Planbeskrivning Samrådshandling

Transkript

1 Planbeskrivning Samrådshandling Antagandehandling xxxx-xx-xx Laga kraft xxxx-xx-xx Detaljplan för Hofterup 3:83 m fl i Hofterup, Kävlinge kommun Enkelt planförfarande Handlingar Planhandlingarna består av plankarta med bestämmelser, fastighetsägareförteckning samt föreliggande planbeskrivning. Planens syfte och huvuddrag Hofterup är ett bostadsområde som karaktäriseras av boende i natur. Syftet med planen att uppgradera gällande byggrätt, införa planbestämmelser som stärker karaktären av boende i natur samt att reglera bevarandeintressen gällande bebyggelsen. Planen reglerar en i huvudsak redan är utbyggd miljö och medför inte heller att allmän platsmark (gator, park, natur etc) enligt gällande planer tas i anspråk för exploatering. Av dessa skäl bedöms planen kunna hanteras enligt reglerna för enkelt planförfarande. Plandata Skönadalsvägen Området är beläget i den västra delen av kommunen öster om motorvägen E6. Det gränsar i söder och väster mot Lundåkravägen och Skönadalsvägen och i övrigt till befintlig bebyggelse och naturmark i Hofterup. Den mark som kommunen äger är grönmarkerad på kartan. I övrigt ägs marken enskilt av olika fastighetsägare med undantag av mindre delområden som är samfällt ägda. Lundåkravägen Planområdet är cirka 37,7 ha. 1

2 Förenlighet med miljöbalken Området ingår i riksintresset för Kustzon men planläggningen bedöms inte påverka detta i någon påtaglig bemärkelse då det är frågan om utveckling av befintlig tätort. Kommunen bedömer, utifrån syftet med planen enligt ovan, att planen inte kommer att medföra sådan betydande miljöpåverkan som avses i kap 6 11 miljöbalken. Tidigare ställningstaganden Översiktlig planering Området är inte omnämnt specifikt i vare sig den kommuntäckande översiktsplanen antagen 2010 utöver att det föreslås en cykelväg längs Skönadalsvägen. Det omnämns inte heller särskilt i den fördjupade översiktsplanen för Hofterup-Ålstorp.(HÅ) antagen Däremot anges i den sistnämnda planen följande generella inriktning, som utgör den grund på vilken föreliggande planförslag baseras. Kommunen vill vara en tillväxtkommun och ett attraktivt boendealternativ i regionen med flera olika typer av boendemiljöer varav HÅ står för det naturnära boendet. Närheten till natur är också en väsentlig del av den verksamhet som bedrivs i förskolorna och skolorna i HÅ samt för de boendes möjligheter till en aktiv fritid med rörligt friluftsliv, hästsport mm. Kommunen vill bibehålla HÅ:s karaktär av attraktivt naturnära boende genom: Bevarande av sammanhängande naturområden. Avgränsning av tomtmark med häck, buskar och träd mot gata och naturmark. Prövning av sambandet tomtstorlek - exploateringsgrad utifrån möjligheterna att anordna solbelysta vistelseytor samtidigt som större träd på tomtmark kan sparas. Par- och radhusområden mm anordnas med gemensamma grönytor med träd-planteringar. Detaljplan Inom området gäller detaljplaner enligt följande. Hofterup 3:14 m fl, I planen regleras minsta tomtstorlek till 1000 m2 varav 15 % får bebyggas, dock högst 215 m2. Hofterup 3:1 m fl, Volym 2, I de samlade planhandlingarna regleras minsta tomtstorlek till 1000 m2 och byggrätten till 1/7 av fastighetsarean. Inom det här lilla området saknas detaljplan 2,

3 Tematisk översiktsplan för kulturmiljö Kommunen har beslutat om framtagande av en tematisk översiktsplan för kulturmiljö. I förslag till samrådshandling, framtagen av Regionmuséet på kommunens uppdrag, anges följande med bäring på Hofterupområdet varav det aktuella området utgör den sydvästra delen: Hofterup har utvecklats från att ha varit en kyrkby med 18 gårdar till ett stort villasamhälle med en majoritet av 1970-talsvillor. I villabebyggelsens utkanter och i landskapet ligger småbruk som uppkommit under 1800-talet och som sedermera kompletterats med ny bebyggelse. Den större delen av villabebyggelsen ligger inom Hofterups gamla sockengräns. I den del som tillhör Henkelstorp finns fler fritidshus men också nyproducerade hus. Den nuvarande Grand Prix-vägen har förbundit Ålstorp, Henkelstorp, Hofterup och Löddeköpinge sedan lång tid och har därmed utgjort bebyggelsens naturliga yttre gräns i öster. D Skönadalsvägen C B A Svalörtsvägen Lundåkravägen Del av Häradsekonomiska kartan Den särskilt markerade röda linjen är sockengräns. Strukturen med fyra tvärgående vägar inom området norr om Lundåkravägen finns redan i början av talet och längs dem etableras flera gårdar. Vägarna utgör stommen i det samhälle som växer fram under talet och de motsvaras av de nuvarande (A) Blåeld-Nattviol-Klövervägarna, (B) Gökblomstervägencykelvägen, (C) Timotej-Lupin-Passagevägarna och (D) cykelvägen (söder om Kungsljusvägen som på kartan är en ägogräns). Till gårdarna hörde smala odlingslotter och mellan dem låg större fält. Vägkröken mellan Svalörtvägen och Klövervägen fanns i början av 1900-talet och här ligger ett av de äldsta husen som är från Endast bostadsdelen är bevarad och det är ett lågt hus med fasader av puts. Längs den här vägen återfinns flera liknande äldre hus som alla ligger nära vägen. 3

4 Vid 1900-talets början finns endast sporadiskt med planteringar, de flesta ligger norr om Gökblomstervägen och består av smala remsor. I norr finns också ett litet lövträdstäckt område och längs Lundåkravägen var den mittersta delen kantad av en allé. Planteringarna av tall utökas successivt under 1900-talets mitt. Samtidigt sker det en etablering av ett femtiotal fritidshus på avstyckade tomter i både Hofterup och Henkelstorp. Den gamla gårdsbebyggelsen tas återigen i bruk och så småningom görs flera fritidshus om till återruntboende. De få fritidshus som finns kvar från den här tiden ligger omgivna av tät skog och utgörs av små hus i stockpanel och tegel. Fram till slutet av 1960-talet sker en befolkningsminskning men i och med att permanentboendet ökar sker en vändning. Ökat välstånd och bilinnehav gör pendling till större orter möjlig varför Löddeköpinge kommun 1967 antar en byggnadsplan för området. Det är dock först efter att vatten- och avloppsystemet byggts ut 1972 som området kan bebyggas. Efterfrågan på friliggande hus är stor och i och med Gröna vågenrörelsen blir det populärt att bosätta sig här. Majoriteten av villorna är från 1970-talet och en stor del, omkring 180 stycken utgörs av de så kallade Malmvillorna. De ritas av Malmgruppen och utgörs av villor i rött, gult eller vitt tegel, sadeltak med svarta betongpannor och väl tilltagen takfot, panelklädda gavlar och fönsterpartier samt ytterdörrar med ribbor. Villorna är exklusiva, både genom storleken på drygt 200 m2 och genom planläggningen som är i samklang med naturen. Även tomterna är stora och uppfarterna har dubbelcarport. Utmed de tvärgående vägarna som är återvändsgator är talldungar planterade. Husen ligger grupperade om 5-6 stycken längs tidstypiska säckgator och tallarna är en betydande del i gatumiljön. Terrängen är också utnyttjad och många gator är mjukt svängda. Ett grönstråk i områdets mitt utgör förbindelselänk genom gångvägar och rekreationsområde. Förutom tallarna som återfinns som dungar på flera tomter finns det gott om andra vintergröna växter som murgröna, buxbom och bambu. Även björk utgör en betydande del av växtligheten och de för 1970-talet typiska hängbjörkarna ses här och var. Förutom malmvillorna finns det många andra 1970-talsvillor, de flesta styckebyggda men flera av malmvillornas arkitektoniska drag känns igen. De är uppförda i gult, rött tegel och brunt tegel men också i vit kalksandsten. Stora tunga sadeltak med betongpannor är vanliga och en del mansardtak på enplanshus förekommer. Det platta sargtaket återfinns på bland annat några grupphusbyggda hus vid Svalörtvägen. Paneler på gavlar och carportar liksom fönster och dörrar är vanligen i mörka kulörer. I slutet av decenniet blir det vanligt med mer traditionella inslag som spröjsade fönster och fönsterluckor. Även dessa hus är planerade i terrängen och har tallar och vintergröna växter. Sedan 1970-talet har det mest byggts styckebyggda villor, varav flera är ombyggda fritidshus. Ett par gator med parhus och grupphusområdet i Rotundan utgör undantag. De flesta har fasader av tegel eller ljus puts och tak av röda betongpannor. Det finns både traditionella hus med sadeltak och hus med flera byggnadskroppar och nivåförskjutna pulpettak. Fastän husen byggts på naturtomter är de nyare husen inte omgivna av lika mycket grönska som 1970-talshusen. En trend med större hårdgjorda ytor av betongsten är också en ny trend. Kulturhistoriska värden i sammanfattning I Hofterup har skogsplanteringarna och vägnätet med framförallt de tvärgående vägarna där det ligger en del äldre hus ett stort kulturhistoriskt värde. De äldre husen och gårdarna, fritidshusen och och talens villor är anpassade till och planerade i skogsmiljön varför de har ett miljöskapande värde. Trots att 1970-talets Malmvillor är stora passar de med sina stora svarta tak, mörka färgsättning och vintergröna trädgårdar in i tallskogen. 4

5 Malmvillorna i Hofterup - Policy angående ändringar Kommunens bygglovavdelning har år 2009 tagit fram en policy för ändringar inom beståndet med Malmvillor inom det samlade Hofterupområdet. På kartan redovisas samtliga villor inom området bedömda utifrån hur den ursprungliga karaktären bevarats avseende husvolym, färg, fönster/dörrar/detaljer, panel, carport och fasadtegel.. Röd = välbevarad; mycket av den ursprungliga karaktären finns kvar. Orange = normalbevarad; små och medelstora ändringar. Grön = mycket förändrad Tekniska frågor mm Markradon: Området är beläget inom normalriskområde för markradon. Av detta skäl föreskrivs för huvudbygg-nader radonskyddad byggteknik i form av tät grundkonstruktion. Detta är en gängse byggmetod som generellt inte föranleder särskilda fördyringar eller komplicerade konstruktionsåtgärder. Fornlämningar: Det finns en fornlämningsmarkering inom planområdet i anslutning till Gullvivevägen. En sökning i riksantikvarieämbetets register redovisar att området är slutundersökt år Renhållning, va: Hushållsavfall hämtas vid respektive fastighet. Området är beläget inom verksamhetsområde för vatten och spillavlopp. Dagvatten omhändertas lokalt på den enskilda fastigheten, vilket stämmer väl med intentionerna med huvudsakligen större fastigheter, vid avstyckning minst 1000 m2 samt det förhållande att marken utgörs av infiltrationsbenägna jordarter; isälvssediment och sand. Parkering: Parkering förutsätts ske på den enskilda fastigheten. Trafik: Vägnätet utgöres huvudsakligen av ett antal huvdgator till vilka är kopplade återvändsgator, s k säckgator, på tidstypiskt 1970-talsmanér. I nord/sydlig riktning finns ett viktigt, gemensamt grönstråk med cykelväg, lekplats mm. Vad avser kollektivtrafik finns en busshållplatser vid Skönadlasvägen/Blåeldsvägen i direkt anslutning till planområdet. I övrigt finns inom det samlade Hofterupområdet ytterligare tre hållplatser i anslutning till GrandPrix-vägen, Lundåkravägen samt Skönadalasvägen. I planen ges inom den kommunägda marken förutsättningar för anordnande av cykelväg längs Skönadalsvägen enligt förslag i den kommuntäckande översiktsplanen. 5

6 PLANFÖRSLAGET Planområdet domineras av villor. Eftersom kommunen generellt gärna ser en blandad bebyggelse med olika upplåtelseformer får även prövas radhus och marklägenheter på det kvarvarande fåtal fastigheter som kan vara aktuella för förtätning. Sådan bebyggelse måste upplåtas med bostadsrätt eller hyresrätt för att klara kravet på minsta fastighetsarea 1000 m2 vid nybildning av fastighet. Följande gäller generellt inom området. Högsta tillåten byggnadsarea är 30 % av fastighetsarean. Högsta tillåten byggnadshöjd för huvudbyggnad är 3,7 meter. Härutöver får uppföras enstaka takkupa. Takkupa skall tydligt underordnas taknocken samt uppföras i material och färgsättas i harmoni med taket i övrigt. Högst 1/3 av takets längd oräknat takutsprång (takfot) får upptas av takkupa. Högsta tillåten byggnadshöjd för komplementbyggnad är 2,8 meter. Kulturhistoriska värden I Hofterup har skogsplanteringarna och vägnätet med framförallt de tvärgående vägarna där det ligger en del äldre hus ett stort kulturhistoriskt värde. De äldre husen och gårdarna, fritidshusen och och 1970-talens villor är anpassade till och planerade i skogsmiljön varför de har ett miljöskapande värde. Trots att 1970-talets Malmvillor är stora passar de med sina stora svarta tak, mörka färgsättning och vintergröna trädgårdar in i tallskogen. Planteringar och vägnät Särskild bestämmelse anger att fastigheterna bör skall avgränsas med häck/friväxande buskar och träd samt att det bör finnas minst 10 högväxande träd per 1000 m2 fastighetsarea. Det är lämpligt att frågorna prövas bl a i samband med ny- och tillbyggnad. Marklov krävs för fällning av träd med stamomfång över 40 cm i brösthöjd och det anges krav på kompensationsplantering. Nyplantering förutsätts ske med arter som är lokalt förekommande i Ålstorp-Hofterupområdet såsom tall, ek, björk, sälg etc. Som framgår av beskrivningen på sidan 4 är tallen särskilt är karaktärsbärande för området, varför sådan återplantering är särskilt positivt. Vägområdena utgöres av asfalterade körfält och vändplatser med sidoområden som inte får hårdgöras utan skall hållas gröna med gräsytor, buskar och träd och skall inte upplåtas för parkering av bilar. Sidoområdena är en viktig del av områdets karaktär av bebyggelse i natur. Planbestämmelsen syftar att ange den önskvärda framtida inriktningen att stärka sidoområdena som del av områdets karaktär av boende i natur. Förbud mot ytterligare hårdgörning är gynnsamt såväl för dagvattensituationen som sidoområdenas inriktning att stärka områdets karaktär av boende i natur. Malmvillorna = k1 och k2 Vad gäller fasadmaterial och färg på paneler och trädetaljer framgår av utredningarna som redovisas på sidorna 3-4 att det är ett stort värde i bevarande av de ursprungliga materialen och kulörerna. För de röd och orangemarkerade villorna enligt kartan på sidan 4 (k1 och k2 på plankartan) förordas därför vid ommålning av snickerier och paneler, som bör vara stående, i mörka matta färger samt att tagelfasaderna bör bevaras intakta och inte målas eller putsas. Takkupor bör uppföras med s k pulpettak och i första hand placeras mot trädgårdssidan. Den äldre bebyggelsen = k3 Exempel i policyn på välbevarat hus 6

