alla årstider. Ett dynamiskt samspel mellan de internationella, regionala och lokala perspektiven är nödvändigt för att uppnå ett ökat stadsliv. Fördjupad översiktsplan (FÖP) för Kvarnholmen Den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen med omgivande vattenrum (2011) antogs efter det att gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 vunnit laga kraft. Genomförande av detaljplaneförslaget stämmer väl överens med FÖP:ens intentioner för centrumverksamhet. I FÖP:en anges följande under rubriken Kvarnholmen mot framtiden: Investeringar bör avvägas väl så att de gör mest nytta. Valda lösningar ska hålla länge och bidra till väl utformade miljöer, som har god kvalitet och som människor attraheras av och vill använda. Hållbara stadsmiljöer är miljöer som blandar gammalt och nytt, historia med samtid, fint och fult, och där olika människor bidrar till att skapa ett innehållsrikt stadsliv.

43 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 7(18) Upprättad Senast reviderad Det är miljöer som kan ändras och byta innehåll över tid utan att deras grundkvaliteter går förlorade. En hållbar stad är en tillgänglig stad och en stad för alla. Läsanvisning Planhandlingarna för gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun (aktnummer 0880K-P07/35), som vann laga kraft , 177, ska läsas tillsammans med denna ändring. Det innebär att de planbestämmelser som inte strukits eller ersatts av nya bestämmelser i ändringen av plankartan fortsatt gäller. Av plankartans ändring framgår tydligt vilka planbestämmelser som fortsätter att gälla, vilka bestämmelser som läggs till, ändras eller utgår. En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslaget och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen.

44 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 8(18) Upprättad Senast reviderad Planförfarande och tidsplan Arbetet med ändring av detaljplanen har påbörjats i april 2016 och överensstämmer med kommunens översiktsplan 2013 samt länsstyrelsens granskningsyttrande. Ändring av detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjats efter 1 januari 2015 enligt så kallat standardförfarande och är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan, Figur 2: Planprocessen enligt standardförfarande. Planärendets tidsplan: Samråd från till Granskning från till Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden 2:a kvartalet 2018 Antagandeprövning i kommunfullmäktige 2:a kvartalet 2018

45 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 9(18) Upprättad Senast reviderad ÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Ändringar i gällande detaljplanekarta Ändring av detaljplanen avgränsas utifrån utbredningen av den planerade byggnaden inom fastigheten Tenngjutaren 3, det vill säga till nuvarande asfalterad parkeringsplats. Av teckenförklaringen i ändringen av plankarta framgår tydligt vilka planbestämmelser som fortsätter att gälla, vilka bestämmelser som läggs till, ändras eller utgår. Figur 3: Utsnitt ur gällande detaljplan, randigt markerad yta = Tenngjutaren 3. Aktnummer 0880K-P07/35. Figur 4: Utsnitt ur ändringen av plankarta, granskningsversion. Diarienummer

