HSB Bostadsrättsförening Lupinen Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2013-01-01-2013-12-31 1
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge HSB Bostadsrättsförening Lupinen 1(14) 769611-8426 Förvaltningsberättelse Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge, 769611-8426 får härmed avge årsredovisning för 2013. Föreningen bildades 2004 för att äga och förvalta fastigheten Ribby 1:477 i Västerhaninge. Föreningen äger 16 bostadshus med sammanlagt 68 lägenheter. Medlemmar Föreningen hade vid årets slut 82 medlemmar. Styrelse Fram till årsstämman den 4 april 2013 hade styrelsen följande sammansättning: Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppeant Suppeant Ingvar Andréason Göran Boström Sofia Kindström Madeleine Lundqvist Rose-Marie Huldén Bengt Karlsson Inger Eurenius Ketil Kindestam Örjan Andersson Vid årsstämman valdes följande medlemmar till en ny styrelse, som konstituerade sig enligt nedan: Ordförande Vice ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Ketil Kindestam Göran Boström Sofia Kindström Anders Holmberg Robert Gröndahl Inger Eurenius Göran Friström Under hösten lämnade Ketil Kindestam styrelsen, vilket föranledde ett par förändringar varvid Göran Boström tagit över som ordförande, Göran Friström har gått in som ordinarie ledamot och har rollen som vice ordförande och sekreterare. Firmatecknare Föeningens firma tecknas av föreningens ledamöter, två i förening. Revisorer Stämman 2013 valdes Per Lundgren till revisor med Britt Holmberg som suppleant. HSB:s Riksförbund har utsett BoRevision AB. Valberedning Fram till årsstämman bestod valberedningen av Per Lundgren och Berit Gummesson med Per som sammankallande. Vid stämman utsågs Ingvar Andréason och Roger Yap till ny valberedning med Ingvar som sammankallande. 2
HSB HSB Bostadsrättsförening Lupinen Lupinen org nr 769611-8426 Sammanträden Styrelsen har under året haft 11 protokollförda styrelsemöten. Ordinarie årsstämma hölls den 4 april 2013. Årsavgifter Under arbetet med budget för 2014 beslutades om en höjning av driftsavgifterna med 5% från och med 2014 01 01. Överlåtelser Under året har 9 lägenheter bytt ägare och vi har fått följande nya medlemmar och grannar: Medlem Ribby Allé nr Alexander Andersson 24 Marina Boström 52 Michelle Boström 52 Henrik Hellström 46 Bobby Kalmdahl 6 Darla Paraskevi 50 Clara Steen 54 Jenny Westergård 2 Caroline Östblom 24 Gemensamhetsanläggning Föreningen ingår tillsammans med villaägarna i Ribby Ängars Samfällighetsförening, som ska sköta underhåll av gator och gångvägar, gatubelysning, dagavlopp etc. I samfällighetsföreningen ligger också avtalet med Comhem. Brf Lupinen äger 68 av 84 andelar i samfällighetsföreningen och villaägarna 1 andel var. Lupinens representanter i samfällighetsföreningens styrelse är Anders Holmberg och Göran Boström. Tvist angående snöröjning Sedan dec 2012 har vi haft en tvist avseende kostnader för snöröjning med dåvarande entreprenör Hadesten Ren AB. Ribby Ängars Samfällighetsförening är egentligen huvudman för snöröjningen, men eftersom brf Lupinen står för 81% av kostnaderna för samfälligheten så har vi drivit ärendet med hjälp av HSB:s jurister. Förlikning skedde i januari 2014 och efter försäkringsersättning från Folksam räknar vi med att brf Lupinen går skadefri. Fastighetsförsäkring Föreningen har tecknat en fastighetsförsäkring genom HSB. I den försäkringen ingår också bostadstillägg för samtliga medlemmar. Under året har dock HSB överfört alla försäkringar till Folksam, som i fortsättningen är vår försäkringsgivare. Förvaltningsavtal 2012 sade föreningen upp alla förvaltningsavtal med HSB i akt och mening att omförhandla och nagelfara alla avtal för att om möjligt sänka våra kostnder. Av någon anledning fick vi aldrig någon respons från HSB och med tiden kom vi därför att förhandla med andra parter. Ekonomisk förvaltning övergick därför till UBC - numera Fastum - och på deras rekommendation avtalade vi med Renab Förvaltning om fastighetsskötsel och snöröjning. Avtalet med Fastum har fungerat väl och har sparat en avsevärd summa pengar åt oss. Däremot har satsningen på Renab varit mindre lyckosam och det samarbetet är därför avslutat. Vi har också ett serviceavtal med Schneider Electric om skötsel av våra värmepumpar. Det avtalet har 3
