Fastighetsplaners tillämpning

Transkript

1 EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX Fastighetsplaners tillämpning Johan Buhre Examinator: Eidar Lindgren Stockholm 2010

2 Förord Detta examensarbete ingår som en sista del av min civilingenjörsutbildning på Kungliga Tekniska Högskolan där jag har studerat samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning mot mark- och fastighetsjuridik. Jag vill först och främst tacka min handledare på skolan, Eidar Lindgren, som har varit ett stöd under hela arbetes gång. Sedan vill jag också rikta ett tack mot Nils- Olof Larsson på Lidingö stad, Viktor Fridh på Nacka kommun och Lars Öhman på Danderyds kommun för de intervjutillfällen jag hade med dem. Till sist vill jag också tacka alla kommuner som svarade på den enkät som utgjorde en viktig del av arbetet. Stockholm, december 2009 Johan Buhre 2

3 Abstract By creating a property regulation plan the municipalities can establish, judicial binding, provisions regarding the division of real estate units, easements and joint facilities. This is, in contrast to a detailed development plan that can only communicate principles of real estate division and the establishment of joint facilities. Furthermore a property regulation plan is not compulsory for the municipalities to establish. This leads to large differences between municipalities regarding how they use such plans, since it is up to the municipality to decide whether or not it should establish a property regulation plan. Some municipalities often use property regulation plans while others do not and the reasons why differ. This master s thesis will investigate how property regulation plans are applied among municipalities and look into what differences there are between municipalities. In order to collect information for this thesis a survey was distributed to a number of municipalities in metropolitan areas and interviews were conducted with officials of three municipalities. The general trends that can be seen are that establishing new property regulation plans are not so common among municipalities. A few municipalities regularly establish new property regulation plans, while most municipalities do not. However, a majority of the municipalities are working to amend / repeal old property regulation plans. This may suggest that the establishment of such plans were more common in the past. The two most common reasons for establish new property regulation plans mentioned by the municipalities in the survey were that it carries through the detailed development plan in a good way and that it provides an overall picture for the coming division of real estate units. Those two reasons were also the two main objectives that were stated in the bill to the PBL. The most common reason why the municipalities do not establish new property regulation plans is that they consider the provisions of the detailed development plan sufficient enough. Much can be implemented by a detailed development plan rather than a property regulation plan, but not all. The result of this thesis also provides other explanations why municipalities do not establish new property regulation plans. 3

4 Sammanfattning I Sverige råder ett kommunalt planmonopol där kommunen sköter all fysisk planering inom dess gränser. Kommunen kan upprätta översiktsplaner, områdesbestämmelser, detaljplaner och fastighetsplaner. Genom en fastighetsplan kan kommunen meddela bestämmelser om markens indelning, servitut, ledningsrätt och liknande särskilda rättigheter samt om gemensamhetsanläggningar. Detaljerade bestämmelser som är bindande. Detta till skillnad mot en detaljplan som bara kan meddela bindande principer för fastighetsindelning och inrättande av gemensamhetsanläggningar. Att upprätta fastighetsplaner är inte obligatoriskt för kommunen, till skillnad mot detaljplaner. Detta leder till stora skillnader mellan kommunerna hur de arbetar med sådana planer. Vissa kommuner arbetar ofta med fastighetsplaner medan andra gör det inte och där skäl för och emot fastighetsplaner skiljer sig. Detta examensarbete undersöker hur fastighetsplansinstitutet tillämpas bland kommunerna idag och vilka skillnader det finns mellan kommunerna. För att få in information som grund till arbetet har ett enkätutskick till ett antal kommuner i storstadsregioner skett, samt intervjuer genomförts med tjänstemän på tre kommuner. De generella tendenser som kan ses är att fastighetsplansinstitutet inte är så vanligt förekommande bland kommunerna. Ett fåtal kommuner kan sägas nyupprätta fastighetsplaner regelbundet medan de flesta inte tycks göra det. Dock arbetar en majoritet av kommunerna med att ändra/upphäva äldre fastighetsplaner. Detta kan tyda på att upprättandet av sådana planer var vanligare förr i tiden. De två vanligaste skälen för att upprätta fastighetsplaner som angavs av kommunerna i enkäten var att kunna genomföra detaljplanen på ett bra sätt samt att det ger en helhetsbild över kommande fastighetsindelning. Dessa två skäl var också de två huvudsyftena som angavs i propositionen till PBL. Det klart vanligaste skälet som angavs för att kommunerna inte upprättar nya fastighetsplaner var att kommunerna ansåg att detaljplanens bestämmelser räcker. Självklart kan mycket genomföras med en detaljplan istället för en fastighetsplan, men inte allt. Enkäten visar också på andra förklaringar varför kommunerna inte upprättar nya fastighetsplaner. Bland annat att fastighetsplaner kan bli alltför låsande när det längre fram i tiden uppkommer önskemål om ändringar i fastighetsindelningen. Ett intressant förslag som framfördes, och som skulle motverka framtida låsningar, var att fastighetsplanen skulle upphöra att gälla efter den var genomförd. 4

5 Förkortningar Lagar AL - Anläggningslag (1973:1149) ExL - Expropriationslag (1972:719) FBL - Fastighetsbildningslag (1970:988) LL - Ledningsrättslag (1973:1144) PBL - Plan- och bygglag (1987:10) Övrigt LM - Lantmäteriet 5

6 Innehållsförteckning FÖRORD... 2 ABSTRACT... 3 SAMMANFATTNING... 4 FÖRKORTNINGAR... 5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING BAKGRUND SYFTE METOD OCH AVGRÄNSNINGAR DISPOSITION FASTIGHETSPLAN ALLMÄNT UPPRÄTTANDE, ÄNDRING OCH UPPHÄVANDE KOPPLING TILL DETALJPLAN HANDLINGAR PRÖVNING ENLIGT BESTÄMMELSER I ANNAN LAGSTIFTNING RÄTTSVERKAN AV ANTAGEN PLAN UNDERLAG FÖR UTTAG AV AVGIFTER ENKÄTSVAR FRÅGA FRÅGA 2 A FRÅGA 2 B FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA FRÅGA ANALYS ANVÄNDANDET AV FASTIGHETSPLANER IDAG SKÄL FÖR UPPRÄTTANDE AV FASTIGHETSPLANER Genomförandemedel Planmässig fördel Prövning av kommunen eller LM Sakägarkrets Stöd för gatukostnadsuttag Noggrannhet Tradition

