Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om mäklarens kontrollskyldighet och omsorgsplikt. Prövning av om mäklaren har varit skyldig att agera på uppgifter om oegentligheter med pantsättning i en bostadsrättsförenings fastighet när mäklaren hade till uppdrag att förmedla bostadsrätterna i samma förening. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot dig. Till anmälan har fogats flera e-postmeddelanden mellan anmälaren och dig, en skrivelse med rubriken Underrättelse/Förbudsmeddelande från en advokat till dig, ett flertal sms-förfrågningar om tillträdet från en annan kreditgivare till dig, ett kravbrev från konkursförvaltaren för bostadsbolagets konkursbo till bostadsrättsföreningen, köpehandlingarna mellan bostadsbolaget och bostadsrättsföreningen, en aktiebok för bostadsbolaget, ett stämmoprotokoll från bostadsbolaget, ett aktieöverlåtelseavtal avseende aktierna i bostadsbolaget, bolagsordningen för bostadsbolaget samt kopior på tre reverser. Anmälaren har uppgett att han ska skicka in en kopia av det fysiska pantbrevet till Fastighetsmäklarinspektionen. Någon kopia av pantbrevet har inte inkommit till inspektionen. Du har yttrat dig i ärendet och tillbakavisat anmälarnas kritik och gett in en POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) förteckning över de bostadsrätter som du har förmedlat samt uppdragsavtalet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han hade mot en revers om 10 miljoner kronor, med motsvarande säkerhet i en fastighet, ställt ett lån till ett fastighetsbolag för uppförande av åtta stycken radhus. Bostadsrättsföreningen anlitade dig för att förmedla de åtta bostadsrätterna till varje radhus. Ett köpekontrakt upprättades den 30 oktober 2017 mellan fastighetsbolaget och bostadsrättsföreningen. Enligt uppgift ska du ha närvarat vid denna uppgörelse. Tillträdet ägde rum den 22 december 2017, då även de lån som fastighetsbolaget hade upptagit skulle lösas. Redan i oktober månad 2017 ringde han dig och meddelade att det fanns ett lån med panträtt i fastigheten. Kreditgivarna med ombud ville därför närvara vid tillträdet för att försäkra sig om att lånen löstes. Därefter kontaktade han dig ett flertal gånger både via e-post och telefon. Den 19 december 2017 var han och en annan kreditgivare i kontakt med dig. De fick en försäkran om att du skulle meddela dem en tidpunkt för slutuppgörelsen så att de kunde medverka. Efter en fråga från anmälaren ska du ha försäkrat honom om att han inte behövde meddela banken om pantsättningen, utan att du svarade för alla handlingar, att allt sköttes av dig och att du skulle upprätta en likvidavräkning. Trots alla åtgärder skedde tillträdet den 22 december 2017 utan att kreditgivarna underrättades. Han fick reda på detta först under januari månad 2018. När han ringde till ditt kontor fick han reda på att du var på en längre utlandsresa till Thailand. Det har senare framkommit att hans pant hade tvepantats till ett belopp om 5
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) 000 000 kr. Inga närmare detaljer om detta är kända. Ingen av långivarna har fått betalt för sina lån till fastighetsbolaget, vilket senare har satts i konkurs. Enligt hans uppgifter har det visat sig att ett flertal utbetalningar har skett till flera av fastighetsbolaget närstående personer. Det har även gjorts märkliga utbetalningar till ett främmande bolag av köpelikviden som bostadsrättsföreningen erlagt. Han anser att du genom försumlighet medverkat till att kreditgivarna inte har fått betalning för sina lån och därmed orsakat stor ekonomisk skada för bland annat anmälaren. Om du hade möjliggjort för kreditgivarna att medverka vid tillträdet hade dessa förluster kunnat förhindras. Han ställer sig även frågande till varför du inte meddelade banken om pantsättningen till honom. Hade banken känt till kreditgivarnas pantsättningar hade den sannolikt inte betalat ut lånet om 11 500 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande Du har i huvudsak framfört följande. Du hade ett uppdrag från föreningen att förmedla åtta nyproducerade bostadsrättsradhus. Försäljningspriset per radhus uppgick till 1 925 000 kr. Föreningens lån uppgick till totalt 11 500 000 kr enligt den ekonomiska planen. Som säkerhet för lånen finns två pantbrev. Inför att bostadsrättsföreningen skulle belåna fastigheten den 22 december 2017 fick du information om att det enda fysiska pantbrevet om 10 000 000 kr som då var uttaget i fastigheten fanns tillgängligt hos ett kreditmarknadsbolag. En företrädare för bolaget bekräftade via e-post att han hade det fysiska pantbrevet. Föreningens bank höll ett möte