Handläggare Datum Ärendebeteckning Birgit Endom Upprättad 2014-3960 1(10) 0480-45 03 68 GRANSKNINGSUTLÅTANDE 2 Detaljplan för Fågelsudd 1:123 m.fl. Kalmar kommun Planförslaget har varit utställt för en andra granskning under tiden 2017-06-26 2017-08-07. Förslaget har sänts till myndigheter, förvaltningar och föreningar enligt sändlista och till fastighetsägare enligt fastighetsförteckning. Kungörelse har anslagits på kommunens anslagstavla och publicerats i de lokala tidningarna 2017-06-26. Nedan sammanfattas och kommenteras inkomna skriftliga synpunkter. Sammanfattning Under granskningstiden har endast ett fåtal synpunkter framkommit. Synpunkter gäller klimatanpassning och justering av prickmark samt tomtmark. Med anledning av länsstyrelsens synpunkter kring översvämningsfrågan har planbeskrivningen kompletterats. Kompletteringen består av en redovisning av rådande marknivåer inom bostadstomterna i söder. Denna har fungerat som underlag för vilka marknivåer för befintliga bostadstomter som är lämpliga att bygga på. Dessutom har en revidering av planbestämmelsen kring klimatanpassning gjorts. Kommunens bedömning/ställningstagande kring översvämningsrisken kan därmed sammanfattas enligt följande: - De befintliga bostadsfastigheterna som kan fyllas upp till + 2,8 meter närmast befintlig huvudbyggnad utan att det krävs marklov, det vill säga marknivån + 2,3 meter, får ökad byggrätt. Byggrätten för de två sydöstra fastigheterna har därför reviderats. Vidare har kvartersmarken för en bostadstomt i sydväst minskats. Inom 7 tomter i sydöstra delområdet är prickmarken mellan fastigheterna borttagen där utsikten mot vattnet inte bedöms påverkas. Prickmark finns dock kvar där den utgör översvämningsskydd och delvis sammanfaller med avståndsbestämmelsen kring 4 meters byggnadsfri zon från fastighetsgräns. I övrigt har mindre redaktionella justeringar gjorts. Planeringsenheten Adress Box 611, 391 26 Kalmar Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
2(10) Inkomna synpunkter Länsstyrelsen i Kalmar län Kontroll 11 kap. PBL Länsstyrelsens synpunkter under hälsa och säkerhet ska beaktas för att planförslaget inte ska riskera att överprövas av Länsstyrelsen enligt 11 kap 10 PBL. Hälsa och säkerhet Länsstyrelsen skrev i sitt samrådsyttrande samt granskningsyttrande (2016-10- 14) att det inte är lämpligt att utvidga byggrätterna inom områden som riskerar att översvämmas på 100 års sikt. Ville kommunen fortsätta med kraftigt utökade byggrätter i översvämningskänsliga områdena uppmanades kommunen därför att visa hur tekniska lösningar kan göra kraftigt utökade byggrätter lämpliga trots översvämningsrisken. Länsstyrelsen noterar att kommunen inte ändrat planbestämmelsen trots att den saknar lagstöd. Länsstyrelsen tog redan 2015 fram regionala riktlinjer för bostadsbyggande i områden som riskerar att översvämmas av stigande havsnivåer. Riktlinjerna tar sikte på år 2100. För Kalmar kommun innebär det att grundläggning av nya byggnader ska ske minst 2,8 meter över normalvattenstånd om inga klimatanpassningsåtgärder görs. Det är emellertid viktigt att komma ihåg att planområdet som helhet ska vara lämpligt för bostadsändamål. Kommunen behöver därför exempelvis visa på att vatten- och avloppsledningar klarar en översvämning och att hemtjänst, räddningstjänst och sopbilar kan ta sig fram i planområdet även vid en översvämning. Det är inte bara själva byggnaderna som ska skyddas. Då det är fråga om att ändra syftet i de underliggande byggnadsplanerna från fritidhusbebyggelse med begränsade byggrätter till ett villaområde med generösa byggrätter, är Länsstyrelsens uppfattning att de ställs höga krav på kommunen att kunna visa på markens lämplighet fram till år 2100. En omvandling från fritidhusområde till villaområde innebär att betydligt högre ekonomiska belopp investeras och att planområdet permanentas. Flera tomter är helt eller delvis belägna i områden som riskerar att översvämmas fram till år 2100, det vill säga mellan 0 och 2,8 meter över normalvattenstånd. Några klimatanpassningsåtgärder föreslås inte, detta samtidigt som egenskapsbestämmelsen som reglerar plushöjden varken är tydlig eller reglerar att det är grundläggningen som ska minst 2,8 meter över normalvattenstånd. Att föreskriva nivå för färdigt golv som kommunen gör är inte tillräckligt. *Efter granskningstidens slut, har det från länsstyrelsen inkommit en skrivelse till samhällsbyggandskontoret kring lämplig planbestämmelse för
3(10) klimatanpassning 2017-11-15: Byggnads konstruktion ska klara naturligt översvämmande vatten upp till 2,8 meter över havsvattennivån i RH2000. Kommentar: Frågan kring framtida översvämning är ingen enkel fråga i områden med befintlig bebyggelse som ligger på en lägre nivå än + 2,8 meter och där man vill komplettera den befintliga bebyggelsen med mindre tillbyggnader för att kunna bosätta sig permanent. Avvägningen mellan vad som är en mindre eller acceptabel tillbyggnad är inte enkel heller. Intresset för den enskilde att få till en bättre boendelösning och det allmänna intresset kring en sammanvägd bra boendemiljö tillsammans med klimatförändringar och översvämningsrisken måste tas på stort allvar. Även ekonomiska faktorer måste vägas in i bedömningen, det vill säga kostnader för utbyggnad och därmed eventuella skador vid framtida vattenhöjning samt betalningsansvar. En annan svår fråga är estetiken kring hur en tillbyggnad till ett befintligt hus kan se ut med en mycket högre golvhöjd eller annorlunda konstruktion. Som riskreducerande åtgärder mot översvämning på grund av framtida stigande havsnivåer har planbestämmelsen kring vattensäker konstruktion, förbud mot källare samt gräns för högsta andel hårdgjord yta införts. Vidare har en bostadstomt med mycket låga marknivåer inte fått någon utökad byggrätt, utan bibehåller byggrätten enligt gällande detaljplan. I den föregående granskningen (2017) har tre fastigheter i öster tagits bort från planområdet med hänsyn till låga marknivåer och strandskyddsintressen. En lämplighetsprövning av befintliga bostadstomter anses har gjorts genom befintliga detaljplaner; att ta bort denna rättighet för en fastighetsägare är ett väldigt kraftigt ingrepp i den enskildes äganderätt och de tidsmarginaler som tas upp för framtida havsnivåhöjning är drygt 80 år. Inom denna tidsram kommer byggnadstekniken utvecklas och ägarnas önskemål och möjligheter att förvalta eller bygga om sitt hus och disponera sin tomtmark kommer att förändras. Kommunen har gjort ställningstagandet att marknivån + 2,3 meter utgör en lämplig marknivå för befintliga bostadstomter inom Fågelsudd. Detta baseras på följande bedömningsgrunder: vattenståndet med återkomsttid längs kusten kommer enligt SMHI:s beräkningar att nå 220-230 centimeter över dagens medelvattennivå i RH 2000 utifrån en global höjning som följer IPCC RCP 8,5. Vidare utgörs den förhärskande jordarten av morän, som generellt har goda infiltrationsegenskaper, så att tillfälligt stigande vatten (havsvatten och dagvatten) kan sjunka undan i någon utsträckning. Marknivån + 2,3 meter anses som lämplig marknivå för befintliga bostadstomter då man utan marklov kan fylla upp mark med upp till 0,5 meter inom planlagt område. Därmed kan förhållanden inom bostadstomten uppnås som motsvarar + 2,8 meter. Planhandlingarna har kompletterats med en redovisning kring uppmätta marknivåpunkter för att identifiera områden kring + 2,3 meter. Kommunen medger en ökning av sammanlagda byggrätten (från 100 m 2 byggnadsarea till maximalt 200 m 2 ) inom norra delen av Fågelsudd, eftersom det där finns både större tomter och marknivåer utan risk för översvämning. I de södra delområdena medges en ökning av byggrätten med hänsyn till de något mindre tomtstorlekarna, rådande bebyggelsestruktur och utsiktsmöjligheter mot havet. För dessa fastigheter medges en ökning av byggnadsarean till maximalt 180 m 2. En fastighet i södra delområdet, Fågelsudd 1:16, som har marknivåer lägre än + 1,7 meter närmast nuvarande huvudbyggnad, medges dock ingen utökad byggrätt med hänsyn till översvämningsrisken, (75 m 2 som största byggnadsarea bibehålls).
