brf backsippan i uppsala Information om stamrenovering Informationsk vällar Två informationsmöten kommer att hållas, så att alla ska ha möjlighet att närvara och ställa sina frågor: Tisdag den 17 september kl. 19 och torsdag den 3 oktober kl. 19 i föreningslokalen. Omröstning den 10 oktober Extrastämma kommer att hållas den 10 oktober 2013 kl 19 i föreningslokalen. Då beslutar vi om stamrenoveringen ska genomföras, samt om extra ersättning för tidigare arbetskostnad (se s. 9). För den som inte kan närvara på extrastämman går det bra att lämna sin röst i förtid (se s. 10). Om du har några frågor, mejla stamrenovering@backsippan.se! 1
Innehåll I korthet 3 Varför har en diskussion om stambyte inletts? 3 Projektgrupp 3 Kontakt 3 Organisation under projektets gång 4 Val av metod 5 Hur går en stamrenovering till? 5 Planering 5 Projektering 5 Utförande besiktning, tillval, tillfälligt boende 6 Uppföljning 6 Vad är det som ska göras? 6 Grundstandard badrum 6 Grundstandard kök 6 Värme och el 7 Tillval utöver grundstandard 7 Hur påverkar det här föreningen? 7 Ökad avgift 7 Ersättning för nyligen renoverade bostäder 8 Fastställd ersättning 8 Badrum 8 Kök 8 Förslag till ytterligare ersättning 9 Omröstning på extrastämma 9 Om du inte kan närvara 10 Vad händer om förslaget röstas ner? 10 Röstsedel 12 2
I korthet Under 2014 planeras en stamrenovering i alla lägenheter i brf Backsippan. Planer på renovering har funnits under ett par års tid, och nu har projektet på allvar kommit igång. Det som ska göras är att befintliga rörinstallationer i kök och badrum ska bytas, samt all el i lägenheterna. Värmesystemet ska också justeras. Styrelsen har fattat beslut om att genomföra stamrenoveringen och har upphandlat och skrivit kontrakt med Öregrunds bygg AB. Det avgörande beslutet kommer dock att fattas vid en extrastämma, där alla boende får chansen att rösta för eller emot förslaget. Om stämman godkänner stamrenoveringen kommer alla lägenheter att renoveras. Renoveringen tar mellan 5 och 7 veckor per trappuppgång, och under den tiden får du som bor där flytta till Uppsala lägenhetshotell (läs mer på sidan 6). En viss avgiftshöjning är ofrånkomlig. En uppskattning är att månadsavgiften höjs med knappt 30 procent. Detta sker under en treårsperiod (läs mer på sidan 7). Du är välkommen på informationskväll den 17 september eller 3 oktober, där chans finns att ställa frågor till projektgruppen. Varför har en diskussion om stambyte inletts? Det finns många anledningar till att planering av ett stambyte inletts. Idag har vi avloppsledningar och golvbrunnar som är av gjutjärn och över 60 år gamla. Den tekniska livslängden för den här typen av avloppsledningar är cirka 30 60 år. Ett mindre omfattande stambyte skedde 1986, för 27 år sedan. Då åtgärdades endast avloppsledningar från kök och samtliga tappvattenledningar i lägenheten. Avloppsstammarna i badrummet åtgärdades inte. På senare tid har vi haft ett större antal fuktskador i föreningen, och risken är stor att fler vattenskador kommer att ske, om inget görs åt stammarna. Utöver att det är besvärligt för den boende som drabbas av vattenskadan kostar det att laga skadorna var badrum för sig, något som framöver kan höja avgifterna för alla boende. Elinstallationerna som finns i dag är föråldrade, liksom undercentralen (fjärrvärmeväxlaren). Vi har bland annat haft en brand i en av elcentralerna och fått anmärkningar vid besiktningen av undercentralen. En effektivisering av värmehanteringen kommer