Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om anbudsförteckning och journal. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta och överlämna en journal med anteckningar över förmedlingsuppdraget. Även prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt och fullständig anbudsförteckning, bl.a. ifråga om hur tidpunkten för buden ska anges. Beslutet innehåller vidare en bedömning av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att överlämna anbudsförteckningen i samband med att uppdraget avslutades när anbudsförteckningen överlämnades till köparen nästan en vecka efter tillträdet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare framfört kritik mot dig med anledning av ett förmedlingsuppdrag beträffande en bostadsrätt. Anmälaren har bl.a. bifogat köpekontraktet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, en e-postkonversation och ett utdrag från en bostadsmarknadsföringssajt. Du har yttrat dig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet och likvidavräkningen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Den 9 december 2016 lämnade hon ett bud på 5 725 000 kr. Du kontaktade henne senare under dagen och sa att en annan budgivare hade lämnat ett motbud på 5 800 000 kr. Hon mejlade till dig och skrev att hon var beredd att bjuda 5 850 000 kr, men att hon skulle bekräfta detta vid nästa visningstillfälle nästkommande dag. Den 10 december 2016 gav du henne en ny personlig visning och hon bekräftade då att hon la ett nytt bud på 5 850 000 kr. Du ringde strax därefter och sa att en annan budgivare hade lämnat ett bud på 5 900 000 kr. Hon lämnade då ett bud på 5 950 000 kr. Du återkom med ett motbud från den andre budgivaren på 5 980 000 kr. Hon lämnade då ett bud på 6 000 000 kr och fick därefter ett sms från dig om att hon hade vunnit budgivningen. Din assistent, som skötte tillträdet, lovade att skicka över budlistan till henne så fort du kom tillbaka från din semester. Handlingarna Fastighetsmäldarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik mot ditt agerande under förmedlingsuppdraget. Anbudsförteckningen Av anbudsförteckningen framgår i huvudsak följande. Budalias Datum och tidpunkt Belopp, kr 2 2016-12-10 6 000 000 1 2016-12-10 5 970 000 2 2016-12-10 5 950 000 1 2016-12-10 5 900 000
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) 2 2016-12-10 5 850 000 1 2016-12-10 5 800 000 2 2016-12-10 5 750 000 1 2016-12-07 5 700 000 Köpeavtalet Av köpeavtalet framgår det att köpeskillingen var 6 000 000 kr och att tillträdesdagen var den 1 mars 2017. E-postkonversationen Av ett e-postmeddelande skickat från mäklarassistenten till anmälaren den 6 mars 2017 framgår i huvudsak följande. "Här kommer budgivningslistan från [mäklarens namn]." Fastighetsmäklarens yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. På visningen den 9 december 2016 berättade du för anmälaren att det redan fanns ett bud på 5 700 000 kr. Anmälaren höjde då budet till 5 750 000 kr. Det kom omedelbart ett motbud från den andre budgivaren på 5 800 000 kr. Budgivningen fortsatte och det sista budet från den andre budgivaren den 9 december 2016 var 5 970 000 kr. Anmälaren informerades om att hon skulle få anbudsförteckningen först efter tillträdet. På tillträdesdagen var du bortrest så anmälaren fick anbudsförteckningen först några dagar efter tillträdet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Anbudsförteckningen och journalen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår följande. Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten och ange anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som har bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Enligt 2 fastighetsmäklarlagen gäller detta även vid förmedling av bostadsrätter. Anbudsförteckningen Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren. Mäklaren ska överlämna anbudsförteckningen i samband med att uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet av fastigheten (prop. 2010/11:15 s. 36 och 61). Du har uppgett att anmälarens första bud den 9 december 2016 var 5 750 000 kr och att det sista budet från henne samma dag var 5 970 000 kr. Av anbudsförteckningen däremot framgår det att buden 5 750 000-5 970 000 kr lämnades den 10 december 2016. Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att det är visat att du i anbudsförteckningen har noterat felaktiga datum för när dessa bud lämnades. Det saknas angivna klockslag för när buden lämnades. Fastighetsmäklarinspektionens inställning är att även klockslag för när ett anbud har lämnats ska ingå i en anbudsförteckning, i vart fall när flera bud har lämnats. Anbudsförteckningen är därmed både felaktig och ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) meddela dig en erinran. Förseelserna medför en erinran även bedömda var för sig. Anmälaren har vidare kritiserat dig för att hon inte fick del av anbudsförteckningen förrän efter tillträdet, vilket du har medgett. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens praxis utgör en fastighetsmäklares underlåtenhet att överlämna anbudsförteckningen till parterna normalt grund för en varning. Av utredningen framgår det att tillträdet var den 1 mars 2017. Av e-postmeddelandet skickat från mäklarassistenten den 6 mars 2017 till anmälaren framgår att anbudsförteckningen i samband därmed skickades över till anmälaren. Därmed är det visat att du inte överlämnade den aktuella anbudsförteckningen till i vart fall köparen på sätt som föreskrivs i fastighetsmäklarlagen. Med hänsyn till att anbudsförteckningen faktiskt har överlämnats, men att den överlämnades nästan en vecka efter det att uppdraget hade slutförts, anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran. Journalen Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (Prop. 2010/11:15 s. 60 f.). Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är bl.a. att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. (Prop. 2010/11:15 s. 35.) Du har av Fastighetsmäklarinspektionen förelagts att inkomma med journalen men har svarat att du inte har kunnat hitta den. Inspektionen utgår därmed från att du varken har upprättat en journal över förmedlingsuppdraget eller överlämnat en sådan till parterna. Dessa förseelser är varningsgrundande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Du tilldelas en varning för att inte ha upprättat en journal och för att ha underlåtit att överlämna en sådan till parterna. Förseelserna motiverar en varning även bedömda var för sig. I detta ingår en erinran för att ha upprättat en felaktig och ofullständig anbudsförteckning och för att ha överlämnat den för sent till en part. Förseelserna motiverar en erinran även bedömda var för sig.