Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter när hon inte medverkade till upprättande av ett tilläggsavtal angående förändrad tillträdesdag. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot dig. Anmälaren har gett in en bild av en del av anbudsförteckningen-spekulant. Du har yttrat dig i ärendet. Du har gett in köpekontraktet, anbudsförteckningen-spekulant, anbudsförteckningen, en lista över budgivare, en lista över spekulanter, objektsbeskrivningen, förmedlingsuppdraget, journalen, ett läkarintyg, ett gåvobrev samt en återkallelse av gåva. Anmälan Anmälarna har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) De köpte en fastighet som du förmedlade. Du har inte lämnat ut uppgifter om budgivningen med angivande av namn och kontaktuppgifter på övriga budgivare till dem som köpare. Kontraktet skrevs den 6 juli 2017. Kontraktet innehöll en generell friskrivningsklausul som gör att säljaren är skyddad från alla möjliga fel. Objektsbeskrivningen som bifogades i kontraktet anger fastighetens slutpris och stämmer därför inte överens med visningsmaterialet. Du agerade som ombudsman till säljaren. Du ringde dem efter att kontraktet hade skrivits på och försökte sköta kommunikationen mellan dem och säljaren efter att de hade framfört en reklamation. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Köpekontraktet I köpekontraktet anges följande angående tillträdesdag. 2017-08-17, eller annat datum enligt överenskommelse. Vidare framgår följande generella friskrivning i 14. Köparen har uppmanats att undersöka fastigheten. Köparen godtar fastighetens skick och avstår härmed med bindande verkan från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten. Slutligen framgår det att köpekontraktet undertecknades den 5 juni 2017. Journalen Av journalen framgår det bland annat att likvidavräkningen har gåtts igenom och överlämnats till parterna den 6 juli 2017 samt att köpebrevet har gåtts igenom och skrivits under av parterna den 6 juli 2017.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Ditt yttrande Du har yttrat dig och uppgett i huvudsak följande. Utgångspriset sattes efter fastighetens skick. Efter budgivningen hade köparna det högsta budet. Efter besiktning återkom köparna och önskade nedsättning av köpeskillingen. Säljaren företräddes av god man och på dennes begäran infördes en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Köparna fullbordade köpet men ångrade sig, begärde återgång av köpet, nedsättning av köpeskillingen och har på olika sätt ställt krav på dig. Köparna har bland annat begärt att få handlingar som de redan erhållit vid kontraktsskrivningen. Du har till slut uppmanat dem att begära biträde av jurist då du inte får agera ombud för dem gentemot säljaren. Köparna har i samband med kontraktsskrivningen erhållit fullständig anbudsförteckning vilket framgår av den i köpekontraktet signerade sidan och den till köpekontraktet bifogade anbudsförteckningen. För marknadsföringen av fastigheten togs en objektsbeskrivning fram i vilken utgångspriset och eller högstbjudande angavs. Köparna fick den objektsbeskrivningen. En ny nästan likalydande objektsbeskrivning bifogades köpekontraktet. På den objektsbeskrivningen stod slutpriset för fastigheten och eller högstbjudande. På grund av förbiseende kom orden eller högstbjudande att stå kvar i den sista objektsbeskrivningen. Vid kontraktsskrivningen skedde på sedvanligt sätt en genomgång av kontraktets olika paragrafer. Friskrivningsklausulen är gängse när säljaren ställer krav på friskrivning och har, sedan HD genom dom visat på rätt formulering, inte blivit ifrågasatt. Särskilt tillfrågad om datum för tillträdet uppgav du att det i köpekontraktet stod 2017-08-17, eller annat datum enligt överenskommelse, att boningshuset stod tomt, att köparna önskade tillträda så snart som möjligt samt att säljaren och köparna själva skulle komma överens i den frågan. Du har även uppgett att det inte förelåg någon anledning att skriva tilläggsavtal. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Ändrat tillträdesdatum Enligt 21 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara aktiv och observant beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (se prop. 1983/84:16 s. 41). I fastighetsmäklarens omsorgsplikt ingår att mäklaren verkar för att överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen. Du har uppgett att säljaren och köparna kom överens om att ändra tillträdesdagen och har hänvisat till formuleringen i köpekontraktet. Syftet med att skriftligen dokumentera överenskommelser mellan parterna är att förebygga framtida tvister. Den allmänt hållna formuleringen i köpekontraktet kan inte anses uppfylla de krav på dokumentation som god fastighetsmäklarsed ställer. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att du har åsidosatt dina skyldigheter genom att inte dokumentera överenskommelsen mellan säljaren och köparna om den nya tillträdesdagen. Med hänsyn till att det har funnits stöd i överlåtelseavtalet om att parterna kunde komma överens om en annan tillträdesdag finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är tillräckligt med en erinran för denna förseelse.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Skiljaktig mening Tillträdesdatum är av central betydelse i ett avtal om fastighetsöverlåtelse. Att då inte dokumentera den överenskommelse som köpare och säljare senare träffade om ändrat tillträdesdatum innebär att mäklaren åsidosatt sina skyldigheter enligt 21 fastighetsmäklarlagen. Denna överträdelse har inte skett av förbiseende eller av misstag. Mäklaren har tvärtom angivit att det inte förelåg någon anledning att upprätta ett tilläggsavtal, utan att närmare utveckla vad som legat till grund för detta ställningstagande. Att ingen tvist uppkommit saknar relevans för bedömningen. Överträdelsen motiverar en varning.