INFORMERAR RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM Husköpet Vanliga fel och brister i hus. Hur upptäcker jag dem? Villaägarnas Riksförbund 2008 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller kopiering utan tillåtelse av Villaägarnas jurister eller behörig firmatecknare för Villaägarna är strängt förbjudet. Informationsmaterialet är endast avsett att fungera som generell vägledning. För råd i specifika ärenden rekommenderar Villaägarna att kontakt tas med Villaägarnas jurister alternativt annan juridisk expertis.
Innehållsförteckning 1. Inledning... 4 2. Husets skador yttrar sig olika beroende på vilken typ av grund det står på... 4 2.1 Krypgrund (torpargrund)... 4 2.2 Krypgrundens fuktkällor... 5 2.3 Markfukt... 5 2.4 Luftfuktighet... 5 2.5 Vilka skador kan fukten leda till och hur upptäcker jag dem.... 5 3. Platta på mark, två olika utföranden.... 6 3.1 Platta utan underliggande isolering... 6 3.2 Platta med underliggande isolering... 6 3.3 Vilka vanliga skador kan fukten leda till och hur upptäcker jag dem... 6 4. Källargrund... 6 4.1 Källarens påverkan av fukt... 6 4.2 Varför uppstår skadorna...7 5. Vindsutrymmen (kallvindar)... 7 5.1 Hur upptäcker jag skadorna på kallvinden... 7 6. Våtutrymmen/badrum... 8 6.1 Kakel och klinker... 8 6.2 Våtrumsmatta... 8 7. Ord och begrepp som är bra att känna till... 8 RF: Relativ fuktighet... 9 8. Livsvillkor för mögel, blånadssvamp och rötsvampar... 9 8.1 Mögelsvamp... 9 8.2 Blånadssvamp... 10 8.3 Rötsvampar... 10 8.4 Hussvamp... 10 8.5 Källarsvamp... 10 9. Några viktiga värden att lägga på minnet... 11 10. Helt nyrenoverat hus till salu, drömhuset eller?... 11 11. Checklista inför husköp... 11 Inför Ankomsten... 11 Ankomst utvändig genomgång... 12 Villaägarnas Riksförbund 2008 2
Fyra typer av hus (grundläggning... 12 Invändig genomgång... 12 Allmänna frågor... 13 Allmänna reflektioner... 13 12. Slutord... 13 Villaägarnas Riksförbund 2008 3
1. INLEDNING Ett husköp föregås som regel av man tittar på ett flertal hus innan man slutligen bestämmer sig. När det rätta objektet infinner sig bör man anlita en besiktningsman, i vart fall om man inte har väldigt goda kunskaper på området. Det är av ekonomiska och praktiska skäl inte genomförbart att anlita en besiktningsman för samtliga objekt. Med lite kännedom om, var och hur man upptäcker de vanligaste och mest allvarliga felen, kan man på egen hand sortera bort de sämsta objekten. Denna informationsskrift handlar huvudsakligen om fuktrelaterade skador, dels för att dessa skador är de vanligast förekommande samt dessutom väldigt kostsamma att åtgärda om de inte upptäcks i tid. Skriften ger ingen vägledning i hur brister och fel skall åtgärdas utan har endast till syfte att göra köparen uppmärksam på hur felen kan upptäckas samt i viss mån också en orsaksförklaring. Fuktskador kan ha sin orsak i bristande underhåll så som trasiga hängrännor, stuprör, uttjänade ytskikt i badrum m.m. Skadorna kan också vara orsakade på grund av felaktigt utförda arbeten i exempelvis våtrum samt även mindre lyckade konstruktioner, det sist nämnda gäller framför allt byggnadens grund. För att veta vad man skall vara extra observant på, är det därför viktigt att känna till några av de vanligaste hus/grundkonstruktionerna samt de skador, fel och brister som dessa kan vara behäftade med. Även om fuktrelaterade skador som regel orsakar störst skada och är kostsammast att åtgärda, skall du självklart vara observant även på andra typer av