Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om redbarhet och lämplighet och pris i marknadsföring. Prövning av fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av att mäklaren har gett in olika versioner av uppdragsavtalet. Även frågan om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris har berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NNs registrering. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet och marknadsföringsmaterialet. Fastighetsmäklarinspektionen har vid en kontakt med NN uppmärksammat honom på att uppgiften om utgångspriset i uppdragsavtalet inte stämde överens med det utgångspris som NN hade uppgett i sitt yttrande. Av denna anledning lämnade NN den 11 september 2017 in ytterligare ett uppdragsavtal, men i en annan version. Senare samma dag gav NN in ännu POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) en version av uppdragsavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt att få in uppdragsavtalet i original. Den 13 oktober 2017 lämnade NN in ytterligare en version av uppdragsavtalet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Lägenheten marknadsfördes till ett pris på 2 400 000 kr. De kontaktade mäklaren för att lägga ett bud innan visningen. En förhandsvisning hölls, eftersom så många hade hört av sig om lägenheten. Budgivningen gick snabbt upp till 3 450 000 kr. Utgångspriset var ett tydligt lockpris. Fastighetsmäklarens yttrande Priset i marknadsföringen NN har ifråga om priset i marknadsföringen uppgett i huvudsak följande. Bostäder med ett motsvarande läge och storlek såldes vid tidpunkten för annonseringen för liknande priser. Flera av dessa bostäder hade en balkong, vilket den aktuella bostadsrätten saknade. Bostadsrätten var i ett sämre skick ifråga om stammarna, vilket gjorde att ett stambyte kunde bli aktuellt. I så fall skulle det nya fina badrummet behöva rivas ut. Utgångspriset sattes i enlighet med den rådande prisbilden. Säljaren var beredd att sälja för det priset. De olika versionerna av uppdragsavtalet NN har, som svar på Fastighetsmäklarinspektionens föreläggande om orsaken till att han har gett in fyra olika versioner av uppdragsavtalet, uppgett i huvudsak följande. I början av förmedlingsprocessen skickade han över ett avtal till sin kund. Några dagar senare fick han tillbaka sidan två av avtalet med en underskrift.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) De kom överens om att kunden skulle signera även sidan ett nästa gång som de träffades. Detta drog ut på tiden och det blev först på kontraktsdagen som de träffades. Han skrev då ut en ny förstasida som både han och kunden signerade. Tyvärr missade de att läsa igenom texten på den första sidan. Slutpriset hade automatiskt blivit utgångspriset och även stegen hade blivit justerad. Att detta var ett misstag framgår av hur han har resonerat i yttrandet om hur utgångspriset sattes. Han har aldrig försökt att hävda att utgångspriset skulle ha varit 3 600 000 kr. Efter en förnyad kontakt från Fastighetsmäklarinspektionen rättade han till misstaget och skrev ut en ny första sida som kunden kom förbi och signerade. [ ] hade han bytt efternamn, men han tänkte inte på att något annat kunde vara fel på den första sidan än utgångspriset. Han upptäckte felet avseende namnet direkt efter det att han hade skickat in uppdragsavtalet till Fastighetsmäklarinspektionen. Han skickade därför det kontrakt som han hade liggande i mejlen sedan tidigare och som han hade använt när han kontaktade föreningens ekonomiska förvaltare. Detta kontrakt saknade dock kundens signatur på sidan ett, men var i alla fall rätt till innehållet. Han har bett kunden lämna in det ursprungliga avtalet, med alla signaturer på plats, som kunden fick i början av processen. Detta ursprungliga avtal har han nu gett in till Fastighetsmäklarinspektionen. Handlingarna Uppdragsavtalet (den första versionen) Den första versionen av uppdragsavtalet kom in till Fastighetsmäklarinspektionen den 21 augusti 2017. I avtalet anges att utgångspriset för bostadsrätten var 3 600 000 kr. Det anges att NX [förnamn och det tidigare efternamnet] är fastighetsmäklare. Avtalet är undertecknat av honom och uppdragsgivaren på sidan två. Den första sidan av avtalet har två signaturer i det nedre högra hörnet. Uppdragsavtalet (den andra versionen) Den andra versionen av uppdragsavtalet kom in till Fastighetsmäklarinspektionen den 11 september 2017 kl. 10.25. I avtalet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) anges att utgångspriset för bostadsrätten var 2 400 000 kr. Det anges på den första sidan att NN (före detta X [det tidigare efternamnet]) är fastighetsmäklare. På sidan två anges dock namnet NX [förnamn och det tidigare efternamnet] och avtalet är undertecknat av honom och uppdragsgivaren. Den första sidan av avtalet har två signaturer i det nedre högra hörnet. Uppdragsavtalet (den tredje versionen) Den tredje versionen av uppdragsavtalet kom in till Fastighetsmäklarinspektionen den 11 september 2017 kl. 10.36. I avtalet anges att utgångspriset för bostadsrätten var 2 400 000 kr. Det anges att NX [förnamn och det tidigare efternamnet] är fastighetsmäklare och avtalet är undertecknat av honom och uppdragsgivaren på sidan två. Den första sidan av avtalet har endast en signatur i det nedre högra hörnet. Uppdragsavtalet (den fjärde versionen) Den fjärde versionen av uppdragsavtalet kom in till Fastighetsmäklarinspektionen den 13 oktober 2017. I avtalet anges att utgångspriset för bostadsrätten var 2 400 000 kr. Det anges att NX [förnamn och det tidigare efternamnet] är fastighetsmäklare. Avtalet är undertecknat endast av uppdragsgivaren. Den första sidan av avtalet har endast en signatur i det nedre högra hörnet. Avtalet är inte ett originaldokument med originalunderskrifter. Denna fjärde version av uppdragsavtalet är en kopia, precis som de tidigare inlämnade versionerna. Till det tvåsidiga uppdragsavtalet finns bifogat två bilagor. Samtliga sidor i bilagorna har en signatur i det nedre högra hörnet. Bilagorna till uppdragsavtalet heter Allmänna villkor och information om förmedlingsuppdrag respektive Information till konsument om distansavtalslagen. Bilagorna är inte heller originaldokument med originalsignaturer, utan kopior. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Avtalet med uppdragsgivaren Enligt 9 fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller som på något annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändringar av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen. I förarbetena till motsvarande bestämmelse i den tidigare gällande fastighetsmäklarlagen (1995:400) anges att det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar (se prop. 1994/95:14 s. 74). När den nya fastighetsmäklarlagen infördes förtydligades i bestämmelsen att det skriftliga uppdragsavtalet ska skrivas under av parterna. En konsekvens av detta är att uppdragsavtalet inte kan ingås endast via e-post (se prop. 2010/11:15 s. 51). Kravet på ett skriftligt och underskrivet uppdragsavtal är grundläggande för förmedlingsuppdraget och det åligger fastighetsmäklaren att bevara avtalet. Enligt 28 andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad fastighetsmäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. NN har uppenbarligen inte haft ordning på sin dokumentation. Han har gett in flera olika versioner av uppdragsavtalet. Vid varje tillfälle har han låtit påskina att det är den korrekta versionen av uppdragsavtalet som han har gett in. Den första inlämnade versionen av uppdragsavtalet innehöll utgångspriset 3 600 000 kr. Om 3 600 000 kr är det pris som säljaren var beredd att acceptera som tänkbart försäljningspris är det marknadsförda utgångspriset om 2 400
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) 000 kr ett uppenbart lockpris. NN hävdar emellertid att det är fråga om ett misstag vid utskriften av uppdragsavtalet. Sådana misstag bör inte kunna förekomma med hänsyn till att det åligger fastighetsmäklaren att bevara det skriftliga uppdragsavtalet. Det är också anmärkningsvärt att den sida som innehåller fel utgångspris är signerad av såväl NN som uppdragsgivaren. I den andra versionen av uppdragsavtalet som NN har gett in har han på sidan ett angett sitt nya efternamn [ ] i stället för efternamnet [ ], som var det efternamn han hade vid tidpunkten för avtalsskrivningen. Även denna sida är signerad av uppdragsgivaren trots att den är en tydlig efterhandskonstruktion från NNs sida. I den tredje versionen av uppdragsavtalet har den första sidan endast en signatur. Om detta är den korrekta versionen framstår det som mycket märkligt att NN, i stället för att från början ge in detta avtal, har bemödat sig om att i efterhand få uppdragsgivarens signatur på felaktiga versioner av uppdragsavtalet. För att försöka reda ut hur uppdragsavtalet egentligen var utformat förelade Fastighetsmäklarinspektionen NN att ge in uppdragsavtalet i original. Den version som han då lämnade in var inget originaldokument utan en kopia precis som de tidigare versioner som han hade lämnat in. Den version som ska föreställa originalet innehöll endast en underskrift av uppdragsgivaren och bara en signatur på sidan ett. Om detta är en kopia av originaldokumentet framstår det som mycket märkligt att NN i efterhand har konstruerat andra versioner av uppdragsavtalet. Han har i så fall även i efterhand lagt till sin egen underskrift på flera felaktiga versioner av avtalet och fått det att framstå som att han har undertecknat avtalet den 3 mars 2017. Fastighetsmäklarinspektionen kan inte avgöra vilken version av de inlämnade uppdragsavtalen som är den korrekta och denna brist är oerhört allvarlig. NN har uppenbarligen inte förstått vad ett originaldokument är för något och verkar helt sakna respekt för betydelsen av en korrekt dokumentation. Vid varje inlämning av uppdragsavtal till Fastighetsmäklarinspektionen har NN gett sken av att den lämnade versionen av uppdragsavtalet är den rätta. Ur tillsynssynpunkt är detta beteende helt oacceptabelt. Hans agerande måste också ha framstått som mycket märkligt för uppdragsgivaren, som flera gånger har fått signera nya versioner av uppdragsavtalet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Enligt fastighetsmäklarregistret har NN varit registrerad fastighetsmäklare sedan år 2009. Han har i vart fall inte under de senaste fem åren meddelats någon disciplinpåföljd för någon förseelse eller varit föremål för något tillsynsärende hos Fastighetsmäklarinspektionen. En fastighetsmäklare som inte tidigare har meddelats någon disciplinpåföljd riskerar normalt inte att få sin registrering återkallad vid en första förseelse. NN har dock inte bara brustit ifråga om att upprätta ett korrekt skriftligt undertecknat uppdragsavtal. Han har även brustit i sin roll som föremål för Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn genom att han bevisligen har lämnat in falsk dokumentation vid flera tillfällen. Bristerna ifråga om uppdragsavtalet och ifråga om NNs beteende i samband med tillsynen utgör enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning grund för att återkalla registreringen av NN som fastighetsmäklare. Övrigt Anmälan mot NN gäller frågan om han har använt sig av ett lockpris i marknadsföringen av en bostadsrätt. Fastighetsmäklarinspektionen väljer att inte ställning till frågan om lockpris eftersom uppdragsavtalets innehåll inte har kunnat fastställas. Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.