stadsdelen 22, Kvarteret 462, en del av kvarteret 451 samt gatu- och rekreationsområden

Transkript

1 Detaljplan 489 DETALJPLANEBESKRIVNING Gatuvy från Alexandersbågen mot planeringsområdet. I mitten av bilden Porvoo International College Ab:s nya läroanstaltsbyggnad mellan Borgå Campus och S-market Näse. Arkitektbyrån Siltanen ja Laakso Oy, BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ VÄSTRA ÅSTRANDEN, POINT COLLEGE MED OMGIVNING stadsdelen 22, Kvarteret 462, en del av kvarteret 451 samt gatu- och rekreationsområden 1

2 Ändring av detaljplan Detaljplaneändringen gäller kvarteret 452, delar av kvarteren 458, 459, 462 och 463 samt gatu- och rekreationsområden i stadsdelen 22. Västra åstranden Alexandersbågen, Hästskogatan, Guldlistgatan, Hellbergsstigen Anhängiggörande av detaljplanen: Stadsutvecklingsnämnden beslutade (310 ) inleda ändringen av detaljplanen. Behandling av detaljplanen: Förslaget till detaljplan i stadsutvecklingsnämnden (198 ). Förslaget till detaljplan i stadsstyrelsen ( ) Godkännande av detaljplanen: Stadsfullmäktige ( ) 1.2 Planområdets läge Detaljplaneändringen gäller byggandets volym och användningsändamålet i ett område i mitten av västra åstranden. Området ligger vid korsningen av Alexandersbågen och Hästskogatan. Planeringsområdet gränsar i öst till Borgå Campus och i söder till friluftsområdet i Kokon. I väst gränsar området till Hästskogatan, mittemot vilken finns S-Market Näse. S.k. Hellbergs hall finns i området (bilaga 1). 1.3 Målet för detaljplanen Med detaljplaneändringen undersöks placering av en undervisningsbyggnad som även innehåller affärslokaler vid Alexandersbågen, mellan yrkeshögskolan och den stora handelsenheten. I och med byggandet i detta område blir den yttre kanten av Alexandersbågen färdig. I områdets södra del undersöks placering av rätt så tätt våningshusområde på kullen i västra åstrandens låglänta landskap. 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER Identifikationsuppgifter Planområdets läge Målet för detaljplanen Beskrivningens innehållsförteckning Bilagor till beskrivningen Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och... 4 källmaterial som berör planen SAMMANDRAG Olika skeden i planprocessen Detaljplanen Genomförande av detaljplanen UTGÅNGSPUNKTER Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Naturmiljö Byggd miljö Markägarförhållanden Trafik Teknisk försörjning

3 3.1.7 Service Invånare och arbetsplatser Grundvatten och jordmån Störande faktorer Planeringssituation Planer, beslut och utredningar som berör planområdet... 8 Riksomfattande mål för områdesanvändningen... 8 Landskapsplan... 8 Generalplan... 8 Detaljplan... 8 Byggnadsordning... 8 Tomtindelning och register... 8 Baskarta... 8 Byggförbud OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN Behovet av detaljplaneringen Beslut om planeringsstart Deltagande och samarbete Intressenter Planen togs upp till behandling Deltagande och växelverkan Myndighetssamarbete Mål för detaljplanen Alternativen för detaljplanen Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen BESKRIVNING AV DETALJPLANEN Planens struktur Dimensionering Kvartersområde för undervisningsbyggnader Kvartersområdet för flervåningshus och kvartersområden för bilplatser Dimensionell jämförelse med den gällande detaljplanen Service Trafiknät Parkering Tomtindelning Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Stadsbild och stadsstruktur Områdesreserveringar Kvartersområden: Kvartersområde för undervisningsbyggnader (YO) Kvartersområde för flervåningshus (AK) Kvartersområde för bilplatser (LPA-6) Gatuområden: Rekreationsområden Konsekvenser av planen Konsekvenser för utvecklingen av service- och samhällsstrukturen Konsekvenser för den byggda miljön och naturmiljön Konsekvenser för trafikförhållandena och parkeringen i området Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen Störande faktorer i miljön Planbeteckningar och planbestämmelser Namn GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN Styrning av genomförandet Tidsplan för genomförandet

4 1.5 Bilagor till beskrivningen Bilaga 1. Områdets läge Bilaga 2. Detaljplanesammanställning Bilaga 3. Utdrag ur detaljplanekartan och -bestämmelserna Bilaga 4. Illustration Bilaga 5. Program för deltagande och bedömning Bilaga 6. Sammandrag över utlåtandena och anmärkningarna Bilaga 7. Bygganvisningar Bilaga 8. Karta över tomtindelning 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen - Point Colleges och tidigare Företagshusets projektplan och referensplaner för underlag för byggande av området. Arkitektbyrån Siltanen ja Laakso Oy, Helsingfors samt arkitektbyrån Ark idea Oy, Villmanstrand. Flera versioner Porvoon Länsiranta, Rakennettavuusselvitys maankäytön suunnittelua varten (utredning om byggbarheten för planering av markanvändning på västra åstranden i Borgå). Viatek Oy, Porvoon Länsirannan katuverkko, toimivuustarkastelut (utredning om hur gatunätet på västra åstranden fungerar). Ramboll Oy, januari Porvoon Länsirannan katuverkko, vuoden 2007 toimivuustarkastelujen päivitys (uppdatering om utredningen om hur gatunätet på västra åstranden fungerar 2007). Ramboll Oy, Porvoon Länsiranta, K-Citymarketin toimivuustarkastelu (liikenneverkon toimivuustarkastelu), (Västra åstranden i Borgå, funktionsutredning vid K-Citymarket, funktionsutredning av trafiknätet Trafix Oy, ) - Porvoon meluselvitys 2013 (bullerutredning för Borgå), Borgå stad och Ramboll Finland Oy, juni Taidetehtaan päivittäistavarakaupan huoltopihan tominta, Porvoo (Funktionen av servicegården för dagligvaruhandeln vid Konstfabriken). Meluselvitys, Ramboll Finland Oy (liittyy asemakaavaan 503, Taidetehtaan rantakorttelit.) (Bullerutredning, Ramboll Finland Oy , anknyter till detaljplanen 503, strandkvarteren vid Konstfabriken) 2 SAMMANDRAG 2.1 Olika skeden i planprocessen Planprojektet kom i gång efter att YIT Rakennus Oy bad Borgå stad om en planeringsreservering för att planera i området en byrå- och servicebyggnad, Företagshuset, som skulle betjäna det lokala entreprenörskapet. Förebilden till projektet var företagshuset i Lojo som blev färdigt i slutet av år Stadsutvecklingsnämnden beslutade år reservera området för planeringen av Företagshuset och ge en detaljplaneändring för stadsplaneringens beredning. Efter behoven som en stadsstrukturell översyn gav upphov till utvidgades området söderut. Man började utreda hur parkeringen skulle kunna ordnas effektivt. Samtidigt skisserade man i områdets södra del ett relativt effektivt våningshusdominerat bostadsområde. Det var nödvändigt att utvidga det reserverade området. Stadsutvecklingsnämnden beslutade bevilja det planerade området en planeringsreservation. Programmet för deltagande och bedömning var framlagt tillsammans med utkastet till detaljplaneändring Utöver myndigheternas kommentarer lämnades inga åsikter om utkastet. Efter att utkastet hade varit framlagt gick det fram att det trots ansträngningar med marknadsföring inte fanns tillräckligt många som skulle ha använt lokalerna i Företagshuset. År 2015 började Porvoo International College Ab, dvs. Point College, som erbjuder utbildning i företagsekonomi, naturvetenskaper och socialoch hälsovård, söka en byggplats för en ny skolbyggnad. För byggnaden erbjöds det bl.a. byggplatsen som hade reserverats för Företagshuset. Läroanstalten valde erbjudandeförslaget som hade gjorts för Företagshuset till underlag för planeringen. Stadsutvecklingsnämnden fortsatte planeringsreservationen och utvidgade samtidigt användningsändamålet till att även omfatta undervisningsbruket. Så fortsatte man beredningen av förslaget till detaljplaneändring enligt ett mål med lite ändrat innehåll. Samtidigt fanns det skäl att ändra detaljplanprojektets namn så, att det motsvarar det eftersträvade slutresultatet. 4

5 2.2 Detaljplanen Den norra delen av detaljplaneområdet är ett kvartersområde för undervisningslokalbyggnader. Söder om den, i en brant brink placerar sig en parkeringsanläggning med två planer. Fastighetstekniskt sett placerar anläggningen sig till hälften på två tomters område. I brinken som vetter mot sydost i området har man placerat sex s.k. punkthus med sex våningar. I områdets sydvästra hörn finns det en annan parkeringsanläggning med två plan. Ytan för kvartersområdet med byggnader som betjänar undervisningsverksamhet är cirka 5 780m² och byggrätt totalt m²-vy. Tomtexploateringen är således e = 1,04. Enligt detaljplanbestämmelsen får man på kvartersområdet placera affärslokaler på gatuplanet högst 800 m²-vy och kontors- och servicelokaler högst 50 % av våningsytan. Dessa utvidgningar av användningsändamålet ingår ändå den totala byggrätten på m²-vy. Med detta har man strävat efter att göra gatumiljön livligare med hjälp av affärslokalen på gatuplanet och flexibilitet i användningsändamålet i de övre våningarna i det fallet att behovet av undervisningslokaler i något skede minskar. Antalet arbetsplatser i området torde i det första byggskedet vara För ett eventuellt utvidgningsbehov har det alltså anvisats märkbart mer byggrätt. I områdets södra del finns det sex byggnadsytor för flervåningshus. Tomternas sammanräknade areal är cirka m² och byggrätt totalt m²-vy. Dessutom har det för två byggnadsytor anvisats totalt 500 m²-vy byggrätt för hjälputrymmesbyggnader, då våningsytan för hela flervåningshusområdet är m²-vy. Parkeringen i kvartersområdena för flervåningshusen placerar sig nästan helt på två kvartersområden för bilplatser. Det är motiverat att räkna dem med i områdets areal när man betraktar flervåningshusområdets kvartersexploatering som blir e = ca 1,04. Dimensioneringen motsvarar invånare. Enligt utvecklingsplanen som utgjorde ett underlag för detaljplaneändringen är antalet bostäder i området men det kan också vara större om man bygger mycket små bostäder. 2.3 Genomförande av detaljplanen Man har börjat bereda byggandet av området i oktober november 2016 genom att riva en f.d. fabrikshall som låg i området. Byggandet av området torde komma snabbt i gång efter att detaljplanen börjar gälla i områdets norra del. YIT Rakennus Oy och Porvoo International College Oy (Point College) meddelade om ingående av ett entreprenörsavtal för byggande av en läroanstalt. Gatuområden och flervåningshusen i områdets södra del kan byggas etappvis enligt efterfrågan på bostäderna. 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Planeringsområdet ligger i mitten av västra åstranden, sydöst om korsningen av Alexandersbågen och Hästskogatan. Området ligger mellan S-Market Näse och Borgå Campus. Det s.k. Hellbergs hall finns i planeringområdet. Planeringsområdet är ca 2,43 ha stort Naturmiljö Nästan hela västra åstranden är ett gammalt odlingslandskap, där det har funnits industriell verksamhet från 1920-talet till 1980-talet. Bostadsbyggandet i området påbörjades i slutet av 1960-talet med det s.k. Borgåportens område. Planeringsområdets östra och sydöstra delar är gamla åkrar som senare skötts som ängar. I söder gränsar området i det betydande friluftsområdet i Kokon som ingår i nationalstadsparken i Borgå. Området är inte grundvattenområde Byggd miljö I mitten av området, på den bergiga backen, finns en lagerbyggnad som är känd som Hellbergs hall. Hallens konstruktion är av limträbågar och dess fasader är av lättbetongelement. Hallen byggdes ursprungligen för Kiiltokangas Oy:s användning med stöd av ett bygglov som beviljades år Senare användes hallen av Raul Hellberg Oy bl.a. som lager för idrottsutrustning. I och med markbytet i början av 1990-talet övergick området med byggnaderna i Borgå stads ägo. Staden har använt hallen som idrottslokaler men på 2010-talet har hallen stått tom. Stadens lokalitetsledning har som ägare av byggnaden hösten 2016 sökt tillstånd att riva byggnaden. 5

6 I områdets södra del finns ett asfalterat område som S-Market Näse använde som parkeringsplats under utbyggnadsarbetena cirka år Därefter har studerandena på Borgå Campus använt området aktivt men lite oordnat som parkeringsplats. Bredvid detta asfalterade område börjar en gång- och cykelväg med grusyta som staden byggt och som är en viktig förbindelse tvärs över västra åstrandens södra del. I övrigt är området obebyggt. Den västra grannen är en stor detaljhandelsenhet, S-Market Näse. Dess första byggnadsskede som också ligger närmast planeringsområdet blev färdigt år 1998 och affären byggdes ut år 2007, då den fick sin nuvarande form. I den nordvästra grannen, på andra sidan av Alexandersbågen, finns Borgå A- bostäder Ab:s hyreshus som blev färdig år 2012 och som inrymmer också en enhet för stödboende. I den östra grannen finns yrkeshögskolan Borgå Campus, som inledde sin verksamhet år Det omgivande byggbeståndet är alltså ungt. Lite längre mot norr finns Borgåportens våningshusområde som byggdes under åren , i nordöst västra åstrandens moderna trästad och i öst, mellan Campus och Borgå å, det s.k. Konstfabrikens område med kultur-, affärs-, kontors- och bostadshus som byggdes och renoverades åren Det är klart att byggandet på västra åstranden inte är slutfört. I sydöst finns Kokon skidcentrum och ett stort friluftsområde. I söder sträcker detaljplaneområdet sig mycket nära friluftsleden, som på vintrarna används som skidspår. Planområdet är avgränsat på flygbilden. Utsikt från nordnordväst ovanför det s.k. Borgåportens bostadsområde. Bilden är redan i någon mån historisk och skildrar väl byggnadssituationen i området under tiden då planutkastet var framlagt hösten Foto Skyfoto Group, Markägarförhållanden Planeringsområdet ägs av Borgå stad Trafik Området avgränsar sig i norr till Alexandersbågen som är huvudmatargatan på Västra åstranden. Den genomsnittliga trafikmängden på gatan har på denna sträcka enligt kalkylerna år 2015 varit ca fordon per dygn. I väster avgränsar planeringsområdet till Hästskogatan vars trafikmängd är cirka fordon per dygn. Det finns promenad- och cykelvägar längs Alexandersbågen och Hästskogatan. Mitten av planeringsområdet delas av en led som byggs delvis med grusbeläggning och som liknar en parkgång. Det finns m.a.o. ett tydligt behov av en förbindelse för en gång- och cykelväg genom området. 6

