PLANDATA Planområdet är beläget i Sälenfjällen strax norr om Sälfjällstorget.

Transkript

1 1 (7) SAMRÅDSHANDLING Detaljplan för OLARSGÅRDEN ANNEX (Västra Sälen 7:295 och 3:41 ) Malung-Sälens kommun, Dalarnas län Upprättad i januari 2015 PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planhandlingarna är följande: - Plankarta i skala 1:1000 med planbestämmelser - Illustrationskarta i skala 1: Planbeskrivning - Naturvärdesinventering - Fastighetsförteckning - Grundkarta - VA-karta i skala 1:1000 FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP. MB De åtgärder planen medger bedöms förenliga med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurserna enligt bestämmelserna i MB 3, 4 och 5 kap. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planens syfte är att komplettera Olarsgårdens hotellanläggning med 7 annexbyggnader innehållande totalt 14 lägenheter inom K2-området samt att marginellt utöka byggrätten inom K 1 -området. PLANDATA Lägesbestämning Areal Planområdet är beläget i Sälenfjällen strax norr om Sälfjällstorget. Planområdets areal är ca 1,7 ha Markägo- Planområdet omfattar fastigheterna Västra Sälen 7:295 och 3:41, förhållanden som ägs av Olarsgårdens Hotell & Restaurang AB TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Riksintressen Då området är av riksintresse för det rörliga friluftslivet skall det skyddas mot åtgärder enligt MB, 3 kap. 6. Området är även känsligt ur ekologisk synpunkt och skall därför skyddas mot åtgärder som avses i MB, 3 kap. 3. Särskilda hushållningsbestämmelser gäller med hänsyn till natur- och kulturvärden och turism/rörligt friluftsliv och området skall skyddas mot åtgärder som avses i MB, 4 kap. 1-2.

2 2 (7) Översiktliga planer I det förslag till ny kommunomfattande översiktsplan som antogs av KF , och som vann laga kraft , anges betr. aktuellt område, beläget inom område A11 (Lindvallen västra - Sälfjällstorget): Förtätningar inom tidigare ianspråktagna bebyggelseområden bör kunna tillåtas efter detaljplaneändring endast under förutsättning att planproblematiken är begränsad och att bebyggelsetillskottet är tillräckligt stort för att motivera en detaljplaneinsats men samtidigt är av måttlig storlek totalt. Naturinventering ska tas fram som underlag för detaljplan. De planer på att dra en vägförbindelse över fastigheten, för att förbinda området vid Sälfjällstorget och Gubbmyren, och som utreddes under andra hälften av 1980-talet bedöms inte längre aktuella. Det redovisade planförslaget är anpassat till markförhållandena och naturvärdesinventeringen. Hänsyn har även tagits till befintliga avloppsledningar. Planförslaget får anses överensstämma med intentionerna i översiktsplanen. Detaljplaner Strandskydd För planområdet gäller "Byggnadsplan för Sälen Västra 8:31 m.fl. (Olarsängen)" (T 70), fastställd av Länsstyrelsen den 5 oktober 1988 samt detaljplan för Olarsgården (T179). Planområdets norra gräns följer Köarån, vilket innebär att större delen av planområdet är beläget inom strandskyddsområde. Strandskyddet ä r inom detaljplan T179 till större delen upphävt. Inom detaljplanen T70 upphävdes strandskyddet i samband med fastställelsen Strandskyddet skall dock ånyo prövas enligt nu gällande lagstiftning. I den naturvärdesinventering, som togs fram i samband med planläggningen av fastigheten Västra Sälen 3:3 (T 191) anges följande beträffande Köarån: Köarån är att betrakta som en större bäck. Köarån har förmodligen använts för flottning och rensats, men av dess sidor att döma har det förekommit med sentida rensningar som förstört eventuella äldre spår. Köarån saknar i princip naturvärde på denna sträcka men får inte utsättas för partikelläckage. Eventuellt strandskydd bör med andra ord kunna upphävas. Kvartersgränsen för Hotell/stugbyområdet har förlagts meter från Köarån. Största möjliga hänsyn skall tas till Köarån i samband med exploateringen så att partikelläckage till Köarån undviks i största möjliga utsträckning. Kommunen upphäver i samband med antagandet strandskyddet. Avsikten är i detta fall att upphäva strandskyddet inom enbart inom kvartersmarken. Upphävandet regleras med en administrativ planbestämmelse.

