stadsdelen 22 en del av kvarteret 434 och gatuområden Ändring av detaljplan Detaljplan 472 DETALJPLANEBESKRIVNING

Transkript

1 Detaljplan 472 DETALJPLANEBESKRIVNING Illustration: utsikt från Tolkisvägen till Alexandersbågen Kaari Arkkitehdit/stadsplanering / BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter BORGÅ STUDENTBOSTÄDER PÅ VÄSTRA ÅSTRANDEN stadsdelen 22 en del av kvarteret 434 och gatuområden Ändring av detaljplan 1

2 Detaljplaneändringen gäller en del av kvarteret 434 samt rekreations- och gatuområden i stadsdelen 22. Västra åstranden Borgmästargatan, Alexandersbågen, Tolkisvägen Detaljplanen tagits upp till behandling: Stadsutvecklingsnämnden beslutade vid sitt möte (136 ) reservera tomten med omgivning till Borgå A-bostäder Ab för planering av projektet med studentbostäder och för ändring av detaljplanen. Dessutom beslutade stadsutvecklingsnämnden (13 ) att man inleder ett planarbete för området med flervåningshus i s.k. Borgåporten, och planarbetet ingår i stadsplaneringens arbetsprogram Det var inte nödvändigt att fatta ett separat beslut om att inleda planläggningen. Behandling av detaljplanen: Utkastet till detaljplan i stadsutvecklingsnämnden (310 ) Förslaget till detaljplan i stadsutvecklingsnämnden (10 ), (75 ) Förslaget till detaljplan i stadsstyrelsen (164 ) Godkännande av detaljplanen: stadsfullmäktige (45 ) 1.2 Planområdets läge Ändringen av detaljplanen gäller en del av ett obebyggt kvartersområde i korsningsområdet mellan Tolkisvägen och Alexandersbågen på västra delen av västra åstranden, samt ett parkområde och en del av ett gatuområde som används som parkeringsområde i ändan av Borgmästargatan. Området gränsar i nordväst till Borgmästargatan, i nordost till tomten med flervåningshuset på Borgmästargatan 8 12, i sydost till Alexandersbågen och i sydväst till Tolkisvägen (bilaga 1). 1.3 Detaljplanens syfte Målet för detaljplaneändringen är att utreda placeringen av ett hus med studentbostäder på den för stadsbilden betydelsefulla platsen i västra delen av västra åstranden vid Tolkisvägen. I detaljplaneändringen ingår en ändring av tomtindelningen. 1.4 Beskrivningens innehållsförteckning 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER Identifikationsuppgifter Planområdets läge Detaljplanens syfte Beskrivningens innehållsförteckning Bilagor till beskrivningen Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen SAMMANDRAG Olika skeden i planprocessen Detaljplanen Genomförande av detaljplanen UTGÅNGSPUNKTER Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Naturmiljö och byggd miljö Markägarförhållanden Trafik

3 3.1.6 Teknisk försörjning Service Grundvatten och jordmån Störande faktorer Planeringssituation Planer, beslut och utredningar som berör planområdet... 7 Riksomfattande mål för områdesanvändningen... 7 Landskapsplan... 7 Generalplan... 7 Detaljplan... 8 Byggnadsordning... 8 Tomtindelning och register... 8 Baskarta... 8 Byggförbud... 8 Bullerutredningar och rekommendationer för bullerbekämpningsåtgärder OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN Behovet av detaljplaneringen Beslut om planeringsstart Deltagande och samarbete Intressenter Planen togs upp till behandling Deltagande och växelverkan Myndighetssamarbete Mål för detaljplanen Alternativen för detaljplanen Alternativa lägen Projektets alternativa utformningar av byggnadsmassan Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen BESKRIVNING AV DETALJPLANEN Planens struktur Dimensionering Service Parkering Grönområde Tomtindelning Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Stadsbild och -struktur Områdesreserveringar Kvartersområden: Kvartersområde för specialbostäder (AKS) Gatuområden: Konsekvenser av planen Konsekvenser för samhällsstrukturen Konsekvenserna för den byggda miljön Konsekvenser för naturmiljön Konsekvenser för trafikförhållandena i området Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen Störande faktorer i miljön Planbeteckningar och planbestämmelser GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN Anvisningar för genomförande Bestämmelser som styr genomförandet av detaljplanen Översiktsplanens bilder Inhägnad, planteringar och uteområden Konstruktioner Tidsplan för genomförandet

