Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens marknadsföring på internet av en andel i en bostadsförening har varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN beträffande marknadsföringen av ett objekt. Anmälaren har gett in den marknadsföring som har funnits på mäklarföretagets webbplats vid två olika klockslag under samma dag. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. NN har gett in en marknadsföringsfolder, uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen i dess utförande vid tidpunkten för undertecknandet av kontraktet och bostadsföreningens stadgar. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Han var på två visningar av en bostadsrättslägenhet. Under visningarna kom det inte fram någon annan muntlig information än att försäljningen avsåg en POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) upplåtelse av en bostadsrätt. På en webbplats för bostadsannonser presenterades lägenheten också som en bostadsrättslägenhet. Han deltog i budgivningen och den 20 maj 2016 avslutades budgivningen med hans bud på 2 550 000 kronor som vinnande bud. De avtalade tid för kontraktsskrivning på mäklarens kontor den 20 maj 2016 kl. 18:30. Före kontraktsskrivningen kontrollerade han föreningens årsredovisningar via mäklarföretagets hemsida. Försättsbladet på pdf-filen för 2015 års årsredovisning var en allmän skrivning om boende i en bostadsrätt. I informationen längre fram i dokumentet fann han att objektet som han var på väg att köpa inte var någon bostadsrätt, utan en andel i en bostadsförening. Han gjorde en skärmbild från förstasidan på objektet från mäklarföretagets webbplats där det också angavs att objektet var en bostadsrätt. Han var fortfarande intresserad av objektet och ställde därför inte in kontraktsskrivningen. När han någon timma före kontraktsskrivningen på nytt gick in på webbsidan upptäckte han att NN hade ändrat informationen om upplåtelseformen. Bostadsrätt hade ersatts av andel i bostadsförening. Han bor själv i en bostadsförening, så han kan förstå anledningen till den falska marknadsföringen. I samband med att han köpte sin bostad, nekades han lån i en bank på grund av upplåtelseformen. NN kunde inte närvara vid kontraktsskrivningen. En kollega till honom företrädde mäklarföretaget. Under mötet påtalade anmälaren att NN hade falskt marknadsfört lägenheten och sedan försökt att dölja detta. Han meddelade mäklarkollegan att han kunde överväga att genomföra köpet, men inte till ett pris som hade baserats på att objektet var en bostadsrättslägenhet. Säljaren var inte beredd att diskutera någon ändring av priset trots att objektet hade marknadsförts felaktigt. Någon affär blev inte av. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har funnit följande vid granskningen av handlingarna i ärendet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Marknadsföringen på mäklarföretagets webbplats I marknadsföringen på mäklarföretagets webbplats den 20 maj 2016 cirka kl. 12:27 har bland annat följande angetts om objektet. Bostadsfakta Upplåtelseform: Bostadsrätt Allmänt: Andel i förening 0,01 Andel i kapital 1,17638 % Andel årsavgift 1,17638 % Snabbfakta Bostadstyp: Bostadsrättslägenhet I marknadsföringen av objektet på mäklarföretagets webbplats den 20 maj 2016 cirka kl. 17:42 har bland annat följande angetts. Bostadsfakta Upplåtelseform: Andel i bostadsförening Ekonomi: Andel i föreningen 0,010 % Andel av årsavgift 1,176 % Marknadsföringsfoldern I marknadsföringsfoldern som NN har gett in framgår det bland annat följande. Förening Namn: [bostadsföreningens namn] Allmänt om föreningen: Bostadsföreningen [bostadsföreningens namn bildades den [datum] och består av 3 flerbostadshus på [gatuadress] (ett gathus och två gårdshus). Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag, vilket innebär att föreningens intäkter i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) huvudsak kommer i form av årsavgifter. Föreningen upplåter 37 lägenheter med bostadsrätt samt 4 lokaler med hyresrätt. Gathuset och gårdshus B byggdes år [två årtal] meda gårdshus A byggdes år [ett årtal]. [en förkortning av bostadsföreningens namn] är en så kallad bostadsförening. Detta innebär att föreningen lyder under lagen om ekonomiska föreningar och inte under bostadsrättslagen. Vad som gäller i föreningen regleras i stadgarna, vilka går att läsa på mohv.se. Ekonomi Pris: 1 895 000 kr Utgångspris Pantsättning: Bostadsrätten är pantsatt. Inga lån att överta. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Redan vid den första kontakten med säljaren diskuterade de det faktum att bostaden var en andel av en bostadsförening och att bostadsrättslagen inte var tillämplig. Inför försäljningen kontaktades även en bank för att säkerställa att belåningen i föreningen inte var några problem. Det faktum att objektet var beläget i en äldre bostadsförening med en mycket god ekonomi skulle snarare betinga ett högre värde än en jämförbar bostad i en bostadsrättsförening. Förutsättningarna var mycket goda inför försäljningen. Något incitament att undanhålla informationen saknades. När han satte samman köpeavtalet inför kontraktsskrivningen uppmärksammande han att begreppet bostadsrätt kom fram på avtalet. Han upptäckte då att han av misstag hade klickat i en felaktig ruta i sitt mäklarsystem. Därför hade en marknadsföringsfolder felaktigt fått begreppet bostadsrätt på två ställen. Objektet hade även angetts felaktigt på hemsidan. För att få samtliga uppgifter rätt i kontraktet, och i den objektsbeskrivning som skulle upprättas för signering, åtgärdades detta. Informationen uppdaterades automatiskt mot hemsidan. Vid kontraktsskrivningen fanns det en objektsbeskrivning upprättad med korrekt information samt ett köpeavtal. De diskuterade upplåtelseformen. Anmälaren ville ha en prisreduktion på 200 000 kronor, vilket säljaren inte var intresserad av.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Han har inte haft för avsikt att föra någon bakom ljuset. Det faktum att han klargjorde vilken upplåtelseform som gällde borde vara bevis nog för detta. Han beklagar sitt misstag, men är glad att det upptäcktes och korrigerades. En korrekt objektsbeskrivning och ett korrekt köpeavtal presenterades. Ingen skada uppstod. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Marknadsföringen Av 10 marknadsföringslagen (2008:486) framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Enligt 8 marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Av utredningen framgår det att NN felaktigt har angett objektet som bostadsrätt på flera ställen i en marknadsföringsfolder samt även på mäklarföretagets webbplats. En bostadsförening är en äldre boendeföreningsform som regleras av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) föreningens stadgar och av lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. En bostadsförening är inte underkastad bestämmelserna i bostadsrättslagen, utan kan reglera olika frågor i sina stadgar. Avslag på en ansökan om medlemskap i en bostadsförening avgörs normalt av en allmän domstol. Någon möjlighet att, som i bostadsrättsföreningar, få medlemskapsfrågan prövad av en hyresnämnd finns inte. Eftersom det inte är allmänt känt vad det är för skillnad mellan bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar, är det viktigt att fastighetsmäklaren är extra tydlig i sin information till potentiella köpare och att korrekta benämningar och hänvisningar används (jämför beslutet 2013-02-20:6 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2013). Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det i marknadsföringen av objektet på mäklarföretagets webbplats har framgått att objektet är en bostadsrätt. Även i marknadsföringsfoldern har begreppet bostadsrätt använts, men då tillsammans med uppgifter om att det var fråga om en andel i en bostadsförening. Fastighetsmäklarinspektionen finner att uppgifterna om att det var fråga om en bostadsrätt har varit vilseledande. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta står i strid med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning.