Planbeskrivning Samrådshandling 2013-02-27 Reviderad 2013-07-21 Antagandehandling xxxx-xx-xx Laga kraft xxxx-xx-xx Detaljplan för Hofterup 3:83 m fl i Hofterup, Kävlinge kommun Enkelt planförfarande, samråd 2 Handlingar Planhandlingarna består av plankarta med bestämmelser, fastighetsägareförteckning samt föreliggande planbeskrivning och preliminärt granskningsyttrande. Planens syfte och huvuddrag Hofterup är ett bostadsområde som karaktäriseras av boende i natur. Syftet med planen att uppgradera gällande byggrätt, införa planbestämmelser som stärker karaktären av boende i natur. Planen reglerar en i huvudsak redan är utbyggd miljö och medför inte heller att allmän platsmark (gator, park, natur etc) enligt gällande planer tas i anspråk för exploatering. Av dessa skäl bedöms planen kunna hanteras enligt reglerna för enkelt planförfarande. Övrigt I samband med planens framtagande och inledande samråd har bebyggelsevärden diskuterats särskilt. Som stöd åt fastighetsägarna vid ombyggnationer och renoveringar avses tas fram en informativ och inspirerande folder om områdets olika bebyggelsevärden utifrån bedömningar om såväl helhetsverkan och variationsrikedom. En sådan folder skulle dels kunna delas ut till samtliga berörda hushåll och också användas som diskussionsunderlag i det enskilda bygglovsärendet. Plandata Området är beläget i den västra delen av kommunen öster om motorvägen E6. Det gränsar i söder och väster mot Lundåkra-vägen och Skönadalvä-gen och i övrigt till befintlig bebyggelse och naturmark i Hofterup. Den mark som kom-munen äger är grönmar-kerad på kartan. I övrigt ägs marken enskilt av olika fastighetsägare med undantag av mind-re delområden som är samfällt ägda. Planområdet är cirka 37,7 ha. 1
Förenlighet med miljöbalken Området ingår i riksintresset för Kustzon men planläggningen bedöms inte påverka detta i någon påtaglig bemärkelse då det är frågan om utveckling av befintlig tätort. Kommunen bedömer, utifrån syftet med planen enligt ovan, att planen inte kommer att medföra sådan betydande miljöpåverkan som avses i kap 6 11 miljöbalken. Tidigare ställningstaganden Översiktlig planering Området är inte omnämnt specifikt i vare sig den kommuntäckande översiktsplanen antagen 2010 utöver att det föreslås en cykelväg längs Skönadalvägen. Det omnämns inte heller särskilt i den fördjupade översiktsplanen för Hofterup-Ålstorp.(HÅ) antagen 2009. Däremot anges i den sistnämnda planen följande generella inriktning, som utgör den grund på vilken föreliggande planförslag baseras. Kommunen vill vara en tillväxtkommun och ett attraktivt boendealternativ i regionen med flera olika typer av boendemiljöer varav HÅ står för det naturnära boendet. Närheten till natur är också en väsentlig del av den verksamhet som bedrivs i förskolorna och skolorna i HÅ samt för de boendes möjligheter till en aktiv fritid med rörligt friluftsliv, hästsport mm. Kommunen vill bibehålla HÅ:s karaktär av attraktivt naturnära boende genom: Bevarande av sammanhängande naturområden. Avgränsning av tomtmark med häck, buskar och träd mot gata och naturmark. Prövning av sambandet tomtstorlek - exploateringsgrad utifrån möjligheterna att anordna solbelysta vistelseytor samtidigt som större träd på tomtmark kan sparas. Par- och radhusområden mm anordnas med gemensamma grönytor med träd-planteringar. Detaljplan Inom området gäller detaljplaner enligt följande. Hofterup 3:14 m fl, 1999-01-29 I planen regleras minsta tomtstorlek till 1000 m2 varav 15 % får bebyggas, dock högst 215 m2. Hofterup 3:1 m fl, 1968-10-11 + Volym 2, 1986-11-06 I de samlade planhandlingarna regleras minsta tomtstorlek till 1000 m2 och byggrätten till 1/7 av fastighetsarean. Inom det här lilla området saknas detaljplan 2, 1986-11-06 Tekniska frågor mm Markradon: Området är beläget inom normalriskområde för markradon. Av detta skäl föreskrivs för huvudbyggnader radonskyddad byggteknik i form av tät grundkonstruktion. Detta är en gängse byggmetod som generellt inte föranleder särskilda fördyringar eller komplicerade konstruktionsåtgärder. 2
Fornlämningar: Det finns en fornlämningsmarkering inom planområdet i anslutning till Gullvivevägen. En sökning i riksantikvarieämbetets register redovisar att området är slutundersökt år 1998. Renhållning, va: Hushållsavfall hämtas vid respektive fastighet. Området är beläget inom verksamhetsområde för vatten och spillavlopp. Dagvatten omhändertas lokalt på den enskilda fastigheten, vilket stämmer väl med intentionerna med huvudsakligen större fastigheter, vid avstyckning minst 1000 m2 samt det förhållande att marken utgörs av infiltrationsbenägna jordarter; isälvssediment och sand. Parkering: Parkering förutsätts ske på den enskilda fastigheten. Trafik: Vägnätet består huvudsakligen av ett antal huvudgator till vilka är kopplade återvändsgator, s k säckgator, på tidstypiskt 1970-talsmanér. I nord/sydlig riktning finns ett viktigt, gemensamt grönstråk med cykelväg, lekplats mm. Vad avser kollektivtrafik finns en busshållplatser vid Skönadalvägen/Blåeldsvägen i direkt anslutning till planområdet. I övrigt finns inom det samlade Hofterupområdet ytterligare tre hållplatser i anslutning till GrandPrix-vägen, Lundåkravägen samt Skönadalvägen. I planen ges inom den kommunägda marken förutsättningar för anordnande av cykelväg längs Skönadalvägen enligt förslag i den kommuntäckande översiktsplanen. PLANFÖRSLAGET Planområdet domineras av villor. Eftersom kommunen generellt gärna ser en blandad bebyggelse med olika upplåtelseformer får även prövas radhus och marklägenheter på det kvarvarande fåtal fastigheter som kan vara aktuella för förtätning. Sådan bebyggelse måste upplåtas med bostadsrätt eller hyresrätt för att klara kravet på minsta fastighetsarea 1000 m2 vid nybildning av fastighet. Följande gäller generellt inom området. Högsta tillåten byggnadsarea är 30 % av fastighetsarean. Högsta tillåten byggnadshöjd för huvudbyggnad är 3,7 meter. Härutöver får uppföras enstaka takkupa. Takkupa skall tydligt underordnas taknocken samt uppföras i material och färgsättas i harmoni med taket i övrigt. Högst 1/3 av takets längd oräknat takutsprång (takfot) får upptas av takkupa. Högsta tillåten byggnadshöjd för komplementbyggnad är 2,8 meter. Särskild bestämmelse rekommenderar anger att fastigheterna bör avgränsas med häck/friväxande buskar och träd samt att det bör finnas minst 10 högväxande träd per 1000 m2 fastighetsarea. Det är lämpligt att frågorna prövas bl a i samband med ny- och tillbyggnad. Marklov krävs för fällning av träd med stamomfång över 60 cm i brösthöjd och det anges krav på kompensationsplantering. Nyplantering förutsätts ske med arter som är lokalt förekommande i Ålstorp-Hofterupområdet såsom tall, ek, björk, sälg etc. Tallen särskilt är karaktärsbärande för området, varför sådan återplantering är särskilt positivt. Vägområdena utgöres av asfalterade körfält och vändplatser med sidoområden som inte får hårdgöras utan skall hållas gröna med gräsytor, buskar och träd och skall inte upplåtas för parkering av bilar. Sidoområdena är en viktig del av områdets karaktär av bebyggelse i natur. Planbestämmelsen syftar att ange den önskvärda framtida inriktningen att stärka sidoområdena som del av områdets karaktär av boende i natur. Förbud mot ytterligare hårdgörning är gynnsamt såväl för dagvattensituationen som sidoområdenas inriktning att stärka områdets karaktär av boende i natur. Vägtrafikbuller Riktvärden för vägtrafikbuller är definierade i regeringens proposition 1996/97:53 som är implementerade i Boverkets byggregler enligt tabellen. 3
Tabell 1: Riktvärden för trafikbuller enligt BBR, ljudklass C SS 25267 utg 3. Utrymme Dygnsekvivalent Maximalnivå, nivå, Leq, dba Lmax, dba Inomhus Bostadsrum 30*) 45**) Utomhus Utanför fönster till minst hälften av utrymmen för sömn, vila och daglig samvaro 55 -- Utanför övriga fönster 55***) På uteplats 55****) 70****) *) enligt BBR tillåts 35 dba ekvivalentnivå i utrymmen för matlagning och hygien och för dessa utrymmen finns inte några krav på högsta maxnivå. **) gäller nattetid (kl 22-06) och får ej överskridas mer än 5 gånger per natt ***) i undantagsfall kan avsteg från kravet accepteras. Då avsteg från kravet accepteras bör övriga utomhuskrav skärpas med 10 db ****) I standard SS 2 52 67 (utg3) anges 3 db lägre nivåer, men i Boverkets allmänna råd 2008:1 är nivåerna ändrade till ovanstående E6: Ekvivalent ljudnivå innehålls 380 meter från vägmitt utifrån trafikmängderna uppräknade till år 2030 medan maximal ljudnivå innehålls inom hela området enligt beräkning, som redovisas på sidan 5. Särskild planbestämmelse anger att det, i samband med uppförande av ny bostad inom 380-meterszonen, erfordras särskilda åtgärder för att inne-hålla riktvärdena. Exempel på åtgärder som kan bli aktuella är fönster med förstärkt ljuddämpning, planlösning med sovrum mot tyst sida, anordnande av fasadnära uteplats mot tyst sida mm. 380 meter från vägmitt E6 Tillgänglighet Enligt PBL skall byggnader uppfylla tekniska egenskapskrav enligt BBR, Boverkets byggregler. Kommunens basutformningsprogram är antaget i kommunfullmäktige 2010-09-09. Det har i vissa avseenden högre ställda krav än föreskrifterna och kan därför bli tvingande först efter överenskommelse i samband med markavtal eller exploateringsavtal. En väsentlig målgrupp för eventuella förtätningar i form av marklägenheter etc inom området kan antas vara äldre, varför det är av stort värde om sådan bebyggelse utföres enligt kommunens basanpassningsprogram. GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandetiden är fem år från det datum planen vunnit laga kraft. Planavgift skall uttas i samband med bygglov. Hofterups vägförening är huvudman för allmän platsmark inom området. Angående inlösen av mark som i plan är utlagd som allmän platsmark gäller följande enligt PBL 14:15: Om mark eller annat utrymme enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen inte är huvudman för, är den som ska vara huvudman för platsen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken eller utrymmet. Marianne Nilsson, detaljplanchef 4
5