F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Västra Småland Castellums fastigheter i Västra Småland är främst belägna i Värnamo, Jönköping och Växjö. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2003 omfattade 74 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 228 och ett bokfört värde om 1 439. Fastighetsbeståndet i Västra Småland svarar för 11% av Castellums totala hyresvärde. Västra Småland Castellums region Västra Småland inkluderar i huvudsak kommunerna Värnamo, Jönköping och Växjö, vilka under en lång tid haft en stabil ekonomisk tillväxt och en positiv sysselsättningsutveckling. Den småländska företagsamheten är välkänd och innebär att området tillhör ett av Sveriges mest intressanta småföretagarområden med många framgångsrika företag. Värnamo Värnamo är landets 73:e största kommun med ett invånarantal på drygt 32 000 personer. Beräknat upptagningsområde för orten uppgår till ca 100 000 invånare. Värnamo har uppvisat en stabil folkmängd under de senaste åren med ett svagt positivt flyttnetto med undantag för 2002 då flyttnettot var negativt. Utflyttningen är störst i ålderskategorin 15-24 år medan intervallet 25-34 år visar positiva siffror. VÄSTRA SMÅLAND Andelen av Värnamos befolkning med en eftergymnasial utbildning längre än 3 år är lägre än rikets genomsnittliga 14%, vilket förklaras dels av att orten inte har någon högskola som de närliggande kommunerna Jönköping och Växjö, dels av den starka småföretagartradition. Värnamos goda kommunikationer med E4 som passerar igenom orten och goda tågförbindelser borgar för ett framgångsrikt näringsliv och bra tillgänglighet. Värnamo har historiskt varit en viktig marknadsplats och har utvecklats till ett centrum för handel och service. Tillverkningsföretagen är små men många, ca 400 inom kommunen, och finns i huvudsak inom branscherna metall, maskin, plast och gummi samt träförädling. Industrin är mycket exportinriktad. Jönköping Jönköping är befolkningsmässigt landets tionde kommun i storlek med knappt 120 000 invånare. Befolkningstillväxten i Jönköping har på senare år varit jämn och motsvarar i princip det totala flyttnettot. Inflyttningen har varit störst i åldersgruppen 15-24 år vilket säkert delvis förklaras av Högskolans snabba tillväxt. 40 Jönköping BEFOLKNINGSUTVECKLING E 4 Värnamo Växjö 37
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Utbildningsnivån i Jönköping är relativt hög och andelen av befolkningen med högskoleutbildning ligger i nivå med riksgenomsnittet. På högskolan studerar över 8 000 studenter. Det strategiska läget med flera större vägar, bland annat E4 har inneburit att Jönköping utvecklats till ett logistikcentrum i Norden. Tillgång till både flygplats och järnväg förbättrar ytterligare de redan goda transport- och kommunikationsmöjligheterna. Flera svenska och internationella företag har därför Jönköping som utgångspunkt för lagring och distribution. Näringslivet i kommunen är mångskiftande och expansivt och utgörs främst av små eller medelstora företag. Högskolan är också en viktig drivkraft i kommunens näringsliv. Inom en radie av 20 mil finns en marknad bestående av omkring 30% av landets befolkning. Från Jönköping är det ungefär 30 mil till både Stockholm och Malmö medan det är 15 mil till Göteborg. Växjö Växjös befolkning uppgår till knappt 76 000 invånare och gör den till Sveriges 22:a kommun i storlek. Befolkningsutvecklingen i Växjö har varit jämn under flera år men ökade mycket under 2002. Även här är det främst unga människor i åldrarna 15-24 år som visar ett positivt flyttnetto. Utbildningsnivån i Växjö är hög och andelen av befolkningen med högskoleutbildning är högre än för riket som helhet. Andelen studenter på orten är stor och för närvarande studerar ca 14 000 studenter vid universitetet. Goda kommunikationer och bra utbildningsmöjligheter har gjort Växjö till en attraktiv ort. I Växjö finns en bra mix mellan företag inom basnäringar som skogs- och verkstadsindustri och företag med högteknologisk profil. Stora internationellt kända företag blandas med små och medelstora företag. Universitetet bidrar till regionens kunskapsutveckling och förser näringslivet med välutbildad arbetskraft samt medverkar på olika sätt till det goda och expansiva företagsklimatet. Hyres- och fastighetsmarknaden I Småland har det inte påbörjats någon produktion av nya lokaler som inte varit uthyrda. Detta innebär att det har funnits en fungerande balans mellan utbud och efterfrågan. Den något avmattade efterfrågan under senaste åren har således mötts med att nyproduktion har varit mycket begränsad. Såväl vakansgrader som hyresnivåer har därför varit relativt stabila under de senaste åren. Vad gäller fastighetsmarknaden har investerarnas avkastningskrav varit oförändrade, vilket tillsammans med en hyresmarknad i fortsatt balans, inneburit stabila fastighetspriser. MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING VÄRNAMO JÖNKÖPING VÄXJÖ Kontor Centrala lägen 650 1 200 8,0% 9,0% 800 1 400 7,5% 9,0% 700 1 400 8,0% 9,5% Mindre centrala lägen 500 850 9,0% 11,0% 500 1 100 8,5% 9,5% 500 900 8,5% 10,0% Butik Centrala lägen 700 1 800 7,5% 9,0% 1 000 2 500 7,5% 9,0% 1 000 2 000 8,0% 9,5% Mindre centrala lägen 500 1 000 9,0% 11,5% 500 1 200 8,0% 10,0% 550 1 000 9,0% 11,0% Lager/industri Välbelägna 350 550 9,5% 11,5% 400 700 9,0% 11,0% 400 600 9,0% 11,0% 38
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Castellums fastighetsbestånd Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd ligger i Värnamo, Jönköping och Växjö. I Värnamo äger Castellum 30 fastigheter med en sammanlagd yta om 118 tkvm och ett bokfört värde om 446. Av hyresvärdet om 74 utgör ca 70% kontor och butik samt 30% lager och industri. Beståndet i Värnamo är främst koncentrerat till centralt belägna kontors- och butiksfastigheter samt lager- och industrifastigheter i expansiva industriområden. I Jönköping äger Castellum 15 fastigheter med en sammanlagd yta om 103 tkvm och ett bokfört värde om 533. Av hyresvärdet om 78 utgör ca 83% kontor och butik samt 17% lager och industri. I Jönköping är fastigheterna belägna i attraktiva områden som Rosenlund, centrala Jönköping, A6 och Torsvik. I Växjö äger Castellum 15 fastigheter med en sammanlagd yta om 88 tkvm och ett bokfört värde om 349. Av hyresvärdet om 56 utgör ca 46% kontor och butik samt 54% lager och industri. I Växjö finns merparten av beståndet inom det expansiva området Västra Mark samt i de centrala delarna. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 15 (20), medan uppsägningarna motsvaras av 15 (18), vilket medför en nettouthyrning om 0 (2). Investeringar och försäljningar I Västra Småland har Castellum under 2003 förvärvat 4 fastigheter för sammanlagt 122. I Växjö har kontors- och butiksfastigheten Snickaren 11 förvärvats. Fastigheten ligger i området Västra Mark där Castellum sedan tidigare äger flera fastigheter. I Jönköping avser förvärven dels fastigheten Vågskålen 3 med kontors-, butiks- och verksamhetsytor, dels lageroch industrifastigheterna Vargön 4 och Vägporten 5. Fastigheterna ligger i, det av Castellum prioriterade, området Rosenlund och utgör ett värdefullt tillskott till befintliga fastigheter i området. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 67. Bland investeringarna kan nämnas färdigställandet av butiksfastigheten Ljuset 8 i Värnamo. Se även avsnittet Projekt och byggrätter. Under 2003 har Castellum, i enlighet med bolagets strategi att koncentrera verksamheten i Västra Småland till ett fåtal prioriterade orter, sålt lageroch industrifastigheten Balder 2 i Vaggeryd med ett försäljningspris om 8. Dotterbolag Castellums fastigheter i Västra Småland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvudkontor i Värnamo. Bolaget har även lokala förvaltningskontor i Jönköping och Växjö. Corallen hade vid årsskiftet 22 anställda. V Ä S T R A S M Å L A N D HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR 39
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I VÄSTRA SMÅLAND 2003-12-31 Kontor/butik Yta tkvm Bokfört värde Bokfört värde Antal fastigheter Hyresvärde Hyresvärde Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Fastighetskostnader kostnader Fastighets- Driftsöverskott Jönköping 7 77 458 5 967 65 841 92,0% 59 19 247 40 8,8% Värnamo 17 67 339 5 052 52 778 93,4% 49 17 255 32 9,3% Växjö 8 33 178 5 382 26 777 84,8% 22 7 199 15 8,5% Summa kontor/butik 32 177 975 5 510 143 805 91,2% 130 43 241 87 8,9% Lager/industri Växjö 7 55 171 3 129 30 550 98,6% 29 5 101 24 14,1% Värnamo 13 51 107 2 096 22 437 89,8% 20 5 85 15 14,7% Jönköping 8 26 75 2 874 13 492 89,5% 12 3 104 9 11,7% Övriga orter 7 53 75 1 410 16 293 82,4% 13 2 38 11 14,4% Summa lager/industri 35 185 428 2 313 81 437 91,6% 74 15 79 59 13,9% Summa 67 362 1 403 3 875 224 617 91,3% 204 58 158 146 10,5% Uthyrning och fastighetsadministration 13 35 13 0,9% Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 71 193 133 9,6% Projekt 1 8 31 4 2 2 0 Obebyggd mark 6 5 Totalt 74 370 1 439 228 206 73 133 HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER OMRÅDE, EXKL PROJEKT Kontor/butik 64% Lager/industri 36% Jönköping 35% Värnamo 33% Övriga 7% Växjö 25% FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 Hyresvärde, 617 598 551 510 481 504 490 Ekonomisk uthyrningsgrad 91,3% 90,0% 88,0% 89,0% 88,6% 89,6% 92,5% Fastighetskostnader, 193 173 171 155 163 188 166 Driftsöverskott, 370 365 314 298 263 264 287 9,6% 10,0% 9,4% 9,8% 9,1% 8,7% 9,6% Bokfört värde, 3 875 3 651 3 325 3 034 2 884 3 047 2 988 Antal fastigheter 74 71 75 82 97 104 120 Uthyrningsbar yta, tkvm 370 347 350 388 404 398 391 40