7 Genom områdets södra del behöver man bygga en parallell förbindelse för Alexandersbågen. Förbindelsen ska likna en matargata och förbinda Vinnarvägen och Guldlistgatan med varandra. Denna nya södra matargatuförbindelse visade sig vara behövlig när man betraktade hur fungerande trafiknätet var i samband med förutsättningarna för det anhängiga eftersträvade affärsbyggandet i Konstfabrikens område Teknisk försörjning Området kan anslutas till kommunaltekniken på delen mot Alexandersbågen. I områdets södra del finns det inget färdigt vattenledningsnät. Genom området måste det byggas en stomavloppslinje som förbinder avloppslinjerna i riktningen Vinnarvägen till anslutningspunkten som finns färdig i ändan av Guldlistgatan. En fjärrvärmelinje placerar sig på Hästskogatan och en fjärrvärmeledning som byggdes sommaren 2013 i hörnet av Alexandersbågen skär mycket snett läroverksbyggnaden som i områdets dispositionsplan placerats i planeringsområdets nordvästra hörn. I söder avgränsar sig området till ett stamdike som delvis är rörlagt. Dikeslinjen är viktig också med tanke på hanteringen av dagvatten från en vidare omgivning Service Området har en nära anknytning till kommersiella och offentliga tjänster i centrum. Nära området på cirka 200 meters avstånd finns en stor koncentration av specialhandel (Konstfabrikens område) med affärslokaler på ca m²-vy. Väster om området finns en stor detaljhandelsenhet (S-Market Näse). Lite längre bort norr om området ligger dagligvarubutiken Lidl Näse. I Konstfabrikens område finns också kultur- och fritidstjänster. Det stora rekreationsområdet vid Kokon och slalombacken ligger cirka 300 meter från området. Borgå Campus, som är en yrkeshögskoleenhet, erbjuder utbildning öster om området. Grundläggande utbildning ges bl.a. i Albert Edelfeltin koulu som ligger vid Tolkisvägen cirka 500 meter från området Invånare och arbetsplatser I området finns för tillfället inte permanent verksamhet. Hellbergs hall som ligger i området har under de senaste åren varit närmast ett förråd för kommunteknikens grönområdesavdelning och idrottstjänsterna. På Hellbergs halls gård finns en återvinningsstation. Det asfalterade området används bl.a. av studerandena vid Borgå Campus som parkeringsplats hela dagen Grundvatten och jordmån Hellbergs hall är byggd på toppen av en bergig kulle. I området kan man också se lite öppet berg. Byggbarheten i områdets södra och särskilt sydöstra del blir sämre och djupet av lerskiktet med dålig bärighet under ytjorden blir djupare. Allt som allt torde områdets byggbarhet vara mycket rimlig och huvudsakligen rent av bra. Hellbergs hall har en egen värmecentral som använde olja. De ursprungliga cisternerna som tagits ur bruk finns fortfarande på plats. Senare har man i hallen placerat nya cisterner i inomhuslokaler. I samband med att hallen och värmesystemet rivs är det möjligt att säkerställa att oljan inte har förorenat marken. Vid behov måste markgrunden saneras. Med undantag av Hellbergs hall finns det inte kännedom om annan tidigare markanvändning som eventuellt skulle ha förorenat marken Störande faktorer Trafiken ger upphov till damm- och bullerolägenheter i området, vilket är typiskt i centrum. Alexandersbågen som gränsar området är en livligt trafikerad gata där körhastigheterna är låga på grund av avståndet mellan anslutningarna och gatans böjda form. S-market Näse som är den västra grannen medför bullerolägenheter som orsakas av kund- och servicetrafiken. S-markets lastningsgård placerar sig t.o.m. i omedelbar närhet av västra sidan av planeringsområdet och distributionsbilarna av en stor dagligvaruhandel åker vanligen mycket sent på kvällen och tidigt på morgonen. Som ett speciellt drag i området måste man beakta bullret som orsakas av rekreationsverksamheten i Kokon, såsom tillverkningen av snö och bakgrundsmusiken samt den kortvariga bullerolägenheten som konsertevenemang som arrangeras i området eventuellt medför. Evenemangen kräver dock vanligen ett särskilt miljötillstånd. 7

8 3.2 Planeringssituation Planer, beslut och utredningar som berör planområdet Riksomfattande mål för områdesanvändningen Statsrådets beslut om de riksomfattande målen för områdesanvändningen trädde i kraft och revideringen Målen som ska beaktas och främjas vid beredningen av detaljplaneändringen har att göra med en enhetligare samhällsstruktur och kvaliteten på livsmiljön. Enligt målen ska man utnyttja de samhällsstrukturer som finns och skapa enhetligare tätorter. Behovet av personbilstrafik ska vara så litet som möjligt. Förutsättningarna för kollektivtrafiken och gång- och cykeltrafiken förbättras och främjas. Centrumområdet utvecklas bl.a. som ett område med mångsidigt utbud av tjänster och bostäder. Man främjar utnyttjandet av det nuvarande byggnadsbeståndet och skapar förutsättningar för en god stadsbild. Man främjar bevarandet av den nationella kulturmiljön och byggnadsarvet. I området finns det en byggnad som ändå inte har sådana kulturhistoriska värden att den borde bevaras. Landskapsplan I landskapsplanen för Östra Nyland, som fastställdes , är området ett område för centrumfunktioner (C). I etapplandskapsplanen 2 för Nyland, som Nylands landskapsfullmäktige godkände och som miljöministeriet fastställde , anvisas området för tätortsfunktioner med beteckningen "område för centrumfunktioner, regioncentrum". Generalplan I delgeneralplanen för de centrala delarna (godkänd , i kraft från 2006) anvisas området huvudsakligen som område för centrumfunktioner (C). Områdets södra del är bostadsområde (A). Alexandersbågen anvisas som matargata och vid den finns en beteckning för gång- och cykelväg. Detaljplan Det finns två gällande detaljplaner för området (numren ). De grundar sig på en idétävling som ordnades år Detaljplanerna godkändes Enligt detaljplanen finns det i området kvartersområde för specialboende (AKS-1), kvartersområden för flervåningshus (AK) och park (VP) samt kvartersområde för bilplatser (LPA) och gatuområden. Den totala byggrätten i området enligt detaljplanerna är ca m²-vy. Enligt de principer som stadsstyrelsen fastställde genomförs den fastställda detaljplanen inte, utan området planeras på nytt enligt de ändrade planeringsprinciperna. Utdrag ur detaljplanesammanställningen finns som bilaga 2 till beskrivningen. Byggnadsordning Borgå stads byggnadsordning godkändes av stadsfullmäktige (143 ). Byggnadsordningen trädde i kraft Tomtindelning och register Området ingår i Borgå stads och Lantmäteriverkets fastighetsregister. Området saknar tomtindelning men kvartersområden och allmänna områden har i sinom tid bildats enligt en gällande detaljplan. I en del av området finns det fastighetsgränser som är ännu äldre än detaljplanen. Baskarta Planeringsområdets baskarta uppfyller de krav som ställs i 54 a i markanvändnings- och bygglagen. Stadsmätningen inom markpolitiken uppdaterar uppgifterna i baskartan. Byggförbud För området råder inte byggförbud. 8

9 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN 4.1 Behovet av detaljplaneringen Planeringsområdet hade blivit mellan S-market Näse och Borgå Campus för att vänta på byggande som ska inledas efter att detaljplanen har ändrats. Det fanns ändå ingen noggrannare kännedom om vad byggandet skulle innebära när YIT Rakennus Oy bad Borgå stad om områdesreservering för ett ca 1,3 ha stort område mellan S-Market Näse och Borgå Campus. YIT hade som mål att planera en kontors- och servicebyggnad på m²-vy som stöder lokalt företagande. Förebilden till projektet var företagshuset i Lojo som blev färdig i slutet av år Stadsutvecklingsnämnden beslutade år reservera området för planeringen av Företagshuset. Området som nämndes i planeringsreservationsbeslutet avgränsade sig i söder till den s.k. Hellbergs hall som är en f.d. fabriksbyggnad från skiftet mellan och 1960-talen som ursprungligen har använts av Kiiltokangas Oy och som staden senare har använt som idrottslokal. Planeringen av detaljplaneändringen inleddes i början av år 2013 i samarbete mellan stadsplaneringen och YIT Rakennus Oy samt en planerare som för YIT anställde för projektet. Rätt så snabbt märkte man att stadsstrukturen måste granskas som en helhet så att lösningarna för den och verksamheten (bl.a. parkeringen) kan ordnas effektivt och högklassigt. YIT blev intresserad av att undersöka bostadsbyggande på Hellbergs halls plats och söder om den. Det var nödvändigt att utvidga det reserverade området. Efter att utkastet till detaljplaneändringen var offentligt framlagt under namnet Företagshuset med omgivning i slutet av 2013 gick det fram att det trots ansträngningar med marknadsföring inte fanns tillräckligt många som skulle ha använt lokalerna i Företagshuset. År 2015 började Porvoo International College Ab, dvs. Point College, som erbjuder utbildning i företagsekonomi, naturvetenskaper och socialoch hälsovård, söka en byggplats för en ny skolbyggnad. För byggnaden erbjöds det bl.a. byggplatsen som hade reserverats för Företagshuset. Läroanstalten valde erbjudandeförslaget som hade gjorts för Företagshuset till underlag för planeringen. Så fortsatte man beredningen av förslaget till detaljplaneändring enligt ett mål med lite ändrat innehåll. Samtidigt fanns det skäl att ändra detaljplanprojektets namn så, att det motsvarar det eftersträvade slutresultatet. Stadsutvecklingsnämnden fortsatte planeringsreservationen hösten 2015 och utvidgade användningsändamålet så, att det även omfattade utbildningsbruket och annat offentligt servicebruk. 4.2 Beslut om planeringsstart Stadsutvecklingsnämnden beslutade (310 ) att området reserveras för planering av Företagshuset och gav stadsplaneringen i uppdrag att utarbeta en detaljplan. Stadsutvecklingsnämnden beslutade (92 ) bevilja områdesreservering för det utvidgade området, som blev totalt ca 2,8 ha, fram till Stadsutvecklingsnämnden fortsatte planeringsreservationen (222 ) och utvidgade samtidigt användningsändamålet till att även omfatta undervisningsbruket. Planeringsreservationen slutar senast eller ett halvt år efter att detaljplanen har trätt i kraft. Det verkar som om att datumet blir först aktuellt. Byggandet av området torde komma i gång omedelbart efter att detaljplanen trätt i kraft med stöd av entreprenörsavtalet som YIT Rakennus Oy och Point College ingick i oktober Staden äger hela området. Tomterna överlåts i sinom tid till gängse pris genom separata beslut. I praktiken strävar man efter att tomtreservationer som innehåller en köpoption utarbetas innan reservationstiden går ut Staden har informerat om detaljplanprojektet i planläggningsöversikten första gången och senast