fel och brister. Exempelvis brister i el och värmeanläggningar, sättningsskador m.m. 2. HUSETS SKADOR YTTRAR SIG OLIKA BEROENDE PÅ VILKEN TYP AV GRUND DET STÅR PÅ. 2.1 Krypgrund (torpargrund) Den traditionella uteluftsventilerade krypgrunden har funnits sedan länge i Sverige, den moderna krypgrundens funktionssätt skiljer sig däremot betydligt från äldre krypgrunder. Den moderna krypgrunden är i betydligt högre utsträckning förknippad med fuktproblem i jämförelse med sin föregångare vilket till stora delar har sin förklaring i följande. Äldre hus byggdes i högre utsträckning än idag på torrare platser, ofta på förhöjningar i landskapet som inte var lämplig till odlingsmark. I dag styrs valet av placering till stor del av billigaste tänkbara tillgängliga mark, inte alltför sällan gamla sjöbottnar. Äldre hus hade betydligt mindre värme isolering i golvbjälklaget, vilket medförde värmeläckage till krypgrunden. Det eldades i spisarna året runt vilket medförde att skorstenen värmde krypgrunden, bägge dessa faktorer bidrog till ett torrare klimat under huset. Plastmattor förekom inte vilket underlättade för eventuell instängd fukt att torka ut. Villaägarnas Riksförbund 2008 4
2.2 Krypgrundens fuktkällor 2.3 Markfukt Hur mycket markfukt som belastar krypgrunden styrs av faktorer som husets placering i terrängen om det står på en kulle eller i en svacka, grundvattennivån, hur pass effektiv dräneringen är etc. För att markmaterialet i krypgrunden inte skall hålla kvar fukten och bilda grogrund för mögel och röta, skall organiskt material såsom jord, papper, trä eller annat spill från byggtiden hållas borta från krypgrunden. Om avdunstningen från marken helt kan förhindras i kryputrymmet, (vilket kräver speciella åtgärder såsom plastintäckning eller markisolering) så är det ånghalten i utomhusluften och temperaturen i krypgrunden som avgör hur hög den relativa fuktigheten blir, se nedan. 2.4 Luftfuktighet Under sommartid utsätts många krypgrunder för hög fuktbelastning, när den varma fuktiga sommarluften kommer in i den relativt sett kalla krypgrunden, blir följden att den relativa luftfuktigheten drastiskt ökar. Exempel: En fuktig sommardag kan luften som kommer in i krypgrunden ha en relativfuktighet på 80 % och en temperatur på + 20 grader. För att kondens (100 %) luftfuktighet skall uppstå räcker det med att luften kyls ner endast 3,8 grader det vill säga till + 16,2 grader. Ett enkelt sätt att åskådliggöra hur krypgrunden fungerar under sommartiden, är att göra en liknelse med kylskåpet. De flesta har nog gjort iakttagelsen hur kondensvatten bildas på exempelvis en ölburk, ändå tydligare blir det om burken tas ut, då dropparna på burken tydligt ger sig till känna. 2.5 Vilka skador kan fukten leda till och hur upptäcker jag dem. Mögel: Kännetecknas av lukter som kan vara väldigt varierande både till styrka och karaktär beroende på typ av mögelsvamp. Utseendet kan skifta i färg från svart, vitt, grönt etc beroende på typ av mögel. Möglet kan vara svårt att se, då det ibland är dolt/inkapslat i konstruktionen. Röta: Kännetecknas av att träet smulas sönder, vid kraftiga angrepp bildas ofta kubliknande mönster samt att träet får en brunaktig färg. Indikationer på att golvbjälklaget eller syllen (nedersta delen av väggen) är angripet av röta, kan visa sig som onormalt mycket golvsvikt, onormalt mycket golvknarr samt sättningar i bjälklaget som gör sig synbara genom att springor uppstår mellan innergolv och sockel. Inspektera kryputrymmet, lys med ficklampa och var uppmärksam på unkna lukter, missfärgningar (mögel), rötskadat virke samt att inte utrymmet användes som upplag. Allt organiskt material så som papper trä m. m är en grogrund för mögel. I krypgrunder med bjälklag av lättbetong leder höga fuktnivåer till rostangrepp på armeringsjärn. När järn rostar ökar det i volym, vilket kan leda till sprickbildning i bjälklaget. Villaägarnas Riksförbund 2008 5
3. PLATTA PÅ MARK, TVÅ OLIKA UTFÖRANDEN. 3.1 Platta utan underliggande isolering Hus byggda före mitten av 1980-talet saknar som regel isolering under betongplattan Denna konstruktion förekommer huvudsakligen i två utföranden. 1. Flytande golv, vilket innebär att en cellplastisolering samt spånskivan ligger direkt på betongen. 2. Uppreglat golv, med isolering mellan reglarna som ligger direkt på betongen. Dessa två konstruktioner har i stor utsträckning drabbats av mögel och fuktproblem, i synnerhet nr. 2. 3.2 Platta med underliggande isolering Hus byggda efter 1985 har i betydligt högre utsträckning utförts med isolering under betongplattan. Rätt utförd är denna konstruktion relativt problemfri. 3.3 Vilka vanliga skador kan fukten leda till och hur upptäcker jag dem. Mögel, kännetecken se under rubriken krypgrund, punkt 2.5 Emission (avgivande av gaser) t ex formaldehyd från spånskivor, illaluktande gaser mjukgörare i PVC mattor, ammoniak från flytspackel. Röta i syllar (nedersta delen på väggen) och eventuella uppreglade golv. Kännetecken se under rubriken krypgrund punkt 2.5. Kryp på knä och lukta i övergång mellan golv/vägg speciellt i hörnor mot ytterväggar samt var uppmärksam på missfärgningar, färgsläpp m m. 4. KÄLLARGRUND Bland hus försedda med källare tas här upp endast källarkonstruktioner vars väggar är gjorda av betong eller någon form av mursten samt försedda med betonggolv. Med källare avses här också en grundkonstruktion som helt eller delvis är belägen under marknivå. Suteränghus är en hustyp som ligger i sluttande terräng där delar av huset som regel är beläget under marknivå. Vad som nedan sägs kan till stora delar således tillämpas även på dessa hus. 4.1 Källarens påverkan av fukt I en källare med enbart kala golv och väggar är fukten som regel inga problem.. En förutsättning för att inreda källarvåningen med organiska material såsom trä, papperstapeter, filmbildande färger etc, är att fukt inte får tillåtas ta sig in via golv eller väggar. Om dessa väggar och golv inte är fuktsäkrade, och källaren inreds är risken att samma problem med fukt och mögelskador uppstår som beskrivs under rubriken platta på mark. Villaägarnas Riksförbund 2008 6
4.2 Varför uppstår skadorna Fukt och mögel problem som är förknippade med hus som är grundlagda med platta på markkonstruktion, tillika också hus med inredda källare, har sin förklaring i följande: En vägg/golv som isoleras på insidan, och saknar utanpåliggande/underliggande isolering intar i stort sett samma höga relativa fuktighet som råder i markens porer det vill säga 100 %. Fukten tar sig in i golvet/väggen huvudsakligen på två följande sätt. 1. Kapillärt vilket innebär att vatten sugs in i väggen/golvet. Detta kan förhindras genom att en kapillärbrytande skikt appliceras på källarväggens utsida respektive golvets undersida, det sist nämnda är dock inte genomförbart på ett befintligt hus. Man bör självklart också se till att man har en fungerande dränering. 2. Diffusion vilket innebär att fukt vandrar in i väggen/golvet i form av ånga. För att den vattenånga som finns i markens porer inte skall vandra in i källarväggen/golvet måste väggen/golvet ha en högre temperatur än utanför liggande mark. Drivkraften, alltså det som får ångan att vilja förflytta sig mellan två punkter eller två skilda rumsvolymer är skillnaden i ånghalt mellan dessa två punkter. Ju varmare ett material eller snarare luften i dess porer är, ju mer ånga förmår porerna hålla. Denna ånga strävar sedan i den riktning där lägre ånghalt råder, det vill säga utåt eftersom det är kallare åt detta håll, förutsatt att isoleringen sitter på utsidan. Om isoleringen sätts på insidan blir följden att källarväggen/golvet i stort sett intar samma temperatur som marken utanför. Den nödvändiga temperaturskillnaden uteblir och därmed också den utåtriktade ångvandringen. För att undvika fuktproblem och i stället uppnå torrast möjliga klimat i källarvåningar skall isolering göras på källarväggens utsida respektive golvets undersida. 5. VINDSUTRYMMEN (KALLVINDAR) Fuktskador på vindsutrymmen är ofta orsakade av luftläckage i vindsbjälklaget. Varm inomhusluft innehåller mycket vatten ånga, om den varma luften läcker igenom bjälklaget ut på den kalla vinden uppstår kondens på grund av temperaturskillnaden. Denna typ av skada är mycket vanlig på äldre hus som är tilläggsisolerade, under förutsättning att dessa samtidigt har brister i lufttätheten. Frånvaron av en varm skorsten kan förvärra dessa problem ytterligare, exempelvis i hus där man övergått från olja eller vedeldning och satt in en värmepump. Ju mer isolering vindsbjälklaget har desto kallare blir vindsutrymmet och därmed blir också kondensproblemet större om läckage föreligger. Vanliga ställen där otätheter råder är vid genomgångar i taket vid exempelvis ventilationsrör, skorstenar, vindsluckor samt övergång mellan vägg och tak. Läckagen kan även ske genom otäta material, exempelvis en spontad brädpanel som saknar bakomliggande ångspärr. Självklart kan också fuktskador på vindsutrymmen vara orsakade av läckage utifrån, tillika också från läckande expansionskärl. 5.1 Hur upptäcker jag skadorna på kallvinden Fuktskador orsakade av luftläckage. Kontrollera yttertakets insida (nedsida), speciellt ovanför eventuell vindslucka, kring skorsten, ventilationsrör och övriga genomföringar. Skador orsakade av läckage utifrån är speciellt vanligt i ränndalar (takvinklar), kring Villaägarnas Riksförbund 2008 7
skorsten och genomgående ventilationsrör. Dessa skador visar sig i första hand på yttertakets insida, beroende på omfattningen på läckaget är det dock inget ovanligt att även underliggande vindsbjälklag är skadat. Skadorna från ett läckande expansionskärl visar sig som regel lokalt kring kärlet. Lyft på omkringliggande isolering. Beroende på omfattningen av läckagen kan fuktskadorna yttra sig som både mögel och rötskador. Se kännetecken för dessa under rubriken krypgrund, punkt 2.5 6. VÅTUTRYMMEN/BADRUM Materialen i ett våtrum utsätts för hög fuktbelastning, först och främst från vatten men också på grund av hög luftfuktighet speciellt om ventilationen är bristfällig. Detta kan ge fuktskador utöver nedanstående punkter också på fönsterkarmar, bågträ m.m. 6.1 Kakel och klinker Missfärgade fogar (kan vara mögel orsakad av bristfällig fuktspärr, men också ytlig smuts som möglat). Lösa plattor, bom i plattor (plattor som håller på att släppa) Glipande fogar, frånvaro av fogbruk, silikontätningar i hörnor Rörgenomgångar, lyft på eventuella manschetter (ringar/muffar