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge HSB Bostadsrättsförening Lupinen 3(14) 769611-8426 heller inte varit särskilt lycksamt och därför har vi avslutat även det. Avtalet med Fastum UBC fortlöper även under 2014. Från den 1 november 2013 har vi avtal med HSB teknisk service om fastighetsskötsel. Avtalet omfattar också teknisk skötsel av värmepumparna. Från samma datum har HSB Mark åtagit sig snöröjningen och övrigt vägunderhåll vilket dock sker i Samfällighetsföreningens regi. Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Ansamlad förlust -463 384 Årets resultat 147 210-316 174 Styrelsen föreslår följande disposition: Avsättning till fond för yttre underhåll 125 000 Ansamlad förlust -441 174-316 174 4
HSB HSB Bostadsrättsförening Lupinen Lupinen org nr Resultaträkning Belopp i kr Not 2013-01-01-2012-01-01- Nettoomsättning 1 4 083 011 4 423 900 4 083 011 4 423 900 Fastighetskostnader Driftskostnader 2-1 723 073-1 979 286 Avskrivningar 3-704 266-724 891 S:a Fastighetskostnader -2 427 339-2 704 177 Resultat före finansiella poster 1 655 672 1 719 723 Finansiella poster Ränteintäkter 4 660 6 875 Räntekosnader 5-1 509 122-1 640 846 S:a Finansiella poster -1 508 462-1 633 971 Resultat före skatt 147 210 85 752 Årets resultat 147 210 85 752 5
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 5(14) HSB Bostadsrättsförening Lupinen 769611-8426 Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnder 6 89 389 428 90 082 083 Mark och markanläggningar 7 10 764 559 10 773 372 Inventarier 8-2 798 Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav 9 500 500 Summa anläggningstillgångar 100 154 487 100 858 753 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avräkningskonto Fastum och HSB Stockholm 843 565 507 311 Övriga kortfristiga fordringar 10 45 938 471 Förutbetalda kostnader, upplupna intäkter 11 263 576 199 465 Kassa och bank 12-2 922 Summa omsättningstillgångar 1 153 079 710 169 SUMMA TILLGÅNGAR 101 307 566 101 568 922 6
HSB Bostadsrättsförening Lupinen Lupinen org nr Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 50 532 000 50 532 000 Fond för yttre underhåll 684 025 625 400 S:a Bundet eget kapital 51 216 025 51 157 400 Fritt eget kapital Årets resultat 147 210 85 752 Ansamlad förlust -463 384-490 511 S:a Fritt eget kapital -316 174-404 759 Summa eget kapital 50 899 851 50 752 641 Långfristiga skulder 14 49 515 750 49 990 750 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 253 791 145 833 Skatteskulder 46 410 46 410 Förutbetalda intäkter, upplupna kostnader 15 591 764 633 288 S:a Kortfristigaskulder 891 965 825 531 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 101 307 566 101 568 922 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Panter och säkerheter för egna skulder: SEB Bolån 29 472 000 SBAB Bank 52 472 000 23 000 000 Fastighetsinteckningar totalt uttagna 52 472 000 52 472 000 Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser Inga Inga 7
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 7(14) 769611-8426 HSB Bostadsrättsförening Lupinen Kassaflödesanalys 2013-01-01-2012-01-01- Belopp i kr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 147 210 85 752 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m m 704 266 724 891 851 476 810 643 Kassaflöde från den löpande verksamheten före 851 476 810 643 förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -109 578 67 218 Ökning(+)/Minskning (-) av rörelseskulder 66 434-260 907 Kassaflöde från den löpande verksamheten 808 332 616 954 Investeringsverksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten - - Finansieringsverksamheten Amortering av låneskulder -475 000-737 500 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -475 000-737 500 Årets kassaflöde 333 332-120 546 Likvida medel vid årets början 510 233 630 779 Likvida medel vid årets slut 843 565 510 233 8
HSB Bostadsrättsförening Lupinen org HSB nr 769611-8426 Bostadsrättsförening Lupinen Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp i kr om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre företag (K2-reglerna). Värderingsprinciper m m Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Byggnader Rak avskrivning sker med 0,75% per år och grundar sig på anläggingens anskaffningsvärde och beräknade ekonomiska livslängd. För övriga anläggningar sker avskrivning mellan 5 och 20 år. Avskrivning av inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserad på inventariernas livslängd upp till 5 år. Fond för yttre underhåll Reservering av medel för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsförening är i normalfallet inte föremålför inkomstbeskattning. Enligt en dom i högsta förvaltningsdomstolen 2010-12-29 är en bostadsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten.beskattning sker av andra kapitalintäkter och i förekommande fall inkomster, som inte är hänförlia till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22%. Föreningens skattemässiga underskott är oförändrat från föregående år och uppgick vid utgången av räkenskapsåret till 783 877 kr 9
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 9(14) 769611-8426 HSB Bostadsrättsförening Lupinen Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft några anställda under året. Arvoden löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden förtroendevalda 88 800 88 000 Sociala kostnader 23 825 22 000 Utbildning förtroendevalda - - Konferenser 5 423 6 050 Summa 118 048 116 050 Revisoer Förtroendevalda 2 000 2 000 Totalt 120 048 118 050 Löner och arvoden ingår i personalkostnader not 2 Drift. Noter Not 1 Nettoomsättning Nettoomsättning 2013-01-01-2012-01-01- Årsavgifter 3 859 296 4 180 908 Hyresintäkter Parkeringsplatser 221 775 228 600 Övriga intäkter 14 957 34 997 Bruttoomsättning 4 096 028 4 444 505 Hyresbortfall -13 015-20 605 Nettoomsättning 4 083 013 4 423 900 Not 2 Drift Personalkostnader 120 048 118 050 Fastighetsskötsel och lokalvård 642 642 659 199 Reparationer 54 307 209 504 El / Uppvärmning 484 104 485 855 Vatten 110 381 111 914 Sophämtning 44 083 44 742 Fastighetsförsäkring 49 374 47 684 Förvaltningsarvoden 106 799 195 428 Kommunal fastighetsavgift 41 140 46 410 Övriga avgifter 11 500 8 800 Övriga driftskostnader 58 695 51 700 1 723 073 1 979 286 10
HSB HSB Bostadsrättsförening Lupinen Lupinen org org nr 769611-8426 nr 769611-8426 Not 3 Avskrivningar Byggnader 692 655 692 655 Om- och tillbyggnad - 20 625 Markanläggningar/motorvärmare 8 813 8 813 Inventarier 2 798 2 798 704 266 724 891 Not 4 Ränteintäkter Ränteintäkt från omsättningstillgångar 660 1 203 Övriga finansiella intäkter - 5 672 660 6 875 Not 5 Räntekostnader Räntekostnader fastighetslån 1 506 107 1 640 795 Övriga räntekostnader 3 015 51 1 509 122 1 640 846 Not 6 Byggnader Ingående anskaffningsvärde 92 457 125 92 457 125 Utgående ackumulerade anskaffningsärden 92 457 125 92 457 125 Ackumulerade avskrivningar -2 375 042-1 661 762 Årets avskrivning enligt plan -692 655-713 280-3 067 697-2 375 042 Redovisat värde vid årets slut 89 389 428 90 082 083 Taxeringsvärde: Byggnader 38 000 000 34 000 000 Mark 8 200 000 5 600 000 46 200 000 39 600 000 11
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge HSB Bostadsrättsförening Lupinen 11(14) 769611-8426 Not 7 Mark och markanläggningar Ackumulerat anskaffningsvärde mark 10 650 000 10 650 000 Ingående ansaffningsvärde markanläggningar 176 250 176 250 Utgående ackumulerade nskaffningsvärden 10 826 250 10 826 250 Ingåede ackumulerade avskrivningar -52 878-44 065 Årets avskrivningar -8 813-8 813 Utgående avskrivningar -61 691-52 878 Bokfört värde 10 764 559 10 773 372 Not 8 Inventarier Ingående anskaffningsvärde 26 990 26 990 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 26 990 26 990 Ingående ackumulerade avskrivningar -24 192-21 394 -Årets avskrivning enligt plan -2 798-2 798-26 990-24 192 Redovisat värde vid årets slut - 2 798 Not 9 Andra långfristiga värdepappersinnehav Andel i HSB Stockholm 500 500 Redovisat värde vid årets slut 500 500 Not 10 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 45 938 471 45 938 471 Not 11 Förutbetalda kostnader, upplupna intäkter Förutbetalda kostnader: Schneider Electric 3 492 Fastighetsförsäkring 52 184 49 374 Fastum UBC Förvaltning 24 844 Ribby Ängars Samfällighetsförening 123 080 200 108 52 866 Upplupna intäkter: Ribby Ängars Samfällighetsförening 63 468 146 748 263 576 199 614 12
HSB HSB Bostadsrättsförening Lupinen Lupinen org nr 769611-8426 Not 12 Kassa och bank Handkassa - 2 922-2 922 Not 13 Förändring av eget kapital Underhålls- Balanserat Årets Insatser fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 50 532 000 625 400-490 511 85 752 Vinstdisposition enligt stämmobeslut 58 625 27 127-85 752 Årets resultat 147 210 50 532 000 684 025-463 384 147 210 Not 14 Övriga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Låneummer Ränta Konv. Datum Belopp amortering SBAB 23 245 175 2,87% 2015-09-04 22 562 500 300 000 SBAB 24 349 365 2,38% 2015-10-12 13 953 250 - SBAB 24 349 381 2,38% 2015-10-12 13 000 000-49 515 750 300 000 Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter 344 205 286 612 Upplupna räntekostnader 12 335 9 041 Upplupet arvode förtroendevalda 90 800 90 000 Upplupen arbetsgivaravgift 23 825 22 000 HSB Stockholm 2 788 Borevision 9 000 8 800 Vattenfall 62 640 81 528 Kostnad årsredovisning 2 500 2 000 Kommunal fastighetsavgift 41 140 46 410 Renab snöröjning 126 919 BRF Ribby 3 600 SRV dec 319 Årsstämma 5 000 591 764 679 698 13
HSB Bostadsrättsförening Lupinen 14
HSB Bostadsrättsförening Lupinen 15