46 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 10(18) Upprättad Senast reviderad Markanvändning och byggrätt Markanvändningen förblir densamma som i nu gällande plan. Bestämmelsen om GATA respektive BC 1 och garage i källarplan förtydligas. Fastighetens sydvästra hörn är en möjlig plats för till exempel en gemensam takterrass, för att tillgodose kravet på uteplats för att bygglov ska kunna ges för bostäder. Planändringen innebär att detaljplanen även i framtiden möjliggör bostäder, handel, kontor och hotell inom fastigheten Tenngjutaren 3. Kvartersmarkens avgränsning förblir oförändrad. Den tillåtna byggnadsarean förblir i jämförelse till gällande detaljplan från 2007 densamma, däremot ökas byggrätten med ett våningsplan. Motiveringen till en utökad byggrätt är dels att använda byggbar mark på Kvarnholmen så effektivt som möjligt och dels att ge möjlighet till en utökning av befintlig hotellverksamhet. Utformningen av byggrätten hänsyn till riksintresse för kulturmiljö Planområdet ligger inom riksintresseområde för kulturmiljö H48. För att pröva hur förslaget till planändring påverkar riksintresset har Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö på uppdrag av Kalmar kommun tagit fram en riksintresseanalys efter samrådet. Planändringens utformning har därefter justerats med hänsyn till riksintresseanalysens slutsatser och rekommendationer. Enligt riksintresseanalysen utgår Kvarnholmens bebyggelsestruktur från en låg och jämn siluett där det finns enstaka byggnader/landmärken som sticker upp. Kvarteren ligger i en tydlig rutnätsstruktur där det i dagsläget inte finns några utskjutande balkonger som stör de raka siktlinjerna. I sin helhet är bebyggelsen på Kvarnholmen brokig med över lag låga byggnadshöjder, dock förekommer det högre tak med inredda vindsvåningar. I analysen görs bedömningen att en viktig faktor för att bibehålla karaktären och den livfulla stadssiluetten är att husen, gamla som nya, har ordentliga takfall. Detaljplaneändringens intention är att byggnaden ska utformas med särskild hänsyn till riksintresset H48 och angränsande byggnaders karaktärsdrag, materialval och konstnärliga värden. Det är önskvärt att den planerade byggnaden harmonierar med angränsande bebyggelse samtidigt som byggnaden tillåts ge ett modernt avtryck i stadsbilden. Detaljplanen från 2007 anger att fjärde våningens fasadbeklädnad ska vara koppar. Bestämmelsen om koppar slopas av två skäl. Dels förekommer inte koppar som ett historiskt karaktärsdrag i området eller inom fastigheten och dels bör koppar av miljöskäl inte användas vid nybyggnation. Detaljplanen från 2007 anger att fjärde våningen ska vara indragen 1,3 meter från fasadliv samt att burspråket ska följas. Bestämmelsen om burspråket tas bort. Detta eftersom det är en egenskap snarare än en användningsbestämmelse. En markering av gatuhörnet Strömgatan-Kaggensgatan möjliggörs istället genom en höjdbestämmelse som tillåter 4 våningsplan i fasadlivet ut mot gatan i byggnadens hörnsegment. Genom angiven totalhöjd om +20,0 meter möjliggörs 5 våningsplan, dock anges även en byggnadshöjd om +13,5 meter. Byggnadshöjden innebär att 4:e och 5:e våningen måste ligga inom en 45 graders vinkel från gatan. De översta

47 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 11(18) Upprättad Senast reviderad våningarna måste således antingen ha snedtak eller vara indragna för att kunna utnyttja byggrätten till fullo. För att ge 4:e och 5:e våningen en illusion av en inredd vind anges att taket och våningarna 4-5 som vetter mot Strömgatan och Kaggensgatan ska utgöras av minst 85 procent mörk plåt, vilket är ett traditionellt takmaterial på Kvarnholmen. Enligt riksintresseanalysen kan platta tak upplevas som främmande på Kvarnholmen och bör undvikas. Gällande detaljplan och förslag till ändring av detaljplan hindrar i sig inga platta tak, men bestämmelsen högsta byggnadshöjd + 13,5 meter i kombination med takmaterial av plåt innebär i praktiken att fasaden på 5:e våningen kommer att utföras lutande och att 4:e våningens fasad blir indragen eller lutande om byggrätten ska kunna nyttjas maximalt. För att värna om riksintressets raka siktlinjer tillåts varken utskjutande balkonger eller takkupor mot Kaggensgatan eller Strömgatan. Ljusinsläpp i 5:e våningen sker mot Kaggensgatan och Strömgatan genom takfönster i liv med takets lutning. Utformning av fasaderna mot Strömgatan och Kaggensgatan, våning 1-3 ska utgöras av puts, tegel eller annat stenliknande fasadmaterial. Gavlarna mot de angränsande fastigheterna Tenngjutaren 2 och 14, samt tidigare nämnt hörnsegment på 4:e våningen ska ha samma fasadmaterial som våning 1-3. Utformningen bör noggrant granskas i bygglovsprövningen, eftersom byggnadshörnet blir ett viktigt mötesmotiv från Södra Kanalgatan och i korsningen Kaggensgatan - Strömgatan. I samband med genomförandet av detaljplanen avser Kalmar kommun att omgestalta angränsande gatumark. Kaggensgatan och Strömgatan planeras att höjas, sektionen ändras och markbeläggningen förnyas med till största del stenbeläggning. Även trafikströmmarna kan komma att ändras. Sträckningen av den forna befästningsmuren från 1600-talet planeras att lyftas fram, genom en särskild markbeläggning i gatan. Exploatören för Tenngjutaren 3 har intentionen att synliggöra muren inuti byggnaden, förslagsvis genom ett glasgolv i bottenvåningen ovanför lämningen. Figur 5: Illustration av en tänkbar byggnadsutformning sett från norr. Datamodell: Tengboms Arkitekter

