www.mjolby.se/planer Ändring av detaljplan för Ryttarhagen K3 Södra delen av Ryttarhagsområdet Planhandlingar Diarienummer: BRN 2013:284 SAMRÅDSHANDLING Upprättad av Byggnadskontoret i september 2015
Tillägg till PLANBESTÄMMELSER till detaljplan K3 för del av Ryttarhagen i Mjölby kommun Upprättat av byggnadskontoret i september 2015. Följande gäller inom de områden där nedanstående plan äger giltighet: Förslag till ändring och utvidgning av stadsplanen för södra delen av Ryttarhagsområdet K3, Mjölby kommun, fastställd 1 mars 1974. Denna detaljplan gäller jämsides med ändringen. Gränser Gräns inom vilket tillägg till planbestämmelser ska gälla Inom område där tillägg till planbestämmelser ska gälla gäller följande: Utnyttjandegrad e1 e2 e3 e4 e5 Högsta sammanlagda byggnadsarea utgör 160 kvm. Högsta sammanlagda byggnadsarea utgör 200 kvm. Högsta sammanlagda byggnadsarea utgör 250 kvm. Högsta sammanlagda byggnadsarea utgör 305 kvm Högsta sammanlagda byggnadsarea utgör 274 kvm Placering; Utformning; Utförande Placering p1 Byggnaderna utgör radhus. Ny huvudbyggnad ska placeras i gemensam fastighetsgräns mot angränsande fastighet med samma egenskaper. Tillbyggnad av huvudbyggnad och komplementsbyggnad får placeras i fastighetsgräns mot angränsande fastighet med samma egenskaper. För ny komplementsbyggnad gäller minsta avstånd 2 meter till angränsande fastighet med samma egenskaper.
Avstånd för nybyggnad eller tillbyggnad av huvudbyggnad och komplementsbyggnad mot allmän platsmark (gata) får inte understiga 6 meter från fastighetsgräns. Mot övriga fastighetsgränser gäller minsta avstånd 4 meter till fastighetsgräns för huvudbyggnad och 2 meter för komplementsbyggnad. p2 Byggnaderna utgör kedjehus eller parhus. Ny huvudbyggnad ska placeras i gemensam fastighetsgräns mot angränsande fastighet med samma egenskaper. Tillbyggnad av huvudbyggnad får placeras i fastighetsgräns mot angränsande fastighet med samma egenskaper. Tillbyggnad av huvudbyggnads garagedel som ej angränsar mot fastighet med samma egenskaper får placeras i linje med befintlig garagebyggnad. Tillbyggnad av komplementsbyggnad som är sammanbyggd över gemensam fastighetsgräns får placeras mot angränsande fastighet med samma egenskaper. Avstånd för nybyggnad eller tillbyggnad av huvudbyggnad och komplementsbyggnad mot allmän platsmark (gata) får inte understiga 6 meter från fastighetsgräns. I övrigt gäller minsta avstånd 4 meter till fastighetsgräns för huvudbyggnad och 2 meter till fastighetsgräns för komplementsbyggnad. p3 Friliggande bebyggelse. Avstånd för nybyggnad eller tillbyggnad av huvudbyggnad och komplementsbyggnad mot allmän platsmark (gata) får inte understiga 6 meter från fastighetsgräns. Tillbyggnad av huvudbyggnads garagedel får mot angränsande fastighet placeras i linje med befintlig garagebyggnad. I övrigt gäller minsta avstånd 4 meter till fastighetsgräns för huvudbyggnad och 2 meter till fastighetsgräns för komplementsbyggnad.
Utformning Högsta tillåtna nockhöjd för huvudbyggnad är 8 meter Högsta tillåtna byggnadshöjd för komplementsbyggnad är 3,5 meter k1 Taktäckning på huvudbyggnadens bostadsdel ska vara tegelröda takpannor. Fasadmaterial på bostadsdelen ska vara rött eller gult tegel i bottenvåning och täckmålad träpanel i gavelrösten. Administrativa bestämmelser Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Upphävda bestämmelser Genom detta tillägg till detaljplan K3 upphävs följande bestämmelser: 2. Mark som inte får bebyggas Med punktprickning betecknad mark får inte bebyggas. 3. Byggnadssätt Mom. 1. Med S betecknat område får bebyggas med hus som uppförs friliggande eller sammanbyggda. Mom. 2. På med Sr betecknat område skall byggnad uppföras i gräns mot granntomt där sådan gräns förekommer inom området. Byggnad får dock uppföras indragen från gräns mot granntomt, om detta prövas vara förenligt med ett prydligt och ändamålsenligt bebyggande av kvarteret. Mom. 3. Med F betecknat område får bebyggas endast med hus som uppförs fristående. 4. Antal byggnader och byggnadsyta på tomt På tomt som omfattar med F betecknat område får endast en huvudbyggnad och ett uthus uppföras. Sammanlagt får byggnaderna icke uppta större areal än 200 kvm. 5. Våningsantal På med romersk siffra betecknat område får byggnad uppföras med högst det antal våningar som siffran anger.
Tillägg till PLANBESKRIVNING Till detaljplan K3 för del av Ryttarhagen i Mjölby kommun Upprättat av byggnadskontoret i september 2015 Handlingar Handlingarna består av tillägg till plankarta, tillägg till planbeskrivning, tillägg till genomförandebeskrivning, fastighetsförteckning (bifogas ej) samt behovsbedömning MKB Ändringens syfte och huvuddrag Syftet med planändringen är att ge utökade byggrätter och möjlighet till utbyggnad för berörda fastigheter på ett sätt som bibehåller områdets karaktär. Planändringen syftar även till att göra befintliga byggnader planenliga. Ändringen aktualiserar och uppgraderar gällande plan men ändrar inte huvudsyftet. Detaljplaneändringen Detaljplaneändringen består i att byggrätterna för tomter förändras till 160 kvm för radhus, 200 kvm för kedjehus eller parhus och 250 kvm för friliggande hus. Fastigheter med friliggande hus där den sammanlagda byggnadsarean överskrider 250 kvm får byggrätt som motsvarar nuvarande sammanlagd byggnadsarea. Ingen fastighet får således minskad byggrätt. Ändringen medför även att mark som inte får bebyggas (så kallad prickad mark) utgår inom markerat område och ersätts av placeringsbestämmelser för huvudbyggnad och komplementsbyggnader. Begränsningen för friliggande hus att endast en huvudbyggnad och ett uthus får uppföras tas bort. Observera att där huvudbyggnad och komplementsbyggnad är sammanbyggda, så räknas komplementsbyggnaden som en del av huvudbyggnaden. De byggnader som innehåller ett plan samt en till bostad inredd vindsvåning, betraktas enligt nuvarande definition på avgränsning mellan vind och våning som bebyggelse i två våningar. Därmed överensstämmer inte detaljplan och bebyggelse avseende antal våningar i denna del. Planbestämmelsen om att byggnad får uppföras i ma en våning tas bort. Planbestämmelsen om högsta byggnadshöjd 4,5 meter för huvudbyggnad i underliggande plan kvarstår och kompletteras med bestämmelse om högsta nockhöjd för huvudbyggnad på 8 meter. För komplementsbyggnad införs bestämmelse om högsta byggnadshöjd på 3,5 meter. Endast områden planlagda för bostadsändamål berörs av ändringen.
Tidigare ställningstaganden För området gäller detaljplan: Förslag till utvidgning av stadsplanen för västra delen av Ryttarhagsområdet K3, fastställd 1 mars 1974. Planområdet omfattar en areal på ca 25 ha. Området är planlagt för bostadsändamål och närservicelokaler. Byggnadssättet är fristående och sammanbyggda hus som uppförs i gräns mot granntomt. Endast en huvudbyggnad och ett uthus får uppföras inom fristående bebyggelse. Sammanlagd byggnadsarea inom fristående bebyggelse utgör 200 kvm. Eploateringsbestämmelser saknas för sammanbyggda hus. Högst en våning är tillåten. Högsta byggnadshöjd är 4,5 meter. Prickmark (område som inte får bebyggas) finns mot gator och omgivande parkmark, mot parkmarken relativt omfattande. Längs planområdet västra gräns finns bullervall uppförd. Förslaget till tillägg för detaljplan strider inte mot gällande översiktsplan för Mjölby kommun, antagen av kommunfullmäktige 2011, eller Länsstyrelsens granskningsyttrande för översiktsplanen. Kommunala beslut i övrigt I samband med hantering av bygglovsärenden för fastigheterna Viringe 13 och 14 beslutade byggnads- och räddningsnämnden, 2013-08-26 127, att prioritera en utredning om att ändra de för området gällande planbestämmelserna, för att inom nuvarande detaljplaneområde åstadkomma en mera anpassad tomtyta med hänsyn till omgivning, dagens byggnadskultur och behov. Fastigheterna ligger inom södra delen av Ryttarhagsområdet, detaljplan K3. 2013-09-23 147 uppdrog byggnads- och räddningsnämnden till byggnadskontoret att ta fram en planutredning för att utreda hur gällande detaljplaner K2 och K3 inom Ryttarhagen)