genomföras vilket leder till sänkta kostnader för föreningen. Projektgrupp Styrelsen har utsett en projektgrupp med medlemmar i bostadsrättsföreningen som ansvarar för planering och projektering för ett eventuellt stambyte. I projektgruppen ingår Martin Andersson, Erik Lundin och Bjarne Pettersson. Ove Andersson, konsult från OTAB Consulting fungerar som projektledare. Ett organisationsschema över ansvarsfördelningen för renoveringen finns på sidan 4. Kontakt Om du har frågor om stamrenoveringen, kontakta i första hand projektgruppen via e-post: stamrenovering@backsippan.se. Beskriv din fråga och lämna gärna ett telefonnummer, så återkommer vi så snart som möjligt. 3
Organisation under projektets gång Byggherre brf backsippan Alla vi som bor i Brf Backsippan! tillfälliga bostäder projektansvarig ordförande i brf backsippan, pontus lundvall försäkring projektering riksbyggen anna österman referensgrupp martin andersson erik lundin bjarne pettersson ekonomi projektledare ove andersson OTAB tidsplan myndighetskontakter upphandlingar byggledning martin andersson kvalitet miljö kontrollsansvarig enligt pbl jarmo ylitalo, bylero information till hyresgäst sara lindahl evakueringsboende totalentreprenör bygg öregrund bygg ab per sandberg tillval platschef martin jansson kvalitet och miljö per sandberg skyddssamordning martin jansson 4
Val av metod Det finns två olika metoder man kan använda vid en stamrenovering: Relining, även kallat rörinfodring eller rör-i-rör. Traditionellt stambyte, där man byter befintliga rörinstallationer. Vi har valt att satsa på ett traditionellt stambyte, eftersom relining mer får ses som en provisorisk lagning av avloppsrör. När man relinar åtgärdas inte tätskiktet och golvbrunnen. Det går inte heller att relina avloppsgrodor, dvs rör i golv från tvättställ och golvbrunn, vilket i vårt fall skulle leda till fortsatta problem. De horisontella rören och grodorna är det som är mest slitet och de vattenskador och förhöjda fuktvärden som uppmäts har alla utgått från golvbrunnen. Således skulle relining inte lösa våra problem alls. Hur går en stamrenovering till? Att genomföra ett stambyte tar lång tid, och kräver noggrann planering och undersökning av behoven, vilka leverantörer som finns och hur stamrenoveringen praktiskt kan gå till. Processen kan delas upp i fyra steg: planering, projektering, utförande och uppföljning. I dagsläget befinner vi oss i slutet av projekteringsfasen. Planering Projektering Utförande Uppföljning Planering I planeringsfasen har vi fastställt föreningens önskemål och krav undersökt de tekniska förutsättningarna för ett stambyte granskat befintliga handlingar, till exempel vad som gjordes vid den senaste stamrenoveringen. Projektering Utifrån vad som kom fram i planeringen har en skiss utformats över vad det är vi vill ska göras under renoveringen. Vi har tagit fram anbudshandlingar kontrollerat att myndighetskraven som ställs vid stamrenovering uppfylls gjort en projektkalkyl skickat ut förfrågningsunderlag till entreprenörer granskat inkomna anbud valt entreprenör. Entreprenören som valts är Öregrund Bygg AB (www.oregrundbygg.se). 5