48 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 12(18) Upprättad Senast reviderad Strömgatan Figur 6: Fotomontage över volym av planerad byggnad sett från väster. Kaggensgatan Figur 7: Fotomontage över volym av planerad byggnad sett från norr.

49 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 13(18) Upprättad Senast reviderad Bild 1 Bild 2 Modellen och höjdstudien över Kvarnholmen till vänster visar att Tenngjutaren blir den högsta byggnaden i sitt kvarter. Bestämmelserna i plankartan gör dock att 4:e och 5:e våningen ges en illusion av ett tak/inredd vind mot Kaggensgatan och Strömgatan. Byggnaden utmärker sig därför inte markant i landskapsbilden och den angivna byggnadshöjden smälter relativt bra samman med den angränsande bebyggelsen i kvarteret. Huskroppen bedöms därmed inte konkurrera med andra viktiga byggnader på Kvarnholmen, såsom domkyrkan eller vattentornet som är två tydliga landmärken, eller på annat sätt störa landskapsbilden eller siktlinjerna. Den föreslagna byggnadskroppen bedöms smälta in i Kvarnholmens bebyggelsestruktur. Bild 3 Figur 8: Höjdstudie över Kvarnholmen, byggnadsdelar som överstiger en höjd på 13,5 meter (bild 1), 15,5 meter (bild 2) och 18,5 meter (bild 3) markerade i svart. Höjdangivelser Med totalhöjd avses höjden över angivet nollplan i referenssystemet RH 2000, det vill säga höjden från medelhavsnivån och inte i förhållande till gatan. För att studera lämplig höjdsättning på byggnaden och möjliggöra ombyggnad av närliggande gator, så har en förstudie (förprojektering) tagits fram. Slutsatserna i förstudien är att gatunivån i anslutning till byggnadens nordöstra hörn bör ligga på cirka + 2,5 meter (+/- 0,1 meter) ovan nollplan. Byggnadens höjd kan regleras med totalhöjd eller nockhöjd. Den högsta totalhöjden inbegriper normalt inte uppstickande delar för tekniska detaljer såsom exempelvis antenn, skorsten eller räcken. I denna plan får dock antenn, skorsten eller räcken etcetera uppföras över byggnadens takplan eller över yttertakets högsta del utan att det påverkar totalhöjden. Detta får endast ske om det inte medför be-

50 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 14(18) Upprättad Senast reviderad tydande olägenhet för omgivning eller byggnadens gestaltning, vilket innebär att åtgärderna ska vara av mindre omfattning och inte påverka byggnadens utseende negativt eller inverka negativt på stadsmiljön i kvarteret och angränsande kvarter. Skuggstudie Inför granskningen har en skuggstudie tagits fram som visar skillnaden mellan byggnation enligt gällande plan jämfört med det nya planförslaget. Planerad byggnad markerad i beige. Skillnaden i skuggningens utbredning bedöms som marginell. Figur 9: Skuggstudie mars kl 10.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 10: Skuggstudie mars kl 12.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 11: Skuggstudie juni kl 10.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 12: Skuggstudie juni kl 12.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan.

51 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 15(18) Upprättad Senast reviderad Genomförandefrågor Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är för berört område, fem år från den dag då ändringen av detaljplanen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden mot fastighetsägarens vilja, så kan fastighetsägaren i vissa fall få rätt till ersättning av kommunen. Regler och tillstånd Tillstånd hos länsstyrelsen enligt kulturmiljölagen krävs vid alla slags markarbeten inom Tenngjutaren 3. Ett tidsbegränsat tillstånd erhölls 2007 i samband med att gällande detaljplan togs fram. Detaljplanen ställer krav på anordnad uteplats, vilket kommer att vara ett villkor för att erhålla bygglov för bostäder. Avtal Överenskommelser angående ansvar, kostnadsfördelning och eventuell flytt av befintliga ledningar har inletts med Kalmar Energi Värme AB. Exploateringsavtal Exploateringsavtal har tecknats mellan Kalmar kommun och exploatören Jörgen Tegnanders Fastighets AB, Byggnadsaktiebolaget N.J. Andersson och Son såsom ägare till fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14. Avtalet förutsätter att kommunen antar detaljplanen innan , att detaljplanen vinner laga kraft samt att med avtalet avsedd fastighetsbildning sker. Om någon av dessa förutsättningar inte uppfylls förfaller exploateringsavtalet till alla delar. Överenskommelser avseende bland annat ansvar- och kostnadsfördelning för fastighetsregleringar, tillträde och omgestaltning av gatan i samband med byggnation, anläggningsavgift för anslutning till allmänna vatten-, spill- och dagvattenledningar, har träffats genom exploateringsavtalet. Exploatören/ fastighetsägare ska delfinansiera kommunens kostnader för gatuombyggnad inklusive belysning med för kommunen normal standard enligt exploateringsavtal, daterad Exploatörens andel av dessa arbeten utgörs av en gatukostnadsersättning, med april 2018 års kostnadsläge som utgångspunkt, om kronor exklusive moms. Exploatörens kostnader justeras med motsvarande summa om entreprenadindex för vägentreprenaden (E 84) ökar eller minskar från nämnda tidpunkten till dess att ersättningen ska erläggas.

52 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 16(18) Upprättad Senast reviderad Exploatören överlåter utan ersättning ett 3D-utrymme som urholkar fastigheten Tenngjutaren 3 i korsningen Kaggensgatan/Strömgatan med full äganderätt till Kalmar kommun. Kommunen ansöker snarast efter detaljplanens antagande om fastighetsbildning hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun för att inleda markreglering i enlighet med detaljplanen. Exploatören ska ombesörja att inteckning eller annan särskild rätt till förmån för annan än kommunen ej besvärar de överlåtna fastighetsdelarna. Kommunen tillträder det överlåtna området när fastighetsförrättningen vunnit laga kraft. För mer information om ekonomiska överenskommelser se sidan 17 under rubriken Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Tenngjutaren 3 och Tenngjutaren 14 kan slås samman till en fastighet. För garagets och byggnadens nordligaste hörn samt trottoaren i korsningen Strömgatan-Kaggensgatan ska en 3D-fastighetsbildning genomföras. 3Dutrymmet i fråga ska utgöra allmän plats enligt ändringen av plankarta och ska överföras till kommunens fastighet Kvarnholmen 2:1. Inom område för planbeteckningen BC 1 (GATA 1 ) ska utrymmet under mark och byggnadsdel över + 5,4 meter tillhöra Tenngjutaren 3, och utrymmet för gata, som är allmän plats, ska överföras till kommunens fastighet Kvarnholmen 2:1. Alternativt kan servitut för Tenngjutaren 3:s byggnadsdelar bildas på Kvarnholmen 2:1, efter det att marken överförts. Rättigheter Kalmar kommun och ledningshavaren har tecknat avtal om ledningar i allmänplatsmark. Det finns inga allmänna underjordiska ledningar på kvartersmarken. Kalmar Energi Värme ABs fjärrvärmledning ligger i gatumarken mycket nära den planerade byggnaden. Gemensamhetsanläggning Gemensamhetsanläggning för garage, gård med mera kan behöva bildas för fastigheterna Tenngjutaren 3 och Tenngjutaren 14, ifall dessa inte slås samman till en fastighet. Sociala konsekvenser Den utökade våningshöjden i jämförelse med gällande detaljplan innebär en ökad insyn samt i viss mån konsekvenser avseende skuggning för de närboende längs Kaggensgatan och Strömgatan. Med tanke på områdets läge mitt i centrala Kalmar bedöms ändringen ligga inom gränsen för vad som anses vara en acceptabel störning. En skuggstudie har tagits fram som visar skillnaden mellan gällande och ny plan, skillnaden bedöms som marginell.