7 4.3 SKÄL MOT UPPRÄTTANDE AV FASTIGHETSPLANER Detaljplanens bestämmelser räcker Påtryckningar på fastighetsägarna Låser situationen LM bättre förutsättningar Noggrannhet DET NYA LAGFÖRSLAGET SLUTDISKUSSION REFERENSER LITTERATUR OFFENTLIGA TRYCK BILAGOR BILAGA 1 - ENKÄT BILAGA 2 - ENKÄTRESULTAT 7

8 1 Inledning 1.1 Bakgrund Sveriges kommuner har genom PBL planmonopol vad gäller fysisk planering. Det är kommunen som upprättar översiktsplaner, områdesbestämmelser, detaljplaner och fastighetsplaner samt antar dessa planer inom kommunens gränser. De flesta människor har nog hört talats om detaljplan men kanske inte så många om fastighetsplan. Genom en fastighetsplan blir det en mer preciserad planering med bindande regleringar rörande fastigheters gränser; gemensamhetsanläggningar och servitut. En fastighetsplan är dock inte obligatorisk för kommunen att upprätta, utan kan upprättas vid behov. Detta till skillnad mot en detaljplan som måste upprättas i vissa situationer. Trots att lagen är lika för alla Sveriges kommuner så finns det skillnader mellan dessa i hur de tillämpar fastighetsplaneinstitutet. 1.2 Syfte Syftet med detta arbete är ta reda på hur tillämpningen av fastighetsplaner ser ut i olika kommuner. Det är redan känt att det finns skillnader mellan kommuner vad gäller vilken omfattning, i vilka situationer, varför och varför inte de använder sig av fastighetsplaner. Arbetet ska försöka belysa dessa skillnader mellan kommunerna och förklara varför de finns. Vilka följder som kan bli av att använda fastighetsplan eller inte i olika situationer kommer även behandlas i arbetet. De mest centrala frågeställningar som kommer att behandlas i arbetet är alltså: - Hur ser tillämpningen (nyupprättande, ändringar och upphävande) av fastighetsplaner ut i olika kommuner? - Vilka skäl finns för och emot upprättandet av fastighetsplaner? - Vilka skillnader finns mellan kommuner? - Varför finns dessa skillnader mellan kommuner? - Vad kan det få för konsekvenser att upprätta/inte upprätta fastighetsplaner i olika fall? 1.3 Metod och avgränsningar Detta arbete ska som sagt förklara hur kommuner arbetar med fastighetsplan och vilka skillnader det finns. Fastighetsplaner kan upprättas för många slags områden men för att inte arbetet ska bli för omfattande så har arbetet begränsat sig till att främst titta på omvandlingsområden med splittrad ägostruktur, ett tydligt exempel är fritidshusområde som ska omvandlas till permanentboende. 8

9 För att få en bra grund och en bra start med arbetet genomfördes intervjuer med tjänstemän på olika kommuner 1. Detta för få en inblick och förstå hur kommunerna ser på och arbetar med fastighetsplaner. Därefter har en enkät arbetats fram som har skickats ut till kommuner runt Göteborg, Stockholm och Eskilstuna, 32 stycken kommuner totalt. Urvalet begränsades till kommuner med ett förmodat stort bebyggelsetryck och med omvandlingsområden. Enkäten har främst handlat om upprättandet av nya planer i omvandlingsområden, hur detta är kopplat till gatukostnadsuttag samt om ändring och upphävande av fastighetsplaner. 1.4 Disposition Arbetet är upplagt så att i kapitel 2 sker en allmän beskrivning av fastighetsplaner. I kapitlet tas det upp hur fastighetsplaner upprättas, hur kopplingen till detaljplan ser ut och vad planen får för rättsliga konsekvenser. I kapitel 3 sker en presentation av de resultat som har kommit fram genom kommunernas svar på enkäten. En analys av resultatet sker i kapitel 4 och i kapitel 5 avslutas arbete med en slutdiskussion. 1 Fridh, Viktor, Nacka kommun, Larsson, Nils-Olof, Lidingö stad, och Öhman, Lars, Danderyds kommun 9

10 2 Fastighetsplan 2.1 Allmänt Fastighetsplaner är ett verktyg, som ger bindande regleringar av markens indelning i fastigheter, servitut, ledningsrätt och liknande särskilda rättigheter samt om gemensamhetsanläggningar. Detta till skillnad mot en detaljplan som bara kan meddela principer för fastighetsindelning och inrättande av gemensamhetsanläggningar. En fastighetsplan är inte obligatorisk, till skillnad från tidigare gällande rätt, och kan bara upprättas inom områden med detaljplan. 2,3 Syftet med en fastighetsplan är det ska ge möjligheter att i ett planpolitiskt sammanhang få en helhetsbild av hur fastighetsindelningen skall utformas och att kunna vara ett genomförandemedel till en detaljplan genom att medge vissa tvångsåtgärder när det gäller fastighetsindelningen. 4 Bestämmelser om fastighetsplaner finns i 6 kap. PBL. 2.2 Upprättande, ändring och upphävande Processen för upprättande, ändring och upphävning av en fastighetsplan liknar mycket processen för detaljplaner. 5 PBL 5 kap och 30 som gäller för detaljplan skall även tillämpas för fastighetsplan. Detta innebär bl.a. att bestämmelserna om normalt eller enkelt planförfarande ska tillämpas. Dock vad gäller samrådkretsen så blir det skillnader om fastighetsplan och detaljplan inte upprättas samtidigt. När fastighetsplan upprättas separat behöver inte samråd ske med länsstyrelsen och andra berörda kommuner. 6 En fastighetsplan ska omfatta ett lämpligt avgränsat område och vid upprättande av planen ska hänsyn tas till befintlig bebyggelse-, äganderätts- och fastighetsförhållanden. 7 En ändring eller upphävande av en fastighetsplan under detaljplanens genomförandetid och när berörda fastighetsägare motsätter sig detta kan bara göras om det har uppstått nya förhållanden av stor allmän vikt och som inte kunde förutses vid den ursprungliga planeringen. Efter genomförandetidens utgång kan ändringar och upphävande göras utan att tidigare rättigheter enligt planen behöver tas hänsyn till. 8 Det är byggnadsnämnden som antar fastighetsplaner eller, om fastighetsplan och detaljplan har upprättats samtidigt, det organ som antar detaljplanen. 9 I det senare fallet är det viktigt att bestämma att fastighetsplanen endast gäller om beslutet att anta den berörda detaljplanen har vunnit laga kraft PBL 6:3 3 Lantmäteriverket, Boken om genomförande enligt plan- och bygglagen, s Prop. 1985/86:1, s Julstad, Fastighetsindelning och markanvändning, s PBL 6:12, 6:14 7 PBL 6:4 8 PBL 6:10 9 PBL 6:13 10 PBL 6:7 10

11 En fastighetsplan ska antas i tre följande fall: - När det behövs för en ändamålsenlig indelning i fastigheter. - Då det underlättar genomförandet av en detaljplan i andra fall. - När en fastighetsägare begär det och om det inte är uppenbart onödigt Koppling till detaljplan Fastighetsplan ska ses som ett komplement till detaljplan och kan därför bara upprättas i områden som är detaljplanelagda. Därför får inte heller en fastighetsplan strida mot en detaljplan, dock får mindre avvikelser göras i de fall syftet med detaljplanen inte motverkas. I sådana fall där mindre avvikelse har godtagits så betraktas att detaljplanen har ändrats så att den följer fastighetsplanen. 12 Om en detaljplan ändras så att den inte längre stämmer överens med den befintliga fastighetsplanen, kommer fastighetsplanen att sluta gälla i de berörda delarna. En fastighetsplan eller delar av den upphör även att gälla då en eller delar av en detaljplan upphävs. 13 Det ska synas klart i en detaljplan som ändras eller upphävs i vilka delar som fastighetsplanen slutar att gälla. 14 Detta gör att de delar av fastighetsplanen som ligger utanför de områden som ändras i en detaljplan inte upphävs. Även rättigheter i servitut och gemensamhetsanläggningar som bestäms av en fastighetsplan och som gäller fastigheter både i och utanför en detaljplaneändring upphör inte att gälla Handlingar En fastighetsplan ska bestå av en plankarta och en särskild handling med bestämmelser. Dessa benämns som planhandlingar. Dock kan planen innehålla bara en av dessa handlingar eller de två handlingarna sammanslagen till en om det ändå tydligt framgår planens innehåll. 16 Till fastighetsplanen skall också en planbeskrivning fogas. 17 Planbeskrivningen ska ta upp vilken detaljplan som ligger som grund för fastighetsplanen och skälen till den utformning som har valts. Här ska också skäl för avvikelser från detaljplanen redovisas. 18 En fastighetsförteckning ska upprättas enligt PBL 5:19, med innehåll om uppgifter om fastigheter, samfälld mark och deras ägare, innehavare av annan särskild rätt samt gemensamhetsanläggningar. En fastighetsförteckning behövs dock inte om det är uppenbart onödigt PBL 6:3 12 PBL 6:5 13 PBL 6:11 14 PBL 5:13 15 Lantmäteriverket, Boken om genomförande enligt plan- och bygglagen, s PBL 6:8 17 PBL 6:9 18 PBL 6:12 19 Lantmäteriverket, Boken om genomförande enligt plan- och bygglagen, s

12 I en fasighetsplan ska det, när det behövs, anges följande: - Områdets indelning i fastigheter. - Vilka servitut, ledningsrätter och andra särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas. - Vilka anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar. - De deltagande fastigheter i gemensamhetsanläggningarna och vilket utrymme som tas i anspråk Prövning enligt bestämmelser i annan lagstiftning Som tidigare nämnt så upprättas en fastighetsplan för att meddela bestämmelser om fastighetsindelningar, servitut, ledningsrätt och liknande särskilda rättigheter samt för gemensamhetsanläggningar. När detta sker ska vissa krav i andra lagar prövas/uppfyllas. När nya gränser bestäms för nya fastigheter, så kallade lotter, så ska 3 kap. 1 FBL vara uppfyllt vad gäller kraven på en lämplig fastighet. Detta innebär att fastigheten blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål samt får en lämplig utformning. Vidare ska tillgång till väg samt anordningar för vatten och avlopp gå att anordna. Kravet i nämnda paragraf gäller också vid bestämmelser om servitut och liknande särskilda rättigheter. 21 Med fastighetsplan kan också läget, innehållet och deltagande fastigheter bestämmas vad gäller fastighetsanknutna rättigheter och anläggningar. I de fallen som rör inrättande av gemensamhetsanläggningar så ska kraven i 5 och 6 i AL vara uppfyllda, alltså väsentlighets- och båtnadsvillkoret. Väsentlighetsvillkoret innebär att gemensamhetsanläggningar får ej inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen. Det ska dock sägas att denna paragraf är dispositiv, alltså den går att avtala bort. Båtnadsvillkoret säger att fördelarna som anläggningen medför måste överväga de kostnader och olägenheter som uppstår, denna paragraf är inte dispositiv. För ledningsrätt ska 6 LL tillämpas. Denna paragraf innebär att en båtnad måste uppstå samt att ledningsrätt ej får upplåtas om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt. Paragrafen är dispositiv med det kravet att avsteg från paragrafen får göras endast om det innebär skydd för enskilt intresse. Vid kommande förrättningar för de olika åtgärderna är lantmäteriet bunden av fastighetsplanen och ska inte pröva de nämnda paragraferna ännu en gång PBL 6:6 21 Vad som menas med särskilda rättigheter tas upp i 1 kap. 2 ExL, som säger att servitut, nyttjanderätt, rätt till elektrisk kraft samt liknande rätt ska ses som särskilda rättigheter. 22 PBL 6:4 12

13 2.6 Rättsverkan av antagen plan Som ovan nämnt ska fastighetsindelning, servitut, ledningsrätt och gemensamhetsanläggningar utformas i överensstämmelse med planen. 23 Alltså, planen är bindande för åtgärder enligt FBL, LL och AL. 24 När en fastighetsplan skiljer sig ifrån den befintliga fastighetsstrukturen så uppstår även viss rätt till inlösen enligt 8 kap. FBL. Det gör det möjligt att bilda nya fastigheter utav de befintliga. Bestämmelserna i 8 kap. FBL ger rätt till berörda fastighetsägare att reglera mark mellan fastigheter så att de stämmer överens med den nya fastighetsplanen. När det är flera fastighetsägare som yrkar på inlösen så är det den som äger den bit mark med högsta värde som har rätt att lösa in andra markbitar som ska ingå i den nya fastigheten. Om markbitarna har lika värden har den som yrkade först rätten att lösa in de andras markbitar. Att ha rätten till inlösen är en stark rätt och kan liknas vid privat expropriering där fastighetsplanen måste pröva de villkor som enligt lagen ställs för tvångsförvärv. 25 Genom inlösen så faller dock vissa krav vad gäller fastighetsreglering i 5 kap. FBL bort, nämligen byggnads- och fastighetsskyddet. 26 Efter att genomförandetiden har gått ut har kommunen rätt, om de är huvudman för allmänna platser, att lösa in sådan mark som ägs av olika ägare och som ska bilda en egen fastighet enligt fastighetsplanen. 27 När det gäller bygglov så får inte detta ges förrän den sökandes fastighet stämmer överens med den gällande fastighetsplanen vad gäller gränser, fastighetsanknutna rättigheter och del i gemensamhetsanläggningar, enligt PBL 8:11. Detta förbud att bygga innan överensstämmelse med fastighetsplan är ett medel för att få till den fastighetsindelning som har planerats genom detaljplanen och fastighetsplanen Underlag för uttag av avgifter För övrigt kan en fastighetsplan vara ett stöd vid situationer när kommunala uttag av avgifter avseende utbyggandet av lokala gatu- och VA-nät ska ske. För att dessa uttag och avgifter ska fördelas efter skälig och rättvis grund är det bl.a. viktigt att veta hur många fastigheter som är med och delar på kostnaderna, hur stora fastigheterna är och vilken typ av fastighet det är. En fastighetsplan kan i dessa situationer vara ett starkt stöd eftersom att den klargör hur de nya förhållandena kommer att bli, främst då antal nya fastigheter. Detta gäller då främst gatukostnadsuttag eftersom uttaget bara kan ske en gång och inte senare. Att kommunen vet hur många och ifrån vilka befintliga fastigheter nya fastigheter kan bildas, gör att de vet vilken nytta varje befintlig fastighet får och kan då fördela gatukostnaden skäligt och rättvist. Om ingen 23 Kalbro, Markexploatering, s Julstad, Fastighetsindelning och markanvändning, s Kalbro, Markexploatering, s. 49, FBL 8:4 27 PBL 6:24 28 PBL 6:16 13

14 fastighetsplan finns vet kommunen inte hur fastighetsindelningen kan komma att se ut och det blir då svårt att fördela gatukostnaden rättvist. VA-avgifter tas däremot ut i form av en taxa som kan, till skillnad mot gatukostnadsuttag, tillämpas vid förändringar av fastigheter. Detta gör att kommunen inte behöver veta vid en viss tidpunkt exakt hur fastighetsbilden kommer se ut eftersom de alltid kan ta ut en VA-avgift när nya fastigheter bildas. En nyskapad fastighet kan följaktligen inte betala för gatukostnader om dessa redan har betalts men får betala en va-taxa när fastigheten ansluter sig till vanätet Kalbro, Markexploatering, s. 48, 86-89,

15 3 Enkätsvar I kapitlet redovisas hur kommunerna har svarat på enkäten. Enkäten i sin helhet kan studeras i slutet av arbetet som bilaga 1. Totalt svarade 21 kommuner på enkäten av de 32 som fick enkäten utskickad till sig. Enkäten var upplagd så att vissa frågor kunde hoppas över beroende hur kommunerna hade svarat på frågor innan, det gör att alla kommuner inte har svarat på alla frågor. Vilka kommuner som svarade på enkäten och hur de svarade kan ses i bilaga 2. Två kommuner svarade för sent för att vara med i sammanställningen av enkäten. Kommentarer till enkätsvaren ges längre fram i kapitel Fråga 1 Första frågan handlade om kommunerna har omvandlingsområden. Det ska sägas att utskicken av enkäten gick till sådana kommuner som troligtvis hade sådana områden. Nej 3 Figur 1 Ja 18 15

16 3.2 Fråga 2 a Denna fråga handlade om vilka planer kommunerna tar fram för att göra bindande bestämmelser om fastigheter i områden med splittrad ägostruktur (omvandlingsområden). Alternativ 1 var att bara en detaljplan tas fram, alternativ 2 var att både detaljplan och fastighetsplan alltid tas fram och alternativ 3 var beroende på situation Figur Fråga 2 b Fråga 2 b gällde om kommunerna tar fram andra, icke bindande, underlag som stöd för fastighetsbildning i omvandlingsområden. Om de svarade ja skulle de ange vad och typ av dokument. De flesta kommuner som svarade ja angav som exempel någon typ av illustrationsplan/karta som kan visas i detaljplanen. Annars nämndes genomförandebeskrivningen och överenskommelser om fastighetsreglering innan detaljplan antas som andra exempel. Nej 2 Figur 3 Ja 16 16

17 3.4 Fråga 3 I denna fråga fick kommunerna svara på om de tar fram detaljplan och fastighetsplan i en gemensam planprocess Ja Ibland Nej Figur Fråga 4 Denna fråga rörde hur många nyupprättade fastighetsplaner kommunerna hade tagit fram under den senaste 15-årsperioden fler än 10 Figur 5 17

18 3.6 Fråga 5 Fråga 5 handlade om varför de kommuner som upprättade nya fastighetsplaner gjorde det. De fick kryssa fritt antal alternativ (för att se exakt utformning av svarsalternativen se bilaga 2). Det två alternativ som fick flest kryss var alternativ 1 (ger en planmässig fördel/bättre helhetssyn) och alternativ 6 (för att kunna genomföra detaljplanen på ett bra sätt). Alternativ 5 (gör det av tradition) fick inga kryss. Att koordinatsätta gränser och kunna göra geometriska beräkningar så att t.ex. gatusektioner ryms och att minsta tomtstorlek uppfylls angav Lidingö som andra skäl för att upprättar fastighetsplaner alt 1 alt 2 alt3 alt 4 alt 5 alt 6 alt 7 annat skäl Figur 6 Alt 1 Planmässig fördel/bättre helhetssyn Alt 3 Kommunal planpolitisk prövning Alt 5 Tradition Alt 7 Får process genom PBL Alt 2 Grund för gatukostnadsuttag Alt 4 Politisk vilja Alt 6 Genomföra detaljplan på ett bra sätt 18

19 3.7 Fråga 6 Denna fråga och nästföljande två frågor rörde hur kommunerna arbetade med gatukostnadsuttag. Fråga 6 ställdes för att få reda på om kommunerna använde sig av gatukostnadsuttag i omvandlingsområden Ja Ibland Nej Figur Fråga 7 Här fick kommunerna svara på med vilka planer de grundade sina beslut om fördelningen av gatukostnaderna. Alternativ 1 är bara detaljplan, alternativ 2 är alltid detaljplan och fastighetsplan tillsammans och alternativ 3 är beroende på situation Figur 8 19

20 3.9 Fråga 8 Denna fråga ställdes för att få reda på hur fastighetsindelningen regleras i de fall detta sker med enbart detaljplan. Alternativ 1 var genom bestämmelser om minsta tomtstorlek och alternativ 2 samt 3 var genom olika typer av regleringar där antal nya fastigheter bestämdes. De flesta kommunerna kryssade flera alternativ. Härryda kommun angav som annat sätt att de har en detaljplanbestämmelse som säger att marken inte får indelas i fler fastigheter än illustrationskartan visar alt 1 alt 2 alt 3 alt 4 annat sätt Figur Fråga 9 Denna fråga och fram t.o.m. fråga 15 handlar om ändringar och upphävanden av fastighetsplaner. Fråga 9 rörde sig om kommunerna har områden där det sker punktvisa ändringar av befintliga fastighetsplaner (eller föregångaren tomtindelningar) på initiativ av enskilda fastighetsägare. Nej 7 Ja 14 Figur 10 20

21 3.11 Fråga 10 Här fick kommunerna svara på hur många tidigare nämnda punktvisa ändringar det blir per år fler än 10 Figur Fråga 11 Denna fråga handlade om kommunerna, i ovannämnda typer av ändring, kan ta med större områden än sökandes fastighet för att få en bättre planmässig struktur. Ja 5 Nej 9 Figur 12 21

22 3.13 Fråga 12 Fråga 12 rörde sig om vilket skäl som är det vanligaste för att stoppa en ändring av en fastighetsplan. I enkäten skulle kommunerna rangordna de olika alternativen men eftersom de flesta kommunerna missade det så har jag tolkat svaren så att de svarande kommunerna fick kryssa fritt antal alternativ utan inbördes rangordning mellan dessa. Alternativ 2 (går ej genomföra enligt detaljplan) fick flest kryss. Sigtuna angav som annat skäl tidsbrist och låg prioritet alt 1 alt 2 alt 3 alt 4 alt 5 annat skäl Figur Fråga 13 Denna fråga handlade om äldre fastighetsplaner (eller tomtindelningar) upphävs utan att ersättas av nya. Om kommunerna svarade ja, kunde de ange inom vilken typ av område det gällde. Områden som angavs var: vanliga villaområden, småhusområden, tätbebyggda områden, områden som omfattas av detaljplan, tätort, verksamheter för att kunna bilda 3D-fastigheter samt att allt gammalt upphävs vid ny detaljplan. Nej 11 Ja 10 Figur 14 22

23 3.15 Fråga 14 På fråga 14 skulle kommunerna bara lämna skriftligt svar. De skulle ange det vanligaste skälet varför de upphäver fastighetsplaner utan att de ersätts av nya. Svar som kom in var: - Vid upprättande av ny detaljplan - Fastighetsplanen har spelat ut sin roll - Vid delning av tomter - För att möjliggöra lämplig fastighetsindelning - För att kunna bilda 3D-fastigheter - De är otydliga - För att möjliggöra avstyckningar då fastighetsplanen varit hindrande - De strider mot detaljplanen 3.16 Fråga 15 Här visar diagrammet hur många fastighetsplaner kommunerna upphäver, utan att ersättas av nya, per år. Uddevalla var den kommun som upphävde flest fastighetsplaner fler än 10 Figur 15 23

24 3.17 Fråga 16 Denna fråga handlade om hur kommunerna ser på ett lagförslag som gör det möjligt att i detaljplan införa sådana bestämmelserna som idag går att göra med fastighetsplan bra dåligt ingen uppfattning Figur 16 Kommunerna fick också svara varför de tyckte som de gjorde. Skäl för att lagförslaget är bra var: - Samlar alla bestämmelser i ett dokument. Många vet ej om fastighetsplan, allmänhet men även inom kommunen - Det kan vara lämpligt i vissa fall att bestämma fastighetsindelningen utan att behöva göra en formell fastighetsplan - Fastighetsägare förstår innebörden av detaljplanen för deras fastighet - Vore bra att genomföra det som illustrationer visar - Sådana bestämmelser är ibland avgörande för resultatet av planläggningen - De blir mer genomförandeinriktade - Det förenklar Skäl som angavs för att förslaget är dåligt var: - Planprocessen kommer att ta längre tid - Ägarförhållandena ofta ändras under detaljplaneprocessens gång, en separat fastighetsplansprocess kan drivas parallellt med att ett detaljplaneområde byggs ut - Kan finnas risk att fastighetsgränser låses i onödan - Det blir för stelt och styrande 24

25 3.18 Fråga 17 Denna fråga var den sista i enkäten och besvarades av sådana kommuner som inte upprättar nya fastighetsplaner. De fick ange skäl varför de inte gjorde det. Alternativ 1 var att de ansåg att detaljplanens bestämmelser räcker. Huddinge angav som annat skäl att vid upprättandet av detaljplan så finns det ofta äldre fastighetsägare som inte vill ha förändring men senare vid genomförandet har fastigheter sålts till nya fastighetsägare som vill (måste) dela fastigheten alt 1 alt 2 alt 3 alt 4 alt 5 alt 6 alt 7 alt 8 alt 9 annat skäl Figur 17 Alt 1 Detaljplanens bestämmelser räcker Alt 2 Vill inte tvinga fastighetsägare i den utsträckningen Alt 3 Fastighetsplan låser situationen i framtiden Alt 4 Anser sådan noggrann planering inte behövs Alt 5 Binder upp fastighetsbildningen allt för hårt Alt 6 Personal med den kompetensen har inte kommunen Alt 7 Finns ingen politisk vilja Alt 8 Lantmäteriet har bättre förutsättningar att pröva sådana frågor Alt 9 Ovana 25