kan moderniseras, främst med avseende på mark som inte får bebyggas, så kallad punktprickad mark. Förutsättningar och förändringar Bebyggelseområden I princip tre olika hustyper förekommer inom område K3: 46 radhus, 57 kedjehus och 87 friliggande hus. Varje kvarter innehåller en, två eller samtliga hustyper. Radhustomterna har garagen placerade i förgårdslinjen och själva radhusen indragna från förgårdslinjen. Bostadsdelarna består av sadeltak med tegelröda betongtakpannor, vilka med åren har erhållit en mörkt brun nyans. Samtliga radhus har inredda vindar och en taklutning närmare 45 grader. Bostadshusens fasader har rött eller gult fasadtegel i bottenvåningarna och gavelrösten av stående täckmålad träpanel. Garagedelarna har plana tak eller sadeltak med svag taklutning och fasader av täckmålad träpanel. Tillbyggnader har under hand skett med inglasade uteplatser, tillbyggda uthus och friggebodar. De 57 kedjehusen utgörs i de flesta fall av två enbostadshus sammanbyggda via garagedelarna. Bostadsdelarna har inredda vindar och en taklutning upp mot 45 grader. Gula tegelfasader förekommer vid sidan av de röda tegelfasaderna. Taktäckningen består av tegelröda till brunröda betongtakpannor. Garage och uthus har i regel plana tak eller sadeltak med svag taklutning. De har fasader av träpanel. Tillbyggnader har under hand skett med inglasade uteplatser, tillbyggda uthus och friggebodar. De 87 friliggande husen har en viss överensstämmelse med radhus och kedjehus beträffande takutformning, takmaterial och takkulör. Bostadsdelarna har i allmänhet tegelfasader i olika kulörer, men variationen är större än för radhusen och kedjehusen. Tillbyggnader har under hand skett med inglasade uteplatser, tillbyggda uthus och friggebodar. Den nuvarande sammanlagda byggnadsarean varierar mellan 117-305 m 2. Nuvarande sammanlagda byggnadsareor per fastighet som berörs av planändringen
De omgivande trädgårdarna uppvisar en tät grönska med häckar mot gatorna. Byggnadernas placering Den omfattande prickmarken, där byggnad inte får uppföras, tas bort och ersätts av placeringsbestämmelser som är olika utformade för radhus, kedjehus/parhus samt friliggande hus. För radhus får placeringsbestämmelserna följande konsekvenser: Huvudbyggnad liksom komplementsbyggnader sammanbyggda över fastighetsgräns får byggas ut i gemensam fastighetsgräns. Syftet med att tillåta utbyggnad av komplementsbyggnad i denna gränsa är att möjliggöra utbyggnad av garage. Längs förgårdsmark får ingen ny byggnad närmre än 6 meter från fastighetens gräns. Mot övriga gränser får huvudbyggnad inte placeras närmre än 4 meter och komplementsbyggnader inte närmre än 2 meter. Se illustration nedan. Illustrationseempel över placeringsbestämmelsernas konsekvenser, radhus Kedjehus och radhus får sinsemellan identiska placeringsbestämmelser. Tillbyggnad av huvudbyggnaden, eempelvis i form av garage eller uteplats, får ske i fastighetsgräns mot vilken byggnaden är sammanbyggd. Komplementsbyggnad som är sammanbyggd över en gemensam fastighetsgräns får byggas ut i samma gräns. Syftet är att möjliggöra utbyggnad av garage där sådan är friliggande från huvudbyggnaden. Ny komplementsbyggnad eller tillbyggnad av komplementsbyggnad som inte är sammanbyggd får däremot inte uppföras närmre än 2 meter mot någon fastighetsgräns.