53 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 17(18) Upprättad Senast reviderad För att minimera insynen till grannfastigheter tillåts ej utskjutande balkonger eller takkupor på 5:e våningen mot Kaggensgatan och Strömgatan. Intentionen är att fönstren mot Kaggensgatan och Strömgatan på 4:e våningen till viss del kommer att döljas av ett räcke ovanför den 3:e våningen, räcket ska illustrera en högre takfot och på så vis till viss del dölja våningen över. Intentionen är även att ljusinsläpp på 5:e våningen sker genom takfönster i liv med takets lutning som vetter mot Kaggensgatan och Strömgatan samt att takvåningens stora fönster i huvudsak ska vända sig in mot gården. En framtida eventuell relaxavdelning med pool och tillhörande uteterrass ska rikta sig in mot gården. Även det för att minska insynen till fastigheterna längs Strömgatan och Kaggensgatan. Bedömningen avseende vilka åtgärder som kan vidtas för att minska insyn och störningar görs i bygglovskedet. För övrigt bedöms ett genomförande av planändringen att leda till positiva sociala konsekvenser. Samtliga verksamheter som ryms inom planen stärker stadskärnan. Inte endast servicen ökar i området utan även tryggheten då såväl boende, restaurang och hotell leder till en ökad rörelse av människor i kvarteret även kvällstid. Ekonomiska konsekvenser Ekonomiska konsekvenser för kommunen En framtida byggnation på fastigheten Tenngjutaren 3 aktualiserar en fortsatt höjning av Kaggensgatan. Kostnadsfördelningen mellan Kalmar kommun och exploatören/ fastighetsägaren sker enligt överenskommelse i exploateringsavtal, daterad Kommunen står för kostnader i samband med 3D-fastighetsbildningen. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Plankostnader regleras i plankostnadsavtal med fastighetsägaren. Exploatören/fastighetsägaren står bland annat för de utredningar som kan behövas för myndigheters prövning av planärendet. Exploatören/fastighetsägaren står för exploateringskostnader, som även kan innefatta tekniska utredningar med mera. Exploatören/fastighetsägare bekostar framtagandet av förprojektering för angränsande gatumark. Exploatören/ fastighetsägare ska erlägga anläggningsavgift för anslutning till allmänna vatten-, spill- och dagvattenledningar enligt aktuell taxa till Kalmar Vatten AB. Exploatören/fastighetsägare står för kostnader vid en eventuell sammanslagning av fastigheterna 3 och 14. Planavgift Planavgift ska inte utgå vid bygglov eller anmälan enligt PBL, eftersom plankostnaden regleras i ett särskilt avtal.

54 Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 18(18) Upprättad Senast reviderad Medverkan Planarkitekter: Filippa Eriksson och Evelina Abrahamsson. Medverkande: Jonas T Sandelius och Eva Djupfors (Vatten och Samhällsteknik AB), Björn Strimfors (stadsarkitekt), Lena Nordenlöw (planchef), Gunilla Thorvaldsson (lantmäterimyndigheten i Kalmar). Illustrationer: Johan Kjellnäs (Tengbom).

55 Område för ändring av detaljplan redovisat på utsnitt av gällande plankarta, Skala 1:1000/A3 Ändring redovisade på grundkarta Skala 1:500/A3 ÄNDRING AV PLANBESTÄMMELSER Följande gäller inom områden med nedanstående beteckningar. Endast angiven användning och utformning är tillåten. Bestämmelser utan beteckning gäller inom hela området för plantillägget. Övriga bestämmelser i underliggande detaljplan Dnr fortsätter att gälla och ska läsas tillsammans med det markerade området. Alla höjder anges i förhållande till referensytan i RH Gamla egenskapsgränser som inte visas i plankartan utgår. BESTÄMMELSER SOM LÄGGS TILL GRÄNSBETECKNINGAR Gräns för område där tillägg till planbestämmelser ska gälla Egenskapsgräns EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR ALLMÄN PLATSMARK +0,0 Markens höjd över angivet nollplan (PBL 4 kap 10 ) +13,5 BC +2,5 f1 BC1 (GATA1) f2 +15,5 EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR KVARTERSMARK Uteplats ska finnas vid bostäder (PBL 4 kap 16 punkt 1) f 1 Utformning av fasaderna mot Strömgatan och Kaggensgatan, våning 1-3 ska utgöras av puts, tegel eller annat stenliknande fasadmaterial, våning 4-5 ska utgöras av minst 85% mörk plåt. Takmaterialet ska vara mörk plåt. Utskjutande balkonger eller takkupor får ej förekomma mot Kaggensgatan eller Strömgatan. Gavlarna mot de angränsande fastigheterna Tenngjutaren 2 och 14 ska ha samma material som våning f (PBL 4 kap 16 punkt 1) Fasad ska utgöras av puts, tegel eller annat stenliknande fasadmaterial. Utskjutande balkonger eller takkupor får ej förekomma (PBL 4 kap 16 punkt 1) BESTÄMMELSER SOM ÄNDRAS ANVÄNDNING AV ALLMÄN PLATSMARK (PBL 4 kap 5 punkt 2) GATA 1 Gata upp till +5,3 m Lokalgata, mellan +2,3 och +5,4 m Aktnr. 0880K-P07/35 +20,0 ANVÄNDNING AV KVARTERSMARK (PBL 4 kap 5 punkt 3) BC 1 Bostäder/Centrumverksamhet. Byggrätt ska följa burspråket. Burspråket börjar 3 m ovan gatumark., över +5,4 m och under +2,3 m Område för ändring genom tillägg markerad med röd linje. PLANBESTÄMMELSER SOM FORTSÄTTER ATT GÄLLA Följande planbestämmelser fortsätter att gälla enligt gällande detaljplan Dnr inom området för tillägg till planbestämmelser. Planbeteckningars innebörd ska tolkas enligt regler och lag som gällde då gällande detaljplan antogs. Där beteckning saknas gäller bestämmelsen inom hela planområdet. Endast angiven användning och utformning är tillåten. +8,0 EGENSKAPSBESTÄMMELSER FÖR KVARTERSMARK +0,0 Högsta tillåtna byggnadshöjd över stadens nollpunkt. Högsta byggnadshöjd i meter över angivet nollplan (PBL 4 kap 11 punkt 1 eller 16 punkt 1) +0,0 Högsta tillåtna nockhöjd över stadens nollpunkt. Högsta totalhöjd i meter över angivet nollplan. Uppstickande delar för tekniska detaljer såsom antenn, skorsten, räcken etc. är tillåtna i begränsad omfattning (PBL 4 kap 11 punkt 1 eller 16 punkt 1) ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER Genomförandetiden är 10 år från det att detaljplanen vinner laga kraft. är 5 år från den dag tillägg till detaljplan vinner laga kraft. (PBL 4 kap 21 ) GRÄNSBETECKNINGAR Användningsgräns ANVÄNDNING AV KVARTERSMARK BC Bostäder/Centrumverksamhet MARKENS ANORDNANDE Underjordiskt garage får byggas i källarplan under hela planområdet utom vid q 1. SKYDDSBESTÄMMELSER Fornminne i form av befästningsmur under mark ska skyddas mot ingrepp som kan skada fornminnet. Vid markingrepp måste tillstånd sökas hos Länsstyrelsen. Riktvärdena för externt industribuller och socialstyrelsens riktvärden för buller inomhus skall klaras vid och i omkringliggande bostäder samt vid och i planområdets bostäder. Riktvärdena för trafikbuller ska klaras. Vid > 55 db(a) Leq vid fasad, ska minst hälften av rummen i varje lägenhet ha < 45 db(a) Leq vid fasad på den tysta sidan. ADMINISTRATIVA BESTÄMMELSER För fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14 gällande av ålder bestående tomtidelning upphör genom detaljplanen att gälla enligt 6:11 PBL m Grundkartans beteckningar TENNGJUTAREN Traktgräns Fastighetsgräns Traktnamn / Kvartersnamn Fastighetsbeteckning Bostadshus, fasadlinjen redovisad Uthus, fasadlinjen redovisad Byggnad i allmänhet, fasadlinjen redovisad Skärmtak Transformatorbyggnad Trappa Rättighet sv Servitut Brygga Stödmur / Kaj Slänt Staket Mur Häck Höjdangivelse Vägkant Kantsten Gång- och cykelväg Portgång Anläggning BESTÄMMELSER SOM UTGÅR Utgående bestämmelser inom område för tillägg markerade med genomstruken text: ANVÄNDNING AV KVARTERSMARK I Högsta antal tillåtna våningar Högsta tillåtna byggnadshöjd över stadens nollpunkt. Högsta tillåtna nockhöjd över stadens nollpunkt. v 1 Den fjärde våningen skall vara indragen 1.3 m från fasadliv. Fjärde våningens fasadbeklädnad skall vara koppar. takterass Uteplats på taket ska finnas. Högsta tillåtna byggnadshöjd över stadens nollpunkt. Högsta tillåtna nockhöjd över stadens nollpunkt. PLACERING, UTFORMNING, UTFÖRANDE f Byggnad ska utformas med särskild hänsyn till riksintresset (K48) och angränsande byggnaders karaktärsdrag, materialval och konstnärliga värden samt ges en modernutformning. Till planen hör: Planbeskrivning Kulturhistorisk utredning Ändring av detaljplan Ändring av detaljplan för fastigheten Tenngjutaren 3 och 14 Kalmar kommun Kalmar län Upprättad Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse Reviderad Behovsbedömning Granskningsutlåtande Antagandehandling Beslutsdatum Godkännande Antagande Laga kraft Instans SBN KF Bygglov får ej medges förrän en redovisning har gjorts av hur planbestämmelserna avseende buller skall klaras. Byggnaden får ej tas i bruk förrän kontroller har gjorts och redovisats som visar att kraven har uppfyllts. Lr S:1 GA:1 Ledningsrätt Samfällighet Gemensamhetsanläggning Naturminne / Övrig kulturhistorisk lämning Vatten / Damm / Bassäng Belysningsstolpe Kopplingsskåp Lövträd Befästningsmur, Fornminne Filippa Eriksson Planeringsarkitekt Eva Djupfors Vatten och Samhällsteknik AB Använd lagstiftning PBL (2010:900) jan 2015 Använda Allmänna råd BFS 2014:5 - DPB 1 Dnr: