Optimism i vikande konjunktur

Fastighetsägarnas Sverigebarometer Dec 12 Optimism i vikande konjunktur Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den svenska fastighetsbranschen och publiceras två gånger per år. Underlaget utgörs av en webbaserad enkät och riktar sig till cirka fastighetsföretag i 28 svenska städer. Svaren speglar fastighetsägarnas uppfattning om nuläge och förväntningar avseende vakanser, hyror, priser, planerade köp, anställningsbehov samt den övergripande nationella och regionala ekonomiska utvecklingen. Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad och representerar cirka medlemmar. Majoriteten av dem är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder och lokaler samt industrifastigheter. 1

Sammanfattning Nuläge (senaste 6 månaderna) Under hösten har det blivit allt tydligare att luften har gått ur den svenska ekonomin. Landets fastighetsägare kan trots det blicka tillbaks på ett ganska starkt halvår. Drygt 65 procent av fastighetsägarna uppger att lönsamheten för närvarande är bra eller t.o.m. mycket bra. Endast 6 procent anser att lönsamheten är direkt dålig. Generellt sett har vakansutvecklingen varit stabil. Den starkaste utvecklingen står dock kontors- och hyresbostadsfastigheter för. Var fjärde fastighetsägare uppger att kontorsvakanserna. En lika stor andel uppger att butiksvakanserna har. Som väntat har prisutvecklingen varit starkare för kontor och bostäder. Den svagaste utvecklingen under det senaste halvåret står industrifastigheter för. Nästan 25 procent av fastighetsägarna uppger att priserna på den typen av fastigheter. Den tidigare tendensen som pekat på att Malmö utvecklas svagare än övriga landet håller i sig. 46 procent av stadens fastighetsägare uppger att kontorsvakanserna har under det senaste halvåret. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är 13 respektive 17 procent. Även hyror och fastighetspriser har utvecklats svagare i Malmö. procent av fastighetsägarna i vår sydligaste storstadsregion uppger att priserna på kontorsfastigheter fallit. I Stockholm och Göteborg vittnar endast 4 respektive 13 procent samma sak. Som bekräftats av tidigare barometrar, uppger många fastighetsägare att det är svårt att erhålla finansiering via banklån. procent av dem anser att situationen är tuffare än normalt. Bara cirka procent anser att situationen har lättats upp något under de senaste månaderna. 13 kan bli en prövosten för många eftersom relativt stora lånestockar ska omsättas. Förväntningar (kommande 12 månaderna) 55 procent av fastighetsägarna spår att den svaga svenska ekonomin viker ytterligare under 13. Dystrast är fastighetsägarna i Malmö där 7 procent räknar med sämre konjunktur. Bara 5 procent av dem tror att konjunkturnedgången bottnat. Minst pessimistiska är stockholmarna. procent av dem tror att konjunkturen kommer att förbättras under 13. Trots den relativt dystra synen på Sveriges ekonomi, är fastighetsägarna ganska positiva när det gäller synen på utvecklingen i den egna branschen. En klar majoritet räknar med stabila vakanser under 13. Malmöregionens fastighetsägare har dock en mer pessimistisk hållning än kollegorna i övriga landet. 45 procent av dem spår ökande kontorsvakanser. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är respektive 25 procent. En majoritet av landets fastighetsägare räknar med att fastighetspriserna kommer att vara stabila under 13. En femtedel räknar med fallande priser och en lika stor andel räknar med 2

stigande priser. Den starkaste utvecklingen förväntas bostadsfastigheter stå för. Nästan procent av fastighetsägarna räknar med stigande priser för den typen av fastigheter. Fastighetsägarna i Malmö har en mer defensiv syn på prisutvecklingen än kollegorna i övriga landet. En klar majoritet (9 procent) av fastighetsägarna räknar med fortsatt god eller t.o.m. bättre lönsamhet. De flesta pessimisterna återfinns i Malmö, där cirka procent räknar med sämre lönsamhet under 13. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är 5 procent. En majoritet (55 procent) uppger att de inte planerar några större fastighetsköp under 13. Brist på köpvärda objekt av rätt kvalitet i rätt lägen samt osäkerhet i omvärlden och bankernas ovilja att finansiera fastighetsköp anges som de viktigaste skälen till att inte köpa. Någon varselvåg är inte att vänta inom fastighetssektorn. 8 procent av företagen räknar med att antalet anställda kommer att vara oförändrat under 13. Bara 4 procent ser ett behov av att minska personalstyrkan. 3

