Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin omsorgsplikt gentemot säljaren och köparna samt sin upplysningsskyldighet gentemot köparna med anledning av att vattnet från fastighetens brunn var otjänligt på grund av för hög radonhalt. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälarna har bifogat ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd (FRN). NN har yttrat sig i ärendet och gett in kopior av överlåtelseavtalet med bilagor, journalen, en analysrapport den 20 december 2012, en analysrapport den 3 maj 2013, en e-postkonversation med företrädare för bolaget som gjort vattenanalyserna och en offert från samma företag. Anmälan Anmälarna har anfört i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) De köpte en fastighet som NN förmedlade i egenskap av ansvarig fastighetsmäklare. I samband med köpet upplystes de om att vattenprov hade tagits i december 2012 och att detta visat förhöjda värden av järn, mangan och PH. De upplystes om att säljaren i februari 2013 låtit installera ett vattenfilter som renar från dessa ämnen. Den 15 juli 2015 skedde överlåtelsen av fastigheten. De kunde genom vattnets lukt, smak och färg konstatera att järnhalten fortfarande var hög. De avvaktade dock med att vidta åtgärder eftersom de trodde att anledningen kunde vara att fastigheten varit obebodd en tid innan överlåtelsen. Den 18 augusti konstaterade ett VVS-företag att vattenfiltret inte hade installerats på rätt sätt. Därför kontaktade de NN den 20 augusti 2015. Hon svarade då att hon hade haft en e-postkorrespondens med det företag som sålt vattenfiltret till säljaren. NN vidarebefordrade denna korrespondens till dem. Den 21 augusti 2015 begärde de ersättning av säljaren för att åtgärda den felaktiga installationen av vattenfiltret. I sitt svar den 11 september 2015 upplyste säljaren om att två vattenanalyser hade utförts tidigare. De hade tidigare enbart fått information om den ena. Samma dag fick de per e-post del av båda vattenanalyserna. Först då fick de veta att vattenanalysen som gjordes i december 2012 visade att vattnet från fastighetens brunn var otjänligt på grund av för hög radonhalt. NN kände till att vattnet i brunnen var otjänligt på grund av hög radonhalt. Någon information om den höga radonhalten lämnades inte på visningen. Inte heller lämnades någon information i frågelistan. Däremot har information om järn-, mangan- och PH-värden lämnats i objektsbeskrivningen, under visningen samt i frågelistan. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Den 24 april 2015 besökte hon för första gången fastigheten. Då uppmärksammade hon den nya filteranläggningen. Eftersom det inte fanns någon information om vad filtret var till för kontaktade hon företaget vars kontaktinformation fanns på filtret. Per e-post fick hon den 27 april 2015
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) information från en företrädare för företaget om att filtret hade köpts i februari 2013 och att det renar vattnet från järn, mangan, lukt och höjer PHvärdet. Denna information skrevs in i objektsbeskrivningen. Där skrevs också in när den första vattenanalysen var utförd. Dessa uppgifter hade hon fått del av per e-post från säljaren den 5 maj 2015. Samtidigt hade hon fått en ifylld frågelista, där säljaren under punkt fem som rör vattentillgång och vattnets kvalitet hänvisade till det utförda vattentestet. Anmälarna hade inte möjlighet att närvara på de planerade visningarna. De bokades in på en egen visning den 12 maj 2015. Inför visningen frågade hon företrädaren för bolaget som hade genomfört analysrapporten, om det installerade filtret renar vattnet från radon. Han informerade om att så inte var fallet och redogjorde såväl per e-post som muntligen i ett efterföljande telefonsamtal för att vattnet kan renas från radon genom installation av en radonavskiljare eller ett kolfilter. Han skickade efter önskemål från henne en offert på respektive lösning den 12 maj 2015. Under visningen ställde anmälarna frågor om vattnet och tillsammans tittade de dels på vattenanalysen utförd den 20 december 2012, dels på resultatet av efterföljande prov utfört den 3 maj 2013. En jämförelse mellan de två dokumenten gjordes där de kunde konstatera att det installerade filtret hade sänkt värdena betydligt sedan den första mätningen. De pratade om den högre halten av radon som är vanligt förekommande vid borrade brunnar i länet A, vilket den ena anmälaren sa sig känna till då de tidigare haft flera fastigheter i länet. Anmälarna fick del av fastighetens objektsbeskrivning, där frågelistan fanns med som en bilaga. Anmälarna besökte sedan fastigheten igen den 28 maj 2015. Även vid den visningen diskuterades vattenkvalitén och tänkbara åtgärder. Hon har känt till att det funnits radon i vattnet. Hon har uppvisat vattenanalysen från den 20 december 2012 och vattenanalysen, som gjordes efter det att filtret hade installerats, av de ämnen som filtret ska rena vattnet från. Hon har också muntligen vidarebefordrat information om åtgärdsalternativ som finns för att rena vattnet från radon och vad det skulle kosta. Köparna har signerat objektsbeskrivningen och journalen. I objektsbeskrivningen finns information om vattenanalysen den 20 december 2012. Journalen innehåller en anteckning om att hon har uppvisat vattenanalysen för anmälarna. Handlingarna Vid granskningen av de handlingar som har lämnats in i ärendet har följande
