Brf Igelbodaplatån Info-möte 6 dec 2016
Dagens agenda Ny personal: Tommy Haldrup (AL) Info från Styrelsen (HW+info om inbrott) Info från Invent (Stefan Wagner) Stambytet (HH/PLH) Svar på gård 5:s frågor (AW) Redovisning av årets inv.budget (AW)
Uppföljning invest.budget Vad Dränering yttervägg hus 3 Renov. kalkstensfasader Budget kr Utfall tom okt 500 000 1 400 000 150 000 0 Renov. lokaler hus 4 500 000 522 000 Nya garageportar 5 st 280 000 277 000 Passagesystem branddörrar garage 300 000 0 Hissrenovering 1 st 500 000 750 600 Tvättstugor, maskiner 50 000 0 Anm. Extra jobb pga 8 dumpade betongtrappor i mark bl a 2 st i år pga slitage Offertarb. pågår
Vad Budget kr Utfall tom okt Underhåll hyresrätter 50 000 0 Underhåll övr lokaler 50 000 0 Byte av värmerör i golv Nya avloppsgrodor i bad & grovkök OVK i bostäder samt injust av ventilation 100 000 15 000 500 000 163 000 1 500 000 1 280 000 Ny ventilation i gar. 1 800 000 1 612 500 Projekteringsarbete stambyte, invent våtutrymmen samt plan. 24 000 Anm. Förebyggande arb. Vid kalkyltillfället visste vi inte omfattningen av åtgärder som måste göras för att uppfylla lagkrav Löp arbete, mer fakt kommer
Stambytet Projektet fortskrider enligt stämmans beslut och följer den upplagda tidplanen Under höstens planeringsarbete har vi kommit fram till att en kombination av stambyte och relining blir den bästa lösningen för oss. Alla vertikala stammar byts förutom i skyddsrumsväggar och golv, där relining kommer att ske.
De horisontella stammarna (Grodorna) plus golvbrunn i badrum och grovkök kommer att granskas närmare för att ev. ge möjlighet till relining. Detta skulle innebära att färre badrum som för övrigt är OK behöver rivas. Dessa rör och brunnar kommer då att bytas allteftersom badrummen kommer att renoveras framöver. De badrum som inte är renoverade efter 1990 behöver renoveras oavsett vilken metod som används
Fördelen med att byta stammarna är att vi samtidigt kan byta ledningarna för varm- och kallvatten och även ledningarna för varmvattencirkulation. Även slitsbotten kan åtgärdas så eventuellt läckage blir synligt. Det ger oss också möjligheten att förbereda ersättning av de befintliga rören som leder vattnet till radiatorerna.
Relining är en renovering till skillnad mot ett stam byte. Vår bedömning är att den här kombinationen av båda teknikerna är långsiktigt hållbart.
Listan till Hyresnämnden Hus 1 Alla trapphus positiva Hus 2 Sv.kärrsväg. 4, 6, 12 Blockerade Hus 3 Vinterbr.väg. 7, 9 Blockerade Hus 4 Vinterbr.väg. 21, 23, 25 Blockerade Hus 5 Vinterbr.väg. 37, 41, 47 Blockerade Hus 6 Alla trapphus positiva
Brf Igelbodaplatån Informationsmöte stamrenovering Tisdag 6 december 2016 - Igelbodaskolan
Kvällens program Info om inventering Förklaringar olika begrepp och regler för våtrum Planerad entreprenad traditionellt stambyte Hur påverkas de boende Frågor (samtliga frågor efteråt)
Bakgrund Förstudie om vilket alternativ av stamrenovering som är mest ekonomiskt och långsiktigt för fastigheterna Beslut om traditionellt stambyte på föreningsstämma
Inventering samt förklaring begrepp och regler för våtrum
Genomförd inventering Inventering av samtliga badrum, wc och grovkök/tvättstugor är nu genomförd.
Genomförd inventering Röda badrum eller grovkök/tvättstuga: Badrum har äldre golvbrunn, groda samt inkommande vattenrör Samtliga boende med rödmarkerade utrymmen kommer att bli aviserade om detta, av styrelsen, innan jul. Gula badrum: Badrum har nyare golvbrunn och groda, men äldre inkommande vattenrör (radiatorrör i golv) Gröna badrum eller grovkök/tvättstuga: Uppfyller dagens branschkrav.
Genomförd inventering Röda badrum: 144 st 36 % Gula badrum: 240 st 60 % Gröna badrum: 17 st 4 % Ej besiktade lägenheter: 5 st
Genomförd inventering Röda grovkök/tvättstugor: 203 st 51 % Gröna grovkök/tvättstugor: 101 st 25 % Lgh som saknar grovkök/tvättstuga: 97 st 24 %
Våtrumszoner Enligt branschreglerna bör inga genomföringar eller håltagningar finnas inom våtzon 1.
Alla golvbrunnar ska bytas i samband med renovering av badrum som genomförts efter år 1990. Många vattenskador beror på att klämringen inte håller tätt mellan tätskikt och brunn Golvbrunnar Gammal gjutjärnsbrunn Ny plastbrunn Klämring
Utdrag från Byggkeramikrådets branschregler BBV 15:1 Vad säger branschreglerna? Golvbrunnar Golvbrunn med eventuell tillhörande förhöjningsring ska vara typgodkänd enligt aktuell standard. Brunnar ska vara fast monterade enligt golvbrunnstillverkarens anvisningar, så att inbördes rörelser inte kan uppstå mellan avlopp, underlag, tätskikt och golvbeläggning. Golvbrunnar tillverkade före 1990 ska alltid bytas. Vid tveksamheter kring befintlig golvbrunns fabrikat, ålder eller funktion bör byte till ny, typgodkänd brunn göras. Utdrag från ANTICIMEX RAPPORT OM BADRUM I VILLOR JANUARI 2011 Golvbrunnar kan vara av till exempel gjutjärn, plast eller rostfritt stål. I moderna badrum är det mycket ovanligt med golvbrunnar av gjutjärn, vilket innebär att om du har en gjutjärnsbrunn så är den troligtvis minst 20 år gammal. 39 procent av alla de anmärkningar som gjordes rör just gjutjärnsbrunnar. Antingen är inte badrummet renoverat sedan branschreglerna kom 1988, eller så är badrummet renoverat men gjutjärnsbrunnen inte utbytt, något som inte är tillåtet. En gjutjärnsbrunn i sig utgör ingen risk för fuktskador, men när den blir gammal så rostar den och då blir ytan på golvbrunnen inte längre slät. Det leder till att det blir glipor mellan golvbrunn och tätskikt, vilket betyder att tätskiktet inte längre håller tätt och man riskerar fuktskador.
Vad säger försäkringen? För att ett läckage i badrum ska regleras som en skada måste den ha varit plötslig och oförutsedd. Om en skada uppstår pga av oaktsamhet eller bristande underhåll har föreningen rätt att regressa (vidarefakturera) sina kostnader till den boende. Detta pga att övriga medlemmar inte ska behöva betala kostnader för den enskilde medlemmens ansvar. Yt- och tätskikt i badrum håller inte för evigt utan måste bytas ut när tekniska livslängden är uppnådd. Se ungefärlig livslängd för olika tät- och ytskikt:
Vad säger försäkringen? När man renoverar sitt badrum ska detta utföras fackmässigt för att försäkringarna ska gälla. Utdrag ur broschyr från Länsförsäkringar, Bygg bort vattenskadorna i din bostad: Branschregler Inom byggbranschen finns det branschspecifika regler för våtrum och installationer. När du bygger nytt eller renoverar ska du följa de tekniska anvisningarna i de aktuella branschreglerna för att vi ska kunna lämna full ersättning vid en skada. Reglerna är respektive branschs egen tolkning av Boverkets byggregler. Anslutning av tätskikt till golvbrunnen Tätskiktets anslutning till golvbrunnen är våtrummets svaga punkt. Det är mycket vanligt med läckage mellan tätskiktet och golvbrunnen. Orsaken är ofta felaktigt utförande. För att undvika den här typen av läckage är det viktigt att följa monteringsanvisningarna för både golvbrunnen och tätskiktet. Golvbrunnar som är tillverkade före 1990, eller som är felaktigt monterade ska alltid bytas ut vid renovering av tätskiktet.
Planerad entreprenad Traditionellt stambyte
Omfattning entreprenad Samtliga vattenstammar och avloppsstammar i fastigheten ska bytas ut till nya inom schakten, dessa kommer i merparten av fallen bytas från hallsida, alternativt garderob eller förråd. Wc rivs och återställs med nya ytskikt Kök, vissa rivningsarbeten och återställanden utförs Berörda badrum/ grovkök/ tvättstugor rivs och återställs med nya yt- och tätskikt samt sakvaror
Omfattning entreprenad Föreningen handlar upp en entreprenad som omfattar de delar som föreningen ansvarar för. Vissa delar ansvarar de boende själva för, exempelvis yt- och tätskikt samt inredning i badrum och grovkök. Föreningen kommer att hjälpa de boende som har rödmarkerade utrymmen, att handla upp återställning av dessa utrymmen som boende kan avropa direkt från entreprenören.
Omfattning entreprenad Relining: Avlopp genom skyddsrum Avlopp i bottenplatta De boende som renoverat sina utrymmen, som ändå blivit rödmarkerade kommer ytterligare besiktningar utföras, för att se över alternativa lösningar. För att hitta det mest ekonomiskt samt tekniskt fördelaktiga lösningen för det aktuella utrymmet.