där exempelvis handfatets avlopp går ner i golvet) Kolla också brunnens anslutning till klinkerplattor 6.2 Våtrumsmatta Kontrollera att mattans svetsar/fogar är hela, att mattan sitter fast i underlaget, speciellt i anslutning till golvbrunn. Lyft på brunnslocket, kontrollera att mattan sitter fast med klämring. Rörgenomgångar (se ovan under kakel) Titta även under badkar/duschkabin (gäller självklart också klinkergolv) Om våtrummet är byggt/renoverat från sent 80-tal och framåt, fråga om det är gjort enligt gällande branschstandard. För kakel/klinker gäller PERs branschregler, för tätskikt av plast gäller GVKs råd och anvisningar. Dessa går att läsa på www.bkr.se respektive www.gvk.se 7. ORD OCH BEGREPP SOM ÄR BRA ATT KÄNNA TILL. Inför ett husköp bör man anlita en certifierad besiktningsman. Beroende på husets tillstånd/skick, kan besiktningsmannen ibland rekommendera en fortsatt teknisk utredning med mätning av fuktnivåer m m. Det är då viktigt att känna till innebörden av de ord och begrepp som nedan följer. Villaägarnas Riksförbund 2008 8
RF: Relativ fuktighet. Luft innehåller alltid en viss mängd vattenånga, hur mycket ånga luften kan innehålla beror på temperaturen, ju högre temperatur desto mer ånga förmår luften att hålla. Exempelvis vid 20 plusgrader kan luften max innehålla 17,3 g/kubikmeter och vid 5 minusgrader endast 3,2 g/kubikmeter. En given temperatur har således en mättnadsånghalt (daggpunkt) och när denna är nådd så är alltså den relativa fuktigheten lika med 100 %, dvs kondens uppstår. När luften kyls så stiger den relativa fuktigheten, exempelvis vid 80 % relativ fuktighet och en lufttemperatur av + 20 grader räcker det med att sänka temperaturen 3.8 grader dvs till 16.2 grader för att kondens skall uppstå. Den relativa fuktighetens dygnsmedelvärde utomhus varierar från 60-80 % på sommaren till 80-90 % på vintern. Ånghaltens medelvärde varierar från 7-11 g/kubikmeter på sommaren och 1,5-4 g/kubikmeter på vintern. Den relativa fuktigheten är alltså högst på vintern medan ånghalten är högst på sommaren. Inomhus gäller det omvända förhållandet med den relativa luftfuktigheten, från ca 30 % på vintern till ca 60% på sommaren. Fuktkvot (u) Anger viktförhållandet mellan fuktinnehåll och mängden torrt material Fukthalt (w) Anger hur många kg vatten det finns per kubikmeter av materialet Mikrobiell tillväxt Konstaterande av tillväxt av mikroorganismer, av en ännu inte definierad art, exempelvis någon sorts mögelsvamp Emission Gaser från exempelvis lim, flytspackel, mjukgörare i PVC mattor m.m. Bjälklag Benämning på den konstruktion som utgör golv eller takyta och som avgränsar våningsplanen, exempelvis mellanbjälklag, vindsbjälklag eller golvbjälklag. Blindbotten (trossbotten) Undre delen av golvbjälklaget som håller upp isoleringen i bjälklaget, exempelvis i en krypgrund. Syll Nedersta träregeln som utgör en ram på vilken väggen står på. 8. LIVSVILLKOR FÖR MÖGEL, BLÅNADSSVAMP OCH RÖTSVAMPAR 8.1 Mögelsvamp Kräver minst 70-75 % RF. Växer som bäst över 95 % RF Kräver minst en temperatur av 0-5 + C. Växer som bäst mellan 20-30 + C. Dör vid ca 50+C. Fuktkvoter, ingen risk mindre än15 %, måttlig risk15-20 %, stor risk mer än 20 %. Näring, organiskt material. Mögelsvampen är mer beroende av luftens fuktighet än virkets fuktkvot. Vissa sporer är mycket värmetåliga, tål nedfrysning, angriper och skadar inte vedcellerna och påverkar således inte hållfastheten, men banar däremot väg för rötsvampar. Kan lukta mycket illa speciellt i tryckimpregnerat virke. Villaägarnas Riksförbund 2008 9
8.2 Blånadssvamp Svampen kräver fritt vatten för sporernas groning. Fuktkvot 30-120 % för tillväxt. Växer mellan 3 och + 40 C Optimum ph 2-7. Vissa arter kan dock växa vid temperaturer över + 40 C. Tål ej lång tids uttorkning. Pigmentbildning kan utebli vid låga temperaturer, men tar snabbt fart vid temperaturhöjning. Ingen lukt under tillväxten. Vid blånadsangrepp har virket svårare att torka ut och banar därmed väg för andra svampar. Vanligtvis påverkas inte virkets hållfasthet. 8.3 Rötsvampar Beroende på rötsvamparnas sätt att angripa vedcellerna delar man in angreppen i tre olika typer, brunröta, vitröta och softrot. Generellt för rötsvampar är att de angriper och bryter ned vedceller som en effekt av svamparnas enzymutsöndring. Rötsvampen kräver tillgång på fritt vatten för att porerna ska gro och en tillräckligt hög fuktkvot i materialet för att tillväxt ska ske med en påföljande nedbrytning. De flesta rötsvampar kräver en fuktkvot på 28-30 % men när de väl etablerats kan 20 % vara tillräckligt. 8.4 Hussvamp Hussvampen är den mest fruktade brunrötsvampen inomhus och kan på bara några månader ställa till stora skador. Det är en mycket speciell typ av rötsvamp som kan växa i förhållandevis torrt trä. Genom sitt mycel kan den transportera vatten från platser långt från själva angreppsstället. Den kan också producera vatten genom nedbrytning av cellulosan i träet. Fuktkvot 20 % kan räcka för hussvamp. Växer mellan 0-40 C. Hussvampen har sitt optimum vid 21 C maximum ca 30 C. Tål nedfrysning under långa perioder. Fruktkroppen är brun, brungul och pannkaksliknande ca 1cm tjock och ca 1-3 kvadrat dm stor, kan i vissa fall bli betydligt större. Det växande mycelet är vitt och vaddliknande som med tiden övergår till ett hinnliknande överdrag med guldbrun till grå färg. I fuktig atmosfär avsöndrar svampen droppar av rent vatten, där av smeknamnet den gråtande svampen. Ger ifrån sig ett brunt pulver (sporer) som lägger sig på möbler, golv etc. Brunrötan som svampen orsakar kännetecknas av sprickbildning vinkelrätt mot fiberriktningen så att ett kubliknande mönster bildas. Hussvampen påträffas framför allt i dåligt ventilerade krypgrunder, källare och golv under våtutrymmen. 8.5 Källarsvamp Bland rötsvampar är källarsvampen en av de vanligaste, fruktkroppen är 5-10 cm, mycket tunn och växer tätt intill träytan. Färgen är gulbrun till olivbrun med en ljus gulvit kant. Det trådliknande mycelet är i ung ålder grågult men vid åldrandet övergår färgen till mörkbrunt och svart. De rikt förgrenade 1-2 mm tjocka myceltrådarna är i regel det som avslöjar pågående angrepp eftersom fruktkroppen sällan uppenbarar sig. Svampen fordrar hög fuktkvot i träet, trivs bäst vid 50-60 % fuktkvot, vilket alltså är en betydlig högre fuktkvot än vad enbart hög luftfuktighet kan åstadkomma. Den optimala temperaturen är 22-24 C och maximal ca 35 C. Till skillnad från hussvampens kubmönster blir källarsvampens mönster i det rötskadade träet mera som små tärningar (tätare mellan sprickorna). Vanliga orsaker till angrepp är små vattenläckage som inte uppmärksammas i tid, träet utsetts då för långvarig och extremt hög fuktkvot. Villaägarnas Riksförbund 2008 10