10 4.3 Deltagande och samarbete Intressenter Intressenterna räknas upp i punkt 7 i programmet för deltagande och bedömning (bilaga 5). Planeringsområdet ägs av Borgå stad Planen togs upp till behandling Staden meddelade om att planen tagits upp till behandling i samband med planläggningsöversikten Deltagande och växelverkan Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning (bilaga 5). Planprojektet bygger i fråga om områdets norra del på områdesstudier som arkitektbyrån Siltanen ja Laakso har gjort och i fråga om områdets södra del på områdesstudier som arkitektbyrån Ark idea Oy har gjort. Planen har utarbetats i ett tätt samarbete med dem som sannolikt planerar och bygger området, vilket innebär att man vid utarbetandet av planen har garanterat att den stadsbildsmässiga kvalitetsnivån uppnås genom styrning av byggsätt, samt detaljerna i anslutning till de ekonomiska realiteterna Myndighetssamarbete Det är inte fråga om en sådan plan som avses i 66 2 mom. MarkByggL som förutsätter myndighetssamråd. Utlåtanden begärdes av närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland. 4.4 Mål för detaljplanen Genom detaljplaneändringen undersöker man placeringen av en undervisningsbyggnad på platsen som i början av planeringen reserverades för Företaghuset vid Alexandersbågen mellan en yrkeshögskolebyggnad och en storenhet för handeln. I och med byggandet i detta område blir den yttre kanten av Alexandersbågen färdig. I områdets södra del undersöks placering av rätt så tätt våningshusbyggande på kullen i västra åstrandens låglänta landskap. I sin nuvarande form fungerar området ganska behagligt som del av rekreationsområden i Västra åstrandens södra del även om det väntar på byggande som gör det tydligt tätare. Den f.d. fabriksbyggnaden, den s.k. Hellbergs hall, fyller mellersta delen i planeringsområdet. Rivningen av byggnaden har dock börjat i oktober Det asfalterade fältet söder om hallen härstammar från S- market Näses utvidgningsdel som byggdes år Området fick permanentbeläggning som behövdes för byggarbetsplatsen. Området har på vardagar uppenbarligen varit helt fullsatt av bilar när studerandena på Borgå Campus har använt det som parkeringsplats. Målen som gäller stadsbilden och stadsstrukturen vid Alexandersbågen är högstämda. Mellan S-market Näse som i stort vänder ryggen mot Västra åstrandens huvudgata och den arkitektoniskt högklassiga yrkeshögskolebyggnaden på Borgå Campus borde man planera en förenande och sammanslående byggnadsmassa. I stället för den s.k. Hellbergs hall som rivs på toppen av kullen och på den södra brinken borde man placera en grupp bostadshus så, att de skapar en egen identitet för platsen. Man ska inte heller glömma att skapa ett gaturum på Hästskogatan. Det finns ett tydligt behov av en gång- och cykelvägförbindelse genom kullen. Genom planeringsområdets södra del eller i södra delen ska man också reservera en matargatuförbindelse som förenar Vinnarvägen och Hästskogatan i närheten av Guldlistgatan och Konstfabriksgatan som ligger öster om Västra åstranden. 4.5 Alternativen för detaljplanen Detaljplanelösningen bygger starkt på områdesplaner som två arkitektbyråer har framställt och anpassat ihop. Man har tidigare utarbetat referensgivande planer för området närmast för att man kan undersöka möjligheter hur stort byggandet i området kan vara. Eftersom det i mycket hög grad är fråga om en projektplan har man i samband med planprocessen inte undersökt egentliga alternativa strukturmodeller utan huvudvikten har legat på utvecklingen och styrningen av en områdesplan. Å andra sidan fick man i samband med framläggningen av utkastet till detaljplaneändringen inga kommentarer utöver delaktiga myndigheter, så man kan anta att lösningen som framlades som utkast har som sådan konstaterats vara ganska fungerande. Således har det inte varit nödvändigt att framställa en större alternativ granskning. I utkastet till detaljplaneändringen fanns det mellan det dåvarande Företagshuset och Borgå Campus ett smalt parkområde som blev bredare söderut mot Kokonbacken. När Företagshuset i förslagsfasen blev ersatt med Point Colleges läroanstaltsbyggnad konstaterade man ett behov att kunna sammanslå de 10

11 bredvidstående undervisningsbyggnaderna med en intern förbindelse. För att göra detta möjligt var man tvungen att avstå från parkremsan. Med hjälp av antalet våningar i byggnadsytorna försöker man ändå styra utformningen av byggnadsmassan så, att sikten från Alexandersbågen mot Kokonbacken kunde bevaras genom en smal mellandel. I samband med att förslaget till detaljplaneändring utarbetades konstaterade man i anslutning till att parkremsan uteblev att man skulle kunna studera placering av t.ex. ett daghem i områdets södra parkområde. Eftersom man nu inte kunde lösa detta eventuella användningsändamål för området verkade det vara tydligast att lösgöra parkområdet helt från detaljplaneområdet. Denna park ingår i varje fall på sätt och vis i den gällande detaljplanen och området i och för sig kan användas för rekreation och friluftsliv. Gatuförbindelsen i områdets södra del planläggs i samband med detta för att trafiknätet och vattentjänstnätverket kan kompletteras. Utkastskedets illustrationer om Företagshuset, bostadshusområdet samt en illustration. Arkitektbyrån Siltanen ja Laakso Oy samt arkitektbyrån Ark idea Oy Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen Programmet för deltagande och bedömning samt utkastet till detaljplaneändring hölls framlagda i enlighet med 62 i MarkByggL och 30 i MarkByggF Utöver myndigheternas kommentarer lämnades inga åsikter om utkastet. Samtidigt begärde man delaktiga myndigheter lämna kommentarer. Kommunteknikens avdelning för grönområden och idrottstjänsterna inom kultur- och fritidstjänster poängterade att man ska beakta att gång- och cykeltrafiken behöver en parkgång genom och särskilt öster om området och att konditionstränare också behöver en led. Genom området har det anvisats en gatuförbindelse för gångoch cykeltrafik som har fått namnet Hellbergsstigen och som i stor utsträckning placerar sig på den befintliga leden. I kommentarerna konstaterade man att asfaltfältet söder om Hellbergs hall är i aktivt bruk. När fältet avskaffas kan det uppstå tryck att anlägga ett tillfälligt parkeringsområde. Planbestämmelsen som gäller föroreningen av markgrunden har preciserats så som miljöskyddet önskade. Hälsoskyddet såg till att bullret från S-market Näses lastningsgård beaktas. Således har man utarbetat en bestämmelse som gäller ljudisoleringen i bostadshusens yttervägg. Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland var orolig för säkerheten på platser där gång- och cykeltrafiken och fordonstrafiken korsar varandra. Förslaget till ändring av detaljplan hölls offentligt framlagt i enlighet med 27 i MarkByggF. De begärda utlåtandena har lämnats in. Det lämnades två anmärkningar mot planförslaget. Myndigheterna ansåg i sina utlåtanden ingen anledning för betydande nya iakttagelser, med undantag av Affärsverket Borgå vatten som ville ha mera rum för ett gatuområde för gång- och cykeltrafik som heter Hellbergsstigen och som leder genom området. 11

12 Anmärkningarna lämnades av två privatpersoner som inte tidigare tagit ställning till planen. Dessa anmärkningar tar också ställning till stadsplaneringen på allmännare nivå. Förslaget till detaljplan behöver inte ändras på grund av anmärkningarna. På grund av utlåtandet beslutade man att göra Hellbergsstigen två meter bredare så att den är tio meter bred. Också kanten av ekonomibyggnadernas byggnadsyta har flyttats en aning. Ändringen förbättrar möjligheterna till placering av ledningar under jord, organisering av trafikformer i gatuområdet samt planering av räddningsvägar. Att göra Hellbergsstigens gatuområde bredare är inte av stor betydelse med tanke på stadsbilden eftersom kvartersområdena för flervåningshus har en gles struktur på grund av att husen är punkthus. I detaljplanen har inte gjorts sådana ändringar som kräver att planen bör läggas fram på nytt i enlighet med 32 i MarkByggF. Åsikterna, anmärkningarna och utlåtandena i förkortade versioner och bemötandena följer som bilaga 6 till planbeskrivningen. Utkast till detaljplaneändring, framlagt och förslag till detaljplaneändring där avgränsningen av planeringsområdet har minskats genom en ändring av linjedragningen i gatuområdet i södra delen samt genom att avgränsa ett ganska stort rekreationsområde från planområdet. Planförslaget hölls offentligt framlagt BESKRIVNING AV DETALJPLANEN Detaljplanen har utarbetats i samarbete med planerare som YIT Rakennus Oy som fått en planeringsreservation i området hade valt. För planeringen av Point College och parkeringsanläggningen söder om den svarade arkitektbyrån Siltanen ja Laakso Oy som också planerade Företagshuset i planprojektets utkastskede. Arkitektbyrån Ark idea Oy har svarat för det södra området för bostadsbyggnader. 5.1 Planens struktur Den norra delen av detaljplaneområdet är ett kvartersområde för undervisningslokalbyggnader. Söder om den, i en brant brink placerar sig en parkeringsanläggning med två planer. Fastighetstekniskt sett placerar anläggningen sig till hälften på två tomters område. I brinken som vetter mot sydost i området har man placerat sex s.k. punkthus med sex våningar. I områdets sydvästra hörn finns det en annan parkeringsanläggning med två plan Dimensionering Detaljplaneområdet är ca 2,43 ha stort. I området ingår en liten kant i hörnet av Hästskogatan och Alexandersbågen samt helt nya gatuområden Hellbergsstigen som sträcker sig genom området samt en ny matargata som förenar Vinnarvägen och Guldlistgatan. Kvartersområdenas sammanräknade areal är 12

13 cirka m 2. Arealen består av kvartersområden för nybyggande och den fastighet som redan byggts. Kvartersområde för undervisningsbyggnader Ytan för kvartersområdet är cirka 5 780m² och byggrätten totalt m²-vy. Tomtexploateringen är således e = 1,04. Enligt detaljplanbestämmelsen får man på kvartersområdet placera affärslokaler på gatuplanet högst 800 m²-vy och kontors- och servicelokaler högst 50 % av våningsytan. Dessa utvidgningar av användningsändamålet ingår ändå den totala byggrätten på m²-vy. Med detta har man strävat efter att göra gatumiljön livligare med hjälp av affärslokalen på gatuplanet och flexibilitet i användningsändamålet i de övre våningarna i det fallet att behovet av undervisningslokaler i något skede minskar. Omfattningen av läroanstaltsbyggnaden enligt entreprenörsavtalet som Point College godkände i oktober 2016 som troligen kommer att byggas är cirka m²-vy. Antalet arbetsplatser i området torde i det första byggskedet vara För ett eventuellt utvidgningsbehov har det alltså anvisats märkbart mer byggrätt. Kvartersområdet för flervåningshus och kvartersområden för bilplatser I områdets södra del finns det sex byggnadsytor för flervåningshus. Tomternas sammanräknade areal är cirka m² och byggrätt totalt m²-vy. Dessutom har det för två byggnadsytor anvisats totalt 500 m²-vy byggrätt för hjälputrymmesbyggnader, då våningsytan för hela flervåningshusområdet är m²-vy. Parkeringen på flervåningshusens kvartersområden placerar sig nästan helt på två kvartersområden för bilplatser vars totala yta är cirka m². Det är motiverat att räkna dem med områdets areal när man betraktar flervåningshusområdets kvartersexploatering som blir e = ca 1,04. Dimensioneringen motsvarar invånare. Enligt områdesplanen som arkitektbyrån Ark idea Oy gjort upp är antalet bostäder i området men när bostadsstorleken förändras kan antalet bostäder variera kraftigare. Dimensionell jämförelse med den gällande detaljplanen En jämförelse med den gällande detaljplanen är lite svårt. Den gällande detaljplanen i området bygger på en allmän idétävling för Västra åstranden som löstes år Detaljplanerna som utarbetades på basis av tävlingen har fastställts år Kvarter i denna helhetsplan har delats i mindre stycken enligt helt nya och förändrade utgångspunkter för planering utan att den gamla detaljplanen helt har upphävts. Så kommer detta detaljplansområde att ha halvfärdiga kvarter och t.o.m. delar av byggnadsytor som härstammar från den gällande detaljplanen som nu upphävs. I detaljplaneområdet placerar sig totalt cirka m²-vy byggrätt i den gällande detaljplanen. Trots att betraktelsen är teoretisk kan man fastslå att byggandet ökar i detta område med cirka m²-vy jämfört med den gällande detaljplanen. Å andra sidan anvisas rekreationsområden som överensstämmer med den gällande detaljplanen för bostadsbyggande eftersom sättet att behandla stadsstrukturen i hela Västra åstrandens södra del är annorlunda Service Liksom centrumområden är området omringat av service. Alldeles i väster som granne finns en stor detaljhandelsenhet S-market Näse som prioriterar dagligvaruhandel. I områdets norra del på cirka 300 meters avstånd finns en mindre dagligvaruhandel Lidl Näse. En stor koncentration av specialhandel (Konstfabrikens handelspassage) finns nordost om området på 150 meters avstånd. Konstfabriken erbjuder kultur- och underhållningstjänster och restaurangtjänster. Utbildningstjänster finns på planeringsområdet efter att detaljplanen har genomförts samt visst också i östra grannen där yrkeshögskolecentret Borgå Campus ligger. Boendetjänster som stöder utbildningstjänster kommer i en nära framtid att erbjudas av Borgå A-bostäder Ab vars studerandehus som byggs i slutet av 2016 placerar sig på cirka 200 meters avstånd. Studerandehuset omfattar cirka m²-vy och kommer att ha cirka 145 bostadsplatser. Den övriga offentliga servicen finns i Borgå affärscentrum som ligger ca 800 meter från planområdet. Ett privat läkarhus, som erbjuder hälsotjänster, ligger ca 300 meter från området och Näse hälsovårdscentral, som erbjuder kommunal hälsovård, ligger cirka 700 meter från området. Området avgränsar sig nästan till Kokons och Kokonbackens rekreationsområde som också hör till Borgå nationalstadspark. Borgå åstrand ligger på cirka 350 meters avstånd och erbjuder särskilt i framtiden allt bättre möjligheter till rekreationsverksamheten. 13

