Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om journal, nyproduktion, rådgivnings- och upplysningsskyldighet och boendekostnadskalkyl. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att föra anteckningar i en journal beträffande en bostadsrätt som ingått i ett uppdrag att förmedla bostadsrätter under nyproduktion. Frågan om mäklaren har uppfyllt upplysningsskyldigheten om bostadsrätten och andra förhållanden som har samband med upplåtelsen, erbjudit en skriftlig beräkning av boendekostnaderna samt tillhandahållit köparna en ekonomisk plan har också berörts i bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har den ena köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in korrespondens med NN och dennes mäklarkollega, mäklarnas chefsjurist och andra medlemmar i föreningen, skrivelser till och ett besked från ett försäkringsbolag angående krav på kompensation, ett förhandsavtal, uppgifter om lägenheten, en kostnadskalkyl för bostadsrättsföreningen, den registrerade ekonomiska planen, uppdragsavtalet samt en ljudinspelning. NN har yttrat sig. Han har gett in objektsbeskrivningen och upplåtelseavtalet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Anmälan Anmälaren har framfört i huvudsak följande kritik. Informationen om och förhandsavtalet för bostadsrätterna innehöll uppgifter om månadsavgiften, som senare visade sig vara felaktiga. Den verkliga avgiften var 38 procent högre än den som hade angetts. Den verkliga avgiften blev inte känd förrän den 14 februari 2015, vilket var tre veckor före tillträdet. Det angavs inte i förhandsavtalet att månadsavgiften inte inkluderade vatten och värme. Någon boendekostnadskalkyl hade inte erbjudits. Föreningens kostnadskalkyl överlämnades inte till köpare som inte frågade efter den. Denna kostnadskalkyl och intyget från intygsgivaren bifogades inte förhandsavtalet. Kostnadskalkylen, som överlämnades till de köpare som efterfrågade den, saknade underskrift, datering och intyg. Någon information hade inte lämnats om att den ekonomiska plan som registrerats hos Bolagsverket visade att de individuella driftskostnaderna väsentligt översteg de kostnader som angetts i kostnadskalkylen. Den ekonomiska planen hade inte heller överlämnats till någon köpare. Det hade inte förts någon journal om förmedlingsuppdraget. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. I förhandsavtalets 2 angavs det att de beräknade avgifterna grundades på den kostnadskalkyl som fanns för projektet. Det framgick även att förhandstecknaren hade tagit del av kostnadskalkylen och intyget enligt 5 kap. 1 bostadsrättslagen (1991:614) före undertecknandet av avtalet. Det fanns också information om att årsavgifterna i viss omfattning kunde komma att ändras vid upplåtelsen. Enligt 9 i förhandsavtalet var kostnadskalkylen och intyget bilagor till avtalet. I kostnadskalkylen och den ekonomiska planen, under avsnittet F. Lägenhetsredovisning, angavs att det utöver månadsavgiften skulle
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) tillkomma kostnader för hushållsel, uppvärmning, vatten och tv. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han och hans mäklarkollega fick i uppdrag att förmedla bostadsrätterna i projektet. Det var han som var ansvarig mäklare i förmedlingen av bostadsrätten till anmälaren. Det var han som hade ansvaret för att korrekt information lämnades till anmälaren och för upprättandet av relevanta avtal. Informationen om bostadsprojektet kom från det bolag som startade projektet och från bostadsrättsföreningens styrelse. Uppgifterna var trovärdiga och det fanns inte skäl att ifrågasätta dem. Det fanns inte heller skäl att ifrågasätta kostnadskalkylerna eller den ekonomiska planen. De uppgifter som var skriftliga vidarebefordrade han löpande till samtliga intressenter. Han fick del av kostnadskalkylen och intyget i slutet av september eller början av oktober 2013. Kalkylen hade undertecknats av styrelsen den 18 september 2013 och intygsförsetts den 20 september 2013. Förhandsavtalet upprättades efter det att kostnadskalkylen hade intygsförsetts och skickats till anmälaren. Anmälaren hade alltså fått kalkylen innan förhandsavtalet ingicks. Det framgick dessutom av förhandsavtalet att anmälaren och dennes hustru tog del av kostnadskalkylen. Av kalkylen framgick det tydligt att kostnaderna för hushållsel, uppvärmning, vatten och tv tillkom utöver månadsavgiften. Den informationen stämde överens med den muntliga information som han lämnade till alla köpare inklusive anmälaren. En genomgång av kostnadskalkylen och de andra relevanta handlingarna gjordes även med anmälarens hustru. Det var fullkomligt klart att månadsavgiften inte täckte samtliga boendekostnader. Kort efter det att han hade fått den ekonomiska planen, skickade han den till alla som hade tecknat ett förhandsavtal. Detta var strax innan upplåtelseavtalen ingicks. Vid kontakterna med anmälarens hustru erbjöd han en boendekostnadskalkyl. Hon avböjde erbjudandet. Det är korrekt att han inte journalförde i enlighet med kraven i fastighetsmäklarlagen. Det berodde på att han vid tidpunkten uppfattade att det inte krävdes, eftersom förmedlingsuppdraget hade ingåtts med en juridisk person. Han är i dag medveten om kraven och beklagar att journalen inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) fördes och överlämnades. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens upplysningar och tillhandahållande av handlingar Enligt 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Enligt 18 tredje stycket fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen och föreningens registrerade stadgar. Om det inte finns någon årsredovisning, ska föreningens ekonomiska plan tillhandahållas. Enligt fjärde stycket ska mäklaren erbjuda en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). NN har tillbakavisat anmälarens kritik. Han har uppgett att informationen om projektet kom från det bolag som hade startat det och från bostadsrättsföreningens styrelse. I enlighet med kraven i bostadsrättslagen (1991:614) överlämnade han en undertecknad och intygsförsedd kostnadskalkyl innan förhandsavtalet ingicks och en registrerad ekonomisk plan innan upplåtelseavtalet ingicks. Han har också uppgett att han upplyste köparna om kostnaderna utöver månadsavgiften och erbjöd anmälarens hustru, som också var köpare av bostadsrätten, en beräkning av boendekostnaderna. Det har inte kommit fram något i utredningen som ger anledning att ifrågasätta hans uppgifter. Någon grund för kritik finns därför inte i dessa avseenden. Journalen Enligt 20 första meningen fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) Genom NNs uppgifter är det utrett att han inte förde någon journal. Förseelsen är grund för en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.