Handläggare Filippa Eriksson 0480-45 03 15 Evelina Abrahamsson 0480-45 00 82 1(12) Ändring av PLANBESKRIVNING Antagandehandling Detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun Planeringsenheten Adress Box 611, 391 26 KALMAR Besök Storgatan 35 A Tel 0480-45 00 00 vx Fax 0480-45 04 29 E-post: sam.byggnadskontoret@kalmar.se
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 2(18) Innehåll Innehåll... 2 INLEDNING... 3 Bakgrund... 3 Miljöbedömning... 4 Syfte med ändring av detaljplanen... 4 Handlingar... 5 Tidigare planer och ställningstaganden... 6 Läsanvisning... 7 Planförfarande och tidsplan... 8 ÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER... 9 Ändringar i gällande detaljplanekarta... 9 Genomförandefrågor... 14 Organisatoriska frågor... 15 Fastighetsrättsliga frågor... 16 Sociala konsekvenser... 16 Ekonomiska konsekvenser... 17 Medverkan... 18
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 3(18) INLEDNING Bakgrund På fastighetsägarens begäran om planbesked har kommunstyrelsens planutskott beslutat att detaljplanearbete ska påbörjas. I planbeskedet slås fast att de ändringar som efterfrågas enbart berör Tenngjutaren 3, varför det bedömts som tillräckligt att se över detaljplanen för denna fastighet. Samhällsbyggnadskontoret har meddelat fastighetsägaren att planarbetet kan påbörjas, 2016-03- 11. Planärendet handläggs med standardförfarande. Exploatören anser att gällande detaljplan från år 2007 är för detaljerad vad gäller bestämmelser om utformning och material. Exploatören vill även pröva huruvida våningsantal och plushöjd går att ändra. Nu aktuellt förslag till detaljplaneändringen avser en 4-våningsbyggnad med en vindsvåning som får ljus genom takfönster. Ut mot Kaggensgatan och Strömgatan är den 4:e våningen indragen från fasadliv. I hörnsegmentet som vetter mot korsningen Kaggensgatan-Strömgatan håller byggnaden 4 fulla våningar. Fasadmaterial för våning 1 till 3 samt hörnsegmentet är bestämt till tegel, puts eller sten. Takmaterialet och fasadmaterial för våning 4, med undantag av hörnsegmentet, är enligt ändringens planförslag bestämt till plåt, så att våningen ska läsas ihop med taket. Övrig fasadutformning, så som fönstersättning, fönsterstorlek och kulör är ej fastlagt i planen. Detaljerna bestäms i bygglovsskedet. Gällande detaljplan (aktnummer 0880K-P07/35) omfattar fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14, vann laga kraft 2007-12-03, 177 och föreskriver bostadsoch centrumändamål. I planen regleras byggnads- och nockhöjd, indragen översta våning, våningsantal, utformning av fasad samt fasadmaterial, och kulturhistoriskt skydd för en byggnad i kvarteret. I dagsläget är fastigheten Tenngjutaren 14 bebyggd enligt plan, medan byggrätten för fastigheten Tenngjutaren 3 inte utnyttjats utan fastigheten upplåts idag som privat parkering. Ändamålen BC, BC 1 och GATA ska även i fortsättningen gälla enligt de allmänna råden från år 2007, när den ursprungliga planen togs fram. Ett förtydligande har gjorts avseende höjdförhållandet mellan allmän platsmark och kvartersmark. Egenskapsbestämmelser avseende byggnadens höjd och utformning ändras och förtydligas utifrån nyare riktlinjer. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut 2017-12-03. Från det att ändringen av detaljplanen vinner laga kraft förlängs genomförandetiden med fem år för den del som berörs av planändringen, det vill säga för fastigheten Tenngjutaren 3.