inför upptagande av föreningens lån vid vilket du närvarade. I samband med att man tog upp lånen löstes krediten med panträtt i fastigheten. Det enda uppdrag du har haft är just förmedlingen av bostadsrätterna och det var inom ramen för detta uppdrag som du närvarade vid upptagande av lånen. Du har inte haft något uppdrag för säljaren av fastigheten, fastighetsbolaget, och har inte heller haft någon inblick i, eller intresse av, hur bolaget har varit finansierat. Du finner anmälarens kritik märklig då den rör fordringar som anmälaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) och andra kreditgivare har haft mot fastighetsbolaget. Detta är en affärsrelation som varken du eller föreningen haft någon del i. Du har även via ditt juridiska ombud fått reda på att det finns kopplingar mellan kreditgivarna med ombud och styrelseledamöter i både fastighetsbolaget och i föreningen. Eftersom kreditgivarna har haft affärsmässiga relationer med både bostadsbolaget och föreningen, torde de därför med lätthet ha kunnat tillgodogöra sig information rörande transaktionen mellan fastighetsbolaget och föreningen. Anmälaren påstår att han har en fordran mot fastighetsbolaget med säkerhet i fastigheten men har inte kunnat visa upp något pantbrev. Han har istället visat upp en odaterad revers. Du har inför mötet hos banken genom kontroll med fastighetsregistret fått veta att pantbrevet från kreditmarknadsbolaget var det enda uttagna pantbrevet i fastigheten. Anmälaren har varit i kontakt med dig flera gånger per telefon och har inte kunnat förklara varför det fysiska pantbrevet inte finns i hans ägo. Anmälaren har bland annat uppgett att det skulle ha varit fråga om ett elektroniskt pantbrev för vilket han har kvitto, men inte sänt kvittot till dig trots att du har uppmanat honom till det. Det enda som du har lovat anmälaren är att meddela dem när samtliga radhus var tillträdda, vilket du också har gjort. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Den allmänna omsorgsplikten Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Kontrollskyldigheten Enligt 17 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren kontrollera vem
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Mäklaren ska också kontrollera om fastigheten har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar. Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska mäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över bostadsrätten och om den är pantsatt. Det finns ingen skyldighet för en mäklare som förmedlar upplåtelsen eller överlåtelsen av en förenings bostadsrätter att kontrollera pantsättningen i föreningens fastighet, vilket framgår av förarbetena till 2011 års fastighetsmäklarlag (prop. 2010/11:15 s. 57). Mäklarsamfundets ansvarsnämnd har dock i ett äldre beslut formulerat sig som att det kan finnas en möjlighet att en mäklare under vissa omständigheter åläggs en sådan skyldighet med följande formulering (AN 16/95). Ansvarsnämnden finner att det i vart fall vid den aktuella tidpunkten och under ovan angivna förhållande inte kan anses ha ålegat mäklaren att kontrollera gravationsbeviset för fastigheten. Sammanfattningsvis förefaller det som att det i vart fall krävs en situation där behovet av att kontrollera pantsättningar i föreningens fastighet ska framstå som tämligen uppenbart för att en sådan skyldighet ska inträda och att en sådan skyldighet snarare baseras på den allmänna omsorgsplikten än på kontrollskyldigheten. I det aktuella fallet är det utrett att anmälaren har framfört uppgifter till dig som mäklare om att det finns panträtter som uppgår till betydande belopp i föreningens fastighet. Det har inte varit möjligt att fastställa att pantsättningarna är lagligt grundade, men bostadsbolagets konkursförvaltare har den 27 maj 2018 framställt ett krav om 22 849 744 kr till föreningen. Du har anfört att du utan framgång har bett om att få se pantbrev eller annan dokumentation av dessa panträtter, utöver de reverser du mottagit, men att du inte har fått den efterfrågade dokumentationen. Du har även kontaktat inskrivningsmyndigheten för ytterligare kontroll av panträtterna utan att kunna hitta något som tyder på att anmälaren hade en legal panträtt i fastigheten. Vid bedömning av en fastighetsmäklares agerande, får omständigheter som
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning är det inte otvetydigt fastställt att du har agerat i strid med fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed vid genomförandet av det aktuella uppdraget. Ärendet ska därför avskrivas. Övrigt Det som i övrigt framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen.