Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning, pris i marknadsföring och mäklarens agerande. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en korrekt anbudsförteckning. Även frågan om prissättningen i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris har berörts. Mäklarens agerande i samband med budgivningen har också berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en budgivare framfört kritik mot dig beträffande försäljningen av en fastighet som du har haft i uppdrag att förmedla. Du har yttrat dig över anmälan och har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, besiktningsprotokoll, anbudsförteckningen bestående av två olika dokument och objektsbeskrivningen samt värderingsunderlag. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Hon deltog i budgivningen avseende den aktuella fastigheten. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) Fastighetsmäklaren värderade fastigheten på ett felaktigt sätt med en felmarginal på 15 %. Mäklarens motivering till utgångspriset var att andra hus i omgivningen hade sålts för liknande pris. Mäklaren motiverade det stigande priset under budgivningen med att fastigheten hade ett bättre läge på en hörntomt vilket innebar en mer privatsfär och att de fastigheter som sålts i omgivningen var i princip renoveringsobjekt. Under budgivningen frågade hon mäklaren om energideklarationen och besiktningsmannens uppgifter. Hon fick fråga flera gånger innan mäklaren gav dessa uppgifter till henne. Hon fick heller inte något svar på frågan om när det var inflyttning. Vid ett tidigt skede i förmedlingsprocessen fick mäklaren information om att hon och hennes man bodde utomlands och att hennes man var långtidssjuk och skulle opereras under budgivningsprocessen. Mäklaren indikerade inte på något sätt att detta skulle vara ett problem. I samband med operationen tog hon över budgivningen från sin man på grund av operationen. Då försvann hon från budgivningslistan och fick inte information om budgivningen under en lång tid. Mäklaren sa att hon lades till i slingan med ett annat telefonnummer eftersom det antogs att hon hade skickat fel telefonnummer till mäklaren. Det var ett ovanligt antagande att tro att någon skickar fel telefonnummer utan att ha någon anledning till det. Hon är besviken på mäklaren eftersom kontraktsskrivning skulle ske så plötsligt och att det inte togs i beaktande att hon bodde utomlands och att hennes man opererade sig. Mäklaren har inte heller informerat om att det skulle bli ett snabbt avslut. Hon försökte föreslå lösningar som kunde godtas av säljaren men inget godtogs. Mäklaren informerade om att säljaren inte tycker att det är tillräckligt stor skillnad mellan hennes bud och budet under. Hon höjer då budet med 50 000 kronor. Mäklaren antyder då att hon bör höja budet med 200 000 för att säljaren ska acceptera budet och vänta till nästkommande dag. Hon upplevde detta som väldigt stressande och känner att något inte stämde med den här budgivningen. Fastighetsmäklaren verkar delvis ha drivit fram detta snabba avslut på felaktiga grunder samtidigt som väldigt många andra saker i budgivningsprocessen var oprofessionella och felaktiga. Hon förstår att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) säljaren har rätt att sälja till vem den vill men hon anser att mäklaren inte har skött förmedlingen enligt god branschetik. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Visningen av fastigheten ägde rum den 28 maj 2018 och samtliga spekulanter informerades om att budgivningen skulle starta den 29 maj. 65 spekulanter kom till visningen. Besiktningsprotokoll, energideklaration objektsbeskrivning delades ut på visning den 28 maj till samtliga spekulanter. Säljaren hade inga specifika önskemål om tillträdesdag och därför kommunicerades ingen information om detta till spekulanterna annat än att tillträde var flexibelt. Vad gäller värderingen hade säljaren fått fastigheten värderad av flera mäklare till 7 000 000 kronor och även banken hade värderat fastigheten till detsamma. Det fanns därför en samsyn kring värdet. Statistik togs ut från [system] men du tog även hänsyn till vad liknande fastigheter i närområdet i närtid sålts för. Det var nästan inga konkurrerande objekt ute till försäljning vid tillfället. På nästan samtliga visningar var det många spekulanter och därför valdes ett högt utgångspris om 6 800 000 kronor vilket låg strax under marknadsvärdet. Försäljningspriset för fastigheten blev ett pris om 7 800 000 kronor. Budhistorik 1 som bifogats