Utförande besiktning, tillval, tillfälligt boende Upphandlad entreprenör påbörjar arbetet. Det inleds med en besiktning av varje lägenhet, och i samband med det får den boende komma med önskemål om eventuella tillval. Tillvalen kan vara individuellt valt kakel, golvvärme, andra blandare än de som bekostas av föreningen et c. För de lägenheter med badrum/kök nyare än 5 år, sker en besiktning och värdering för att fastställa om den boende har rätt till ersättning för tidigare renovering. Läs mer om detta på sidan 8. En trappuppgång i taget evakueras, och arbetet beräknas ta ca 5 7 veckor per uppgång. När det är dags att lämna lägenheten kommer du behöva tömma kyl och frys, eftersom entreprenören kan behöva stänga av elen. Lösa föremål ska tas bort från badrum och kök, och eventuellt behöver den boende se till att täcka över möbler som annars kan repas eller skadas av damm. Det tillfälliga boendet sker i Uppsala Lägenhetshotell på Klangs gränd 5. De erbjuder fullt utrustade lägenheter i olika storlek (1 6 bäddar) med handdukar, sänglinne, kök, egen toalett och dusch samt städning varje vecka. Lägenhetshotellet erbjuder tillgänglighetsanpassade och allergisäkrade rum, och rum för dig med husdjur. Internet och kabel-tv ingår, och parkeringen är gratis. Priset för detta är marginellt högre än om vi valt baracker, men komforten är långt större. Vi slipper förstöra gräsmattan på gården, dra el och nätverk och trängas i mörka baracker. Läs mer om lägenhetshotellet på www.uppsalalagenhetshotell.com. Under tiden stamrenoveringsarbetet pågår kommer föreningslokalen inte gå att utnyttja av oss boende. Den kommer att användas av entreprenören, istället för att vi sätter upp byggbodar på gården. Detta sparar oss mycket pengar. Uppföljning Efter att arbetet är utfört kommer en slutbesiktning göras i varje lägenhet, för att säkerställa att renoveringen gjorts korrekt. Entreprenören lämnar en garanti på det utförda arbetet. Vad är det som ska göras? Grundstandard badrum Byte av tappvatten- och avloppsrör. Ny golvbrunn, nytt tätskikt och nytt ytskikt av kakel/klinker. I grundutbudet finns det tre olika färger på klinker att välja på, samt vitt kakel. Sanitetsporslinet samt blandare byts. Om man vill spara de man har så går det bra, då kommer entreprenören återmontera dessa efter stambytet. Grundstandard kök Byte av tappvatten- och avloppsrör. Blandare byts till en mer resurssnål modell. Vill man behålla sin befintliga blandare så återmonteras den efter stambytet. Nytt stänkskydd (kakel) kommer att sättas upp, och för att kunna byta rör krävs demontering och återmontering av befintliga skåp. 6
Värme och el Byte av fjärrvärmeväxlare och ventiler, samt injustering av värmesystemet. Det ger en jämnare värmetillförsel till lägenheterna. Byte av elinstallationer: 3-fassystem, jordfelsbrytare och nya lägenhetscentraler. För den som vill finns också möjlighet till att komplettera med fler eluttag. Tillval utöver grundstandard Det kommer att finnas en rad tillval som bostadsrättsinnehavaren kan välja på, bland annat golvvärme, annat kakel och klinker. Tillvalen sköts direkt mellan entreprenören och bostadsrättsinnehavaren. Bostadsrättsinnehavaren har möjlighet att göra ROT-avdrag på tillvalsarbetena. Hur påverkar det här föreningen? Stamrenoveringen är förknippad med stora utgifter och föreningen kommer behöva finansiera det hela med nya lån. Kostnadsmässigt kommer föreningen påverkas genom: ökade räntekostnader för nya lån ökade avskrivningskostnader när underhållet är slutfört avsättning till underhållsfonden minskas. Ökad avgift För att bekosta stamrenoveringen måste en viss justering av månadsavgiften göras. Hur stor den blir beror på entreprenörens kostnad och vilken ränta vi får på lånet från banken. I skrivande stund finns inga färdiga siffror, men på informationsmötena bör