NULÄGE Den allmänna konjunkturen viker nu snabbt i Sverige och de flesta prognoser pekar på ett ekonomiskt svagt 13. Utvecklingen påverkar naturligtvis fastighetssektorn även om tecknen på detta fortfarande är relativt få. Det beror bland annat på att sektorn normalt påverkas av förändringar senare än många andra branscher. Men därutöver finns det ett antal faktorer som ger fastighetsbranschen stadga. Den första gäller ränteläget. Eftersom Sverige under en längre tid har uppfattats som ett tryggt land för långsiktiga placeringar, har räntan på våra statsobligationer drivits ned till historiskt långa nivåer. Det är naturligtvis ett gott betyg för den svenska ekonomin, men det innebär samtidigt att den förväntade avkastningen på statsobligationer också ligger på rekordlåga nivåer. För många långsiktiga placerare har fastigheter därför blivit ett intressant alternativ till statsobligationer som trygg placering med högre avkastning. Det har varit en viktig drivkraft bakom det senaste årets fastighetsaffärer som i stor utsträckning drivits av institutionella placerare i jakt på alternativ till statsobligationer. Den andra faktorn gäller arbetsmarknaden. Även om arbetslösheten nu ligger över 8 procent (säsongsrensat) och troligen kommer att stiga ytterligare framöver, tyder det mesta på att sysselsättningen kommer att vara fortsatt stabil. Den tredje faktorn utgörs av det faktum att det i Sverige, till skillnad från många länder som har haft problem på sina fastighetsmarknader, har byggts mycket lite på spekulation. När det gäller bostadsproduktionen ligger Sverige i botten bland OECD-länderna. Kombinationen av hyfsat stabil sysselsättningsutveckling och frånvaro av spekulationstendenser, avspeglas i det faktum att utvecklingen av vakanserna i olika delar fastighetssektorn har varit stabil under det senaste halvåret (figur 1). Var fjärde fastighetsägare inom kontorssektorn uppger t.o.m. att vakanserna har. Svagast har utvecklingen varit inom butikssektorn. Hyresbostadsmarknaden är som vanligt ett särfall, eftersom den omfattande bostadsbristen i landets tätorter innebär att möjligheten att pressa vakanserna ytterligare är mycket liten. Figur 1. Vakanser under senaste halvåret 9 8 7 6 Det finns givetvis regionala skillnader. Gynnsammast har utvecklingen varit i Stockholm och Göteborg. I dessa båda storstäder uppger nästan procent av fastighetsägarna att kontorsvakanserna har (figur 2). Av storstadsregionerna har Malmö haft den klart svagaste utvecklingen. 45 procent av regionens fastighetsägare uppger att kontorsvakanserna har. Det är tydligt att den svaga konjunkturen i Danmark påverkar utvecklingen i Skåne negativt. Figur 2. Kontorsvakanserna senaste halvåret 7 6 Förändringar i vakanser påverkar hyresutvecklingen med eftersläpning. Men det är 4

uppenbart att den negativa utvecklingen i Malmöregionen redan har fått visst genomslag. I både Stockholm och Göteborg har hyrorna varit stabila eller stigande under det senaste halvåret. Motsvarande tendens gäller generellt även i övriga landet. I Malmö uppger däremot 15 procent av fastighetsägarna att hyrorna fallit (figur 3). Figur 3. Kontorshyrorna senaste halvåret 9 8 7 6 Den svagare utvecklingen i Malmöregionen syns också i fastighetspriserna. I vår sydligaste storstadsregion uppger nästan var tredje fastighetsägare att priserna på kontorsfastigheter fallit under det gångna halvåret (figur 4). I de båda andra storstadsregionerna är det stabila eller stigande priser som dominerar. Figur 4. Kontorspriserna senaste halvåret 8 7 6 Om vi istället jämför utvecklingen i de olika fastighetssegmenten är det uppenbart att kontors- och bostadsfastigheter utvecklats bäst. Som framgick av figur 1 har vakansutvecklingen varit starkast för dessa båda fastighetstyper. Det gäller även hyresutvecklingen (figur 5). Det ska dock understrykas att den övergripande bilden handlar om stabilitet, vilket naturligtvis till stor del beror på att lokalhyror inte ändras omedelbart då konjunkturen förändras. Det finns dock begynnande svaghetstecken i hyresutvecklingen för butiksoch industrifastigheter. Figur 5. Hyror under det senaste halvåret 9 8 7 6 Mot bakgrund av ovanstående är det inte heller förvånande att prisutvecklingen varit starkare för kontor och bostäder än för övriga fastighetstyper. Den svagaste utvecklingen under det senaste halvåret står industrifastigheter för. Nästan 25 procent av fastighetsägarna uppger att priserna på den typen av fastigheter (figur 6). Figur 6. Fastighetspriser senaste halvåret 8 7 6 Även om utvecklingen skiljer sig åt mellan olika segment och regioner, råder det ingen tvekan om att fastighetssektorn går relativt bra för tillfället. Det avspeglas också i fortsatt god lönsamhet i branschen. Drygt 65 procent av fastighetsägarna uppger att lönsamheten 5

för närvarande är bra eller t.o.m. mycket bra. Endast 6 procent anser att lönsamheten när direkt dålig. Trots branschens stabilitet är det, precis som bekräftats av tidigare barometrar, många fastighetsägare som uppger att det är svårt att erhålla finansiering via banklån. procent av dem anser fortfarande att tillgången till bankfinansiering är tuffare än normalt. Bara cirka procent anser att situationen har lättats upp något under de senaste månaderna. 13 kan bli en prövosten för många eftersom relativt stora lånestocka ska omsättas. FÖRVÄNTNINGAR I takt med att den svenska konjunkturen har försvagats har också fastighetsägarnas förväntningar på den svenska ekonomins utveckling blivit dystrare (figur 7). För ett halvår sedan räknade knappt procent med ytterligare försämring av konjunkturen. Den andelen har nu vuxit till 55 procent. Samtidigt har andelen som räknar med att konjunkturen bottnat från 15 till 12 procent. 6 Figur 7. Läget i svensk ekonomi 13 sämre oförändrat bättre Dystrast är fastighetsägarna i Malmö. 7 procent av dem räknar med att Sveriges ekonomi ska försvagas ytterligare under 13. Flest optimister återfinns i Stockholm där cirka procent tror att konjunkturen har bottnat (figur 8). Figur 8. Läget i svensk ekonomi 13 8 sämre 7 oförändrat 6 bättre Trots Fastighetsägarnas ganska dystra syn på den svenska ekonomins närmaste framtid, är förväntningarna på utvecklingen i den egna branschen relativt positiva. En klar majoritet räknar med stabila vakanser under 13 (figur 9). Det är jämt skägg mellan dem som räknar med lägre respektive högre vakansnivåer (cirka procent). 9 8 7 6 Figur 9. Vakanserna under 13 lägre högre Återigen återfinns de flesta pessimisterna i Malmöregionen. Där räknar 45 procent med att vakanserna kommer att öka under 13. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är respektive 25 procent. Snittet för riket utanför storstadsregionerna är 23 procent. Ungefär samma bild gäller förväntningarna på hyresutvecklingen. I samtliga regioner räknar en mycket klar majoritet med eller högre hyror. I Malmö räknar dock 16 procent med att hyrorna ska falla under 13. Motsvarande andel i Göteborg är 8 procent. I 6

Stockholm lyser pessimisterna i det här fallet helt med sin frånvaro (figur ). 8 7 6 Figur. Kontorshyrorna 13 lägre högre Förväntningarna på hyresutvecklingen i de övriga fastighetstyperna, är snarlika de som gäller för kontorsfastigheter. När det gäller synen på fastighetsprisutvecklingen under 13 är bilden något mer splittrad. Det är kanske inte förvånande med tanke på att priserna utvecklats väl under de senaste åren. En majoritet räknar med priser. Det gäller samtliga segment (figur 11). Generellt sett har, som sagt, Sveriges fastighetsägare en ganska positiv syn på utvecklingen i den egna branschen, trots att deras syn på den allmänna konjunkturen i landet är ganska dyster. Förklaringen till det är sannolikt de stabiliserande faktorer som vi nämnde inledningsvis, d.v.s. att sysselsättningen förväntas vara fortsatt stabil samtidigt som nyproduktionen av fastigheter saknat inslag av spekulation. Eftersom den svaga allmänna konjunkturen talar för att ränteläget kommer att vara fortsatt lågt, räknar en övertygande majoritet (9 procent) med oförändrat god eller t.o.m. bättre lönsamhet (figur 12). 6 Figur 12. Lönsamheten under 13 sämre oförändrad bättre Figur 11. Fastighetspriser under 13 7 6 lägre högre Andelen som räknar med att priserna ska fortsätta uppåt ligger mellan 15 och procent, förutom för hyresbostadshus där optimismen fortfarande är stor. Cirka en femtedel av fastighetsägarna tror att priserna har toppat och att de kommer att falla under 13. De regionala skillnaderna är små. Än en gång kan man dock konstatera att det för tillfället är i Malmöregionen som de flesta pessimisterna återfinns. Där räknar nästan procent av fastighetsägarna med att lönsamhet kommer att försämras under 13. Motsvarande andel i Stockholm och Göteborg är cirka 5 procent och i övriga riket cirka procent. Intresset för att göra större fastighetsköp är i princip oförändrat jämfört med situationen för ett halvår sedan. 55 procent uppger att de inte planerar större köp under 13. 54 procent av dessa uppger att det beror på svårigheten att hitta köpvärda objekt. Andra skäl som nämns är finansieringsproblem, osäkerhet om marknadsutvecklingen samt att företaget nyligen gjort större köp och därför avvaktar. Någon varselvåg är inte att vänta inom fastighetsägarsektorn. 8 procent av företagen 7

räknar med att personalstaben kommer att vara oförändrad under 13, medan 16 procent tänker nyanställa. Det innebär att det är en försvinnande liten andel fastighetsägare som har planer på att dra ned på antalet anställda. Fastighetsägarsektorn framstår därmed fortfarande som en stabil sektor i en allt svagare omvärld. Kontakt: Tomas Ernhagen Chefekonom, Fastighetsägarna Sverige Telefon 8-617 77 18 tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se 8