3 3 (7) Berört område saknar, både med avseende på strandnärhet och i övrigt, nämnvärd betydelse för allmänhetens friluftsliv. Någon väsentlig försämring av livsvillkoren för djur- och växtarter bedöms ej uppstå. Som särskilda skäl för att upphäva strandskyddet anförs följande: Ifrågavarande kvartersmark behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området. Bakgrund är turistnäringens stora betydelse för Malung-Sälens kommun, vilken skapar ett angeläget behov av kompletterande boendeanläggningar. (MB 7 kap 18 c punkt 5). Köarån, som är det vattendrag i anslutning till planområdet som omfattas av strandskydd, bedöms i detta fall en meter bred strandzon som fullt tillräcklig för att tillgodose strandskyddets syften och utvidgningen behövs för en pågående verksamhet och utvidgningen kan inte genomföras utanför området.(mb 7 kap. 18 c punkt 4) Kvartersmarken är väl avskiljd från Köarån genom en brant slänt och befintliga VA-ledningar. (MB 7 kap 18c punkt 2). Program Handläggning Miljökonsekvensbeskrivning Program bedöms onödigt för detta planarbete. Planförslaget handläggs som normalt planförfarande. Parallellt med upprättandet av samrådsförslag för aktuell detaljplan har en behovsbedömning beträffande betydande miljöpåverkan gjorts. Bedömningen redovisas längre fram i denna planbeskrivning, under rubriken Behovsbedömning. Denna görs på detta sätt även till föremål för samråd med länsstyrelsen. Behovsbedömningens slutsats är att planen inte kan anses medföra betydande miljöpåverkan och att någon miljökonsekvensbeskrivning (MKB) därmed inte behöver upprättas. Kommunens ställningstagande till behovsbedömningen kommer att göras efter samrådet. Kommunala beslut Byggnadsnämnden har medgett att planarbete får påbörjas. I planarbetet förutsätts att vissa i beslutet angivna anvisningar beaktas. I skrivelse har exploatören ansökt om nytt (förändrat) plantillstånd för planändringen, varefter Byggnadsnämnden i beslut tillstyrkt att detaljplanearbetet får påbörjas, varvid vissa i beslutaet angivna anvisningar skall beaktas. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Natur Mark och vegetation Området ligger enligt SGU på berggrund av sandsten. Underlaget är morän av mäktigt djup. Naturmiljö Några särskilda naturvårdsintressen finns inte inom kvartersmarken. Inom naturområdet norr om kvartersmarken finns en utpekad nyckelbiotop. Denna biotop är en källartad sumpskog som idag avgränsas söderut av schaktmassor och en naturlig ravinslänt. Därmed

4 4 (7) kan den sägas vara i viss mån topografiskt skyddad mot genomblåsning och uttorkning. Geotekniska förhållanden Något behov av särskild geoteknisk utredning i samband med detaljplanläggningen bedöms inte finnas. Grundförhållandena förutsätts kontrolleras i samband med förestående byggnation för att bestämma lämpligt grundläggningssätt, utförande av dränering m.m. Bebyggelseområden Hotell/konferens (K 1 ) Det nu framlagda planförslaget innebär den västra byggrätten i nu gällande detaljplan (T 179) utökas med 30 kvm till 150 kvm byggnadsarea samt att den mellersta byggrätten utökas med 30 kvm till 280 kvm byggnadsarea. I övrigt behålls gällande planbestämmelser. För hela K 2 -området föreslås följande planbestämmelser gälla: Högst tillåtna taklutning är 30º. Tak skall ges matt mörk färg och fasadbeklädnad skall vara trä. Området får inte indelas i mer än en tomtplats. För den västra byggrätten föreslås följande planbestämmelser gälla: Högst tillåtna byggnadsarea är 150 kvm. Högst två våningar får uppföras. Högst tillåtna nockhöjd över nollplanet är 623,0 meter. För den mellersta byggrätten föreslås följande planbestämmelser gälla: Högst tillåtna byggnadsarea är 250 kvm. Högst en våning får uppföras. Högst tillåtna nockhöjd över nollplanet är 621,0 meter. För den östra byggrätten föreslås följande planbestämmelser gälla: Högst tillåtna byggnadsarea är 150 kvm. Högst två våningar får uppföras. Högst tillåtna nockhöjd över nollplanet är 625,5 meter. Hotell/stugby (K 2 ) Det nu framlagda planförslaget innebär i huvudsak att den östra byggrätten i nu gällande detaljplan (T 179) på 180 kvm byggnadsarea utökas till 600 kvm genom området direkt öster om K 1 -området utökas in på den i detaljplanen T 70 utlagda naturmarken. För K 2 -området föreslås följande planbestämmelser gälla: Högsta tillåtna byggnadsarea är 600 kvm. Högst 14 lägenheter får anordnas. Högsta tillåtna byggnadshöjd är 6, 0 meter Högst tillåtna taklutning är 30º. Högst två våningar får uppföras. Vind får ej inredas. Tak skall ges matt mörk färg och fasadbeklädnad skall vara trä. Området får inte indelas i mer än en tomtplats.