I de fall där garage är sammanbyggt med bostadsdelen men inte med garage på angränsande fastighet och ligger närmre än 4 meter från fastighetsgräns får garagedelen byggas ut i förlängd linje med befintlig garagedel (grön linje i illustrationseempel nedan). Längs förgårdsmark får huvudbyggnad eller komplementsbyggnad ej tillkomma närmre fastighetsgräns än 6 meter. Illustrationseempel överplaceringsbestämmelsernas konsekvenser, kedjehus (t.v.) och parhus (t.h.) För de friliggande husen får garage som är sammanbyggda med bostadsdelen byggas ut i linje med befintlig garagedel, då garagedel ligger mindre än 4 meter från fastighetens gräns. Längs förgårdsmark får inte någon ny byggnad uppföras närmre än 6 meter från fastighetsgränsen. I övrigt gäller att tillbyggnad av huvudbyggnad inte får ske inom 4 meter från fastighetsgräns. Ny komplementsbyggnad eller tillbyggnad av komplementsbyggnad får inte ske inom 2 meter från fastighetsgräns. Se även illustrationseempel nedan. Illustrationseempel över placeringsbestämmelsernas konsekvenser, friliggande hus
Natur Inga områden med höga naturvärden finns uppmärksammade inom området. Sedan området eploaterades har vätligheten inom den allmänna platsmarkens parkytor fått utvecklas fritt. Parkmarken innehåller idag ett grönområde med mycket varierad vätlighet med tallar, lövträd, buskar och örter. Marken används för de boendes rekreation. Ingen förändring av allmän plats planlagd som parkmark föreslås. Dagvattenhantering De utökade byggrätterna medför att andelen hårdgjord yta tillåts öka, vilket får konsekvenser för dagvattensystemet. En beräkning av flöden då samtliga utökade byggrätter teoretiskt utnyttjas har genomförts. Resultaten visar att kapaciteten i befintligt system är tillräcklig. Inga nya åtgärder föreslås. Radon Radonmätningar har ej utförts i samband med planändringen. Bland de radonmätningar som finns registrerade hos Miljökontoret på Mjölby kommun överskrids Folkhälsomyndighetens riktvärde för inomhusluft i en fastighet. Ytterligare en fastighet ligger precis på gränsvärdet. Radonmätningar rekommenderas i samband med utbyggnad, vilket respektive fastighetsägare ansvarar för. Buller Den kommunövergripande bullerkartering för trafikbuller som har tagits fram under år 2015 indikerar att bebyggelse inom fastigheterna Svärdet 1, Väringen 6, Heimdal 5 och Oden 1 är utsatta för höga bullernivåer (55-60 dba). Krav på utformning för att klara gällande riktvärden för buller inomhus kommer att prövas i samband med bygglov. Övriga fastigheter inom planområdet berörs ej av bullernivåer över 55dBA. Någon bullerutredning har inte gjorts i samband med planändringen. Utdrag ur utkast till trafikbullerkartering för Mjölby kommun, avseende dygnsekvivalenta värden från sammanvägt väg- och spårtrafik.
Arbete pågår med att ta fram en ny detaljplan för området söder om Svarvaregatan, med syftet att tillskapa ny tillfartsväg till Lundby och Sörby industriområden samt ny tomtmark för industriverksamhet, handel och service. I samrådsförslaget föreslås en ny huvudgata från korsningen Ryttarhagsleden/Svarvaregatan söderut med anslutning till Hallevadsgatan. Den bullerutredning som genomförts i samband med planen visar att bullernivåerna vid fasad understiger såväl gränsvärden för ekvivalent nivå på 55 dba såväl som maimal nivå på 70 dba. Planerad cirkulationsplats och tillfartsväg beräknas öka ljudnivåerna med som mest 2 dba. Gator och trafik Från Ryttarhagsleden leder Viringegatan in till området. Från Svarvaregatan leds trafik även in från Odengatan. Siktförhållandena vida båda dessa utfarter bedöms som goda. Inga förändringar föreslås. Kulturhistoria och fornlämningar Kända fornlämningar förekommer nordost om planområdet vid Kungshögarna. Fornlämningar kan finnas inom allmän platsmark i området. Eftersom planändringen endast innebär förändringar inom befintlig kvartersmark har en arkeologisk utredning ej bedömts nödvändig. Om något av arkeologiskt intresse skulle påträffas i samband med schaktning ska anmälan genast göras till länsstyrelsens kulturmiljöenhet. Medverkande tjänstemän Denna planbeskrivning har upprättats av fysisk planerare Mikael Sonesson i samarbete med planarkitekt Jesper Borgström. Börje Mathiasson, Formiloge AB, har varit kommunens konsult i arbetet
Tillägg till GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Till detaljplan K3 för del av Ryttarhagen i Mjölby kommun Upprättat av byggnadskontoret i september 2015 Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden för den underliggande detaljplanen har gått ut. Den nya genomförandetiden sätts till fem år och gäller endast ändringen. Ekonomiska frågor Planavgift Planavgift tas ut i samband med bygglovsprövning. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. Planförslaget föranleder ej någon förändring när det gäller fastighetsindelningen. Medverkande tjänstemän Denna genomförandebeskrivning har upprättats av fysisk planerare Mikael Sonesson i samarbete med planarkitekt Jesper Borgström. Börje Mathiasson, Formiloge AB, har varit kommunens konsult i arbetet.
