Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400), fråga om återgångsvillkor. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan vid utformningen av ett återgångsvillkor i ett köpekontrakt avseende köp av en fastighet. Fastighetsmäklarens skyldighet att klargöra köpevillkorens innebörd och se till att de blir tydligt utformade i en köpehandling har också behandlats i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en skrivelse till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN Kritiken går huvudsakligen ut på att NN ska ha avrått anmälaren från att besiktiga fastigheten i samband med köpet. Anmälan Anmälaren har anfört bland annat följande. Fastigheten köpte hon på grund av en skilsmässa. Hennes avsikt var att göra en besiktning av fastigheten i samband med köpet. NN övertalade henne att inte göra en egen besiktning eftersom fastigheten redan var besiktigad på uppdrag av säljaren, och enbart skulle kosta pengar i onödan. Hon fick ta del av säljarens besiktningsprotokoll och per telefon, mot betalning, tala med den besiktningsman som hade utfört besiktningen. Han sa inte något anmärkningsvärt, utan informationen POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) följde i huvudsak de noteringar som gjorts i besiktningsprotokollet och som i stort upprepade inget särskilt. Den så kallade riskanalysen passerades snabbt och i allmänna ordalag. På fråga om det fanns fukt eller mögel var svaret något slingrande men klart nekande. Huset visade sig ha allvarligare skador än vad som kunde utläsas i besiktningsprotokollet och vad besiktningsmannen hade informerat om. Hon anlitade då en annan besiktningsman som dömde ut den första besiktningen i sin helhet. Han uppmanade henne att göra en anmälan mot den besiktningsman som hade utfört den första besiktningen till Svenska byggingenjörers riksförbund. En sådan anmälan har gjorts. Efter tillträdet uppdagades flera fel på fastigheten. Det har varit hänsynslöst och utstuderat av NN att utnyttja hennes situation under förespegling att hon skulle hjälpa henne. Fastighetsmäklarens yttrande Hon bestrider i alla delar köparens påståenden. Hon har informerat om att köparen har en långtgående undersökningsplikt och uppmanat henne undersöka fastigheten ordentligt. Hon har även informerat köparen om att hon i efterhand inte kan påpeka fel som hon hade kunnat upptäcka vid en undersökning före köpet. Detta framgår av köpekontraktet, där hon informerade om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsskyldighet. Köparen har godkänt texten med sin signatur. Köpekontraktet går hon alltid igenom med köparen och säljaren. Hon uppmanar dem att avbryta henne om det är något i texten som de inte förstår. När hon har läst igenom samtliga sidor i kontraktet ber hon dem att sätta sina signaturer på varje sida. Hon uppmanar köparen att uppfylla undersökningsplikten enligt jordabalken, genom att bland annat utföra en genomgång på plats med en besiktningsman. Köparen har även tagit del av besiktningsprotokollet där det tydligt framgår hur man som köpare ska agera för att få en så kallad köpargenomgång. Hon har informerat om att köparen kunde anlita en annan besiktningsman om denne inte var nöjd med den besiktning som hade gjorts. Hennes dåvarande kollega kan bekräfta detta, eftersom han bistod med kontraktsskrivningen då hon vid detta tillfälle var bortrest.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Handlingar Köpekontraktet tecknades den 25 mars 2011. Den första överlåtelsebesiktningen som genomfördes på säljarens uppdrag ägde rum den 17 mars 2011. Den andra överlåtelsebesiktningen, som beställdes av köparen, genomfördes den 2 juli 2011. Köpekontraktets 16 har följande lydelse. Förhandsbesiktning av fastigheten har utförts av besiktningsmannen OO. -- Besiktning/-- -- 2011-03-17. Tillhörande besiktningsprotokoll har köparen tagit del utav. Mäklaren upp-manar köparen att uppfylla sin undersökningsplikt enligt jordabalken, att utföra genomgång på plats med ovanstående besiktningsman. Om nya fel eller brister framkommer som inte uppmärksammats i besiktningsprotokoll eller riskanalys äger köparen rätt att begära köpets återgång. Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast den 2011-04-15 varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen med avdrag för 30 000 kr, vilka skall tillfalla säljaren. I övrigt skall inga skadeståndsanspråk ställas från någondera parten. Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalas i den s k riskanalysen ej kan utgöra s k dolda fel enligt jordabal-kens regler. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Återgångsvillkor Vid bedömningen av NN:s agerande i samband med det aktuella förmedlingsuppdraget är den numera upphävda fastighetsmäklarlagen (1995:400) tillämplig, eftersom uppdragsavtalet har ingåtts innan den nu gällande fastighetsmäklarlagen (2011:666) trädde i kraft. Enligt 12 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Av 19 samma lag framgår att fastighetsmäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen. Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till lagen (prop. 1983/84:16 s. 41) framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen. Av 16 första stycket köpekontraktet framgår att den i ärendet aktuella fastigheten var förbesiktigad av säljaren. Köparen uppmanas att göra en genomgång med besiktningsmannen. Syftet med en sådan genomgång, som enligt villkoret bör göras på plats, får antas vara att säkerställa att köparen har uppfattat innehållet i besiktningsutlåtandet på rätt sätt. Enligt klausulens andra stycke har köparen om nya fel eller brister framkommer som inte har uppmärksammats i besiktningsprotokollet eller riskanalysen rätt att begära köpets återgång. Villkoret innebär att köparens rätt till återgång är begränsad till fel och brister som inte har nedtecknats i besiktningsprotokollet. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen kan syftet med klausulen inte vara något annat än att köpargenomgången säkerställer att köparen har uppfattat innehållet i besiktningsutlåtandet på rätt sätt. Någon ytterligare rätt till undersökning framgår inte av klausulen och torde inte heller vara åsyftad, eftersom det handlar om en genomgång av besiktningsprotokollet på plats. En genomgång av ett befintligt utlåtande kan alltså inte leda till att ytterligare fel och brister upptäcks. Det strider mot god fastighetsmäklarsed att utforma besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor som i praktiken inte kan åberopas av köparen, i vart fall inte utan svårigheter. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN. har medverkat till ett återgångsvillkor som är oklart formulerat. Förseelsen är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen sida.