7 Kvarvarande äldre bebyggelse inom det samlade Hofterupområdet återfinns framför allt längs Blåeld- Nattviol-Svalörts- Klövervägarna som motsvarar en av de äldre vägarna (A-) i området enligt kartan på sidan 3, där de är markerade med ovaler (bostadshus) och cirklar (gårdsbebyggelse), varav de sex fastigheterna i områdets västra del ingår i föreliggande planområde. Bostadshusen är smala längor i huvudsakligen puts, täckmålade snickerier och gavelpartier i stående panel, nätta takkupor, murad skorsten i nock, 45 takvinkel, nätt takfot. Den här bebyggelsen har generellt blivit mycket väl omhändertagen av sina ägare, och husens ur-sprungliga karaktär är tillvaratagen på ett förtjänstfullt sätt. De lummiga trädgårdarna bidrar till trevnadsvärdena. Bebyggelsen markeras på plankartan med bestämmelse k3, med innebörden att bebyggelsens särdrag skall beaktas vid om- och tillbyggnader. Vägtrafikbuller Riktvärden för vägtrafikbuller är definierade i regeringens proposition 1996/97:53 som är implementerade i Boverkets byggregler enligt tabellen. Tabell 1: Riktvärden för trafikbuller enligt BBR, ljudklass C SS utg 3.. Utrymme Dygnsekvivalent Maximalnivå, nivå, Leq, dba Lmax, dba Inomhus Bostadsrum 30*) 45**) Utomhus Utanför fönster till minst hälften av utrymmen för sömn, vila och daglig samvaro Utanför övriga fönster 55***) På uteplats 55****) 70****) *) enligt BBR tillåts 35 dba ekvivalentnivå i utrymmen för matlagning och hygien och för dessa utrymmen finns inte några krav på högsta maxnivå. **) gäller nattetid (kl 22-06) och får ej överskridas mer än 5 gånger per natt ***) i undantagsfall kan avsteg från kravet accepteras. Då avsteg från kravet accepteras bör övriga utomhuskrav skärpas med 10 db ****) I standard SS (utg3) anges 3 db lägre nivåer, men i Boverkets allmänna råd 2008:1 är nivåerna ändrade till ovanstående 7

8 E6: Ekvivalent ljudnivå innehålls 380 meter från vägmitt utifrån trafikmängderna uppräknade till år 2030 medan maximal ljudnivå innehålls inom hela området. Särskild planbestämmelse anger att det, i samband med uppförande av ny bostad inom 380- meterszonen, erfordras särskilda åtgärder för att innehålla riktvärdena. Exempel på åtgärder som kan bli aktuella är fönster med förstärkt ljuddämpning, planlösning med sovrum mot tyst sida, anordnande av fasadnära uteplats mot tyst sida mm. 380 meter från vägmitt E6 Tillgänglighet Enligt PBL skall byggnader uppfylla tekniska egenskapskrav enligt BBR, Boverkets byggregler. Kom-munens basutformningsprogram är antaget i kommunfullmäktige Det har i vissa avseenden högre ställda krav än föreskrifterna och kan därför bli tvingande först efter överenskommelse i samband med markavtal eller exploateringsavtal. En väsentlig målgrupp för eventuella förtätningar i form av marklägenheter etc inom området kan antas vara äldre, varför det är av stort värde om sådan bebyggelse utföres enligt kommunens basanpassningsprogram. GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Genomförandetiden är fem år från det datum planen vunnit laga kraft. Planavgift skall uttas i samband med bygglov. Hofterups vägförening är huvudman för allmän platsmark inom området. Angående inlösen av mark som i plan är utlagd som allmän platsmark gäller följande enligt PBL 14:15: Om mark eller annat utrymme enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen inte är huvudman för, är den som ska vara huvudman för platsen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken eller utrymmet. Marianne Nilsson Planchef 8