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) uppmärksammats. Objektsbeskrivningen I objektsbeskrivningen anges följande under rubriken Vatten/Avlopp. Enskilt vatten året om. Borrad brunn med god vattentillgång samt installerat kombifilter (feb -13) som renar för järn, mangan, lukt och höjer PH-värde. Vattenprov utfört 2012-12- 20. Det finns i objektsbeskrivningen ingen uppgift om att vattnet i brunnen är otjänligt på grund av hög radonhalt. Frågelistan I punkten 5 i frågelistan har säljaren på frågan Om fastigheten har egen brunn har vattenmängden någon gång varit otillräcklig för normal förbrukning eller har vattnets kvalitet varit otillfredsställande? uppgett följande: Vattenmängd god. Vattenkvalitet se vattentest. Järnhaltigt ska ha åtgärdats med nytt filter vet ej resultatet av denna åtgärd. Journalen Av journalen framgår det att NN den 27 april 2015 fått information om att säljarna den 1 februari 2013 köpt ett kombifilter som renar vatten från järn, mangan, lukt och höjer PH-värdet. I journalen skriver NN att hon den 12 maj 2015 upplyst tilltänkt köpare och uppvisat protokoll från vattenprov. Det anges inte vilket protokoll. Det står inget om vad som förevarit den 28 maj 2015 när anmälarna var på en andra visning av fastigheten. Anmälarna har i samband med överlåtelsen, den 15 juli 2015, kvitterat att de mottagit journalen. Köpekontraktet Köpekontraktet undertecknades den 15 juli 2015. Bland annat frågelistan har bifogats köpekontraktet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) Analysrapporten om vattenanalys I analysrapporten den 20 december 2012 finns information om att vattnet är otjänligt på grund av den höga radonhalten. Det framgår också att vattnet bedöms som tjänligt med anmärkning på grund av lågt PH-värde, hög järnoch manganhalt och högt färgtal. Vattenanalysen efter rening I vattenanalysen efter reningen finns information om att vattnet är tjänligt utifrån de PH-, järn- och manganvärden som uppmätts. E-post-konversationen Genom e-postkonversationen med företrädare för det företag som genomfört vattenanalysen har NN fått kännedom om att vattnet var otjänligt på grund av hög radonhalt och att det installerade kombifiltret inte renar vattnet från radon. Hon har fått en offert på åtgärdsförslag. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt I 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges följande. Fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat lämna köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om förmedlingsobjektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta. Av förarbetena till 16 tredje stycket framgår det bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 56 och 57). Det händer också att mäklare på annat sätt känner till något om fastighetens skick som kan antas vara av betydelse för en köpare, t.ex. genom att det framgår av ett besiktningsprotokoll eller för att säljaren informerat om det. Inte heller i en sådan situation får mäklaren förtiga informationen eller vänta på att en köpare eventuellt ställer frågor som rör förhållandena, utan köparen måste få upplysningarna av mäklaren. [ ] Tredje stycket preciserar enbart mäklarens upplysningsskyldighet mot en köpare såvitt avser fastighetens skick; regleringen utgör inte någon uttömmande uppräkning. Liksom enligt 1995 års lag är mäklaren p.g.a. god fastighetsmäklarsed skyldig att upplysa även om andra förhållanden som kan antas ha betydelse utan att det anges i lagen, [ ]. God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt samt att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att denne har möjlighet att noggrant överväga den. NN har uppgett att hon kände till att vattnet var otjänligt på grund av för hög radonhalt. Hon har angett att hon muntligen gått igenom vattenanalysen från den 20 december 2012 och den efterföljande vattenanalysen från den 3 maj 2013 med anmälarna under visningen den 12 maj 2015 och att de diskuterade den höga halten av radon. Anmälarna fick då objektsbeskrivningen med frågelistan som bilaga. NN har redogjort för att hon och anmälarna vid ännu en visning den 28 maj 2013 diskuterade vattenkvalitén och tänkbara åtgärder. Anmälarna har gjort gällande att vattenanalysen som genomfördes den 20 december 2012 inte har uppvisats för dem, men att de muntligen upplysts om den och att den visat förhöjda värden av järn, mangan och PH. De upplystes också om att säljaren därför installerat ett vattenfilter som renar vattnet från dessa ämnen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar inledningsvis att uppgiften om att vattnet var otjänligt på grund av för hög radonhalt får anses ha varit information av en sådan betydelse för köpare att den omfattas av NNs upplysningsskyldighet. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det i objektsbeskrivningen och i frågelistan fanns information om att en vattenanalys hade utförts 20 december 2012 och att ett kombifilter installerats för att rena vattnet från järn, mangan, lukt och höjer PH-värde. Där finns inte någon information om den höga radonhalten, trots att den uppgiften måste anses vara av stor vikt för köparna. NN har redogjort för att den informationen har lämnats muntligen under visningen. Anmälarna har bestritt att informationen om radonhalten har lämnats muntligen. I enlighet med god fastighetsmäklarsed ska information som kan antas vara av betydelse för en köpare, vidarebefordras av mäklaren i så god tid innan överlåtelseavtalet undertecknas att köparen har en möjlighet att noga överväga upplysningarna. NN har haft en skyldighet att, i enlighet med 16 fastighetsmäklarlagen, se till att informationen verkligen kommit köparen till del i god tid innan överlåtelseavtalet ingicks. Uppgiften om att vattnet var otjänligt på grund av för hög radonhalt är en uppgift av sådan vikt att den på samma sätt som övriga väsentliga uppgifter skulle ha lämnats i objektsbeskrivningen. Det har funnits en uppenbar risk för att en tvist annars skulle kunna uppstå mellan parterna. NN hänvisar till att anmälarna signerat journalen av vilken det framgår att hon uppvisat protokoll från vattenanalys. Det har gjorts först vid tidpunkten för kontraktsskrivning. Detta är för sent (se RÅ 2006 ref. 53). Fasighetsmäklarinspektionen anser att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt gentemot köparna och säljaren samt sin upplysningsskyldighet gentemot köparna. NNs förseelse är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.