mer exakta siffror kunna ges. Höjningen kommer ske successivt under en treårsperiod. Riksbyggen har gjort en preliminär beräkning på vad kostnaden skulle kunna bli med maximalt lånebelopp (16 miljoner) och maximal uppskattad ränta (4,5 %). Dessa siffror motsvarar sannolikt ett övre tak för höjningen: Avgift idag Påslag 27,5% Avgift efter renoveringen 1 rok, 24 m 2 1483 kr 408 kr 1891 kr 1 rok, 47,5 m 2 2798 kr 770 kr 3568 kr 2 rok, 60 m 2 3470 kr 955 kr 4425 kr 3 rok, 73,5 m 2 4288 kr 1180 kr 5468 kr 4 rok, 91 m 2 5118 kr 1409 kr 6527 kr 7
Ersättning för nyligen renoverade bostäder På grund av att information från styrelsen till lägenhetsinnehavare om en tidigare stamrenovering 1986 visat sig vara delvis felaktig, har styrelsen beslutat att ge ersättning för renovering i badrum och kök påbörjad de senaste fem åren, mellan 2008-04-18 och 2013-04-18. Styrelsens beslut gäller, men det har inkommit förslag på utökad ersättning för arbetskostnader (se sidan 9). På extrastämman ska vi även rösta för eller emot den extra ersättningen. Fastställd ersättning Nedan följer riktlinjer för den ersättning för ytskikt som gäller renoveringar utförda de senaste fem åren. Beslutet fattades på styrelsemöte den 18 april 2013, och finns återgivet i mötesprotokollet. Badrum Styrelsen beslutar att återställa badrummen till nuvarande standard på föreningens bekostnad, dock med vissa avdrag när det gäller kostnad för ytskikt (se nedan). Beslutet gäller badrum med påbörjad renovering mellan 2008-04-18 och 2013-04-18. Golvvärme Finns golvvärme som installerats mellan 2008-04-18 och 2013-04-18 återinstalleras funktionen. Ingen extra kostnad tillkommer för lägenhetsinnehavaren. Ytskikt Kostnaden för ytskikt ersätter föreningen enligt följande: Lägenhetsinnehavaren verifierar med kvitton sina tidigare utgifter för ytskikt. Därefter beräknas skillnaden i materialkostnader mellan det standardbadrum föreningen erbjuder och lägenhetsinnehavarens verifierade självkostnad för nuvarande ytskikt. Mellanskillnaden utbetalas till lägenhetsinnehavaren, med följande åldersavdrag, räknat från 2013-04-18: 0 % avdrag för badrum yngre än eller exakt 1 år, 10 % för badrum äldre än 1 år, 20 % för badrum äldre än 2 år, 30 % för badrum äldre än 3 år 40 % för badrum äldre än 4 år. Kök Styrelsen beslutar att återställa stänkskydd till nuvarande standard på föreningens bekostnad, dock med vissa avdrag. Beslutet gäller kök där renovering påbörjats mellan 2008-04-18 och 2013-04-18. Kostnaden för stänkskydd ersätter föreningen enligt följande: Lägenhetsinnehavaren verifierar med kvitton sina tidigare utgifter för stänkskydd. Därefter beräknas skillnaden mellan det standardstänkskydd föreningen erbjuder och lägenhetsinnehavarens verifierade självkostnad för nuvarande stänkskydd. Mellanskillnaden utbetalas till lägenhetsinnehavaren, med följande åldersavdrag, räknat från 2013-04-18: 8
0 % avdrag för stänkskydd yngre än eller exakt 1 år, 10 % för stänkskydd äldre än 1 år, 20 % för stänkskydd äldre än 2 år, 30 % för stänkskydd äldre än 3 år 40 % för stänkskydd äldre än 4 år. Sammanlagd ersättning Den sammanlagda ersättningen för ytskikt i badrum och stänkskydd i kök kan uppgå till maximalt 20 000 kronor. Ersättningen kan användas för att återställa kök och badrum, eller så väljer lägenhetsinnehavaren att få pengarna kontant och använda sig av standardlösningen Beslutets giltighet Beslutet gäller endast fackmannamässigt utförda renoveringar. Beslutet gäller förutsatt att