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 4(18) Miljöbedömning Enligt de lagar som gäller för miljöbedömningar av planer och program (5 kap 18 plan- och bygglagen och 6 kap. 11 miljöbalken) ska kommunen genomföra en miljöbedömning för alla detaljplaner och planprogram som kan antas medföra betydande miljöpåverkan. För att bedöma om planförslaget kan antas medföra en betydande miljöpåverkan enligt 6 kap. 11 MB ska EU:s direktiv 2001/42/EG tillämpas. Undantag medges i direktivet för planer som avser små områden och för mindre ändringar i befintliga planer. Undantaget förutsätter också att markanvändningen inte medför betydande miljöpåverkan enligt kriterier som redovisas i bilaga 2 till EU-direktivet. I syfte att ta reda på om det vid genomförandet av ändringen av detaljplanen uppstår en betydande miljöpåverkan har en behovsbedömning utförts. Mot bakgrund av behovsbedömningen är kommunens samlade bedömning att föreliggande förslag till ändring av detaljplan inte medför någon påtaglig miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Relevanta miljöaspekter behandlas i behovsbedömningen. Syfte med ändring av detaljplanen Syftet med ändringen av detaljplanen är att justera eller ta bort vissa egenskapsbestämmelser för att ge en större frihet kring fasadutformningen samt att utöka byggrätten med en våning på fastigheten Tenngjutaren 3. Användningsbestämmelsernas tydning ska kvarstå enligt 2007 års plan. Detaljplanen möjliggör bostäder, handel, kontor, restaurang, garage och hotell med relax- och konferensdel. Planen medger en 4-våningsbyggnad med en takvåning (5:e våning). För att den planerade byggnaden ska upplevas lägre sett från gatunivån samt optiskt anpassas till grannfastigheterna i kvarteret är 4:e våningen indragen från fasadlivet. Endast i hörnsegmentet som vetter mot korsningen Kaggensgatan-Strömgatan håller byggnaden 4 fulla våningar, för att markera korsningen. Fasadmaterial, taklutning, fönster etcetera för våning 4 och 5, med undantag av hörnsegmentet, ska utformas så att de läses ihop och upplevs som byggnadens tak.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 5(18) Plandata Figur 1: Berört område för ändring till detaljplan (blå yta) inom gällande detaljplan (röd linje). Området för ändring av detaljplan omfattar fastigheten Tenngjutaren 3. Fastigheten är privatägd och centralt belägen i Kalmars stadskärna. Gällande detaljplan omfattar cirka 3 100 kvadratmeter varav planändringen berör cirka 900 kvadratmeter. Handlingar Gällande planhandlingar: Planbeskrivning till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun, laga kraft 2007-10-29, 177, aktnummer 0880K-P07/35. Plankarta till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun, laga kraft 2007-10-29, 177, aktnummer 0880K-P07/35. Ändring av detaljplan: Ändring av planbeskrivning till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun, ärendebeteckning. Plankarta med ändring av planbestämmelser, till detaljplanen för Tenngjutaren 3 och 14, på Kvarnholmen, Kalmar kommun, ärendebeteckning. Till planen hör också: Fastighetsförteckning Behovsbedömning Samrådsredogörelse
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 6(18) Granskningsutlåtande Övriga handlingar: Förundersökning, 1600-talets befästningsmur i Kv Tenngjutaren 3, fornlämning 93, Kalmar läns museum, juni 2007. Geoteknisk utredning, fält och laboratorieresultat, WSP Sverige AB, 2007-07-02. Ändring till ref. 2015-5636 Riksintresseanalys för prövning av detaljplaneändring av fastigheten Tenngjutaren 3, Kalmar, Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö, 2017-02-17. Tidigare planer och ställningstaganden Översiktsplan för Kalmar kommun Kalmar kommuns gällande översiktsplan antogs 2013, det vill säga efter det att gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 vunnit laga kraft 2007. Genomförande av detaljplaneförslaget stämmer väl överens med översiktsplanens intentioner. Bland annat anges följande slutsatser, mål och strategier: Hela innerstaden är lämplig för förtätning. Planera tät och blandad bebyggelse och innehåll (bostäder, arbetsplatser, service samt kultur- och fritidsaktiviteter) i stadskärnan. Hitta kombinationsmöjligheter mellan handel och annat utbud i syfte att erbjuda bredare möjligheter till aktiviteter och upplevelser. Stadslivet behöver öka, både kvalitativt och kvantitativt, för att göra Kalmar mer konkurrenskraftigt mot andra platser och regioner. Kalmar ska ta en aktiv roll för att utvecklas från residensstad till regioncentra. Staden används på olika sätt beroende på vem som är i fokus. Staden har olika roller för den internationella besökaren, den regionala studie- eller arbetspendlaren eller regioninvånaren som besöker staden för att handla, uppleva eller delta i idrott- eller kulturlivet eller invånaren som lever sitt dagliga liv här. De internationella, regionala och lokala perspektiven ska tillgodoses och vi måste uppnå ett dynamiskt samspel mellan dem. Framtidens stad ska ha ett stadsliv över tiden, hela dygnet och alla årstider. Ett dynamiskt samspel mellan de internationella, regionala och lokala perspektiven är nödvändigt för att uppnå ett ökat stadsliv. Fördjupad översiktsplan (FÖP) för Kvarnholmen Den fördjupade översiktsplanen för Kvarnholmen med omgivande vattenrum (2011) antogs efter det att gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14 vunnit laga kraft. Genomförande av detaljplaneförslaget stämmer väl överens med FÖP:ens intentioner för centrumverksamhet. I FÖP:en anges följande under rubriken Kvarnholmen mot framtiden: Investeringar bör avvägas väl så att de gör mest nytta. Valda lösningar ska hålla länge och bidra till väl utformade miljöer, som har god kvalitet och som människor attraheras av och vill använda. Hållbara stadsmiljöer är miljöer som blandar gammalt och nytt, historia med samtid, fint och fult, och där olika människor bidrar till att skapa ett innehållsrikt stadsliv.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 7(18) Det är miljöer som kan ändras och byta innehåll över tid utan att deras grundkvaliteter går förlorade. En hållbar stad är en tillgänglig stad och en stad för alla. Läsanvisning Planhandlingarna för gällande detaljplan för Tenngjutaren 3 och 14, Kalmar kommun (aktnummer 0880K-P07/35), som vann laga kraft 2007-10-29, 177, ska läsas tillsammans med denna ändring. Det innebär att de planbestämmelser som inte strukits eller ersatts av nya bestämmelser i ändringen av plankartan fortsatt gäller. Av plankartans ändring framgår tydligt vilka planbestämmelser som fortsätter att gälla, vilka bestämmelser som läggs till, ändras eller utgår. En planbeskrivning ska underlätta förståelsen för planförslaget och redovisa de syften och förutsättningar planen har. Planbeskrivningen ska också redovisa eventuella avsteg som gjorts från kommunens översiktsplan eller upprättat planprogram. I beskrivningen ska skälen till planens utformning och de bestämmelser som valts motiveras. Planbeskrivningen har ingen egen rättsverkan utan ska vara vägledande vid tolkning av detaljplanen.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 8(18) Planförfarande och tidsplan Arbetet med ändring av detaljplanen har påbörjats i april 2016 och överensstämmer med kommunens översiktsplan 2013 samt länsstyrelsens granskningsyttrande. Ändring av detaljplanen följer planprocessen för detaljplaner som påbörjats efter 1 januari 2015 enligt så kallat standardförfarande och är utformad enligt Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan, 2015-01- 02. Figur 2: Planprocessen enligt standardförfarande. Planärendets tidsplan: Samråd från 2016-09-07 till 2016-10-09 Granskning från 2017-09-01 till 2017-09-25 Godkännande/Antagandeprövning i samhällsbyggnadsnämnden 2:a kvartalet 2018 Antagandeprövning i kommunfullmäktige 2:a kvartalet 2018
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 9(18) ÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Ändringar i gällande detaljplanekarta Ändring av detaljplanen avgränsas utifrån utbredningen av den planerade byggnaden inom fastigheten Tenngjutaren 3, det vill säga till nuvarande asfalterad parkeringsplats. Av teckenförklaringen i ändringen av plankarta framgår tydligt vilka planbestämmelser som fortsätter att gälla, vilka bestämmelser som läggs till, ändras eller utgår. Figur 3: Utsnitt ur gällande detaljplan, randigt markerad yta = Tenngjutaren 3. Aktnummer 0880K-P07/35. Figur 4: Utsnitt ur ändringen av plankarta, granskningsversion. Diarienummer.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 10(18) Markanvändning och byggrätt Markanvändningen förblir densamma som i nu gällande plan. Bestämmelsen om GATA respektive BC 1 och garage i källarplan förtydligas. Fastighetens sydvästra hörn är en möjlig plats för till exempel en gemensam takterrass, för att tillgodose kravet på uteplats för att bygglov ska kunna ges för bostäder. Planändringen innebär att detaljplanen även i framtiden möjliggör bostäder, handel, kontor och hotell inom fastigheten Tenngjutaren 3. Kvartersmarkens avgränsning förblir oförändrad. Den tillåtna byggnadsarean förblir i jämförelse till gällande detaljplan från 2007 densamma, däremot ökas byggrätten med ett våningsplan. Motiveringen till en utökad byggrätt är dels att använda byggbar mark på Kvarnholmen så effektivt som möjligt och dels att ge möjlighet till en utökning av befintlig hotellverksamhet. Utformningen av byggrätten hänsyn till riksintresse för kulturmiljö Planområdet ligger inom riksintresseområde för kulturmiljö H48. För att pröva hur förslaget till planändring påverkar riksintresset har Byggkult - Byggnadsvård och kulturmiljö på uppdrag av Kalmar kommun tagit fram en riksintresseanalys efter samrådet. Planändringens utformning har därefter justerats med hänsyn till riksintresseanalysens slutsatser och rekommendationer. Enligt riksintresseanalysen utgår Kvarnholmens bebyggelsestruktur från en låg och jämn siluett där det finns enstaka byggnader/landmärken som sticker upp. Kvarteren ligger i en tydlig rutnätsstruktur där det i dagsläget inte finns några utskjutande balkonger som stör de raka siktlinjerna. I sin helhet är bebyggelsen på Kvarnholmen brokig med över lag låga byggnadshöjder, dock förekommer det högre tak med inredda vindsvåningar. I analysen görs bedömningen att en viktig faktor för att bibehålla karaktären och den livfulla stadssiluetten är att husen, gamla som nya, har ordentliga takfall. Detaljplaneändringens intention är att byggnaden ska utformas med särskild hänsyn till riksintresset H48 och angränsande byggnaders karaktärsdrag, materialval och konstnärliga värden. Det är önskvärt att den planerade byggnaden harmonierar med angränsande bebyggelse samtidigt som byggnaden tillåts ge ett modernt avtryck i stadsbilden. Detaljplanen från 2007 anger att fjärde våningens fasadbeklädnad ska vara koppar. Bestämmelsen om koppar slopas av två skäl. Dels förekommer inte koppar som ett historiskt karaktärsdrag i området eller inom fastigheten och dels bör koppar av miljöskäl inte användas vid nybyggnation. Detaljplanen från 2007 anger att fjärde våningen ska vara indragen 1,3 meter från fasadliv samt att burspråket ska följas. Bestämmelsen om burspråket tas bort. Detta eftersom det är en egenskap snarare än en användningsbestämmelse. En markering av gatuhörnet Strömgatan-Kaggensgatan möjliggörs istället genom en höjdbestämmelse som tillåter 4 våningsplan i fasadlivet ut mot gatan i byggnadens hörnsegment. Genom angiven totalhöjd om +20,0 meter möjliggörs 5 våningsplan, dock anges även en byggnadshöjd om +13,5 meter. Byggnadshöjden innebär att 4:e och 5:e våningen måste ligga inom en 45 graders vinkel från gatan. De översta
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 11(18) våningarna måste således antingen ha snedtak eller vara indragna för att kunna utnyttja byggrätten till fullo. För att ge 4:e och 5:e våningen en illusion av en inredd vind anges att taket och våningarna 4-5 som vetter mot Strömgatan och Kaggensgatan ska utgöras av minst 85 procent mörk plåt, vilket är ett traditionellt takmaterial på Kvarnholmen. Enligt riksintresseanalysen kan platta tak upplevas som främmande på Kvarnholmen och bör undvikas. Gällande detaljplan och förslag till ändring av detaljplan hindrar i sig inga platta tak, men bestämmelsen högsta byggnadshöjd + 13,5 meter i kombination med takmaterial av plåt innebär i praktiken att fasaden på 5:e våningen kommer att utföras lutande och att 4:e våningens fasad blir indragen eller lutande om byggrätten ska kunna nyttjas maximalt. För att värna om riksintressets raka siktlinjer tillåts varken utskjutande balkonger eller takkupor mot Kaggensgatan eller Strömgatan. Ljusinsläpp i 5:e våningen sker mot Kaggensgatan och Strömgatan genom takfönster i liv med takets lutning. Utformning av fasaderna mot Strömgatan och Kaggensgatan, våning 1-3 ska utgöras av puts, tegel eller annat stenliknande fasadmaterial. Gavlarna mot de angränsande fastigheterna Tenngjutaren 2 och 14, samt tidigare nämnt hörnsegment på 4:e våningen ska ha samma fasadmaterial som våning 1-3. Utformningen bör noggrant granskas i bygglovsprövningen, eftersom byggnadshörnet blir ett viktigt mötesmotiv från Södra Kanalgatan och i korsningen Kaggensgatan - Strömgatan. I samband med genomförandet av detaljplanen avser Kalmar kommun att omgestalta angränsande gatumark. Kaggensgatan och Strömgatan planeras att höjas, sektionen ändras och markbeläggningen förnyas med till största del stenbeläggning. Även trafikströmmarna kan komma att ändras. Sträckningen av den forna befästningsmuren från 1600-talet planeras att lyftas fram, genom en särskild markbeläggning i gatan. Exploatören för Tenngjutaren 3 har intentionen att synliggöra muren inuti byggnaden, förslagsvis genom ett glasgolv i bottenvåningen ovanför lämningen. Figur 5: Illustration av en tänkbar byggnadsutformning sett från norr. Datamodell: Tengboms Arkitekter
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 12(18) Strömgatan Figur 6: Fotomontage över volym av planerad byggnad sett från väster. Kaggensgatan Figur 7: Fotomontage över volym av planerad byggnad sett från norr.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 13(18) Bild 1 Bild 2 Modellen och höjdstudien över Kvarnholmen till vänster visar att Tenngjutaren blir den högsta byggnaden i sitt kvarter. Bestämmelserna i plankartan gör dock att 4:e och 5:e våningen ges en illusion av ett tak/inredd vind mot Kaggensgatan och Strömgatan. Byggnaden utmärker sig därför inte markant i landskapsbilden och den angivna byggnadshöjden smälter relativt bra samman med den angränsande bebyggelsen i kvarteret. Huskroppen bedöms därmed inte konkurrera med andra viktiga byggnader på Kvarnholmen, såsom domkyrkan eller vattentornet som är två tydliga landmärken, eller på annat sätt störa landskapsbilden eller siktlinjerna. Den föreslagna byggnadskroppen bedöms smälta in i Kvarnholmens bebyggelsestruktur. Bild 3 Figur 8: Höjdstudie över Kvarnholmen, byggnadsdelar som överstiger en höjd på 13,5 meter (bild 1), 15,5 meter (bild 2) och 18,5 meter (bild 3) markerade i svart. Höjdangivelser Med totalhöjd avses höjden över angivet nollplan i referenssystemet RH 2000, det vill säga höjden från medelhavsnivån och inte i förhållande till gatan. För att studera lämplig höjdsättning på byggnaden och möjliggöra ombyggnad av närliggande gator, så har en förstudie (förprojektering) tagits fram. Slutsatserna i förstudien är att gatunivån i anslutning till byggnadens nordöstra hörn bör ligga på cirka + 2,5 meter (+/- 0,1 meter) ovan nollplan. Byggnadens höjd kan regleras med totalhöjd eller nockhöjd. Den högsta totalhöjden inbegriper normalt inte uppstickande delar för tekniska detaljer såsom exempelvis antenn, skorsten eller räcken. I denna plan får dock antenn, skorsten eller räcken etcetera uppföras över byggnadens takplan eller över yttertakets högsta del utan att det påverkar totalhöjden. Detta får endast ske om det inte medför be-