14 5.1.3 Trafiknät Området avgränsar sig i norr till den centrala huvudgatan på Västra åstranden, Alexandersbågen. Vid Alexandersbågen finns på denna plats en busshållplats. I fortsättningen finns det anledning att förse hållplatsen med ett tak som i andan av konstprogrammet för Västra åstranden kunde vara en konstanskaffning. I väster avgränsas området av Hästskogatan som i sin nuvarande form betjänar närmast trafiken till och från S-market Näse. Hästskogatan fortsätter på detaljplaneområdet lite söderut och vänder mot Borgå å och förenas med Guldlistgatan. Denna södra gatuförbindelse har fått namnet Guldlistgatan eftersom den är en tydlig fortsättning på gatan. Genom området från öster till väster leder för närvarande en grusbelagd parkgång. På dess plats har man placerat en gång- och cykelväg där infart till tomterna är också tillåten. Viktiga gång- och cykeltrafikförbindelser genom området kan även i fortsättningen ordnas via Hellbergsstigen Parkering En utgångspunkt i planeringen av området var redan i utkastskedet ett effektivt ordnande av parkeringen, vilket med tanke på markanvändningen är ändamålsenligt och ger trivsamma gårdsområden särskilt för bostäderna. Parkeringen i området placerar sig i två parkeringsanläggningar med två plan. Av dessa placerar sig den norra delvis på läroanstaltens tomt och delvis på en särskild parkeringstomt (kvartersområde för bilplatser LPA-6). Enligt utvecklingsplanen har anläggningen cirka 95 bilplatser. I denna lösning var målet att konkret styra parkeringen i läroanstalten och parkeringen i de två nordligare flervåningshusen till sina egna delområden i samma parkeringsanläggning. Den fastighetstekniska lösningen var i första hand ett önskemål av läroanstaltens finansiär. I praktiken önskar man att det vore möjligt att bilplatserna kunde användas turvis. I syfte att säkerställa detta har man infört en bestämmelse om detta i detaljplanen. Det är också möjligt att placera mera bilplatser på läroanstaltens tomt. I samband med eventuellt ytterligare byggande kan man placera bilplatser i den sydöstra delen av läroanstaltens tomt vars beteckning för användningsändamålet är p-hule. Detta betyder att området kan användas för parkering, behandling av dagvatten eller i bästa fall för bådadera samtidigt. I den sydvästra delen av det södra bostadskvarteret finns den andra parkeringsanläggningen som enligt utvecklingsplanen har cirka 80 bilplatser. De står till förfogande för kvartersområden för flervåningshus (AK). På gårdsområdet har det ytterligare placerats några bilplatser i små grupper med ett par bilar. Dessa platser kan i första hand betjäna rörelsehindrade eller vara reserverade för bilpoolsbilar tack vare lätt tillgänglighet. Å andra sidan är utgångspunkten att ett flitigt bruk av Hellbergsstigen för biltrafik inte är önskvärt eftersom gång- och cykeltrafik prioriteras i området. Följande parkeringsnormer gäller detaljplaneområdet: - affärs-, kontors- och servicelokaler: 1 bilplats/60 m 2 -vy - undervisningslokal: 1 bilplats/75 m 2 -vy - boende: 1 bilplats/80 m 2 -vy I normerna har man beaktat det centrala läget och den goda tillgängligheten till tjänsterna. I fråga om läroanstalten beaktade man beträffande kravet på bilplatser Borgå Campus där kravet på bilplatser år 2008 hade bestämts enligt de parkeringsbehov som läroanstaltens personal har. Det finns alltså ingen avsikt att på tomten reservera bilplatser för elever eftersom tillgängligheten till området är bra med buss och trafikmedel för gång- och cykeltrafik. Dessutom kommer ett hus med bostäder för studerande att byggas alldeles nära, på cirka 200 meters avstånd. Kravet på bilplatser för boendena bygger enbart på en norm som hänger samman med våningsytan och inte alls på ett bostadsvist krav. I den närliggande Alexandersbågens inre ring vars detaljplan har godkänts år 2015 har man tillämpat en likadan lösning men dock med en ännu mjukare norm. Man motiverade lösningen med att det finns goda kollektivtrafikförbindelser till området och att man ville eliminera effekten som den avsevärt mindre bostadsstorleken hade på byggandet av området. På grund av områdets storlek och den centraliserade parkeringslösningen kan man önska sig att eventuella individuella skillnader som gäller ägande av bil jämnas ut på ett så stort område och att det genomsnittliga faktiska parkeringsbehovet kommer att motsvara antalet bilplatser som byggs på området. Färdsättens smidighet betonas i början och slutet av resan också inom detta bostadsområde. Detta innebär att man strävar efter att placera förvaringsplatser för cyklar och rörelsehjälpmedel i området. Parkeringen av bilar sker i särskilda parkeringshus som ligger inom ett kort promenadavstånd. Därför 14

15 kan det vara lite besvärligt att hämta bilen från parkeringshuset för korta dagliga resor, men i omedelbar närhet av ingången i bostadshusets gatuplan finns det förvaringsplatser för cyklar och andra rörelsehjälpmedel, såsom eldrivna tvåhjulingar som eventuellt blir allmännare i framtiden. Då väljer invånaren enligt målet hellre något annat rörelsehjälpmedel i stället för en personbil. I planen ingår följande bestämmelse om cykelplatser: 2 cp/bostad. På YO-kvartersområdet har det anvisats egna krav på parkering av cyklar som bygger på platsbehov som Point College definierade i anbudsskedet. Det ska finnas både en förvaringsplats för cyklar som är lätt att använda dagligen, såsom cykeltak på gården, och en förvaringsplats som lämpar sig för säsongförvaring och som inte nödvändigtvis behöver vara lika lätt att använda dagligen. Bestämmelsen ska tolkas så att det inte alls behövs ett separat cykeltak på gården om det är mycket lätt att använda den förvaringsplats som är avsedd att användas dagligen. Då placeras denna förvaringsplats i gatuplan i omedelbar närhet av bostäderna och den förses med en bred utgång utan tröskel som leder direkt till cykelvägen. En förvaringsplats för rörelsehjälpmedel, såsom eldrivna två- och trehjulingar får också byggas. Förvaringsplatsen ska ha eluttag och tvättplats. Om man bygger en separat förvaringsplats för rörelsehjälpmedel minskar kravet på bilplatser med 5 procent, förutsatt att förvaringsplatsen i fråga ligger i bostadshusets gatuplan i omedelbar närhet av bostäderna och att den inte ligger i en separat byggnad. Kravet på bilplatser för enskilda byggnader minskas då direkt i samband med bygglovsförfarandet. Det kunde vara särskilt smart att ordna bilpool i Alexandersbågens inre ring eftersom parkeringen är centraliserad och eftersom husbolagen tillsammans besitter de centraliserade parkeringsplatserna. Ett gemensamt servicebolag eller en utomstående operatör kunde utföra service på bilar och sköta koordineringen samt ordna möjligheten att ladda elbilar. För att uppmuntra husbolagen att skaffa bilpoolsbilar minskar kravet på bilplatser med 10 procent per varje bilpoolsbil som reserverats för bostadshus. Det minskade kravet beaktas då kravet på bilplatser fastställs i samband med ansökan om bygglov för ett enskilt hus. Exempel: I området har byggts tre flervåningshus som inte har bilpoolsbilar. Då har kravet på bilplatser naturligtvis inte minskats i samband med ansökan om bygglov. När man börjar bygga ett fjärde hus i området skaffar man tre bilpoolsbilar för hela området. Då man ansöker om bygglov för det fjärde huset minskar kravet på bilplatser därför med 30 procent (3 x 10 %). När man ansöker om bygglov för det nästa huset minskas inte kravet på att bygga parkplatser med anledning av dessa gamla bilpoolsbilar utan minskningen kräver åter att det skaffas en ny bilpoolsbil. Det är visserligen möjligt att i tolkningen också beakta dessa gamla bilpoolsbilar när nya bygglov bereds men då måste man i minskningen av bilplatser för en enskild byggnad beakta den totala byggrätten i hela området. Det vore önskvärt att minskningen avrundas enligt normala avrundningsregler antingen nedåt eller uppåt (t.ex. 3,45 = 3 och 3,55 = 4) och inte alltid strängt uppåt såsom man i beräkningen av kravet på bilplatser vanligen brukar göra (t.ex. det kalkylmässiga kravet på 3,1 bilplatser betyder att det behövs fyra bilplatser) Tomtindelning I detaljplaneändringen ingår en tomtindelning. 5.2 Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Stadsbild och stadsstruktur Med hjälp av att detaljplaneområdets norra del byggs fogar man samman de bredvidliggande stora offentliga byggnaderna. Om bygget sker enligt detaljplanens illustrationer verkar detta ske utmärkt. Läroanstaltsbyggnaden som byggs med hjälp av en fasadkant vid Alexandersbågen fungerar som lustigt förmedlande stadsbildsmässig struktur även med tanke på färgsättningen. Höghusgruppen utgör ett eget område där en svagt sluttande sadeltaksform hjälper att se de olika byggnaderna. Området kommer att bli ett område som klart skiljer sig från den övriga strukturen på Västra åstranden men som ändå håller sig måttligt ifrån händelsernas centrum. Vid byggandet av parkeringsanläggningarna måste man lägga särskild vikt vid att de anpassas till sin omgivning. Den norra anläggningen mellan läroanstalten och bostadshusgruppen kräver särskild omsorgsfullhet där kvalitetsmålen kan uppnås med hjälp av bygganvisningar som enligt planbestämmelserna är bindande. Genom lösningarna i detaljplanen, bygganvisningarna i anslutning till planen och myndighetssamarbetet strävar man efter att garantera en så hög kvalitet, funktionalitet och trivsamhet som möjligt i byggnaderna och den byggda närmiljön. Man fordrar i en planbestämmelse att bygganvisningarna ska 15

16 följas. Områdesplaneringen i den norra delen bygger på arkitektbyrå Siltanen ja Laakso Oy:s utvecklingsplaner och i den södra delen på arkitektbyrå Ark idea Oy:s utvecklingsplaner. Om bygget sker enligt dessa planer, kan man lita på att slutresultatet är lyckat. 5.3 Områdesreserveringar Kvartersområden: De beteckningar för områdesreserveringar som använts för detaljplaneområdet presenteras på detaljplanekartan (bilaga 3). Kvartersområde för undervisningsbyggnader (YO) Vid Alexandersbågen placerar sig ett kvartersområde där en läroanstaltsbyggnad får placeras. På gatuplanet försöker man också få småskaligt byggande av affärslokaler som kompletterar gatubilden och serviceutbudet i området. Möjligheten att använda de övre våningarna som kontors- och servicelokaler erbjuder flexibilitet. Byggnaden kan kopplas till Borgå Campus-yrkeshögskolebyggnaden som är den östra grannen. Detaljplanen har ingen bestämmelse om det lägsta antalet våningar eftersom man antar att projektet genomförs enligt planerna. Illustrationerna om Point Colleges läroanstaltsbyggning vid Alexandersbågen. Arkitektbyrån Siltanen ja Laakso Oy. Kvartersområde för flervåningshus (AK). I området är det möjligt att bygga sex flervåningshus med sex våningar där den översta våningen inte är fullständig. Byggnadsytorna och byggrätten som anvisats dem styr i praktiken byggandet i stor utsträckning enligt planen som utgör grunden för detaljplanlösningen. Våningstalet visar det största tillåtna våningstalet. I husen som byggs i en dominerande brink torde också byggas källarvåningar. På gårdsområden kan man bygga ekonomibyggnader med en våning. 16

17 Utsikt mot höghusområdet från väster, området söder om S-market (nattbild ovan) och från öster i riktningen mot Konstfabrikens område. Arkitektbyrå Ark idea Oy. Kvartersområde för bilplatser (LPA-6) I området kan man bygga trivsamma parkeringsanläggningar. I bygganvisningarna ger man exaktare anvisningar men i praktiken strävar man efter byggnader med två plan. På det övre planet kan man bygga täckta bilplatser Gatuområden: I planområdet ingår en matargatuförbindelse i söder som är parallell till Alexandersbågen. Den ska heta Guldlistgatan och är en fortsättning på gatan som redan har byggts i det s.k. Konstfabrikens område och vars längd är ett kvarter. Gatuförbindelsen är behövlig och motiverad med hänsyn till ett fungerande trafiknät och byggandet av ett stadsliknande gatunät. I mitten av området finns en gång- och cykelväg, Hellbergsstigen, där körning till flervåningshustomter är tillåten. Med tanke på gång- och cykelvägar är Hellbergsstigen mycket behövlig Rekreationsområden I planområdets sydöstra del finns det ett smalt parkområde (VP). Utifrån den gällande detaljplanen och studier där man har kommit med idéer om södra delen i Västra åstranden kommer det att bli fritt område öster om flervåningshusgruppen. Det är ändå inte ändamålsenligt att planlägga det närmare i detta sammanhang. Närmast med tanke på byggandet av ett nätverk för vattentjänster i området är det smala parkområdet motiverat eftersom med hjälp av detta allmänna område kan man säkerställa att Affärsverket Borgå vattens vattentjänstlinjer som byggs under Hellbergsstigen kan kopplas till ledningar 17