stamrenovering påbörjas inom två år från beslutsdatum, dvs innan 2015-04-18. Förslag till ytterligare ersättning Följande är ett förslag till utökad ersättning, som utöver ytskikt även täcker in arbetskostnaden för tidigare renoveringar. Förslaget ska röstas för eller emot på extrastämman. Förslaget har inkommit till styrelsen av en grupp som har renoverat och således påverkas av beslutet. Ersättning för arbetskostnad Utöver ersättningen för ytskikt bör en ersättning utgå för den arbetskostnad lägenhetsinnehavaren haft i samband med tidigare renovering. Ersättningen bör motsvara den arbetskostnad som entreprenören uppger föreligger för att renovera ett standardbadrum/kök. Ersättningen påverkas av hur lång tid det var sedan renoveringen utfördes, och reduceras med åldersavdrag enligt följande: 0 % avdrag för badrum yngre än eller exakt 1 år, 10 % för badrum äldre än 1 år, 20 % för badrum äldre än 2 år, 30 % för badrum äldre än 3 år och 40 % för badrum äldre än 4 år. I övrigt gäller samma förutsättningar som i styrelsebeslutet från 2013-04-18 (enligt ovan). Omröstning på extrastämma En extrastämma kommer att hållas den 10 oktober 2013, kl 19 i föreningslokalen. Det blir en sluten omröstning, och varje lägenhet har en röst. Vi ska rösta både om huruvida stamrenoveringen ska genomföras eller ej, och om extra ersättning för arbetskostnader för nyligen renoverade badrum/kök (se ovan). För att förslagen ska antas måste en majoritet av rösterna vara för, så kallad enkel majoritet. Rösträkning sker så fort alla lämnat in sina röster, och resultatet meddelas direkt. Du kan fylla i och ta med röstsedeln som finns på baksidan av det här informationshäftet, eller ta en ny när du kommer till stämman. 9
Om du inte kan närvara För den som inte kan närvara vid extrastämman går det bra att förtidsrösta. Gör då så här: På baksidan av det här informationsbladet finns en röstsedel. Fyll i den och lägg i ett kuvert. Klistra igen kuvertet, och skriv namn, lägenhetsnummer samt datum på det. Lägg kuvertet i styrelsebrevlådan, på bottenplan på Vallbygatan 9. Rösten kan lämnas fram till och med kl 18:00, den 10 oktober, alltså samma dag som extrastämman. Kuvertet öppnas i samband med rösträkningen på stämman. Vad händer om förslaget röstas ner? Om en majoritet av bostadsrättsinnehavarna röstar emot stamrenoveringen kommer den inte genomföras i den form som angivits här. Stamrenovering kommer att fortsätta diskuteras i styrelsen, då vi troligen kommer behöva göra en renovering under de närmsta 10 åren. 10
11
Omröstning om stamrenovering i Brf Backsippan En röst för stamrenovering innebär att lägenhetsinnehavaren godkänner att styrelsen genom projektgruppen genomför en stamrenovering av samtliga bostäder i bostadsrättsföreningen, enligt vad som angivits i informationsbladet. Blanketten kan lämnas i styrelsens brevlåda på Vallbygatan 9 fram till kl. 18 den 10 oktober (se s. 9), eller på extrastämman torsdag den 10 oktober kl. 19. Det kommer även finnas lösa blanketter på stämman. Jag/vi röstar för att stamrenovering ska genomföras i brf Backsippan med start under 2014. Jag/vi röstar emot att stamrenovering ska genomföras i brf Backsippan med start under 2014. Jag/vi röstar för en extra ersättning för arbetskostnader för nyligen renoverade badrum/kök (enligt s. 9 i informationsbladet) Jag/vi röstar emot en extra ersättning för arbetskostnader för nyligen renoverade badrum/kök (enligt s. 9 i informationsbladet) Namn Lägenhetsnummer datum signatur 12