avser ett förhandsbud som lades förutsatt att visningen ställdes in. Säljaren tackade nej till detta då det var många inbokade. Budhistorik 2 som bifogats är den vanliga budgivningen. Budgivningen startade den 29 maj 2018 då anmälaren lägger ett bud under utgångspris. Dagen efter skickar anmälaren ett sms om att hon tar över budgivningen från maken som hittills skött all kontakt med mäklaren. Budgivningsförfarandet har gått till på ett korrekt sätt och du har kommunicerat rätt information mellan säljaren och spekulanterna. Den information som du har förmedlat till anmälaren har varit efter säljarens önskemål. Handlingarna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Anbudsförteckningarna Inte någon av de två anbudsförteckningar som har getts in till inspektionen innehåller en notering om att ett förhandsbud är förenat med villkoret att visningen ställdes in. Det finns ingen notering i anbudförteckningarna om att budet som är förenat med villkor inte längre gäller. Av anbudsförteckningarna framgår det inte hur många dokument de totalt består av eller när respektive förteckning är upprättad. Det framgår inte av anbudsförteckningarna att anmälaren har tagit över budgivningen från maken och maken står angiven som budgivare 1. Anbudsförteckningen 1 I anbudsförteckningen finns en notering om ett (1) bud om 7 500 000 kronor lämnat av budalias 1 den 12 maj 2017. Budet är förenat med ett villkor om att budet läggs obesett med villkor om att de får se huset samt göra en egen besiktning före kontrakt. Det finns fem signaturer på dokumentet. Anbudsförteckningen 2 I anbudsförteckningen finns 29 stycken bud noterade. Buden har lämnats av budgivarna 1 5 den 29, 30 och 31 maj 2017. Maken till anmälaren är angiven som budgivare 1. Det finns fem signaturer på dokumentet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Anmälaren har bl.a. anfört att hon fick bristfällig information från mäklaren under processen och att mäklaren delvis drivit fram snabba avslut på felaktiga grunder. Anmälaren anser att mäklaren inte hanterat kommunikationen mellan säljare och köpare på ett korrekt sätt. Detta har motsagts av fastighetsmäklaren. Anmälarens påståenden stöds inte heller av någon annan utredning i ärendet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns grund för någon disciplinpåföljd i dessa avseenden. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532 12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332 12, 3335 12 och 3343 12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343 12). Det bedömda marknadsvärdet av fastigheten har understigit det slutliga försäljningspriset med drygt 10 procent. Du har angett skälen för din bedömning av fastighetens marknadsvärde. Mot denna bakgrund anser inspektionen att det inte har varit frågan om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av fastigheten. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref. 2 I).
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden. I ett beslut den 14 mars 2018 (Dnr 4.1-1354-17) har Fastighetsmäklarinspektionen uttalat att en anbudsförteckning ska vara ett sammanhållet dokument där alla anbud redovisas. Det framgår också tydligt av förarbetena till bestämmelsen. Så vitt Fastighetsmäklarinspektionen kan förstå härrör samtliga på fastigheten lämnade bud till ett och samma förmedlingsuppdrag. Inspektionen anser att det är svårt för mottagaren att ta till sig en anbudsförteckning som består av två stycken olika dokument, samtliga benämnda budhistorik. Det är inte möjligt för uppdragsgivaren och dennes motpart att veta att de verkligen har fått del av förteckningen som helhet om den består av fler än ett sammanhållet dokument och där det också saknas information om hur många dokument förteckningen faktiskt består av. Inspektionen anser att när nya bud lämnades på fastigheten borde dessa ha tillförts den redan påbörjade anbudsförteckningen. Av ditt yttrande framgår att förhandsbudet är förenat med villkoret att visningens ställdes in. Det saknas dock en uppgift om detta i anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att budet som är förenat med villkor är angett på ett felaktigt sätt i anbudsförteckningen. Dessutom borde det ha framgått av anbudsförteckningen att det villkorliga budet inte gällde längre (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 14 december 2017 i ärendet 4.1-1374-17). Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att du har upprättat en felaktig och ofullständig anbudsförteckning. Förseelsen motiverar en varning.