26 4 Analys Detta kapitel bygger på de svar som kommuner har gett i enkäten, de samtal som har skett med tjänstemän på vissa kommuner samt de diskussioner jag har haft med min handledare. Kapitlet kommer att behandla hur kommuner tillämpar fastighetsplansinstitutet idag, vilka skäl det finns för och emot upprättandet av fastighetsplaner, vilka skillnader som finns mellan kommunerna, varför dessa skillnader finns samt vilka konsekvenser det kan leda till. 4.1 Användandet av fastighetsplaner idag Trots att enkäten inriktade sig på omvandlingsområden med splittrad ägostruktur (sådana områden där fastighetsplaner troligtvis används i störst utsträckning) samt att den skickades ut till sådana kommuner där omvandlingsområden troligtvis skulle finnas så visade resultatet att upprättandet av fastighetsplaner inte är så vanligt idag. De flesta kommunerna hade omvandlingsområden men knappt hälften tog ibland fram nya fastighetsplaner. Ytterligare visar sig det att det är bara 4 av de 21 svarande kommunerna som har upprättat fler än 10 fastighetsplaner de senaste15 åren, några få kommuner har upprättat enstaka fastighetsplaner under samma period. Det kan också påpekas att det endast var kommuner i stockholmsregionen som hade upprättat nya fastighetsplaner under denna period. Sammanfattningsvis pekar allt detta på att nyupprättandet av fastighetsplaner bland kommuner idag, generellt sett, inte är så stort. De kan ändå sägas att flesta av de svarande kommunerna ändå har äldre upprättade fastighetsplaner (eller tomtindelningar) eftersom det idag sker ändringar eller upphävande av sådana planer. Det är fler kommuner som arbetar med ändringar/upphävanden än nyupprättningar av fastighetsplaner, detta kan vara ett tecken på att denna typ av planering var mer förekommande förut. Hos de kommuner där upphävanden och ändringar sker rör det sig generellt sett om några fall per år, en kommun dock (Huddinge) upphävde alla sina genomförda fastighetsplaner (tomtindelningar) i samtidigt i ett beslut. 4.2 Skäl för upprättande av fastighetsplaner Nedan kommer olika skäl för att upprätta fastighetsplaner presenteras Genomförandemedel En av grundtankarna bakom fastighetsplansinstitutet, i PBL-propositionen, var att den skulle vara ett genomförandemedel till detaljplanen. Detta var också det vanligaste svarsalternativ som kommunerna lämnade i enkäten på frågan varför de upprättar fastighetsplaner. Som tidigare sagt kan kommunen genom en fastighetsplan meddela bindande regleringar för gränser, gemensamhetsanläggningar och servitut och dessutom med en större noggrannhet än i en detaljplan. En fastighetsplan kan precisera en detaljplan med exakta gränser och gör så att kommunen kan bestämma vad detaljplanen ska leda till genom upprättandet utav en fastighetsplan. Exakt läge på t.ex. vägar, fastigheter och gemensamhetsanläggningar kan bestämmas. 26

27 Vidare kan det bli det ett tryck på fastighetsägare att genoföra de kommunala planerna då kommunen ska vägra bygglov så länge inte den aktuella fastigheten överensstämmer med fastighetsplanen enligt 8:11 PBL. Då måste fastighetsägaren vidta de åtgärder på sin fastighet som behövs för att genomföra fastighetsplanen för att få bygga. Andra förhållanden som ger ett tryck på genomförande är vad som innan har nämnts i kapitel 2 att berörda fastighetsägare har rätt till inlösen genom fastighetsplan. Denna rätt gör att fastighetsägare kan överföra markbitar som de inte äger till sig för att de nya fastigheterna ska överensstämma med fastighetsplanen. Ytterligare påtryckningar på fastighetsägarna är att kommunen har rätt att efter genomförandetiden har gått att lösa in sådan mark som ägs av olika ägare och som ska bilda en egen fastighet enligt fastighetsplanen. Att använda sig av denna rätt verkar dock ytterst sällsynt bland kommunerna. Sammantaget medför det som har nämnts ovan att fastighetsplaner blir ett starkt genomförandemedel Planmässig fördel Att också kunna få, i ett planpolitiskt sammanhang, en helhetsbild av hur fastighetsindelningen skall utformas var en annan av grundtankarna bakom fastighetsplanen i PBL-propositionen. Idag är nog det nog mest aktuellt att upprätta en fastighetsplan i sådana gamla fritidshusområden som ligger nära storstadsregioner och som ska förtätas, sådana områden som enkäten riktade sig in på. Här finns det redan fastigheter där folk bor men med en fastighetsstruktur som inte passar de nya planerna. Det är områden med många fastigheter samt med många olika ägare. Att upprätta en fastighetsplan kan då vara bra för att få helhetssyn på området. Detta svarsalternativ i enkäten var det med näst flest kryss, alltså de två grundtankarna i propositionen var också de två alternativ som fick flest kryss i enkätundersökningen. Mycket arbete med fastighetsplaner idag sker också genom punktvisa ändringar, på initiativ av fastighetsägare. Enkäten visade som sagt att 2/3 av kommunerna gjorde sådana ändringar. Vid en eventuell ändring ska fortfarande detaljplanen följas och, viktigt att poängtera, kravet på en lämplig fastighet enligt 3:1 FBL. Vid småändringar kan det också bli aktuellt att se till större område än bara en fastighet. I vissa fall kan det nog gå bra att göra en liten ändring gällande en fastighet men ibland kan det bli bättre lösningar om man även tar med angränsande fastigheter eller ett större område för att planmässigt sett få ett bättre resultat. Detta kan vara viktigt för att t.ex. få till lämpliga fastigheter avseende storlek och utformning samt för att kunna anordna utfart för fastigheten istället för biluppställningsplatser. Detta skulle kanske inte vara möjligt att få till om ändringen av fastighetsplanen bara gällde en fastighet. Dock så visade enkätsvaren att en majoritet av kommunerna inte tar med större områden för få en bättre struktur planmässigt sett. 27