4(10) Planbestämmelsen kring översvämningsrisk har införts: Byggnads konstruktion ska klara naturligt översvämmande vatten upp till 2,8 meter över havsvattennivån i RH2000. Genom denna bestämmelse bedöms att den enskilde fastighetsägaren ska kunna välja den typ av grundläggning och byggnadskonstruktion eller en utfyllnad av marknivån som är anpassad till den boendes ekonomiska förutsättning, den aktuella tomtutformningen och individuell smak samt den rådande tekniska byggnadsstandarden (vilken kommer att förändras fram till år 2100). Kommunala vatten- och avloppsledningar har på senare tid (2014) byggts ut inom området och anses därmed motsvarar gällande normer kring säkerhet mot exempelvis översvämningar. Att vatten- och avloppsledningar utsätts för yttre vattentryck är inget ovanligt. De ligger på sådana djup att grundvatten tidvis kan stiga över ledningen. Vid en översvämningssituation så kommer vatten- och spillvattenförsörjningen att fungera så länge det finns elförsörjning till området. Om en byggnad ligger under vatten eller elförsörjningen inte fungerar vid en olycka eller extremsituation, så kommer ingen att använda toalett/dusch. Enligt uppgifter från Kalmar vatten AB påverkas inte huvudledningsnätet för vatten- och avloppsförsörjningen vid översvämning. Den kommunala räddningstjänsten har lämplig beredskap i form av beredskapsplaner, riskbedömningar och utbud av lämpliga fordon som vid extremsituationer/översvämningar möjliggör tillgängligheten till området och de boende. Kommunens omsorgsförvaltning med ansvar för hemtjänst jobbar med riskbedömningar där extremsituation såsom översvämningar ingår och där samarbete sker med räddningstjänsten så att det är möjligt att nå de boende och brukare. I nödsituation finns tillgång till lämpliga fordon som klarar högt vattenstånd. Avfallshantering föreslås ske via gemensamma uppsamlingsplatser som på plankartan redovisas på platser med marknivåer över + 6 meter. Genomförandetiden är endast 5 år med tanke på att rekommendationerna för översvämningsskydd kan komma att förändras vilket kan underlätta för eventuell ändring av detaljplanen eller delar av detaljplanen i ett senare skede. Lantmäterimyndigheten LM har inga ytterligare synpunkter och lämnar därför inget yttrande vid granskningen. Kommentar: Noteras. Boende och fastighetsägare Boende 13 I anteckningar från avstämningsmöte 2016-11-08 med styrelsen för Fågelsudd framgår under punkt 1 att styrelsen och kommunen är överens om att utökning av kvartersmark ej medges för fastigheten Fågelsudd XXX.