18 som byggs på Guldlistgatan. Detaljplaneområdet anpassat till flygfotografin. I höghusområdet har man efter att bilden togs utvecklat takformen så, att alla hus har ett flackt sadeltak. I bilden har man ännu provat i en del av husen ett lustigt omvänt sadeltak. Man avstod från det när man tänkte på den tidsmässiga hållbarheten av arkitekturen i husgruppen. Arkitektbyråerna Siltanen ja Laakso Oy samt Ark idea Oy. 5.4 Konsekvenser av planen De centrala konsekvenserna bedöms i förhållande till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen Konsekvenser för utvecklingen av service- och samhällsstrukturen Planändringen påverkar positivt samhällsstrukturen eftersom området som ligger centralt i stadsstrukturen men som inte används till fullo kompletteras. Genom byggandet av detaljplaneområdet kompletterar man å ena sidan stadsrummet vid Alexandersbågen som inte har använts i sin helhet och å andra sidan visar man väg för byggande av Västra åstrandens södra del. Genom detaljplaneändringen blir Porvoo International College Ab (Point College) granne med Borgå Campus som redan finns i området och som erbjuder likadana utbildningsprogram. Genom placeringen uppnår man säkert betydande verksamhetsmässiga fördelar, s.k. synergifördelar. I närheten av bostadshuset för studerande som man håller på att bygga kommer det mer personer som använder bostäderna. Den södra flervåningshusdelen i detaljplaneändringen innebär att utbudet på bostäder i centrum ökar och många nya invånare flyttar intill den befintliga infrastrukturen och servicen Konsekvenser för den byggda miljön och naturmiljön I området finns inte naturmiljö som ska bevaras. Byggnaden som fanns i området, den f.d. motionslokalen och fabriksbyggnaden som var känd som Hellbergs hall, har i skrivande stund i november 2016 i praktiken redan rivits. I områdets näromgivning finns det inte heller sådant kulturhistoriskt betydande byggbestånd för vilket planområdet skulle ha betydande konsekvenser. Att det arkitektoniskt högklassiga projektplanen för läroanstaltsbyggnaden blir av producerar en trevlig fortsättning på Borgå Campus vid Alexandersbågen. 18

19 Planen påverkar positivt på stadsbilden vid Alexandersbågen när den tomma platsen mellan Borgå Campus och S-market Näses massiva byggnader byggs. Höghusgruppen placerar sig mycket nära randen av Kokonbackens rekreationsområde men hotar ändå inte uppnående av mål som ställts för Kokonbackens verksamhet eller miljöer i delgeneralplanen för de centrala delarna. Till följd av höghusgruppens storlek och höjd blir den i miljön ett nytt synligt område. Med hänsyn till höjden verkar området ändå passa väl till platsen. De nuvarande öppna utsikterna genom området som i och för sig inte är särskilt betydande kommer nog att försvinna. Å andra sidan öppnas det en ny gatuförbindelse för gång- och cykeltrafiken Hellbergsstigen som torde bli en intressant stadsaktig förbindelse som förmedlar Västra åstrandens delområden. Utsikt från Västra åstrandens södra del ovanför den moderna trästaden. I modellen finns för närvarande kvartersområden som har planerats och skisserats som utkast (stora lådor i bilden). Planområdet kan ses i bildens högra kant. Stadsmodellen har utarbetats i stadsplaneringen. Västra åstrandens centrala del sett ovanför Empirecentrum. I modellen finns för närvarande kvartersområden som har planerats och skisserats som utkast (stora lådor i bilden). Planområdet kan ses i bildens vänstra övre kant. Stadsmodellen har utarbetats i stadsplaneringen. 19

20 5.4.3 Konsekvenser för trafikförhållandena och parkeringen i området Byggandet av läroanstalten som sker i den första genomförandefasen av detaljplaneändringen har ingen stor effekt på trafikförhållandena i näromgivningen jämfört med nuläget. Fastighetens tomtanslutning placerar sig på Hästskogatan. Byggandet av områdets södra flervåningshusgrupp förutsätter åtminstone i det senare byggskedet byggande av en fortsättning av Guldlistgatan, vilket utjämnar förväxlingar i belastningen på det korta vägavsnittet på Hästskogatan som i och för sig har en bra förmedlingsförmåga. Trafikmängderna på Guldlistgatans fortsättningsdel kommer att länge vara ganska måttliga. Först när Västra åstrandens sydöstra del byggs kommer trafikmängderna att småningom öka. Förbindelserna för gång- och cykeltrafiken genom området tryggas genom att bygga Hellbergsstigen. Planområdet påverkar parkeringslösningarna i området märkbart i den meningen att områdets mellersta del har nu i någon mån varit ett inofficiellt parkeringsområde. Det asfaltbelagda området härstammar från tiden för utvidgningen av Näse S-market för knappt tio år sedan, då området användes som tillfälligt parkeringsområde för en stor detaljhandelsenhet. Genomförandet av planen har ingen verkan på områdets västra del men den östra delen kommer att ersättas med kvartersområden och delvis av fortsättningen av Hästskogatan. Det allmänna parkeringsbehovet måste i fortsättningen söka sig längre bort. En fortsatt undersökning av parkeringslösningar som skisserades på principnivå redan när Borgå Campus byggdes kan bli en utmaning för planeringen av kommuntekniken i samband med att detaljplaneområdet byggs. 5.5 Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen Planen stämmer överens med de riksomfattande målen för områdesanvändningen och genomförandet stöds med planens lösningar. Planen utnyttjar den befintliga samhällsstrukturen och förenhetligar stadsstrukturen då man bygger nya bostäder och lokaler för läroanstalter i centrum. Planen ger också i liten grad förutsättningar att bygga affärs- och kontorsbyggnader som är passande i centrum. Stadsbilden blir enhetligare med hjälp av kompletterande byggande när den stadsstrukturella yttre ringen av Alexandersbågen blir färdig. 5.6 Störande faktorer i miljön Planeringsområdet avgränsar sig i norra och västra delar till gator. I norr är den huvudgatuaktiga Alexandersbågen livligt trafikerad. Gatans trafikmängd orsakar bullerolägenhet och olägenheter med luftkvaliteten för kvartersområdets byggnader som ligger vid gatan och som betjänar undervisningsverksamhet. På grund av det korta avståndet mellan anslutningarna, trafikljusen och gatans geometri är körhastigheterna till och med låga. Då man planerar nya byggnader bör man beakta tillräcklig ljudisolering och förebyggande av andra olägenheter i synnerhet då man planerar ytterväggar som riktas mot gatan. I detaljplanen ingår också en bestämmelse om bullerskydd. Enligt bestämmelsen baserar sig kravet på ljudisolering på utredningen Porvoon meluselvitys Alexandersbågen medför inte olägenhet för boende men trafiken på Hästskogatan och senare i framtiden trafiken på Guldlistgatan kommer däremot att medföra störningar som förekommer i centrum. Körhastigheterna håller sig låga. Man förbereder sig även på dessa genom ljudisoleringskrav på ytterväggar och balkongkonstruktioner som föreskrivs i detaljplanen. S-market Näses lastningsgård på andra sidan av Hästskogatan orsakar extra olägenhet för boende. I samband med beredningen av detaljplaneförslaget har detaljplanen 503 Västra åstranden, Konstfabrikens strandkvarter varit anhängig. Projektet innehöll en servicegård för en dagligvaruhandelsbetonad stor detaljhandelsenhet som liknade S-market Näses lastningsgård och som låg nära det befintliga och planerade höghusområdet. I samband med projektet utredde man lastningsgårdens bullerverkningar (bullerutredning om dagligvaruaffärens servicegård i Konstfabrikens område. Ramboll Finland Oy, ). Kommuntekniken mätte som särskild utredning bullret som S- market Näses lastningsverksamhet orsakade på planeringsområdet. Riktvärden verkar sedvanligen inte bli överskridna men tillfälliga smäll orsakar enstaka höga bullervärden som eventuellt kan vara störande. Dessutom finns det individuella skillnader i hur störande dessa upplevs vara. I och för sig ingår det i stadsförhållanden dygnet runt tillfälliga ljud som orsakas av trafik och t.ex. underhåll av gator och som särskilt under nattetid kan upplevas som mycket obehagliga. Tyvärr kan man inte med planlösningen påverka bullerbekämpningen med lösningar som görs på tomten för S-market Näses servicegård. Man kan inte heller dimensionera ljudisoleringskraven på bostadshusen på planeringsområdet enligt eventuella och tillfälliga höga bullervärden utan kraven måste dimensioneras enligt den genomsnittliga bullernivån. I detaljplanen har man för byggnadsdelar som ligger mot lastningsgården ljudisoleringskrav som samtidigt skyddar Hästskogatan från trafikbuller. 20

21 Tidvis buller kan komma från Kokon skidcentrum där det på vintertid finns en slalombacke med snökanoner. På sommartid kan det i området och på åstranden också i övrigt arrangeras evenemang. Dessa kulturverksamheter torde inte heller vanligen producera starkt buller men man kan individuellt uppleva ljuden som störande. Det finns ingen kännedom om att markgrunden i området skulle vara förorenad men staden har förberett sig på eventuell förorening med en planbestämmelse. 5.7 Planbeteckningar och planbestämmelser Planbeteckningarna presenteras på detaljplanekartan (bilaga 3). 5.8 Namn Området kommer att ha ett nytt gatuområde, gång- och cykelvägen Hellbergsstigen. Inspirationen till namnet kommer från den s.k. Hellbergs hall som låg i området. Raul Hellberg var en lokalt uppskattad affärsman och cyklist vars sportaffär fanns i s.k. Hellbergs hall efter att verksamheten av Kiiltokangas Oy som hade byggt hallen hade upphört. Timo Lilja har i sitt medborgarinitiativ föreslagit detta namn och i samband med motionssvaret av har detta namn lagts till i stadsplaneringens namnsamling. Namnet har redan tagits i bruk på Raul Hellbergs gata i detaljplanen 459 för Alexandersbågens inre ring men en omformulering av namnet verkade vara naturlig också på detta detaljplanområde i samband med en gata av en annan karaktär. Områdets södra del kommer att ha en ny lång matargata med namnet Guldlistgatan. I och för sig är gatan en fortsättning av den kvarterslånga Guldlistgatan på det s.k. Konstfabrikens område då det är konsekvent att fortsätta använda namnet. Detsamma gäller den korta fortsättningen av Hästskogatan i planområdet. Namnen härstammar ur detaljplaner som utarbetades efter en idétävling i slutet av talet där namnen första gången användes. Namnen hänvisar till Konstfabriken som är en f.d. fanerfabrik och senare mekanisk verkstad. Där producerades det bl.a. hästskor och olika ramlistor samt senare också grävmaskiner. 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 6.1 Styrning av genomförandet Man har utarbetat en separat bygganvisning som finns som bilaga till detaljplanebeskrivningen (bilaga 7). Man fordrar i en planbestämmelse på plankartan att bygganvisningarna ska följas. 6.2 Tidsplan för genomförandet Man har börjat bereda byggandet av området i oktober november 2016 genom att riva en f.d. fabrikshall som låg i området. Byggande av området torde komma snabbt i gång efter att detaljplanen börjar gälla i områdets norra del. YIT Rakennus Oy och Porvoo International College Oy (Point College) meddelade om ingående av ett entreprenörsavtal för byggande av en läroanstalt. Uppförandet av byggnaden väntar egentligen bara på detaljplanens ikraftträdande och bygglov. Gatuområden och flervåningshusen i områdets södra del kan byggas etappvis enligt efterfrågan på bostäderna. Byggande av flervåningshus förutsätter ändå att ett vattentjänstnätverk byggs i området. Läroanstalten kan genast anslutas till det kommunaltekniska nätet. Borgå , Eero Löytönen stadsplaneringschef Pekka Mikkola planläggare 21

22

23

24

25

26

27

28 PROGRAM FÖR DELTAGANDE OCH BEDÖMNING BILAGA 5 BORGÅ VÄSTRA ÅSTRANDEN, POINT COLLEGE MED OMGIVNING VÄSTRA ÅSTRANDEN STADSDELEN 22, KVARTERET 462, EN DEL AV KVARTERET 451 SAMT GATU- OCH REKREATIONSOMRÅDEN Ändringen av detaljplanen gäller STADSDELEN 22, KVARTERET 452, DELAR AV KVARTEREN 458, 459, 462 OCH 463 SAMT GATU- OCH REKREATIONSOMRÅDEN Nr 489 ÄNDRING AV DETALJPLAN 1. Planeringsområde Detaljplaneändringen gäller byggandets volym och användningsändamålet i ett område i mitten av västra åstranden. Området ligger vid korsningen av Alexandersbågen och Hästskogatan. Planeringsområdet gränsar i öst till Borgå Campus och i söder till friluftsområdet i Kokon. I väst gränsar området till Hästskogatan, mittemot vilken finns S-Market Näse. S.k. Hellbergs hall finns i området. 2. Bakgrunden till projektet YIT Rakennus Oy bad Borgå stad om områdesreservering för ett ca 1,3 ha stort område mellan S-Market Näse och Borgå Campus. YIT har som mål att bygga en kontors- och servicebyggnad på m 2 -vy som stöder lokalt företagande. Förebilden till projektet är företagshuset i Lojo som blev färdig i slutet av år Stadsutvecklingsnämnden beslutade (310 ) att området reserveras för planering av Företagshuset och gav stadsplaneringen i uppdrag att utarbeta en detaljplan. Enligt beslutet gränsade området i söder till Hellbergs hall som är en gammal lagerhall som också använts som idrottslokal. Planeringen av detaljplaneändringen inleddes i början av år 2013 i samarbete mellan stadsplaneringen och YIT Rakennus Oy samt en planerare som för YIT anställde för projektet. Rätt så snabbt märkte man att stadsstrukturen måste granskas som en helhet så att lösningarna för den och verksamheten (bl.a. parkeringen) kan ordnas effektivt och högklassigt. YIT blev intresserad av att undersöka bostadsbyggande på Hellbergs halls plats och söder om den. Det var nödvändigt att utvidga det reserverade området. Stadsutvecklingsnämnden beslutade (92 ) bevilja områdesreservering för det utvidgade området, som blev totalt ca 2,8 ha, fram till Staden äger hela området. Tomterna överlåts i sinom tid till gängse pris genom separata beslut. Staden har informerat om projektet i planläggningsöversikten Programmet för deltagande och bedömning var framlagt tillsammans med utkastet till detaljplaneändring Efter att utkastet hade varit framlagt gick det fram att det trots ansträngningar med marknadsföring inte fanns tillräckligt många som skulle ha använt lokalerna i Företagshuset. År 2015 började Porvoo International College Ab, dvs. Point College, som erbjuder utbildning i företagsekonomi, naturvetenskaper och social- och hälsovård, söka en byggplats för en ny skolbyggnad. För byggnaden erbjöds det bl.a. byggplatsen som hade reserverats för Företagshuset. Läroanstalten valde erbjudandeförslaget som hade gjorts för Företagshuset till underlag för planeringen. Så fortsatte man beredningen av förslaget till detaljplaneändring enligt ett mål med lite ändrat innehåll. Samtidigt fanns det skäl att ändra detaljplanprojektets namn så, att det motsvarar det eftersträvade slutresultatet 1

29 3. Målet för planeringen Med detaljplaneändringen undersöks placering av Företagshuset vid Alexandersbågen, mellan yrkeshögskolan och den stora handelsenheten. I och med byggandet i detta område blir den yttre kanten av Alexandersbågen färdig. I områdets södra del undersöks placering av rätt så tätt våningshusbyggande på kullen i västra åstrandens låglänta landskap. 4. Utgångsuppgifter (plansituation, verkställd plan, osv.) Allmänt: Planeringsområdet ligger i mitten av västra åstranden, sydöst om korsningen av Alexandersbågen och Hästskogatan. Området ligger mellan S-Market Näse och Borgå Campus. Hellbergs hall finns i planeringområdet. Planeringsområdet är ca 2,43 ha stort. Landskapsplan: I etapplandskapsplan 2 för Nyland, som landskapsfullmäktige godkände och som för tillfället är i miljöministeriet för att fastställas, anvisas området för tätortsfunktioner. Generalplan: I delgeneralplanen för de centrala delarna (godkänd ) är området anvisat i huvudsak som område för centrumfunktioner (C). Områdets södra del är bostadsområde (A). Alexandersbågen anvisas som matargata och vid den finns en beteckning för gång- och cykelväg. Detaljplan: Det finns två gällande detaljplaner för området (numren ). De grundar sig på en idétävling som ordnades år Detaljplanerna godkändes Enligt detaljplanen finns det i området kvartersområde för specialboende (AKS-1), kvartersområden för flervåningshus (AK) och park (VP) samt kvartersområde för bilplatser (LPA) och gatuområden. Den totala byggrätten i området enligt detaljplanerna är ca m 2 -vy. Enligt de principer som stadsstyrelsen fastställde genomförs den fastställda detaljplanen inte, utan området planeras på nytt enligt de ändrade planeringsprinciperna. Byggd miljö: I mitten av området, på den bergiga backen, finns en lagerbyggnad som är känd som Hellbergs hall. Hallens konstruktion är av limträbågar och dess fasader är av lättbetongelement. Hallen byggdes ursprungligen för Kiiltokangas Oy:s användning med stöd av ett bygglov som beviljades år Senare användes hallen av Raul Hellberg Oy bl.a. som lager för idrottsutrustning. I och med markbytet i början av 1990-talet övergick området med byggnaderna i Borgå stads ägo. Staden har använt hallen som idrottslokaler men på talet har hallen stått tom. I områdets södra del finns ett asfalterat område som S-Market Näse använde som parkeringsplats under utbyggnadsarbetena år Bredvid detta asfalterade område börjar en gång- och cykelväg med grusyta som staden byggt och som är en viktig förbindelse tvärs över västra åstrandens södra del. I övrigt är området obebyggt. Den västra grannen är en stor detaljhandelsenhet, S-Market Näse. Dess första skede blev färdigt år 1998 och affären byggdes ut år 2007, då den fick sin nuvarande form. I den nordvästra grannen, på andra sidan av Alexandersbågen, finns Borgå A-bostäder Ab:s hyreshus som blev färdigt år 2012 och som inrymmer också en enhet för stödboende. I den östra grannen finns yrkeshögskolan Borgå Campus, som inledde sin verksamhet år Det omgivande byggbeståndet är alltså ungt. Lite längre mot norr finns Borgåportens våningshusområde som byggdes under åren , i nordöst västra åstrandens moderna trästad och i öst, mellan Campus och Borgå å, det s.k. 2

30 Konstfabrikens område med kultur-, affärs-, kontors- och bostadshus som byggdes och renoverades åren Det är klart att byggandet på västra åstranden inte är slutfört. I sydöst finns Kokon skidcentrum och ett stort friluftsområde. I söder sträcker detaljplaneområdet sig mycket nära friluftsleden, som på vintrarna används som skidspår. Naturmiljö: Nästan hela västra åstranden är ett gammalt odlingslandskap, där det har funnits industriell verksamhet från 1920-talet till 1980-talet. Bostadsbyggandet i området påbörjades på talet med det s.k. Borgåportens område. Planeringsområdets östra och sydöstra delar är gamla åkrar som senare skötts som ängar. I söder gränsar området i det betydande friluftsområdet i Kokon som ingår i nationalstadsparken i Borgå. Området är inte grundvattenområde. Invånare och arbetsplatser: I området finns för tillfället inte alls permanent verksamhet. På den tomma Hellbergs halls gård finns en återvinningsstation. Studerandena vid Borgå Campus använder det asfalterade området som parkeringsplats hela dagen. Markägarförhållanden: Planeringsområdet ägs av Borgå stad. Kommunalteknik och servitut: Det finns färdig kommunalteknik i området. Det finns inga servitut enligt detaljplanen. I områdets nordvästra hörn finns en stamledning för fjärrvärme som byggdes år 2013 och som begränsar användningen av området en aning. I söder ingår ett stamdike i området, och man har preliminärt undersökt rörläggning av det. Ett stomavlopp måste antagligen byggas genom området. Hellbergs hall har en egen värmecentral, varifrån kan ha läckt olja i något skede. Den eventuellt förorenade marken måste beaktas vid detaljplanearbetet. 5. Preliminära utredningar Porvoon Länsiranta, Rakennettavuusselvitys maankäytön suunnittelua varten (Utredning av byggbarheten på västra åstranden). Viatek Oy, Porvoon Länsirannan katuverkko, toimivuustarkastelut (Utredning om hur gatunätet på västra åstranden fungerar). Ramboll Oy, januari Uppdatering om utredningen om hur gatunätet på västra åstranden fungerar Ramboll Oy, De centrala konsekvenserna av planläggningen De centrala konsekvenserna bedöms i förhållande till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen. 7. Intressenter 7.1 Markägare: Borgå stad Följande konsekvenser bedöms: - Konsekvenser för utveckling av service- och samhällsstrukturen - Konsekvenserna för naturmiljön och den byggda miljön - Konsekvenserna för trafikförhållandena och parkeringslösningarna i området 7.2 Grannar (Alexandersbågen 1, S-Market Näse): KOY Porvoon Aleksanterinkaari c/o Ok Varuboden OSLA Hlg (Alexandersbågen 6): Borgå A-bostäder Ab (Konstfabriksgatan 1): KOY Porvoon Campus 3

31 Övriga områden Borgå stad 7.3 Övriga intressenter: Borgå Energi Ab Borgå Elnät Ab Sonera/Carrier Elisa Abp Porvoon Alueverkko Oy 7.4 Myndigheter osv. som hörs under planläggningen: Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland 7.5 Följande enheter inom Borgå stad: Markpolitik, anskaffning och överlåtelse av mark Markpolitik, stadsmätning Kommunteknik, planering av kommunteknik Kommunteknik, grönområden Affärsverket Borgå vatten Räddningsverket i Östra Nyland Tillstånds- och tillsynsärenden, byggnadstillsynen Tillstånds- och tillsynsärenden, miljövården Hälsoskydd 7.6 Nämnder: Stadsutvecklingsnämnden 7.7 Alla kommuninvånare 7.8 Alla de som anser sig vara intressenter 8. Ordnande av deltagande och växelverkan Myndighetssamråd (66 MarkByggL): - Det är inte fråga om en sådan plan som avses i 66 2 mom. MarkByggL som förutsätter myndighetssamråd. Hörande i planeringsskedet: (62 MarkByggL, 30 MarkByggF) - Planutkastet och det övriga materialet hålls framlagt i Kompassen, Krämaretorget B, gatuplan och på Borgå stads webbplats på adressen Intressenterna bereds möjlighet att framföra skriftliga åsikter. - Staden meddelar per brev eller om möjligt med e-post till markägarna/- innehavarna i planområdet samt till grannar som är markägare/-innehavare att utkastet till plan är framlagt. Dessutom sätter man upp en kungörelse på stadens officiella anslagstavla och publicerar en kungörelse på stadens webbplats och i tidningarna Uusimaa, Borgåbladet och Itäväylä. - Preliminära utlåtanden s.k. remissbehandling: Kommentarer/preliminära utlåtanden begärs av de intressenter som nämns under punkterna Samråd: - På basis av de kommentarer man får in ordnas vid behov samråd med olika intressenter. Offentligt hörande: (65 MarkByggL, 27 MarkByggF) - Planförslaget och det övriga materialet hålls offentligt framlagt vid stadsplaneringen, servicekontoret Kompassen, Krämaretorget B, gatuplan och på Borgå stads webbplats Intressenterna bereds möjlighet att framföra skriftliga anmärkningar. - Staden meddelar per brev eller om möjligt med e-post till markägarna/-innehavarna i planområdet samt till grannar som är markägare/-innehavare att förslaget till plan är framlagt. Dessutom sätter man upp en kungörelse på stadens officiella anslagstavla och publicerar en kungörelse i tidningarna Uusimaa, Borgåbladet och Itäväylä. Officiella utlåtanden: (28 MarkByggF) Hälsoskyddssektionen Räddningsverket i Östra Nyland Affärsverket Borgå vatten Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland 4

32 Motiverat ställningstagande med anledning av anmärkning (65 2 MarkByggL) - De som gjort en anmärkning och som angett sin adress underrättas om kommunens motiverade ställningstagande till anmärkningen. Meddelande om godkännandet av planen (67 MarkByggL) Ett skriftligt meddelande till Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland och till dem som skriftligt har begärt det och som meddelat sin adress. Kungörelse på stadens officiella anslagstavla och på stadens webbplats Kungörelse av plan som vunnit laga kraft (93 MarkByggF): - Kungörelse på stadens officiella anslagstavla och på stadens webbplats 9. Tidtabell för planläggningsprojektet Arbetet med ändringen av detaljplanen påbörjades hösten Målet är att stadsfullmäktige godkänner planändringen under år För beredningen ansvarar planläggare Pekka Mikkola planeringsassistent Christina Eklund tfn tfn pekka.mikkola@porvoo.fi christina.eklund@porvoo.fi planhandläggare Johannes Korpijaakko tfn johannes.korpijaakko@porvoo.fi Stadsplanering PB BORGÅ Besöksadress: Krämaretorget B, 3 vån. Datum , Eero Löytönen stadsplaneringschef 5

33 SAMMANDRAG ÖVER HÖRANDE BILAGA 6 Detaljplan 489 POINT COLLEGE MED OMGIVNING, i utkastskedet hette planen Företagshuset med omgivning ÄNDRING AV DETALJPLAN 1. Hörande i beredningsskedet (30 MarkByggF) Programmet för deltagande och bedömning och planutkastet hölls framlagda i enlighet med 30 MarkByggF på servicekontoret KOMPASSen. Det lämnades inga åsikter om planutkastet. Kungörelserna fanns på stadens officiella anslagstavla och i tidningarna Uusimaa, Borgåbladet och Itäväylä samt på stadens webbplats. ÅSIKTER SOM LÄMNATS AV MYNDIGHETER Förkortade versioner av de åsikter som aktörer utanför stadsutvecklingen och tillstånds- och tillsynsärendena i Borgå lämnat och bemötanden till dem Åsikten har lämnats av Stadsplaneringens bemötande och förkortad version av åsikten Social- och hälsovårdssektorn, hälsoskyddet En del av de planerade flervåningshusen ligger mycket nära S-Market Näses lastningsgård. Sporadiskt buller från lastning kan störa särskilt tidigt på morgonen även om riktvärdena inte överskrids. Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland I fortsatt planering av kvarteret ska man fästa speciell uppmärksamhet vid områdets och gång- och cykelvägarnas säkerhet samt vid platser där gångoch cykeltrafiken och fordonstrafiken korsar varandra. FASTIGHETSÄGARE Borgå stad äger området. GRANNAR OCH ÖVRIGA INTRESSENTER och justeringar som gjorts i planförslaget I samband med beredningen av detaljplaneförslaget har detaljplanen 503 Västra åstranden, strandkvarteren vid Konstfabriken varit anhängig. Projektet innehöll en servicegård för en dagligvaruhandelsbetonad stor detaljhandelsenhet som liknade S-market Näses lastningsgård och som låg nära det befintliga och planerade höghusområdet. I samband med projektet utredde man lastningsgårdens bullerverkningar (bullerutredning om dagligvaruaffärens gårdsytor för service i Konstfabrikens område, Ramboll Finland Oy, ). Kommuntekniken mätte som särskild utredning bullret som S-market Näses lastningsverksamhet orsakade på planeringsområdet. Resultaten av mätningen och utredningen visade att hälsoskyddets oro är motiverad: riktvärden verkar vanligtvis inte bli överskridna men tillfälliga smällar orsakar enstaka höga bullervärden som eventuellt kan vara störande. Dessa enstaka höga bullervärden stör dock mest den del av planeringsområdet som ligger närmast lastningsgården. Tyvärr kan man inte med planlösningen påverka bullerbekämpningen på S- market Näses servicegård med lösningar som görs på affärens tomt. Man kan inte heller dimensionera ljudisoleringskraven på bostadshusen på planeringsområdet enligt eventuella och tillfälliga höga bullervärden utan kraven måste dimensioneras enligt den genomsnittliga bullernivån. I detaljplanen har man för byggnadsdelar som ligger mot lastningsgården fastställt ljudisoleringskrav som samtidigt skyddar mot trafikbuller från Hästskogatan. På de platser där gång- och cykeltrafiken och fordonstrafiken korsar varandra fäster man särskild uppmärksamhet vid trafiksäkerheten genom gatuplanering. Då är det under genomförandeskedet också möjligt att undersöka vilka olika lösningar som finns noggrannare än vid utarbetandet av detaljplanen. I förslagsskedet har rekreationsområdet i områdets sydöstra del lämnats utanför detaljplaneområdet, vilket i plantekniskt avseende minskar antalet platser där gång- och cykeltrafiken och fordonstrafiken eventuellt korsar varandra. Detta betyder dock inte att betydelsen av trafiksäkerheten minskar i samband med planeringen av genomförandet. Det lämnades inga åsikter. Grannarna räknas upp i punkt 7 i programmet för deltagande och bedömning. 1