28 4.2.3 Prövning av kommunen eller LM Ett annat skäl för att upprätta fastighetsplaner kan vara att kommunen vill ha beslutsfattandet för fastighetsindelning i sin hand istället för att lämna över den till LM. Detta kan bero mycket på hur den stark politisk viljan är för att kommunen ska ha kunna sådant beslutsfattande. Vissa kommuner kan ha politiker som anser det är viktigt att kontrollera hur fastighetsstrukturen förändras eftersom det kan vara en känslig fråga för invånarna. Endast en kommun angav dock detta svarsalternativ som skäl varför de upprättar fastighetsplaner. Här kan det också finnas skillnader mellan kommuner som har en kommunal lantmäterienhet och de som är tvungna att vända sig till den statliga myndigheten. För kommuner, utan egen lantmäterienhet, är upprättandet av en fastighetsplan ett sätt att få en större kontroll över framtida fastighetsstruktur. Om de inte gör det lämnar de över kontrollen till LM som då bestämmer över hur fastigheter och rättigheter ska se ut. Kommuner med egen lantmäterienhet har däremot förrättningslantmätare inom sin egen organisation som vet vad kommunen vill och är med i planprocessen. Kommunen får på sådant sätt en större kontroll över framtida fastighetsstruktur utan att kanske behöva upprätta fastighetsplaner. Detta talar således för att behovet av fastighetsplaner inte är lika sort i sådana kommuner. Men att denna situation föreligger i verkligheten är svårt att visa och enligt de enkätsvar som kom in går det inte att göra några slutsatser Sakägarkrets Om prövningen sker genom fastighetsplan eller sker via förrättningar hos LM gör även skillnad på sakägarkretsen. En fastighetsplan följer reglerna i PBL och förrättningar hos LM följer FBL, AL eller LL. Ett illustrerande exempel är om det skulle ske en ändring av en fastighetsplan för att tillåta en styckning av en fastighet. Då skulle t.ex. grannarna vara sakägare och ha rätten att överklaga ett beslut. Men om en avstyckning skulle ske på en fastighet där det inte finns en fastighetsplan, således enbart genom en förrättning, så skulle inte grannarna ha någon rätt att överklaga beslutet. Två kommuner svarade i enkäten att ett skäl för att de upprättar fastighetsplaner är att de får en process genom PBL där grannar får vara med och säga sitt och inte bli utelämnade vid sådant som rör fastighetsindelning. Det är dock svårt att säga om detta är ett tungt skäl för eller emot fastighetsplaner, det kan nog bero från kommun till kommun, emellertid är det ändå ett viktigt att inse skillnaderna som uppstår och deras konsekvenser Stöd för gatukostnadsuttag En fastighetsplan kan som tidigare nämnt ge en bra grund för kostnadsfördelning i omvandlingsområden där gatukostnadsuttag sker. Kostnaderna för en förhöjd standard av det lokala gatunätet ska fördelas mellan fastigheter i det berörda området efter skälig och rättvis grund. Denna förhöjda standard leder också självklart till förhöjda värden på fastigheterna. Då är det viktigt att veta hur mycket nytta varje befintlig fastighet får, en viktig faktor är hur många nya fastigheter som kan bildas av en befintlig. Genom en fastighetsplan blir tydligt hur kostnaderna ska fördelas då den rättsligt bindande planen visar hur många fastigheter som kommer att finnas när planen är genomförd samt hur dessa ser ut och från vilka befintliga fastigheter de har bildats. 28

29 Vissa kommuner använder sig inte av fastighetsplaner utan upprättar endast detaljplan som stöd för kostnadsfördelningen. I de fall de har detaljplanebestämmelser som reglerar hur många nya fastigheter det får bildas av en befintlig fastighet vet kommunen hur många nya fastigheter som kan bildas samt vet hur stora uttag de ska göra från de befintliga fastigheterna. Att ange antal nya fastigheter per ett område som är större än en fastighet kan dock ge vissa problem för fördelningen av gatukostnaden. I detta fall kan det bli oklart hur kostnaderna ska fördelas mellan de befintliga fastigheterna p.g.a. att kommunen inte säkert vet hur stora andelar de befintliga fastigheterna kommer att bidra med till de nya fastigheterna. Bara bestämmelser om minsta tomtstorlek kan också i vissa fall skapa problem vid kostnadsfördelningen. I denna situation kan det vara svårt för kommunen att exakta veta antalet nya fastigheter och från vilka befintliga fastigheter de kommer att bildas. Detta kan ge problem för att fördela kostnaderna efter skälig och rättvis grund. Det kan även vara så att det tillkommer nya fastigheter efter det att gatukostnadsuttaget har skett. Att den nya fastigheten inte är med och delar på gatukostnaden kan heller inte anses rättvist Noggrannhet En fastighetsplan förtydligar och preciserar en detaljplan eftersom det med en fastighetsplan kan uppnås en större noggrannhet än vad det går att göra med en detaljplan. I en fastighetsplan så kan gränser och brytpunkter koordinatbestämmas och geometriska beräkningar göras. I och med detta vet kommunen exakt vilken yta allt kommer att uppta samt vet att allt som de vill ska rymmas i det aktuella området får plats. En detaljplan kan ha rätt grova ritade planlinjer som kan vara svåra att tolka och exakt veta var de går och som i slutändan t.ex. kan leda till att det inte går att bilda en ny fastighet eftersom den inte uppfyller kravet på minsta tomtstorlek. Koordinatbestämning och geometriska beräkningar angav också en kommun som ett viktigt skäl varför de upprättar fastighetsplaner Tradition Många kommuner har alltid arbetat med fastighetsplaner (eller tidigare tomtindelning) i större utsträckning än andra och pekar på att traditionens makt kan vara ett skäl varför det ser ut så. I ett examensarbete från så uppgavs detta skäl som det viktigaste för att kommuner arbetar med fastighetsplaner. Här angavs att de kommuner som tidigare arbetade med stadsplaner, då tomtindelning var ett krav, även var de som var de flitigaste användarna av fastighetsplaner Tvärtom så hade de kommuner som tidigare bara arbetade med byggnadsplaner, där tomtindelning inte fick ske, då ingen tradition av att upprätta fastighetsplaner. Motivet tradition fanns som svarsalternativ på enkäten i föreliggande examensarbete, men det var det enda alternativ som inte fick ett endaste kryss. Antingen har situationen ändrats sedan 1992 och att upprätta fastighetsplaner inte 30 Hedberg och Holm, Fastighetsplaner En undersökning av genomförandemedlets användning,

30 görs p.g.a. tradition eller så kan det var så att kommunerna inte är medvetna om att traditions roll. 4.3 Skäl mot upprättande av fastighetsplaner Nedan presenteras skäl för att inte upprätta fastighetsplaner Detaljplanens bestämmelser räcker Det svarsalternativ som klart fick flest kryss i enkäten varför kommunerna inte upprättar fastighetsplaner var att de anser att detaljplanens bestämmelser räcker. Genom detaljplanen får principer för fastighetsindelning och för inrättande av gemensamhetsanläggningar bestämmas. Många kommuner angav också att de upprättar andra, ej rättsligt bindande, underlag som stöd för fastighetsbildning. Illustrationsplaner var mycket vanligt förekommande där t.o.m. en kommun använde sig av en bestämmelse att fastighetsindelning skulle ske enligt illustrationsplanen. Ett annat svar var att överenskommelser sker mellan fastighetsägare och kommun angående fastighetsregleringar. Allt detta gör att mycket av det som går att göra genom en fastighetsplan går att lösa utan en sådan, även om det inte sker med samma bindande effekt och lika noggrant. Kommunerna är vana att arbeta med detaljplaner och istället för att upprätta en ny fastighetsplan så kan det oftast räcka med en detaljplan för att göra tillräckliga bestämmelser över fastighetsstrukturen Påtryckningar på fastighetsägarna En fastighetsplan kan som tidigare nämnt leda till stort tryck på fastighetsägarna att genomföra planen. Vissa kommuner vill dock inte utöva sådant tryck samt tvinga fastighetsägarna i sådan utsträckning. Att tvinga någon mot sin vilja att vidta vissa åtgärder på sin fastighet kan vara ett stort ingrepp i den privata äganderätten och leda till att upprördhet bland kommunens invånare. Kommunen vill då hellre låta situationen vara lite mer fri där fastighetsägarna bestämmer mer över sin fastighet. Detta hänger mycket ihop med hur den politiska viljan generellt ser ut för att upprätta fastighetsplaner Låser situationen Ett argument mot fastighetsplaner är att den låser upp situationen i framtiden. Vissa kommuner anser att när en fastighetsplan är genomförd så uppfyller den inte någon funktion längre. Gamla planer kan stämma dåligt överens med den situation och de krav som finns idag. Att ändra/upphäva en fastighetsplan är en process som ska följa reglerna i PBL. Detta leder till att så fort kommunen vill förändra ett område där en fastighetsplan gäller så måste de lägga ned tid och arbete på att ändra/upphäva fastighetsplanen. En kommun har i ett beslut upphävt alla genomförda fastighetsplaner (tomtindelningar) och, enligt dem själva, med endast positiva reaktioner. En annan kommun anser det skulle vara bra om fastighetsplaner automatiskt skulle upphävas då de är genomförda. Enkäten visar också att kommuner upphäver fastighetsplaner för flera olika skäl, kanske ett 30

31 tecken på att hos dessa kommuner så arbetas det inte någon större utsträckning med nya fastighetsplaner. Vidare så är de bestämmelser kommunen gör i en fastighetsplan avseende t.ex. fastighetsgränser juridiskt bindande och kan göra att kommunerna anser de blir för hårt uppbundna av en plan. De gränser som bestäms i en fastighetsplan måste följas och det är svårt att gå ifrån det som står i plan då det råder en strikt syn på vad som kan anses vara mindre avvikelser från plan. Om en kommun som har antagit en fastighetsplan kanske efter ett lite tag inser att de vill göra små ändringar (men fortfarande tillåtet enligt detaljplan), dock större ändringar än vad som kan anses som mindre avvikelser från fastighetsplanen, måste då upphäva planen och kanske upprätta en ny för att få till ändringarna. En process som tar tid och kostar pengar LM bättre förutsättningar Att upprätta en fastighetsplan kräver att frågor angående fastighetsbildning, servitut och gemensamhetsanläggningar prövas. Sådana fastighetsjuridiska frågor som det handlar är sådana frågor som LM arbetar med och har en stor kompetens inom. Ett skäl att kommuner inte upprättar fastighetsplaner är just att de anser att LM har bättre förutsättningar att pröva sådana frågor. En anledning bakom detta kan vara att många som arbetar inom kommunen med att upprättar planer har en bakgrund inom arkitektur eller fysisk planering. Alltså tjänstemän som inte har lika stor kunskap inom t.ex. FBL och AL som förrättningslantmätare vid LM har, sådan kunskap som krävs vid upprättande av fastighetsplaner Noggrannhet Att det också blir en alltför noggrann planering anser vissa kommuner vara ett skäl mot upprättandet av fastighetsplaner. Genom en fastighetsplan så blir bestämmelser om fastighetsgränser alldeles för noga då det kanske räcker med fria bestämmelser. Detta hänger mycket ihop med det avsnittet om att detaljplanens bestämmelser räcker. Här anser dock kanske inte kommunerna att detaljplanens bestämmelser räcker för att åstadkomma det som är möjligt med fastighetsplan men tycker att en fastighetsplan det blir en alltför noggrann planering som inte är nödvändig. Kommunerna vill bara inte göra mera detaljrika planer än vad som behövs. 4.4 Det nya lagförslaget Det finns ett förslag att ändra PBL 31 och däribland fastighetsplaninstitutet. Förslaget går ut på att de bestämmelserna, som idag kan göras med en fastighetsplan, ska istället kunnas göras i en detaljplan. Fastighetsplaneinstitutet försvinner då helt. Rösterna från kommunerna i enkät var blandande där många ändå tyckte att förslaget var bra, vissa tyckte det var både bra och dåligt, vissa bara dåligt och relativt många hade ingen uppfattning i frågan. 31 Miljödepertementet, En enklare plan- och bygglag, s

32 Åsikter som framfördes vid enkätundersökningen var att om fastighetsplansinstitutet införs i detaljplansinstitutet får det ses som en förenkling i visst avseende då kommuner bara behöver gå igenom en planprocess. Det blir enklare för kommunen att införa bestämmelser om fastighetsindelning och fastighetsanknutna rättigheter men genom det också en fara för att det blir lättare att göra detaljplanen för detaljerad. Detaljplanen kommer att bli mer genomförandeinriktad då kommunen kan göra alla bestämmelser, i en plan, om hur den nya bebyggelse- och fastighetsstrukturen exakt kommer att se ut. Att allt sammanförs i en handling kan också ses som en fördel för berörda privata fastighetsägare. De kan då lättare tillgodogöra sig den information som finns och förstå vad som berör den egna fastigheten då de bara behöver studera en plan. En nackdel som framfördes mot förslaget var att inom ett område som detaljplaneras så sker ofta en förändring genom planprocessen vad gäller ägarna till fastigheterna. I början av processen finns det ofta fastighetsägare som är mot en förändring men med tiden när processen fortskrider tenderar dessa fastighetsägare bli färre, främst p.g.a. att missnöjda fastighetsägare säljer sina fastigheter och nya fastighetsägare flyttar in. Nya fastighetsägare som har en mer positiv inställning till förändring. Att då behöva göra bestämmelser, över hur fastighetsindelningen ska se ut, i ett skede då sammansättningen av de berörda fastighetsägarna samt deras viljor, inte speglar de som i slutändan kommer att bo där och deras viljor. Det finns även en risk att planprocessen också kommer att ta längre tid då fler fastighetsägare är negativt inställda till förändring. Idag är det möjligt att ha en detaljplaneprocess och en förskjuten fastighetsplansprocess. Fastighetsplansprocessen kan ligga efter detaljplaneprocessen i tid där kommunerna först kan anta en detaljplan och efter ett tag, då fastighetsägarsammansättningen har ändrats, en fastighetsplan. 32