Delårsrapport januari september 2009 Press- och analytikerpresentation JM Studion, 26 oktober 2009
Koncernen Intäkter: 9,1 mdkr 1) Balansomslutning: 9,7 mdkr Byggrätter: 29 000 st Antal anställda: 1 881 11 % Börsvärde: 7,8 mdkr Norge 86 % Sverige Finland 2 % Danmark Belgien 1 % 1) 12 månaders rullande 2009-10-26 2
Koncernen i sammandrag Januari september 2009 Intäkterna minskade med 33 procent till 6 239 mkr (9 379) Resultatet före skatt minskade till 244 mkr (1 276), nedskrivning av exploateringsfastigheter om -87 mkr (0) belastar andra kvartalet Fastighetsförsäljningar om 237 mkr (83) gav ett resultat om 51 mkr (21). 2009-10-26 3
Koncernen i sammandrag Januari september 2009 Antal sålda bostäder 2 383 (1 601) Antal produktionsstartade bostäder 1 446 (1 483) Resultat per aktie uppgick till 2,00 kronor (10,50) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 2,2 procent (45,5) Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 344 mkr (-141). 2009-10-26 4
Fortsatt förbättrad efterfrågan och försäljning i Sverige och Norge Fortsatt förbättrad efterfrågan i Sverige och Norge under tredje kvartalet Fortsatt förbättrad försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt i Sverige och Norge under tredje kvartalet Andelen sålda/bokade bostäder i förhållande till pågående produktion har tydligt förbättrats - över normal nivå. 2009-10-26 5
Priser på andrahandsmarknaden Priser på bostadsrätter i storstäderna, begagnatmarknaden 1997 Q3 2009 Kr/m 2 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Kv 1 1997 Kv 3 Kv 1 1998 Kv 3 Kv 1 1999 Kv 3 Kv 1 2000 Kv 3 Kv 1 2001 Kv 3 Kv 1 2002 Kv 3 Kv 1 2003 Kv 3 kv 1 2004 kv 3 Kv 1 2005 Kv 3 Kv 1 2006 Kv 3 Kv 1 2007 Kv 3 Kv 1 2008 Kv 3 Kv 1 2009 Kv 3 Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Tyréns Temaplan 2009-10-26 6
Antal sålda bostäder Förbättrad försäljning av bostäder 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 907 1 502 1 061 1 267 1 257 1 172 964 564 471 715 427 398 2007 2008 2009 2007 2008 2009 2007 2008 2009 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland 246 210 411 Q1-Q3 Q4 2009-10-26 7
Förbättrad nivå produktionsstarter Antal bostäder 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 820 1 515 973 1 359 1 067 923 742 730 597 592 464 360 259 200 240 2007 2008 2009 2007 2008 2009 2007 2008 2009 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1-Q3 Q4 2009-10-26 8
Antal 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 3 567 bostäder i pågående produktion Minskande produktion och ökad andel sålt/bokat sänker risken i pågående produktion Q3 2009 100% 80% 60% 40% 20% 0 0% dec-06 mar-07 jun-07 sep-07 dec-07 mar-08 jun-08 sep-08 dec-08 mar-09 jun-09 sep-09 JM Bostad Stockholm JM Utland JM Bostad Riks Andel sålt/bokat av pågående produktion, koncernen (%) Normal nivå sålt/bokat 2009-10-26 9
Bostäder i pågående produktion JM koncernen 30 sept. 2009 30 juni 2009 31 mars 2009 Helår 2008 Antal bostäder 3 567 3 400 3 994 5 118 Antal sålda bostäder 1 771 1 508 1 649 2 297 Antal bokade bostäder 871 609 585 475 Andel sålda bostäder (%) 50 44 41 45 Andel bokade bostäder (%) 24 18 15 9 Andel sålda/bokade bostäder (%) 74 62 56 54 Antal osålda bostäder i avslutade projekt 1) -varav i balansräkningen 1) Efter sista inflyttning enligt plan 230 105 310 138 216 105 245 66 2009-10-26 10
JM Bostad Stockholm Januari - september Helår Mkr 2009 2008 2008 Intäkter 2 341 4 016 5 317 Rörelseresultat 326 832 920 Rörelsemarginal (%) 13,9 20,7 17,3 Antal disponibla byggrätter 11 200 12 800 12 200 Fortsatt förbättrad efterfrågan och försäljning Minskade intäkter Minskad marginal Balanserat kassaflöde. 2009-10-26 11
JM Bostad Riks Januari - september Helår Mkr 2009 2008 2008 Intäkter 1 642 2 651 3 263 Rörelseresultat 86 319 197 Rörelsemarginal (%) 5,2 12,0 6,0 Antal disponibla byggrätter 10 100 11 900 11 000 Förbättrad efterfrågan och försäljning Minskade intäkter Minskad marginal Förbättrat kassaflöde finansiering i tidigare startade projekt. 2009-10-26 12
JM Utland Januari - september Helår Mkr 2009 2008 2008 Intäkter 869 1 640 2 058 Rörelseresultat -201 67-176 Rörelsemarginal (%) -23,1 4,1-8,6 Antal disponibla byggrätter 7 700 8 200 7 800 Förbättrad efterfrågan och försäljning i Norge Stabilisering av efterfrågan i Danmark Förbättrat kassaflöde delvis hänförligt till försäljning av projektfastighet. 2009-10-26 13
JM Fastighetsutveckling Januari - september Helår Mkr 2009 2008 2008 Intäkter 249 155 213 Rörelseresultat 68 33 75 Resultat från fastighetsförsäljningar 41 mkr (21) Produktion av JMs nya huvudkontor i Frösunda pågår - inflyttning i december 2009 Utveckling av kommersiella fastigheter i Dalénum på Lidingö pågår 89 % uthyrningsgrad. 2009-10-26 14
JM Produktion Januari - september Helår Mkr 2009 2008 2008 1) Intäkter 1 530 1 402 2 008 Rörelseresultat 93 80 124 Rörelsemarginal (%) 6,1 5,7 6,2 1) Varav internt 392 485 630 Efterfrågan har minskat något under tredje kvartalet Fortsatt hård konkurrens Stabil marginal. 2009-10-26 15
Disponibel byggrättsportfölj Region Antal byggrätter Stockholm 11 200 Malmö/Lund 3 700 Göteborg 1) 2 500 Uppsala 2) 3 900 Norge 5 500 Köpenhamn 900 Helsingfors 300 Belgien 1 000 Totalt cirka 29 000 1) avser Region Väst 2) avser Region Öst 2009-10-26 16
Lägre nivå exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan - sept Mkr 2006 2007 2008 2009 Ingående balans 2 925 4 348 5 282 5 620 Tillkommer 2 718 2 130 1 571 243 Avgår -1 295-1 196-1 233-660 Utgående balans 4 348 5 282 5 620 5 203 1) 2) 1) inklusive nedskrivningar om 320 mkr 2) inklusive nedskrivningar om 87 mkr 2009-10-26 17
11 års produktion i balansräkningen Låg produktionstakt ger överinvesterad byggrättsportfölj 1) Antal byggrätter I balans- Produktions- Genom- 2009-09-30 räkningen 2) starter loppstid, år JM Bostad Stockholm 8 000 792 10,1 JM Bostad Riks 6 800 701 9,7 JM Utland 4 800 299 16,1 Koncernen 19 600 1 792 10,9 3) 1) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande 3) Riktvärde ca 4 år 2009-10-26 18
Tillfredsställande kassaflöde Q3 2009 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Kassaflödesanalys, mkr 2008 2008 2009 2009 2009 1) 2) Från den löpande verksamheten -196 242-464 629 179 Från investeringsverksamheten 37-21 4-45 -3 Från finansieringsverksamheten 72 306 203-147 -386 Summa kvartalets kassaflöde -87 527-257 437-210 Likvida medel vid periodens slut 578 1 111 858 1 294 1 084 1) Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde 10 25 239 318 46 2) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter -528 88 70 53 150 2009-10-26 19
105 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 307 mkr Mkr 450 400 416 350 300 250 290 307 200 150 100 50 159 171 0 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 2009-10-26 20
God finansiell ställning och likviditet Mkr 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000 Räntebärande nettoskuld/-fordran 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Jansept 2009 Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad ggr 1) 3 2 1 0-1 -2 Soliditet 35 procent, nettning av framskjutna betalningar ger 40 procent Tillgänglig likviditet 3 884 mkr (3 378) varav likvida medel 1 084 mkr (578) Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 2,2 år. 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till cirka 0,3 mdkr (1,3) 2009-10-26 21
Finansnetto Januari september 2009, mkr Finansiella intäkter 12 Finansiella kostnader -107 Räntekostnader -86 Räntekostnad pensioner -21 Finansnetto -95 2009-10-26 22
Koncernens balansräkning Mkr 2009-09-30 2008-09-30 2008-12-31 Tillgångar Projektfastigheter 804 856 614 Exploateringsfastigheter 5 203 6 160 5 620 Övriga tillgångar 3 716 2 899 3 821 Summa 9 723 9 915 10 055 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 431 3 327 3 241 Långfristiga skulder 2 215 3 087 2 164 Kortfristiga skulder 4 077 3 501 4 650 Summa 9 723 9 915 10 055 Soliditet (%) 35 34 32 2009-10-26 23
Resultatkomponenter bostadsaffären Successiv vinstavräkning (brutto) Q3 2009 (Q2 2009) Kostnadsbaserad effekt 101 mkr (141) + Omvärderingseffekt + 57 mkr (24) Försäljningseffekt 66 mkr (88) Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader * täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat = Periodens resultat, 224 mkr (253) Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) 2009-10-26 24
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Koncern 89-90 47 24 57 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q2 2009 43 7-26 24 Q3 2009 34 30-7 57 Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under Q3 2009 uppgick till 57 mkr vilket indikerar en fortsatt stabilisering av den bedömda marknadsförutsättningen. 2009-10-26 25
JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke 29 000 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen hög kvalitet och god spridning Svag konjunktur uppvägs av låg räntenivå fundamentalt goda förutsättningar på längre sikt Industrialiserad process och attraktiva bostäder Stark balansräkning och offensiv kapacitet kassaflödesfokus Väl avvägd riskprofil Kompetenta och engagerade medarbetare. 2009-10-26 26