34 2. Offentligt hörande (27 MarkByggF) Planförslaget och planhandlingarna hölls offentligt framlagda i enlighet med 27 MarkByggF i servicekontoret Kompassen och på stadens webbplats. Mot planen lämnades två anmärkningar. Kungörelserna fanns på stadens officiella anslagstavla och i tidningarna Uusimaa, Östnyland och Itäväylä samt på stadens webbplats. Utlåtandena skulle lämnas in före UTLÅTANDEN Utlåtandet har lämnats av Utlåtandet i förkortad version Hälsoskyddssektionen Inget att anmärka. Räddningsverket i Östra Nyland, Alla flervåningshus i tre våningar och högre flervåningshus ska ha en räddningsväg. Ytformationer i detaljplaneområdet varierar, vilket troligen innebär utmaningar för placering av fungerande räddningsvägar. Vid planeringen av Hellbergsstigen bör man beakta hur den kan användas vid planering av räddningsvägar. Affärsverket Borgå vatten Borgå vatten har som avsikt att bygga vattenledningar vid Hellbergsstigen. Hellbergsstigen bör vara minst tio meter bred för att vattenledningar eventuellt kan underhållas. Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland Nylands NTM-central anser att utlåtandet i utkastskedet har beaktats vid beredningen av planförslaget. NTM-centralen har inget att tillägga. Stadsplaneringens bemötande Utlåtandet medför inga ändringar i detaljplanen. Hellbergsstigen är ett gatuområde för gång- och cykeltrafik som leder genom området och där infart till tomt är tillåten. Efter framläggandet av planförslaget har man beslutat att göra gatuområdet bredare så att det är sammanlagt tio meter brett. Detta torde underlätta planeringen av räddningsvägar. Utlåtandet medför inga ändringar i detaljplanen. På grund av utlåtandet har Hellbergsstigens gatuområde gjorts bredare genom att flytta gatuområdets norra kant två meter norrut. Borgå vatten är nöjd med ändringen. Utlåtandet medför inga ändringar i detaljplanen. ANMÄRKNINGAR Anmärkning 1, två privatpersoner Den som gjort anmärkningen föreslår att man reserverar ett område också för Östra Nylands yrkesinstitut Inveons lokaler i området. Enligt anmärkningen behöver yrkesläroanstalten m²-vy stora lokaler. En läroanstaltsbyggnad i fyra våningar bör placeras vid Hästskogatan. Parkeringsplatserna placeras i byggnadens källare under jord. Anmärkning 2, två privatpersoner I anmärkningen tar man i allmänna drag ställning till stadsplaneringen på västra åstranden. Anmärkningen bör därför tolkas att vara en allmän anmärkning mot alla de förslag till detaljplaner (489, 503 och 514) som samtidigt varit framlagda. Enligt anmärkningen är planändringarna och de nya byggprojekt som satte igång dessa planändringar onödiga. Västra åstranden kan åtminstone inte anses vara ett vackert område. I överlag är Borgå en ful småstad. Intrycket stärks av att det är möjligt att köra bil var som helst, till och med i gamla stan. Enligt anmärkningen finns det inga Bakom anmärkningen ligger ett projekt som diskuterats också i offentligheten på 2010-talet. I projektet försökte Inveon hitta en möjlighet att placera de nuvarande verksamheterna i Haiko och centrum i en nybyggnad. Projektet är inte brådskande för tillfället, och man bör noggrannare undersöka om det är möjligt att placera stora lokaler i en våning, såsom lokaler för fordonsmekanikerlinjen med gårdar, i stadscentrum. Detta skulle i och för sig kunna vara möjligt till exempel vid Konstfabriksgatan söder om Borgå Campus. Det skulle vara en utmanande lösning att placera lokalerna i detaljplaneområdet bland annat på grund av topografin. Anmärkningen medför inga ändringar i detaljplanen. Utvecklingen av västra åstranden och byggandet, som i sin nuvarande form sattes igång i den moderna trästaden kring år 2003, är en mycket bra sak med tanke på en tätare samhällsstruktur. I generalplanen fastställs i huvuddrag förhållandet mellan den byggda miljön och naturmiljön också på västra åstranden. Generalplanen styr detaljplanearbetet. Enligt generalplanen är detaljplaneområdet ett centrumområde. Detta bygger bl.a. på områdets läge, dvs. på den ypperliga tillgängligheten av tjänster. Med tanke på stadens markanvändning skulle det vara ineffektivt att bygga onödigt glest i centrum. När nya invånare flyttar till närheten av tjänster och kollektivtrafik stödjer de för sin del också en utveckling av servicestrukturen. Läroanstaltsbyggnaden passar utmärkt in i området mellan den befintliga skolbyggnaden och den stora handelsenheten. Gaturummet vid Alexandersbågen blir då enhetligare. Detaljplanen möjliggör byggande av flervåningshus, vilket innebär att hundratals nya invånare flyttar till närheten av tjänsterna. Man 2

35 cykelvägar i centrum. Åstranden översvämmas, varvid man är tvungen att vada i det översvämmade vattnet på gångvägen. Allt som allt är förhållandena för gångoch cykeltrafik fullständigt usla enligt anmärkningen. I stället för nybyggnad bör staden koncentrera sig på att öka boendetrivseln. Det är viktigt att utveckla miljöer för gång- och cykeltrafiken samt att fotgängare och cyklister kan göra staden till sin egen. Staden kunde ha Kotka som modell vad gäller anläggande av parker. Det är kännetecknande att områden utanför centrum ser ofärdiga ut. Ett exempel på detta är värmeledningar som ligger ovanför markytan i Alkrog. har särskilt fäst uppmärksamhet vid gång- och cykelvägar i planområdet. Med bestämmelserna som styr byggandet och bygganvisningarna i anslutning till detaljplanen säkerställs att området blir högklassigt med tanke på stadsbilden och arkitekturen. Det är svårt att se hur en detaljplan som inte godkänns skulle främja byggandet av detaljplaneområdet till ett färdigt område på västra åstranden och således höja de estetiska värden som på ett insiktsfullt sätt tagits upp i anmärkningen. Man behöver inte göra ändringar i detaljplanen eller avbryta detaljplaneprojektet på grund av anmärkningen. Till slut konstateras i anmärkningen att anmärkaren är besviken på Borgå som bostadsort och funderar på att flytta bort från staden. Staden är en utkristallisering av alla dåliga sidor hos en småstad, och det finns inga tecken på en positiv utveckling inom synhåll. Också i detaljplaneprojekt betonas en negativ stadsutveckling. En orsak till att anmärkaren inte trivs i Borgå är att man saknar verkliga möjligheter att påverka. 3

36 Detaljplan 489 BILAGA 7 TILL BESKRIVNINGEN BYGGANVISNINGAR - Stadsutvecklingsnämnden Västra åstranden Point College med omgivning Stadsdelen 22, kvarteret 452, en del av kvarteret 451 samt gatu- och rekreationsområden ALLMÄNT Området byggs i enlighet med detaljplanen och dessa bygganvisningar som finns som bilaga till detaljplanebeskrivningen. Avsikten med bygganvisningarna är att garantera att de stadsbildsmässiga ramvillkoren uppfylls när det gäller att anpassa byggandet till omgivningen och säkerställa den arkitektoniska kvaliteten. Området består av två olika typer av områden: området för läroanstaltsbyggnaden i norra delen och punkthusområdet i södra delen. Mellan dessa områden finns en parkeringsanläggning med två plan. Byggnaden i norra delen ska anpassas till raden av offentliga byggnader och affärsbyggnader vid Alexandersbågen. I södra delen bildar punkthusen en kraftig grupp på toppen av den bergiga kullen och i sluttningen på sydöstra sidan av kullen. Det är möjligt avvika från bygganvisningarnas ramvillkor när man ansöker om bygglov på de punkter som specificeras närmare, förutsatt att man i samband med byggplaneringen finner en sådan lösning som garanterar ett minst likvärdigt slutresultat med tanke på den stadsbildmässiga och arkitektoniska kvalitetsnivån. Detta gäller närmast färger och material. I samband med beredningen av bygglov ska man begära ett utlåtande av den myndighet som ansvarar för stadsbilden. I detta skede fastställs också eventuella undantag från bygganvisningarna som är lämpliga med tanke på stadsbilden. Området byggs energieffektivt och ansluts till fjärrvärme. Det är rekommenderat att utnyttja solenergi aktivt och passivt. Detaljplanen och den riktgivande planen för byggandet har beretts i samarbete med stadsplaneringen i Borgå och två arkitektbyråer. För planeringen av den norra delen för läroanstalten och området för parkeringsanläggningen svarade Arkkitehtitoimisto Siltanen ja Laakso Oy, och för den södra delen för bostadshusen svarade Arkkitehtitoimisto Ark idea Oy. 1 Flygfotomontage från norr. Arkkitehtitoimisto Siltanen ja Laakso Oy samt Arkkitehtitoimisto Ark idea Oy. Flygfotot Borgå stad Avvikande från bilden följs de anvisningar som ges senare om bostadshusens takform.

37 BYGGNADER KVARTER 451, YO-kvartersområde Allmänt om utformning av byggnadsmassan och öppningar På byggnadsytans gränser mot gatan ska byggnaden byggas fast i tomtens gräns mot gatan. Detta har anvisats med en detaljplanebetecking. Det väsentliga är att byggnaden placeras i tomtens nordvästra hörn. Då kan fasadens östra del ligga djupare inne på tomten på grund av byggnadens form. Vid Alexandersbågen bildar byggnadsmassans bottenform en trubbig vinkel. På det sättet bildas två raka delar av fasaden som förenas med varandra med ett takutsprång på det sätt som framgår av illustrationerna. Byggnaden kan byggas ihop med den östra grannbyggnaden, läroanstaltsbyggnaden för Borgå Campus, med en förbindelsedel. Enligt detaljplanebestämmelsen är våningstalet i förbindelsedelen ett. I förbindelsedelens gatuplan kan och borde placeras lokaler som stöder gemensam verksamhet i byggnaderna. Med hjälp av dessa lokaler kan också nivåskillnaden lösas. Enligt de särskilda bestämmelserna kan man avvika från detta krav som gäller våningstalet och även i de övre våningarna bygga en förbindelsegång vars fasader i huvudsak är transparenta. Man får alltså inte bygga stora utrymmen inomhus. Syftet är ändå att sikten från Alexandersbågen mot sydsydost till Kokonbacken kunde bevaras genom förbindelsedelen. Huvudfasaden mot Alexandersbågen förses med ett lätt tak. Den synliga nedre delen av taksprånget är av trä eller ett högklassigt material som ger ett motsvarande intryck. Fasaden mot gården ska byggas lika högklassigt som fasaderna mot gatorna. Fasaderna på ventilationsmaskinrummet på taket bekläs med fasadskivor eller plåt. Huvudfasaden mot Alexandersbågen indelas i två delar. Delarnas färger avviker från varandra enligt principerna i illustrationerna. Färgerna är ljusa och brutna nyanser av gul och brun. Med hjälp av färgerna anpassas byggnaden till grannbyggnaderna. Den huvudsakliga färgnyansen i gatuplanet är mörkgrå. Färgnyanserna på ventilationsmaskinrummets fasader i vindsplanet är gråa och bruna, så att helhetsintrycket är behärskat. Ingångarna ska anpassas till terrängen så att man inte placerar trappor eller ramper på gatuområdet. Höjdskillnaderna åtgärdas då inne i byggnaden. Fasadernas öppningar och utformning följer de principer som framgår av illustrationerna. I utformningen strävar man efter tydliga och lugna öppningar. Fasader Materialen ska vara av hög kvalitet och sådana som åldras vackert och som är lätta att sköta. Material- och färgvalen ska skapa det intryck som framgår av illustrationerna i dessa bygganvisningar. Eventuella öppna elementfogar godkänns inte. Socklar som är högre än 50 cm ska till material och färg stämma överens med byggnadens fasad. Med stöd av beslutet om den totala byggnadsmassan kan man på goda grunder avvika från detta krav för en del av fasaden. Fasadmaterialet i gatuplanet är puts eller målad och genomfärgad betong helst räfflad betong. Också grafisk betong kan användas. De övre våningarnas huvudsakliga fasadmaterial är puts. En jämn putsyta som sprutas godkänns inte, utan putsytan ska vara diskret strukturerad. Utsikt från Alexandersbågen från nordöst. Arkkitehtitoimisto Siltanen ja Laakso Oy

38 Takform Takformen eller takmaterialet har inte fastställts. Taket ska vara så svagt sluttande att det inte blir en kraftig del av fasaden i gatubilden. Belysning Gångrutterna och ingångarna ska förses med ändamålsenlig belysning. Byggnaden ska också förses med en diskret belysning så att den blir en del av ålandskapet. Belysta reklamanordningar godkänns i regel inte. De tillåtna reklamanordningarnas ljusstyrka ska vara måttlig. Byggnaden ska förses med husnummerarmatur. Armaturen ska placeras och fungera så att man tydligt kan se den även om vädret är dåligt. Armaturen får inte blända och på det sättet hindra att man ser numret när det är mörkt. Parkeringsanläggning Parkeringsanläggningen placeras på två tomter och samtidigt på två kvartersområden: på den separata lpa-byggnadsytan på YO-kvartersområdet samt på LPA-kvartersområdet. Anvisningar om planeringen av parkeringsanläggningen ges i följande kapitel. Uteområden I norra delen av tomten finns ett litet offentligt gårdsområde framför byggnaden. Gårdsområdet ska ha en högklassig ytbeläggning och möblering, så att det blir en del av gång- och cykelvägen. En täckt busshållplats placeras på detta ställe på gatuområdet. Eventuella nivåskillnader ska åtgärdas med sluttningar som smälter in i omgivningen, så att det inte finns en fog mellan tomten och gatuområdet. I denna del av tomten är det möjligt att placera konstruktioner för fördröjning av dagvatten under jorden. Det har inte ansetts vara nödvändigt att ge detaljerade bestämmelser om planeringen av gårdsområdet mot söder. Till ansökan om bygglov ska bifogas en plan för gården. Bil- och cykelplatser byggs med varierande ytbeläggningsmaterial utan att glömma planteringar. I sydöstra delen av tomten finns en parkeringsplats som har anvisats med beteckningen p-hule. Parkeringsplatsen kan användas också som dagvattenkonstruktion. Detta innebär att området i första hand är ett lummigt gårdsområde i tomtens första byggskede, och i detta gårdsområde kan man placera t.ex. svackor för dagvatten. I tomtens eventuella utbyggnadsskede kan man bygga flera parkeringsplatser, men ändå så att hanteringen av dagvatten beaktas. Utsikt från Alexandersbågen från västnordväst. Arkkitehtitoimisto Siltanen ja Laakso Oy,

39 KVARTER 451, LPA-6-kvartersområde och lpa-byggnadsyta Allmänt Parkeringsanläggningen, där det placeras parkeringsplatser både för YOkvartersområdet och AK-kvartersområdena, placeras noggrant i den bergiga sluttningen. I detaljplanen ges inga anvisningar om anläggningens höjd, men den ska ha två plan. Då placeras det övre planet på samma nivå med det södra kvartersområdet för flervåningshus eller lägre. På det övre planet kan man också placera täckta bilplatser. Tak Parkeringsanläggningens tak består av takytor på täckta bilplatser, om sådana byggs. De byggs i huvudsak med stål- eller trästomme så att de horisontella konstruktionerna i första hand är av trä. Takmaterialet är slät plåt i mörkgrått RR23. Också grönt tak är ett bra och rekommenderat alternativ. Gavelfasaderna på anläggningen, som har öppen konstruktion och fri ventilation, är viktiga med tanke på stadsbilden och landskapsbilden. Anläggningen placeras på två kvartersområden av fastighetstekniska skäl. Vid tomtgränsen byggs ingen gränsvägg, utan lösningar i anslutning till brand- och räddningssäkerhet genomförs genom inbördes servitut mellan fastigheterna. Parkeringsanläggningen sköts som en enhetlig byggnad. Fasader Fasaderna byggs i enlighet med de principer som framgår av illustrationerna. Den huvudsakliga färgnyansen på gavelfasaden mot Hästskogatan är mörkgrå, och materialet är helst åtminstone delvis grafisk betong. Också galler och spaljéer för planteringar kan användas i delar av fasaden. En konstruktion av staketkaraktär byggs som en fortsättning på parkeringsanläggningens fasad. På det sättet bildar fasaden tillsammans med gårdsområdet i norr och läroanstaltsbyggnaden vid Hästskogatan en enhetlig helhet. Den östra fasaden ska enligt detaljplanebestämmelsen anpassas noggrant till parkområdet, det vill säga det landskapsområde som ligger sydöst om parkeringsanläggningens östra del. Stora höjdskillnader är sannolika, och de ska lösas genom att fasaden disponeras med galler, spaljéer och planteringar samt genom att marken terrasseras. Det är viktigt att noggrant planera planteringar för att anpassningen till landskapet ska lyckas. Anläggningens norra sida ska byggas på ett behärskat men högklassigt sätt. Också denna fasad är en del av gatubilden på Hästskogatan, och därför ska den se ut som en fasad trots att den har en öppen konstruktion. Parkeringsanläggningen har ingen egentlig fasad i söder. Om det är nödvändigt med tanke på skydd av bostadshusen på södra sidan mot buller och avgaser från parkeringsanläggningen, kan man bygga ett slutet plank eller täckta bilplatser nära tomtgränsen. Principer för behandling av parkeringsanläggningens fasader. Gaveln mot Hästskogatan (ovan) kan anslutas till läroanstaltsbyggnaden med ett plank som liknar en fasad. Östra gaveln (i mitten) ska mycket noggrant anpassas till landskapet i terrängen som är utmanande med tanke på höjdförhållandena. På bilderna finns det räcken på parkeringsanläggningens övre plan. Det är också möjligt att bygga täckta bilplatser enligt anvisningarna som gäller kvartersområdet LPA-6 i kvarteret 462. Den nedersta bilden är en principiell tvärsektion. 4

40 KVARTER 451 OCH 462, AK-kvartersområden Allmänt om utformning av byggnadsmassan och öppningar De sex flervåningshusen bildar en enhetlig helhet. Alla hus har en liknande lugn men särpräglad form som bidrar till att området blir enhetligt. Genom området leder en gatuförbindelse som är viktig med tanke på gång- och cykelvägar. Vid gatuförbindelsen byggs ekonomibyggnader i en våning. På byggnadsytans gränser mot Hästskogatan ska byggnaderna byggas fast i tomtens gräns mot gatan. Om tillämpningen förhandlas i praktiken i samband med ansökan om bygglov. Det viktigaste är att byggnaderna bildar en enhetlig rad. Ingångarna ska anpassas till terrängen så att man inte placerar trappor eller ramper på gatuområdet. Höjdskillnaderna åtgärdas då inne i byggnaden. Fasadernas öppningar och utformning följer de principer som framgår av illustrationerna. Den stora byggnadsmassan, som har en kvadratisk botten, indelas i två rektangulära delar. Den huvudsakliga byggnadsmassans färg är diskret och ljus medan den lägre och mindre byggnadsmassans färger är modigare. Fasader Materialen ska vara av hög kvalitet och sådana som åldras vackert och är lätta att sköta. Material- och färgvalen ska skapa det intryck som framgår av illustrationerna i dessa bygganvisningar. Eventuella elementfogar godkänns inte. Utsikt mot området från väster. Svagt sluttande sadeltak och vita färger dominerar utsikten. Den avvikande behandlingen av gatuplanet balanserar hela byggnadsmassan. Färgerna på ekonomibyggnaderna livar upp gångvägens omgivning. Fasaden i gatuplanet kan vara av grå betong som är räfflad eller slipad/fintvättad. Också grafisk betong kan användas. De övre våningarnas huvudsakliga fasadmaterial är puts. Huvudfärgen på sidan mot Hästskogatan (den huvudsakliga byggnadsmassan) är vit (t.ex. Serpo 201/Y213). Som huvudfärger på de andra fasaderna (den mindre byggnadsmassan) används tre olika färgnyanser som varierar per byggnad. Färgerna varierar från gulaktiga nyanser till roströd och brun (t.ex. följande fyra färgnyanser kan användas: Serpo 201/Y242, Y544, Y759, Y538). Som effektfärger på ytorna vid fönstren och på balkongräckena används de samma varma färgnyanserna. Balkongräckena består i huvudsak av klart glas. Fönstren, dörrarna och andra metalldelar är mörkgråa (t.ex. RAL 7024). Utsikt mot området från öst. På fasaderna mot Borgå å används de tre färgteman i den lägre byggnadsmassan. Det är nödvändigt att noggrant fundera på vilka färger som används på dessa sex byggnader. Arkkitehtitoimisto Ark idea Oy. 5

41 Fasadritningar med olika alternativ för effektfärger. Arkkitehtitoimisto Ark idea Oy. Riktgivande färgnyanser från Saint-Gobain Webers Serpo-färgkarta. Det är möjligt att använda också andra nyanser som ger ett motsvarande slutresultat. Byggnadernas huvudfärg är bruten vit (ovan). Effektfärgerna, en gulaktig färgnyans, roströd och brun, väljs från de fyra färgerna. Färgen i gatuplanet är betonggrå. 6

42 Takform När det gäller den huvudsakliga byggnadsmassan är takformen enligt illustrationerna ett mycket svagt sluttande sadeltak. Takåsens riktning är parallell med den huvudsakliga byggnadsmassans kortare sida. Alla punkthus har samma takform som skapar en tydlig identitet för området. När det gäller den mindre byggnadsmassan är takformen platt tak. Alternativt kan man på taket placera takbalkonger i anslutning till lokalerna i den översta våningen. Då behandlas balkongräcket på samma sätt som fasaden. Balkongen kan ha pergolaliknande konstruktioner. Gårdsområde Det har inte ansetts vara nödvändigt att ge detaljerade bestämmelser om planeringen av gårdsområdet. Till ansökan om bygglov ska bifogas en plan för gården. I samband med planeringen av områden för lek och utevistelse ska man utreda om det är möjligt att de åtminstone delvis är gemensamma för fastigheterna. På det sättet kan deras kvalitetsnivå förbättras, och motsvarande kan gårdsområdet användas effektivt. När man ansöker om bygglov räcker det då att man utarbetar en ändamålsenlig helhetsplan. Stängsel och socklar som avgränsar kvarteret Höga socklar ska undvikas, även om sådana kan finnas på den nedre sluttningen på grund av terrängens form. I bygglovsskedet utreder man från fall till fall hur för höga, över en meter höga, socklar kan undvikas. Gränsen mellan tomterna förses i huvudsak inte med stängsel inom området. Det är möjligt att inhägna området mot gatuområdena med ett högst 120 cm högt metallstängsel med spjälor. Belysning Gångrutterna och ingångarna ska förses med ändamålsenlig belysning. Byggnaden ska förses med husnummerarmatur. Armaturen ska placeras och fungera så att man tydligt kan se den även om vädret är dåligt. Armaturen får inte blända och på det sättet hindra att man ser numret när det är mörkt. Ekonomibyggnader Ekonomibyggnaderna placeras så att de avgränsar gårdsområdena och bildar en fasad som avgränsar gaturummet vid Hästskogatan. Sockeln ska vara så låg som möjligt och dess material är grå betong som är räfflad eller slipad/fintvättad. Materialet på de långa fasaderna är trä. På gavlarna kan man använda också målad betong. Ekonomibyggnadernas färger ska vara de tre effektfärger som angetts för kvartersområdet för flervåningshus (AK). På delar av fasaden kan man också använda bostadshusens vita huvudfärg. Taket är ett svagt sluttande pulpettak eller sadeltak. Takmaterialet är mörkgrå slät plåt (RR23) eller grönt tak. Utsikt mot området från väster. Nattbild. Arkkitehtitoimisto Ark idea Oy. 7

43 KVARTER 462, LPA-6-kvartersområde Allmänt I kvartersområdet byggs en parkeringsanläggning där det placeras bilplatser för kvartersområdena för flervåningshus (AK). Anläggningen placeras noggrant i den bergiga sluttningen. Den långa sydsydöstra fasaden på anläggningen, som har öppen konstruktion och fri ventilation, är viktig med tanke på stadsbilden. I detaljplanen ges inga anvisningar om anläggningens höjd, men målet är att den har två plan. Då byggs det nedre planet i huvudsak in i sluttningen. Täckta bilplatser får byggas på anläggningens övre plan. Fasader Fasaderna byggs i enlighet med de principer som framgår av illustrationerna. Huvudfasaden mot Guldlistgatan är den mest betydande fasaden med tanke på stadsbilden, men också andra fasader byggs enligt motsvarande principer. Fasaderna består enligt fasadritningen av grafisk och målad betong som varierar på ett spännande sätt. Den grafiska betongens mönster väljs i samband med koordinering av konst i projektet. På de målade ytorna används de tre olika effektfärger som angetts för kvartersområdet för flervåningshus (AK). Sockeln är av räfflad eller slipad/fintvättad betong. Den höga sockeln på den nedre sluttningen godkänns inte som sådan, utan sockeln behandlas enligt fasadritningen på samma sätt som fasaden. Tak Parkeringsanläggningens tak består av takytor på täckta bilplatser. De byggs i huvudsak med stål- eller trästomme så att de horisontella konstruktionerna i första hand är av trä. Takmaterialet är slät plåt i mörkgrått RR23. Också grönt tak är ett bra och rekommenderat alternativ. Parkeringsanläggningens gavlar och en principiell tvärsektion, av vilken framgår hur taken på det övre planet byggs. Parkeringsanläggningens södra huvudfasad mot Guldlistgatan: grafisk och målad betong som tydliga fält. Till höger på bilden finns ett exempel på hur sockeln kan behandlas på samma sätt som fasaden. 8