5 5 (7) Tillgänglighet Vägar och trafik Parekring Kollektivtrafik Störningar Tillgänglighetsfrågor bevakas enligt gällande bygglagstiftning i samband med bygglov. Detaljplanen innehåller allmänna lokaler, vilka skall följa gällande tillgänglighetskrav. Tillfarten till planområdet sker via den befintliga tillfarten till Olarsgårdens hotell. Tillfartsvägen används idag för hotellets gäster och för varutransporter till hotellet. Den föreslagna exploateringen av 14 lägenheter bedöms inte innebära någon sådan ökad trafikalstring att tillfartsvägen skulle kunna anses olämplig. På illustrationskartan redovisas 29 parkeringsplatser, vilket får anses fyller behovet för 14 lägenheter. Reguljär busstrafik passerar efter allmänna vägen 1050 söder om planområdet och närmaste busshållplats är belägen vid Sälfjällstorget. Normalt bör följande bullernivåer inte överskridas vid nybyggnation av bostadsbebyggelse: 30 dba ekvivalentnivå inomhus 45 dba maximalnivå inomhus nattetid 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Teknisk försörjning Vatten och avlopp Någon uppenbar risk att gränsvärdena överskrids med anledning av buller från trafik bedöms inte föreligga. Området skall anslutas till det kommunala avloppsnätet och ingår i kommunens verksamhetsområde för avlopp. Tillräcklig kapacitet i reningsverket finns för att klara den ökade belastningen. Befintliga huvudavloppsledningar skall ej flyttas utan hänsyn till dessa har tagits genom att u-områden utlagts. Befintlig verksamhet på Olarsgården har vattenförsörjningen ordnad genom en egen djupborrad brunn på fastigheten. Vattentäkten har tillräcklig kapacitet för att klara den nuvarande verksamheten på Olarsgården. Den långsiktiga lösningen av vattenfrågan för aktuellt planområde är att ansluta området till kommunens framtida nya vattentäkt i Västerdalälvens dalgång. För att kunna påbörja exploateringen innan kommunen får resurser att få klar vattentäkten i dalgången föreslås att området ansluts till Lindvallens ledningssystem. En överenskommelse om villkor för sådan anslutning finns upprättad mellan Skistar och exploatören. På VA-kartan redovisas den planerade nya sträckningen av vattenledningen. En administrativ bestämmelse har införts om att bygglov inte får ges förrän godtagbar vattenförsörjning finns ordnad, varvid den definitiva prövningen av vattenfrågans lösning får ske i samband med bygglovprövningen.

6 6 (7) Räddningstjänst El/värme Avfall Behovsbedömning Planområdet är beläget inom 10 minuters insatstid från Lindvallens räddningsstation. Befintliga brandposter, som uppfyller räddningstjänstens riktlinjer för brandvattenförsörjning är belägna vid Sälfjällstorget ca 600 meter från planområdet. Några nya brandposter kommer därför inte att behöva anläggas inom nu aktuellt planområde. Bebyggelsen skall uppfylla brandkrav etc. för hotelländamål. Planområdet skall anslutas till Malungs Elnät. Några kapacitetsproblem beträffande elförsörjningen föreligger ej. Den nya bebyggelsen kommer i första hand att värmas upp med hjälp av vattenburna system med värmepump, som har bergvärme som värmekälla. Ytjordvärme är i detta område högst olämpligt både med hänsyn till naturen och markens beskaffenhet. Vid anläggande av bergvärme föreligger anmälningsplikt till Miljökontoret, varvid en prövning sker om detta är lämpligt. Alla som bedriver en verksamhet eller vidtar en åtgärd skall hushålla med energin enligt miljöbalken 1 kap. 1 samt 2 kap. 5. I första hand skall förnybara energikällor användas. Planen ligger inom område med kommunal sophantering. Utrymme för källsortering av avfall ska finnas inom området. För förpackningar finns ett antal uppsamlingsplatser fördelade på olika platser inom Sälenfjällsområdet. I samband med handläggning av detaljplaneärenden skall en bedömning göras om de åtgärder som planen medger kan orsaka en betydande miljöpåverkan. Om så bedöms vara fallet ska en miljökonsekvensbeskrivning upprättas. Planen innebär att 14 nya lägenheter i stugbyform tillkommer i direkt anslutning till ett redan exploaterat område. Totalt innebär planförslaget att ca 80 nya bäddar tillkommer. Stor hänsyn har tagits till den befintliga vegetationen och markbeskaffenhet i samband med planläggningen. Fältbesök har gjorts för att erhålla en lämplig planutformning ur allmän plansynpunkt och hänsyn har tagits till befintliga avloppsledningar som är belägna i K- områdenas norra del. Störningar från trafiken på riksväg 66 bedöms inte uppstå. Enligt naturvärdesinventeringen har K-områdena låga naturvärden och bebyggelsen kommer inte att störa landskapsbilden. Det synes uppenbart att någon betydande miljöpåverkan inte föreligger. Planen kan inte anses innebära någon betydande miljöpåverkan då detaljplaner utgör en naturlig komplettering av Olarsgårdens boende. Kommunens definitiva ställningstagande till behovsbedömningen görs efter samrådet. Definitivt beslut angående betydande miljöpåverkan tas av byggnadsnämnden i samband med att beslut fattas om granskning av planförslaget.

7 7 (7) Administrativa frågor Konsekvenser av planens genomförande Följande administrativa bestämmelser har införts i planen: Vattenförsörjning skall vara ordnad innan bygglov ges. Kommunen är inte huvudman för den allmän platsmark inom planområdet. Planens genomförandetid är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Planen innebär att 14 nya lägenheter kan tillkomma i direkt anslutning till Olargården hotell samt en marginell utökning av byggrätten inom befintliga hotellområdet. Hänsyn har tagits till vegetation och markbeskaffenhet i samband med planeringen varför planförslaget bedöms godtagbart ur allmän plansynpunkt. ORGANISATORISKA FRÅGOR Planprocessen Detaljplanen handläggs som normalt planförfarande. Tidplan Planarbetet bedrivs med målsättningen att planen kan antas under våren Huvudmannaskap Huvudman för genomförandet av detaljplanen är Olarsgårdens Hotell & Restaurang AB. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighets- K-områdena kommer att fastighetsregleras enligt planförslaget så snart konsekvens- planförslaget vunnit laga kraft. beskrivning Gemensamhetsanläggning I samband med fastighetsregleringen skall bebyggelsen inom K-områdena tilldelas andelstal i tillfartsvägen till området, gemensamhetsanläggningen (Västra Sälen GA:47). EKONOMISKA FRÅGOR Planekonomi TEKNISKA FRÅGOR Grundkarta m.m. Den totala exploateringskostnaden enligt planförslaget uppskattas till ca 35 miljoner kronor. Grundkarta har upprättats av Bygg-Teknik i Malung AB och fastighetsförteckning har upprättats av Metria. MEDVERKANDE Detaljplanen har upprättats av Bygg-Teknik i Malung genom TJÄNSTEMÄN byggnadsingenjör Karl-Erik Sigfrids på uppdrag av Olarsgårdens Hotell & Restaurang AB i samråd med stadsarkitekt Tomas Jonsson Bygg-Teknik i Malung AB Karl-Erik Sigfrids Byggnadsingenjör