Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring och budgivning. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris. Även prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset för en fastighet. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, frågelistan, listan över budgivare, anbudsförteckningen, dokumentationen av kundkännedom och dokumentationen om att avstå från en boendekalkyl. Anmälan Anmälan gäller två fastighetsmäklare, varav NN är den ena. Såvitt avser NN har anmälaren uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Mäklare i [ ] län sätter inte rimliga utgångspriser på objekt. Det blir mer och mer utbrett att mäklarna inte ens försöker sätta ett pris som speglar det aktuella marknadsvärdet. Det är inte rätt att spekulanterna ska lägga ned tid och kraft på att åka på visningar, kolla upp bakgrund och detaljer om fastigheten, drömma om framtiden och fixa lånelöfte då ekonomin inte kommer att bli som beräknat. NN har marknadsfört en fastighet med ett utgångspris på 1 595 000 kr. Vid tidpunkten för anmälan var det högsta budet 2 800 000 kr. Utgångspriset ligger inte ens i närheten av vad som är rimligt. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälaren är en besviken kund som försökte köpa fastigheten innan visningen genom att lägga ett bud på 2 miljoner kr. Säljaren var inte intresserad av att godta budet utan ville fullfölja den inbokade visningen. Han hade tidigare (år 2012) sålt den aktuella fastigheten som ett fritidshus och köpeskillingen blev då 1 600 000 kr. Med hänsyn till detta sattes utgångspriset till 1 595 000 kr eller bud. Säljaren var nöjd med att få igen sina pengar. Då han själv sålt flera fastigheter i det aktuella området under åren 2016 och 2017 har han god kännedom om prissättningen. Hans erfarenhet var att man kunde räkna med att utgångspriset eventuellt kunde gå upp med cirka 30 procent till runt 2 000 000 kr, vilket säljaren inte kunde tro. Köparna var mycket angelägna och uttalade en avsikt om att bjuda över tills de fick fastigheten. Slutpriset blev otroliga 3 200 000 kr. Han har informerat köparna om att det kommer bli svårt för dem att få igen pengarna om de skulle vilja sälja fastigheten. Köparna har flyttat till fastigheten och bor där permanent, vilket inte säljarna gjorde. Detta är säkert orsaken till att priset blev så högt. Handlingarna Anbudsförteckningen I anbudsförteckningen finns sammanlagt 19 bud antecknade, vilka har
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) lämnats av nio olika budgivare. Enligt anbudsförteckningen lämnades det första budet på 1 595 000 kr den 22 maj 2017 och budgivningen avslutades den 26 maj 2017 med ett bud på 3 200 000 kr. Inget bud från anmälaren finns noterat i anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt fjärde punkten i bestämmelsens andra stycke gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen (prop. 2010/11:15 s. 33). Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) till ett pris som väsentligt avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). Av uttalanden i ett av dessa avgöranden framgår att det får anses föreligga en stark presumtion för att säljare vill sälja till högsta möjliga pris samt att det förhållandet att en säljare när som helst kan ändra sig innebär att säljarens uppgift generellt sett inte bör tillmätas avgörande roll för frågan om det är fråga om ett lockpris (mål nr 1532-12). Av utredningen framgår det att NN marknadsförde den aktuella fastigheten med ett utgångspris på 1 595 000 kr och att den såldes för 3 200 000 kr. Mot bakgrund av att fastigheten 2012 hade sålts för 1 600 000 kr måste det mot bakgrund av marknadens utveckling för NN ha varit rimligt att anta att försäljningspriset nu skulle komma att bli högre. Oavsett om det slutliga försäljningspriset var ett överpris eller inte framgår det av NNs egna uppgifter att han bedömde marknadsvärdet till cirka 2 000 000 kr. Utgångspriset har väsentligt understigit såväl det av NN bedömda marknadsvärdet som försäljningspriset. NN har förklarat prissättningen med att säljaren var nöjd med att få tillbaka det säljaren själv hade betalat för fastigheten. Det har dock inte kommit fram några specifika skäl, såsom exempelvis behovet av en snabb försäljning, som skulle kunna motivera en prissättning som väsentligt understiger marknadsvärdet. Säljarens uppgift om ett önskat pris bör därför inte tillmätas någon avgörande betydelse för frågan om det är ett lockpris eller inte. Det förhållandet att säljaren avböjde det bud som lämnades innan visningen talar också med styrka för att säljaren önskade sälja till det högsta möjliga priset. Genom att marknadsföra fastigheten till ett väsentligt lägre pris än det bedömda marknadsvärdet har NN genom en vilseledande marknadsföring åsidosatt sin omsorgsplikt på ett sätt som är varningsgrundande. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som har lämnats på fastigheten med angivande av
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvarar riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (HFD 2016 ref 2 I). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Av NNs egna uppgifter framgår det att anmälaren lämnade ett bud på 2 000 000 kr innan visningen av fastigheten hade ägt rum. Detta bud finns inte noterat i anbudsförteckningen. Genom att inte upprätta en korrekt anbudsförteckning har NN agerat i strid mot sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen och bör meddelas en varning. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att han har använts sig av ett lockpris i marknadsföringen och för brister i anbudsförteckningen.