Tidplan
Hur påverkas jag som boende? Boende kommer att kunna bo kvar i lägenheten under stambytet Badrummet och separat wc:n kommer att vara ur funktion under ca 7 veckor och köket ca 3-4 veckor. I lägenheter med badrum och wc kommer en wc vara i drift under hela arbetet i lägenheten. Tillfällig dusch och wc kommer att finnas tillgängligt för kvarboende inom fastigheten. Möjlighet till att välja egna tillval kommer att finnas
Hur påverkas jag som boende? De enheter som kommer att sparas (gula och gröna) kommer att bli berörda i ca 3-4 veckor, beroende på upphandlad entreprenör. Vid det tillfällen samtliga inom trapphusen väljer att göra samtliga stammar samtidigt, blir utförandetiden ca 6-7 veckor istället för 12-14 veckor. Det kommer vid entreprenaden bli väldigt dammigt och bullrigt. Tvättstugan kommer bli avstängd i perioder. Ett mindre antal evakueringslägenheter och dagrum kommer att iordningsställas av föreningen.
Hur påverkas jag som boende? Tillgänglighet till lägenhet: Ett digitalt låssystem, typ phoniro. (phoniro.se) eller likvärdigt system Använd ej sjutillhållarlås under byggtiden Det åligger varje berörd lgh-innehavare att se till att entreprenören inte hindras utföra arbetet. Detta gäller både inne i lägenheter och i berörda lägenhetsförråd (hallar töms, diskbänksskåp mm plockas ur)
Hur påverkas jag som boende? Försäkring: Entreprenören tecknar ansvarsförsäkring Plocka undan stöldbegärliga saker Ta kontakt med ditt försäkringsbolag och se vad som gäller för just er, om ni har frågor kring detta. Husdjur: Har du husdjur i lägenheten kan det vara klokt att lämna bort dessa under tiden. Djuren kan bli skrämda av det oväsen som uppstår i samband med denna typ av renovering. Föreningen kommer att erbjuda alternativ plats för husdjur dagtid
Hur påverkas jag som boende? Arbetstid: Normalt mellan 07.00-17.00 (längre enl. överenskommelse) Skyddstäckning: Entreprenören skall utföra erforderlig skyddstäckning av golv i berörda delar av lägenheten (hallar, delar av kök, etc.) Entreprenör tillhandahåller intäckningsplast och tejp till övriga dörrar OBS! Målningsskador på foder och luckor etc. kan uppstå Byggdamm kan uppstå i källarförråd i samband med stambytet
Entreprenadomfattning Följande arbetsmoment inne i respektive lägenhet och ungefär i nedan angiven ordning är planerat att ingå i entreprenadarbetena. Kök: Skyddstäckning Avstängning vattenledningar och avloppsstam Erforderligt arbete i diskbänksskåpen, speciellt i arkad lägenheterna Håltagningar och rivningar Rivning av kall-, varmvattenledningar och avloppsstam mm Montering nya ledningar, vatten och avlopp Igengjutning av bjälklag Återmontering av/i diskbänksskåp, efterlagningar kring utfört arbete Slutstädning Besiktning
Entreprenadomfattning Badrum som kommer att renoveras: Skyddstäckning utanför badrum Avstängning vattenledningar och avloppsstam Rivning/demontering av ledningar, sakvaror, elledningar, tät-/ytskikt, mm Montering nya ledningar och stammar Igengjutning av väggar och golv Nytt tätskikt Nytt klinker på golv alt. plastmatta Nytt kakel på vägg alt. våtrumstapet Nya elinstallationer Installation av nya sakvaror (tvättställ/wc-stol/badkar/kranar, radiator) Montering av nya vattenledningar (utvändigt på vägg) Målning av tak och snickerier Slutstädning Besiktning
Entreprenadomfattning Separat Wc (3, 4,5 rok): Skyddstäckning utanför wc Avstängning vattenledningar och avloppsstam Rivning/demontering av ledningar, sakvaror, elledningar, tätskikt, mm Montering nya vattenledningar och stam etc. inkl. ny vvc-ledning Igengjutning av golv och återuppbyggnad av väggar Nytt tätskikt Nytt ytskikt på golv Nytt ytskikt på vägg Nya elinstallationer Installation av nya sakvaror (tvättställ/wc-stol/kranar) Montering av nya vattenledningar (utvändigt på vägg i wc) Målning av tak och snickerier Slutstädning Besiktning
Entreprenadomfattning Grovkök/tvättstuga 3, 4, 5 rok: Skyddstäckning utanför grovkök/tvättstuga Avstängning vattenledningar och avloppsstam Demontering av tvättbänk, maskiner och el Rivning/demontering av vatten-, avloppsledningar, sakvaror, tätskikt, mm Montering nya vattenledningar och avloppsstam Igengjutning av väggar och golv Nytt tätskikt Nytt ytskikt på golv Nytt ytskikt på vägg Återmontering av befintlig inredning ex. tvättbänk, maskiner och el Montering av nya vattenledningar (utvändigt på vägg), ny blandare Målning av tak och snickerier Slutstädning Besiktning
Frågor Aktuella frågor från hus 5 Övriga