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 14(18) tydande olägenhet för omgivning eller byggnadens gestaltning, vilket innebär att åtgärderna ska vara av mindre omfattning och inte påverka byggnadens utseende negativt eller inverka negativt på stadsmiljön i kvarteret och angränsande kvarter. Skuggstudie Inför granskningen har en skuggstudie tagits fram som visar skillnaden mellan byggnation enligt gällande plan jämfört med det nya planförslaget. Planerad byggnad markerad i beige. Skillnaden i skuggningens utbredning bedöms som marginell. Figur 9: Skuggstudie mars kl 10.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 10: Skuggstudie mars kl 12.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 11: Skuggstudie juni kl 10.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan. Figur 12: Skuggstudie juni kl 12.00, till vänster byggnad i 4 plan, till höger byggnad i 5 plan.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 15(18) Genomförandefrågor Organisatoriska frågor Genomförandetid Genomförandetiden är för berört område, fem år från den dag då ändringen av detaljplanen vinner laga kraft. Fastighetsägarna har under planens genomförandetid en garanterad byggrätt i enlighet med planen. Om planen ersätts med en ny, ändras eller upphävs under genomförandetiden mot fastighetsägarens vilja, så kan fastighetsägaren i vissa fall få rätt till ersättning av kommunen. Regler och tillstånd Tillstånd hos länsstyrelsen enligt kulturmiljölagen krävs vid alla slags markarbeten inom Tenngjutaren 3. Ett tidsbegränsat tillstånd erhölls 2007 i samband med att gällande detaljplan togs fram. Detaljplanen ställer krav på anordnad uteplats, vilket kommer att vara ett villkor för att erhålla bygglov för bostäder. Avtal Överenskommelser angående ansvar, kostnadsfördelning och eventuell flytt av befintliga ledningar har inletts med Kalmar Energi Värme AB. Exploateringsavtal Exploateringsavtal har tecknats 2018-04-19 mellan Kalmar kommun och exploatören Jörgen Tegnanders Fastighets AB, Byggnadsaktiebolaget N.J. Andersson och Son såsom ägare till fastigheterna Tenngjutaren 3 och 14. Avtalet förutsätter att kommunen antar detaljplanen innan 2018-10-31, att detaljplanen vinner laga kraft samt att med avtalet avsedd fastighetsbildning sker. Om någon av dessa förutsättningar inte uppfylls förfaller exploateringsavtalet till alla delar. Överenskommelser avseende bland annat ansvar- och kostnadsfördelning för fastighetsregleringar, tillträde och omgestaltning av gatan i samband med byggnation, anläggningsavgift för anslutning till allmänna vatten-, spill- och dagvattenledningar, har träffats genom exploateringsavtalet. Exploatören/ fastighetsägare ska delfinansiera kommunens kostnader för gatuombyggnad inklusive belysning med för kommunen normal standard enligt exploateringsavtal, daterad 2018-04-19. Exploatörens andel av dessa arbeten utgörs av en gatukostnadsersättning, med april 2018 års kostnadsläge som utgångspunkt, om 1 000 000 kronor exklusive moms. Exploatörens kostnader justeras med motsvarande summa om entreprenadindex för vägentreprenaden (E 84) ökar eller minskar från nämnda tidpunkten till dess att ersättningen ska erläggas.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 16(18) Exploatören överlåter utan ersättning ett 3D-utrymme som urholkar fastigheten Tenngjutaren 3 i korsningen Kaggensgatan/Strömgatan med full äganderätt till Kalmar kommun. Kommunen ansöker snarast efter detaljplanens antagande om fastighetsbildning hos Lantmäterimyndigheten i Kalmar kommun för att inleda markreglering i enlighet med detaljplanen. Exploatören ska ombesörja att inteckning eller annan särskild rätt till förmån för annan än kommunen ej besvärar de överlåtna fastighetsdelarna. Kommunen tillträder det överlåtna området när fastighetsförrättningen vunnit laga kraft. För mer information om ekonomiska överenskommelser se sidan 17 under rubriken Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Tenngjutaren 3 och Tenngjutaren 14 kan slås samman till en fastighet. För garagets och byggnadens nordligaste hörn samt trottoaren i korsningen Strömgatan-Kaggensgatan ska en 3D-fastighetsbildning genomföras. 