5(10) Vi ställer oss därför mycket frågande varför det i detaljplanen sid 2 står att fastigheten Fågelsudd XXX fått utökad fastighet åt öster motsvarande ca 300 m2! Vi motsätter oss detta. Någon kommunicering av denna ändring har vi ej fått till oss och därmed ej kunnat ta del av denna för oss helt nya vändning i ärendet. När vi köpte fastigheten Fågelsudd XXX så var det med tanke på att grönområdet skulle vara oförändrat. På området finns stora träd och buskage som skydd för fåglar och djur. Växligheten är också ett utmärkt insynsskydd och ger området en fin och grön karaktär. Om det mot förmodan är så att grönområdet kan/ska exploateras så har vi ett förslag på hur träden och övrig växlighet kan vara kvar. Fågelsudd XXX vill köpa in ca 6-7 meter från tomtgränsen mot grönområdet x 22,98 meter. Fågelsudd XXX föreslås få köpa in ca 6-7 meter x 23 meter. Önskar återkoppling att ni mottagit detta mail snarast. Kommentar: Efter inkommen skrivelse har kommunen tagit kontakt med fastighetsägarna till Fågelsudd XXX och XXX. Enligt överenskommelse med båda fastighetsägarna har plankartan justerats så att en mindre, rektangulär markbit på 227 m 2 överförs från Fågelsudd XXX till Fågelsudd XXX. Boende 14 Som nämns i kungörelse om granskning är planens syfte att möjliggöra utökning av byggrätter och tillskapa möjligheter för fler bostadsfastigheter inom Fågelsudds stugområde för att främja ett ökat permanentboende. Som ägare till en av fastigheterna (XXX) som berörs mest av förslaget vill följande synpunkter framföras. Förståelse finns för de hårdare kraven kring översvämningsskydd för bostadstomter i havsnära lägen, det är dock i sig inget skäl för begränsning av byggrätt som föreslås för fastighet XXX i förhållande till övriga fastigheter. Byggrätten bör vara lika oavsett fastighet och snarare grunda sig på att följa de hårdare krav på utförande och förutsättningar som lämnats som förslag av utredaren. Rekommenderade översvämningsskydd, ny byggteknik som utvecklas medför att det förslag som utredaren vill begränsa byggrätten för vissa fastigheter inte kan ses som de enda framtida lösningsalternativen. Ett annat skäl för att begränsa byggrätten för XXX lyfter utredaren den låga marknivå utanför tomten/vägen man angör fastigheten, som gör det svårt för räddningstjänsten, ambulans mm att komma till fastigheten vid höga vattennivåer. I den bedömningen ska det även noteras att höjdskillnaden mellan entrén för fastighet XXX och entrén för fastighet XXX är ca 25 cm,
6(10) vilket knappast är ett hållbart skäl. Vägen ifråga är även den mest trafikerade vägen då den löper ned till småbåtshamn, badplats och vändplats som besökande ofta använder. Samfällighetsföreningen som andra ekonomiska föreningar bör även ha en långsiktig underhållsplan för området avseende vägar etc. Det vill sägas, ändras delar av området till riskområde, torde det även ligga i samfällighetsföreningens intresse att värna ett fortsatt attraktivt område för ett ökat permanentboende. Kommentar: Kommunen har gjort en fördjupad analys av rådande marknivåer inför ny granskning. Planhandlingar har kompletterats med redovisning kring uppmätta marknivåpunkter för att identifiera områden kring + 2,3 meter. Marknivå + 2,3 meter anses som lämplig marknivå för befintlig bostadstomt då man utan marklov kan fylla upp mark med upp till 0,5 meter inom planlagt område. Därmed kan förhållanden inom bostadstomten och huvudbyggnaden uppnås som motsvarar + 2,8 meter. I de södra delområdena, där Fågelsudd XXX ingår, medges marginell ökning av sammanlagda byggnadsarean till maximalt 180 m 2. Underhållsansvar för vägen finns hos samfällighetsföreningen för Fågelsudd. Hamnen och badplasten ligger utanför planområdet. Boende 15 Vi godkänner förslaget och har inga synpunkter på utsänt underlag avseende kungörelse om granskning (2) ärende 2014-3960. Kommentar: Noteras. Boende 16 1. Plankartan justerades så att prickmarken på västra sidan av A-området, på fastigheterna Fågelsudd 1:87-1:91 togs bort. Även prickmark mellan 1:91 och 1:81 har försvunnit, som vi har uppfattat det, då den ej fyller någon funktion för utsiktskorridor mot vattnet. Av samma skäl är vårt önskemål att även prickmarken längs södra(so) gränsen av XXX utgår. 2.I egenskap av hörntomt är XXX speciell i sin utformning och flexibiliteten att placera byggnader begränsas av bl.a av en bred stenmur i NO, som ju är skyddad. Tomtgränsen till gatan i norr är mycket smal då stenmuren begränsar och här ligger ledningar mot huset som begränsar ev framtida byggnation. 3.I sydvästra delen av tomten löper ett dike på den tilltänkta utökade delen av tomten vilket ytterligare komplicerar nyttjande av denna delen. Från diket finns avrinning till vägbrunn vid gatan.
7(10) 4.Att förstå lagtexterna är inte lätt för oss ovana. Om vi så småningom skulle vilja uppföra ett förråd, typ friggebod på prickmark, är det då tillåtet? Vi läser oss till att planförslaget inte gäller friggebodar och attefallshus, men är det då 4,5m (friggebodsregeln) eller 1m från tomtgräns som gäller? Eller kunde vi tidigare olovandes ha uppfört ett förråd och då hade det fått stå kvar. Att ta bort prickmarken enligt punkt 1 skulle ge oss bättre möjligheter att utnyttja den nya byggrätten. Vi är i övrigt positiva till planförslaget med de justeringar som gjorts. Kommentar: punkt 1. Prickmarken i sydost är 4 meter vilket motsvarar egenskapsbestämmelsen för kvartersmarken inom hela planområdet och som reglerar att huvudbyggnaden inte får placeras närmare än 4 meter från fastighetsgräns. Planförslaget reglerar konsekvent att inga uthus får placeras nära fastighetsgräns som vetter mot söder med hänsyn till allmänhetens tillgång och upplevelse av naturområde. Planförslaget ändras inte i det avseendet. punkt 2. Planförslaget reglerar inget skydd för stenmuren. Byggnadsförbud råder mot gatan då det finns underjordiska ledningar. punkt 3. Eventuell justering av diket inför utökning av tomtmark i sydväst behöver stämmas av med samfällighetsföreningen. punkt 4. Friggebod (inte större än 15 m 2 ) får uppföras på prickmark, men inte närmare än 4,5 meter från fastighetsgräns. S.k. attefallshus som är komplement till bostadshus får inte vara större än 25 m 2 och max 4,0 meter hög, det får byggas på prickmark men får inte uppföras närmare än 4,5 meter från fastighetsgräns. För uppförandet av ett attefallshus krävs anmälan till samhällsbyggnadsnämnden. Boende 17 Vi har inga synpunkter på förslaget i stort. Däremot har vi synpunkter på förslaget i den del som berör vår fastighet Fågelsudd XXX. Enligt förslaget utgörs en stor del av fastigheten mellan vårt hus och gränsen mot Fågelsudd XXX av prickmark. Baksidan som nu enligt förslaget är belagt med byggförbud är den enda del som är så pass högt över havet att den är realistisk att få bebygga, om vi vill bygga ut vårt befintliga hus eller uppföra en komplementbyggnad. Vi vill därför att prickmarken minskas till en remsa i tomtgränsen. Dessutom måste det vara möjligt att uppföra ett Attefallshus med inredd bostad på den återstående prickmarken. Kommentar: Plankartan har justerats, prickmarken mellan er tomtrad och tomtraden i öster har tagits bort. Placeringsbestämmelsen råder som tillåter placering av huvudbyggnad som närmast 4 meter från fastighetsgräns. S.k. attefallshus som är komplement-bostadshus får byggas på prickmark, dock inte närmare än 4,5 meter från fastighetsgräns.
8(10) Boende 18 Som ägare av fastigheten Fågelsudd XXX har vi frågor på delar av förslaget till detalj planen. Enligt förslagets bifogade karta hamnar del av bef. byggnad tillhörande berörd fastighet på mark som beläggs med byggförbud, (s.k. prickmark). Med anl. av detta ställer vi oss frågan om gränsdragningen av prickmarken är placerad rätt på kartbilden. Vi kan konstatera att bygg- förbudsremsan är bredare på vår fastighet än på någon annan med samma belägenhet till strandlinjen. Vi undrar också vad som i så fall skulle bli följden vid en framtida om och tillbyggnad på fastigheten. Vi önskar få ett klargörande på dessa frågor. Vi vill också veta om det är möjligt att utöka en byggförbudsmark så att en redan bef. byggnad hamnar inom sådan förbudsmark. Kommentar: Kommunen har gjort en fördjupad analys av rådande marknivåer inför ny granskning. Planhandlingar har kompletterats med redovisning kring uppmätta marknivåpunkter för att identifiera områden kring + 2,3 meter. Marknivå + 2,3 meter anses som lämplig marknivå för befintlig bostadstomt då man utan marklov kan fylla upp mark med upp till 0,5 meter inom planlagt område. Därmed kan förhållanden inom bostadstomten uppnås som motsvarar + 2,8 meter. Planförslaget reglerar vidare konsekvent att inga huvudbyggnader får placeras närmare än 4 meter från fastighetsgräns och inga uthus får placeras nära fastighetsgräns som vetter mot söder med hänsyn till allmänhetens tillgång och upplevelse av naturområde. Planförslaget har justerats, så att prickmarken är 4 meter från södra fastighetsgräns, därmed berörs inte er nuvarande huvudbyggnad av prickmarken. Boende 19 Vi bor på XXX och har ett uthus som står på grannens tomt enligt nytt förslag. Det har stått där sen sommarstugan byggdes. Går det att ändra i detaljplanen så vi köper det av Fågelsudd samfund. Pratat med grannen på XXX och det är ok från dem. Kommentar: Er fråga är ingen planfråga utan en fråga som gäller en konkret fastighetsreglering. Detaljplanen medger en utökning av bostadstomt, men den fastslår inga fastighetsgränser. Redovisningar av möjlig fastighetsbildning och överföring av markområden (område 22 och 23) i planbeskrivningen utgör endast ett förslag och är inte bindande. Konkreta önskemål kring fastighetsregleringar ska därför riktas direkt till Lantmäterimyndigheten i Kalmar. För aktuellt område kan fastighetsregleringar dock handläggas först efter att detaljplanen har vunnit laga kraft. Vid fastighetsregleringar hörs de berörda fastighetsägarna innan beslut tas.
9(10) Kommunala nämnder, förvaltningar och bolag Projekt- och exploateringsenheten Projekt- och exploateringsenheten har tagit del av granskningshandlingen gällande Detaljplan för Fågelsudd 1:123 m.fl.. Enheten har inga synpunkter. Kommentar: Noteras. Brandkåren Kalmar brandkår står kvar vid tidigare yttrande med ärendebeteckning KS 2016/0910 samt KS 2016/0462. I övrigt har brandkåren inga synpunkter att tillägga. Kommentar: Noteras. Kommunen står kvar vid tidigare kommentar i samband med första granskningen. Planförslaget ändras inte i aktuell fråga. Ledningsdragande verk, andra företag och myndigheter E.ON Elnät Sverige AB E.ON Elnät Sverige AB har tagit del av inkomna handlingar enligt ovan rubricerat ärende och då förändringarna i gransknings nummer två inte påverkar våra befintliga anläggningar så har vi inget ytterligare att erinra över planförslaget. Kommentar: Noteras. Trafikverket Trafikverket har tagit del av nya granskningshandlingarna (2). Trafikverket har tidigare lämnat synpunkter på planen och hänvisar till tidigare lämnat granskningsyttrande. Kommentar: Noteras. Följande har accepterat planförslaget skriftligt: Boende 15 Boende 20a och 20b Boende 21 Boende 22
10(10) Bilaga: Samrådsredogörelse daterad 2016-09-20 Granskningsutlåtande (1) daterad 2017-06-14 Birgit Endom Planarkitekt