Påverkas ej Kan påverkas BEHOVSBEDÖMNING - MKB Till ändring av detaljplan K3 för del av Ryttarhagen i Mjölby kommun Upprättat av byggnadskontoret i september 2015 Denna checklista utgör arbetsunderlag för att bedöma behovet av en miljöbedömning samt för att avgränsa vilka typer av miljöåverkan som behöver bedömas. Bedömningarna är preliminära. Ny kunskap som tillförs planarbetet kan innebära att bedömningarna i denna checklista måste omvärderas. Synpunkter Kommentarer GÄLLANDE REGLERINGAR OCH SKYDDSVÄRDEN FÖORDNANDEN/SKYDD Riksintressen Väster om planområdet finns E4 som utgör ett riksintresse för kommunikationer. Borttagande av prickmark för att möjliggöra ytterligare bebyggelse närmare E4 bedöms inte påverka riksintresset i och med att bebyggelsen kommer att utgöra bostadskompletteringar. Naturvårdsprogram Inga områden som tas upp i Mjölby kommuns naturvårdsprogram påverkas av planförslaget Ekologiskt känsliga områden Fornlämningar Planförslaget avser endast förändringar inom befintlig kvartersmark. Fornlämningar finns i närområdet och kan finnas inom allmän platsmark i planområdet. Skyddsavstånd Gällande detaljplan innebär genom bebyggelsens placering att ett skyddsområde har skapats mot E4 och Svarvaregatan. MILJÖEFFEKTER Mark Luft och klimat Vatten Utökade byggrätter innebär viss ökning av hårdgjord yta, vilket påverkar hanteringen av dagvatten. Befintligt system har kapacitet att
Vegetation Djurliv hantera förändringen. Landskapsbild / Stadsbild Områdets karaktär och skala kan påverkas genom möjliggörandet av på- till- och komplementbyggnader. Detta hanteras genom bestämmelser om placering, utformning och varsamhet. Miljöpåverkan från omgivningen HÄLSOEFFEKTER Utsläpp Förändringarna bedömsinte medföra att luftkvaliteten i området blir oacceptabel. Vibrationer Buller Bostäder vid ett fåtal fastigheter har bullernivåer som överstiger gränsvärden för trafikbuller. Krav på bullerskyddad utformnings prövas i samband med bygglov. Ljus Säkerhet HUSHÅLLNING MED MARK, VATTEN OCH ANDRA RESURSER Mark- och vattenanvändning Naturresurser Utökade byggrätter inom befintlig kvartersmark är positivt för hushållningen med markresurser. Transporter Utökade byggrätter möjliggör för större hushåll i området, vilket kan ge viss trafikgenerering till/från området. Effekten bedöms dock som liten. Rekreation Förslaget om ökad byggrätt påverkar inte närliggande rekreationsområden Närmiljö för boende inom området. Kulturmiljö MILJÖBALKEN 3 & 4 kap om hushållning Utökade byggrätter inom befintlig
kvartersmark är positivt för hushållningen med markresurser. Miljökvalitetsnormer Anmälan, tillstånd MILJÖMÅL Planförslaget syftar till att förbättra förutsättningarna för miljömålet God bebyggd miljö. Slutsats om utredningsbehov och avgränsning Den planerade området bedöms inte ge upphov till betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark, vatten eller andra resurser. Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt 5 kap 18 PBL och Miljöbalken 6 kap. 11-18 bedöms därför inte vara nödvändig. Medverkande tjänstemän Denna behovsbedömning har upprättats av fysisk planerare Mikael Sonesson.