3Dutrymmet i fråga ska utgöra allmän plats enligt ändringen av plankarta och ska överföras till kommunens fastighet Kvarnholmen 2:1. Inom område för planbeteckningen BC 1 (GATA 1 ) ska utrymmet under mark och byggnadsdel över + 5,4 meter tillhöra Tenngjutaren 3, och utrymmet för gata, som är allmän plats, ska överföras till kommunens fastighet Kvarnholmen 2:1. Alternativt kan servitut för Tenngjutaren 3:s byggnadsdelar bildas på Kvarnholmen 2:1, efter det att marken överförts. Rättigheter Kalmar kommun och ledningshavaren har tecknat avtal om ledningar i allmänplatsmark. Det finns inga allmänna underjordiska ledningar på kvartersmarken. Kalmar Energi Värme ABs fjärrvärmledning ligger i gatumarken mycket nära den planerade byggnaden. Gemensamhetsanläggning Gemensamhetsanläggning för garage, gård med mera kan behöva bildas för fastigheterna Tenngjutaren 3 och Tenngjutaren 14, ifall dessa inte slås samman till en fastighet. Sociala konsekvenser Den utökade våningshöjden i jämförelse med gällande detaljplan innebär en ökad insyn samt i viss mån konsekvenser avseende skuggning för de närboende längs Kaggensgatan och Strömgatan. Med tanke på områdets läge mitt i centrala Kalmar bedöms ändringen ligga inom gränsen för vad som anses vara en acceptabel störning. En skuggstudie har tagits fram som visar skillnaden mellan gällande och ny plan, skillnaden bedöms som marginell.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 17(18) För att minimera insynen till grannfastigheter tillåts ej utskjutande balkonger eller takkupor på 5:e våningen mot Kaggensgatan och Strömgatan. Intentionen är att fönstren mot Kaggensgatan och Strömgatan på 4:e våningen till viss del kommer att döljas av ett räcke ovanför den 3:e våningen, räcket ska illustrera en högre takfot och på så vis till viss del dölja våningen över. Intentionen är även att ljusinsläpp på 5:e våningen sker genom takfönster i liv med takets lutning som vetter mot Kaggensgatan och Strömgatan samt att takvåningens stora fönster i huvudsak ska vända sig in mot gården. En framtida eventuell relaxavdelning med pool och tillhörande uteterrass ska rikta sig in mot gården. Även det för att minska insynen till fastigheterna längs Strömgatan och Kaggensgatan. Bedömningen avseende vilka åtgärder som kan vidtas för att minska insyn och störningar görs i bygglovskedet. För övrigt bedöms ett genomförande av planändringen att leda till positiva sociala konsekvenser. Samtliga verksamheter som ryms inom planen stärker stadskärnan. Inte endast servicen ökar i området utan även tryggheten då såväl boende, restaurang och hotell leder till en ökad rörelse av människor i kvarteret även kvällstid. Ekonomiska konsekvenser Ekonomiska konsekvenser för kommunen En framtida byggnation på fastigheten Tenngjutaren 3 aktualiserar en fortsatt höjning av Kaggensgatan. Kostnadsfördelningen mellan Kalmar kommun och exploatören/ fastighetsägaren sker enligt överenskommelse i exploateringsavtal, daterad 2018-04-19. Kommunen står för kostnader i samband med 3D-fastighetsbildningen. Ekonomiska konsekvenser för fastighetsägare Plankostnader regleras i plankostnadsavtal med fastighetsägaren. Exploatören/fastighetsägaren står bland annat för de utredningar som kan behövas för myndigheters prövning av planärendet. Exploatören/fastighetsägaren står för exploateringskostnader, som även kan innefatta tekniska utredningar med mera. Exploatören/fastighetsägare bekostar framtagandet av förprojektering för angränsande gatumark. Exploatören/ fastighetsägare ska erlägga anläggningsavgift för anslutning till allmänna vatten-, spill- och dagvattenledningar enligt aktuell taxa till Kalmar Vatten AB. Exploatören/fastighetsägare står för kostnader vid en eventuell sammanslagning av fastigheterna 3 och 14. Planavgift Planavgift ska inte utgå vid bygglov eller anmälan enligt PBL, eftersom plankostnaden regleras i ett särskilt avtal.
Samhällsbyggnadskontoret Ändring av planbeskrivning 18(18) Medverkan Planarkitekter: Filippa Eriksson och Evelina Abrahamsson. Medverkande: Jonas T Sandelius och Eva Djupfors (Vatten och Samhällsteknik AB), Björn Strimfors (stadsarkitekt), Lena Nordenlöw (planchef), Gunilla Thorvaldsson (lantmäterimyndigheten i Kalmar). Illustrationer: Johan Kjellnäs (Tengbom).