9. NÅGRA VIKTIGA VÄRDEN ATT LÄGGA PÅ MINNET När man mäter fukt i betong, mäter man som regel den relativa fuktigheten i betongens porsystem. Hus som är grundlagda med platta på mark utan underliggande isolering kan ofta bli aktuella för fuktmätning. Kritisk gräns varvid risk för mikrobiell tillväxt föreligger (mögeltillväxt) är alltså 70-75 % RF. När man mäter fukt i trä, är det som regel fuktkvot (u) som mäts, där kritisk gräns är 15 % för mikrobiell tillväxt. Rötsvampen kräver som tidigare nämnts 28-30 % men överlever dock på betydlig lägre fuktkvot när den väl har etablerat sig. De flesta byggmaterial kan ta upp och avge fukt från omgivande luft. Hur mycket fukt som kan tas upp varierar i hög grad mellan olika material. Om trä omges av en luftfuktighet på 70-75 %, kommer träet efter en viss tid att befinna sig i jämvikt med den rådande luftfuktigheten. Eftersom det krävs en viss tid för träet att komma i jämvikt är det mer lämpligt att mäta fuktkvoten i trä om man vill veta vilket fukttillstånd som råder i en krypgrund. Trä uppnår nämligen en fuktkvot på ca 15 % vid 70-75 % relativ fuktighet. RF värdena i luft kan variera stort från dag till dag beroende på väderleken. En förutsättning för att en mätning av endast RF värdet i en krypgrund skall ge någon värdefull information, är att denna görs under en längre tid. 10. HELT NYRENOVERAT HUS TILL SALU, DRÖMHUSET ELLER? Det är definitivt ingen överdrift att påstå, att det inom få branscher förekommer så mycket okvalificerad arbetskraft som just inom byggbranschen. Alla typer av hantverk utövas, av allt från den händige och även den mindre händige husägaren själv, till den mindre kunnige eller mindre seriösa entreprenören. Detta faktum gör att man bör vara extra observant när det gäller hus som är renoverade eller ombyggda. Vad döljer sig exempelvis bakom den nyuppsatta panelen eller tapeten? Är tilläggsisoleringen av vinden fackmässigt utförd? Vilken typ av färg har använts till de nymålade fönstren? Många är de fönster som blivit förstörda av latexfärg (allmänt kallad plastfärg). Det går att dölja mycket med nya fräscha material. Fuktskador orsakade av felaktiga konstruktioner eller mindre lämpliga materialval, tar som regel en längre tid innan skadorna ger sig till känna. Ett slitet hus med eftersatt underhåll kan ge signaler om att man bör undersöka huset extra noga, men ger också ett naknare och ärligare intryck eftersom inget är dolt bakom nya fräscha färger eller andra beklädnader. 11. CHECKLISTA INFÖR HUSKÖP Inför Ankomsten Ha en uppgjord plan för systematisk genomgång av huset samt även omkringliggande mark Rejäl ficklampa Inta ett kritisk sinnelag, använd dig av lukt och känselsinnen, var frågvis. Oömma kläder Villaägarnas Riksförbund 2008 11
Ankomst utvändig genomgång Markförhållanden, marken skall luta från huset, hus som ligger i svackor utsätts för högre fuktbelastning. Dränering, brister visar sig i form av vattensjuk mark som i sin tur kan ge fuktskador på grunden och husets nedre delar. Grund, sprickor, sättningar och fuktskador. Fasader/träpaneler, sprickor, färgsläpp, rötskador, var speciellt observant på fasadens nedre delar samt under fönster och kring stuprör/hängrännor. Om fasaden har rötskador, är risken att innanför liggande stomme också är skadad. Tegel och putsade fasader, sprickor och trasiga stenar (kan vara tecken på sättningar). Fönster, kittning, färgsläpp, rötskador var speciellt observant på fönsterbågens samt karmens nedre delar. Plåtbeslag, fönsterbläck eventuell rost och otätheter. Takavvattning, eventuell rost och läckage från hängrännor, stuprör, bortledning av vatten från husgrunden. Takbeläggning, rostig plåt, trasiga pannor, hur är skicket på underlagspapp och