Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrättslägenhet. NN har yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, budgivningslistan, överlåtelseavtalet och prisstatistik för liknande lägenheter som tidigare har sålts i samma område. Fastighetsmäklarinspektionen har själv tagit fram annonsen för lägenheten från den aktuella bostadssajten och även prisstatistik avseende liknande lägenheter. Anmälan Anmälaren har framfört i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Han anser att NN har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av en bostadsrättslägenhet som marknadsfördes med ett utgångspris på 1 690 000 kronor. Vid tidpunkten för anmälan hade anbud på upp till 2 340 000 kr lämnats. I genomsnitt sätts priset till cirka 2 miljoner kronor på lägenheter i området. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömning av fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen. Vid granskningen av de ingivna och av Fastighetsmäklarinspektionen framtagna handlingarna har följande uppmärksammats. Annonsen I annonsen finns bland annat följande uppgifter. Stambytt och helrenoverad 3a, med låg avgift och utmärkt läge, nära kommunikationer och grönska! Bostaden erbjuder smakfulla materialval, moderna vitvaror och optimal planlösning med god förvaring. Balkong i ogenerat läge. Stabil förening som erbjuder p-platser, tvättstugor, festlokal och gym mm Rum: Tre rum och kök Boarea: 59,5 kvm på vån 3 av 3 Pris: 1690 000 Accepterat pris Avgift: 2918 kr/mån Prisstatistiken Den av NN ingivna statistiken kommer från åren 2013, 2014 och 2015. Under år 2015 visar statistiken tio bostäder sålda i området med storleken 51 till 89 kvadratmeter. Dessa bostäder ligger på samma gata som den aktuella bostadsrättslägenheten. Det högsta slutpriset för dessa lägenheter var 2 850
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) 000 kr och det lägsta slutpriset var 1 995 000 kr. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Detta var hans första försäljning i området. Bakgrunden till acceptpriset var det lägsta priset som säljaren var beredd att sälja för samt acceptpriserna på de tidigare försäljningarna i föreningen. Att det blev en riktigt bra budgivning och att säljaren fick bra betalt för lägenheten anser han inte strider mot god fastighetsmäklarsed. Värderingen gjorde han till 1 800 000 kr +/- 200 000 kr. Slutpriset blev 2 500 000 kr. Anledning till avvikelsen mellan hans bedömning av lägenhetens marknadsvärde och försäljningspriset var enligt honom följande. När det gäller prissättningen har bostäder med tre rum på 59 kvm sålts mellan 1 430 000 och 2 120 000 kr. Han tog ställning till slutpriserna och att lägenheten låg på plan tre utan hiss, vilket han anser påverkar intresset och utgångspriset. Marknaden var just då väldigt oförutsebar och vissa objekt gick riktigt bra. I detta fall var det tur som ledde till att ett flertal budgivare kom med som verkligen ville ha bostaden. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det marknadsförda priset på den aktuella bostadsrättslägenheten har understigit det slutliga försäljningspriset med ungefär 32 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset väsentligt har understigit försäljningspriset. I detta fall är det en lägenhet på 59,5 kvadratmeter med tre rum och kök som har sålts. I annonsen framgår det att lägenheten är stambytt och helrenoverad med en låg avgift och ett utmärkt läge. NN har hänvisat till att lägenheten låg på plan tre utan hiss, vilket han ansåg påverkade intresset och utgångspriset. Fastighetsmäklarinspektionens sammantagna bedömning är att uppgifterna om lägenheten i annonsen är så positiva att frånvaron av hiss inte borde ha påverkat dess marknadsvärdering till det sämre jämfört med liknande objekt.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Enligt NN hade treorna på 59 kvm sålts för mellan 1 430 000 och 2 120 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att lite mer än en månad innan den aktuella lägenheten såldes, hade en trea på samma gata med samma storlek sålts för 2 400 000 kr. Inspektionen noterar också att den lägenhet vars köpeskilling blivit 1 430 000 kr hade sålts så långt tidigare som i maj 2013. Enligt den statistik som NN har lämnat in från år 2015 låg slutpriserna för liknande lägenheter på mellan 2 120 000 och 2 400 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha tagit hänsyn till den marknadsmässigt mer relevanta statistiken från år 2015 vid sin värdering av lägenheten. NN har i sitt yttrande även anfört att marknaden just då var väldigt oförutsebar och att vissa objekt gick riktigt bra. Inspektionen konstaterar att detta inte ensamt kan motivera att NN har marknadsfört lägenheten till ett utgångspris som väsentligt har understigit objektets slutliga pris med ungefär 32 procent. NN har i sitt yttrande även anfört att han utgick från det lägsta pris som säljaren kunde tänka sig att sälja för. Enligt en kammarrättsdom meddelad den 21 augusti 2012 (mål nr 1532-12) hade säljarna till en fastighet accepterat utgångspriset som ett möjligt försäljningspris. Mäklaren menade därför att det inte kunde vara fråga om något lockpris. Kammarrätten ansåg att det får anses ligga en stark presumtion för att en säljare vill sälja till det högsta möjliga priset. Att en säljare när som helst kan ändra sig innebär att säljarens uppgift generellt sätt inte bör tillmätas någon avgörande roll för frågan om det är fråga om ett lockpris. Kammarrätten kom fram till att säljarens uppgifter i detta mål inte uteslöt att det var fråga om ett lockpris. Mäklarens handlande var inte heller att betrakta som ringa. Sammantaget anser Fastighetsmäklarinspektionen att utredningen i ärendet om fastighetens skick, och den ingivna statistiken för liknande bostäder som sålts i området, med tillräcklig styrka visar att NN har marknadsfört den aktuella bostadsrättslägenheten till ett pris som väsentligen avviker från ett professionellt bedömt marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN ska meddelas en varning för att han genom den vilseledande marknadsföringen har åsidosatt sin omsorgsplikt.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6)