bärläkt. Läckage i papptak Skorsten, sprickor, bortfall av murbruk/stenar, kondensskador och frostskador Vind, om denna är åtkomlig utifrån, fuktskador Fyra typer av hus (grundläggning) Platta på mark (PPM) utan underliggande isolering. Risk för mögel och fuktskador (oftast hus byggda före ca 1985) PPM med underliggande isolering. Betydligt mer problemfri Källarförsedda hus. Extra observant på inredda källarvåningar, mögel och fuktskador Krypgrund. Risk för mögel och rötskador. Invändig genomgång Källare, bottenvåning, fläckar, lukter, ytskikt. Våtrum, missfärgningar i kakelfogar, lösa kakel, klinker, mattor, golvbrunn, fråga när senaste renovering är utförd. Diskbänk öppna luckor, fuktfläckar, lukter. Garderober och vindsskrubbar, fuktfläckar. Lyft på mattor, fuktfläckar. Vindsutrymmen, expansionskärl, läckage, kondensfukt, mögel, röta. VVS, typ av uppvärmningssystem, driftkostnader, ålder, rost, läckage. EL-dragning, ålder, skick, storlek på huvudsäkring. Fönster, kittning, färgsläpp, rötskador. Dörrar. Skeva dörrar och sprickor i tapeter kan vara indikeringar på sättningsskador Onormalt mycket golvsvikt/golvknarr, kan vara indikation på rötskador. Främmande obehagliga lukter, kan vara mögel eller emissioner. Vatten. Eget vatten eller kommunalt, kvalitet. Villaägarnas Riksförbund 2008 12
Allmänna frågor Ombyggnader och renoveringar, hur såg huset ursprungligen ut, finns ritningar bevarade. Tidigare problem, fuktskador, sättningar, avlopp, el, värmesystem. Dränering, har det utförts på senare tid. Radon, har mätningar utförts. Nuvarande bestämmelser år 2005 är 200Bq/kubikmeter i inomhusluften. Radon förekommer dels i byggmaterial, framförallt i blå lättbetong som tillverkades under åren 1929-1975 samt även i form av markradon och i vatten från egna brunnar. Allmänna reflektioner Nymålat/tapetserat kan dölja fuktskador. Slitet intryck kan ge signaler att viktiga underhållsarbeten ej är utförda, men ger även ett ärligt intryck då det är svårare att dölja exempelvis fuktfläckar. 12. SLUTORD Vid fastighetsköp har köparen en omfattande undersökningsplikt. Fel som köparen bort märka vid en noggrann undersökning av huset kan denne inte med framgång åberopa mot säljaren, då de inte anses som dolda fel. Det är därför av synnerlig vikt att köparen undersöker huset noggrant för att kunna fastställa dess kondition. I rättspraxis har man ställt höga krav på vad köparen bör märka vid sin undersökning. För en närmare redogörelse om fel i fastighet hänvisas till Rådgivningsavdelningens informationsskrift Fel i fastighet. Eftersom bostadshus är tekniskt komplicerade produkter, krävs i de flesta fall teknisk kompetens för att bedöma husets kondition. En bagatellartad skavank kan dölja ett fel som hotar husets goda bestånd och är kostsamt att avhjälpa. Det är därför tillrådigt att man anlitar en sakkunnig person, en besiktningsman, för att göra en överlåtelsebesiktning. (även benämnd "jordabalksbesiktning"). Kravet på utförandet av besiktning av fastighet har i domstolspraxis ställts så högt att särskild sakkunskap i praktiken krävs hos den som utför besiktningen. Har Du ytterligare frågor om fastighetsköpet kan du ringa till Villaägarnas byggtekniska eller juridiska rådgivning på tfn 020-626 099. Rådgivningsavdelningen har telefontid vardagar kl 08.30 12.00. För juridisk rådgivning gäller även måndag-torsdag 13.30-14.30 Du kan även ta del av informationsskrifterna Fastighetsköpet och Överlåtelsebesiktning Villaägarnas Riksförbund 2008 13