4 1.5 Bilagor till beskrivningen Bilaga 1. Områdets läge Bilaga 2. Detaljplanesammanställning Bilaga 3. Utdrag ur detaljplanekartan och -bestämmelserna Bilaga 4. Illustration Bilaga 5. Program för deltagande och bedömning Bilaga 6. Sammandrag över utlåtanden och anmärkningar Bilaga 7. Tomtindelningskarta 1.6 Förteckning över andra handlingar, bakgrundsutredningar och källmaterial som berör planen - Itä-Uudenmaan tieliikenteen meluselvitys (utredning om vägbuller i Östra Nyland), Vägförvaltningen, Nylands vägdistrikt, Porvoon meluselvitys (Borgå stads bullerutredning), Ramboll Finland Oy, 2013 (utkast ) - Porvoon Länsirannan katuverkko, toimivuustarkastelut, muistio (PM om gatunätet på västra åstranden), , Ramboll Finland Oy - Campus-arbetsgruppens slutrapport (på finska) - Mål och tidtabell för planläggningsarbetet för västra åstranden, utredning, stadsplanering, Stadsstyrelsen antecknade utredningen för kännedom (254 ) och gav stadsplaneringen rätt att fortsätta beredningen utgående från den. 2 SAMMANDRAG 2.1 Olika skeden i planprocessen Efter att yrkeshögskolorna i Campus på västra åstranden inledde sin verksamhet i januari 2011 har efterfrågan på studentbostäder ökat i Borgå framförallt på västra åstranden. Borgå A-bostäder fick i uppdrag att sköta projektet med studentbostäder, och har valt en arkitekt för projektet, vars uppgift förutom byggnadsplanering är att delta i beredningen av detaljplaneändringen tillsammans med stadsplaneringen. Stadsutvecklingsnämnden beslutade vid sitt möte (136 ) reservera tomten med omgivning till Borgå A-bostäder Ab för planering av projektet med studentbostäder och för ändring av detaljplanen. Detaljplaneprojektet har ingått i stadsplaneringens arbetsprogram från år Staden har informerat om projektet i samband med planläggningsöversikterna och Detaljplanen Området nordöst om korsningen av Alexandersbågen och Tolkisvägen är bra beläget och bebyggs. Affärs- och kontorsbyggande enligt den gällande detaljplanen torde inte ske inom den närmaste framtiden, och området är också utmärkt för specialboende till vilket serviceutbud som stöder boendet kan anslutas. Avsikten är att byggnadsmassans placering kompletterar den omgivande stadsstrukturen genom att gränsa den nu glesa gatuvyn till mera stadsliknande. Den parkliknande kullen på västra granntomten bevaras. Tomtanslutningen byggs till den lugna Borgmästargatan, vilket är den enda lösningen för att trafiken i området ska fungera. Användningsändamålet är specialboende som i första hand tillåter studentbostäder och serviceboende. I området kan placeras också affärs- och kontorslokaler, med vilka önskas att service som stöder boende finns i omedelbar närhet av bostäderna. Parkeringen sker på den egna tomten. Byggrätten utökas jämfört med den gällande detaljplanen. Tomt- och områdesexploateringen är dock ungefär densamma som i flervåningshusområdet Borgåporten bredvid. På det sättet kompletterar detaljplanen också områdeshelheten i Borgåporten. 2.3 Genomförande av detaljplanen Byggandet av studentbostäderna torde påbörjas så snabbt som möjligt efter att detaljplaneändringen vunnit laga kraft. 4

5 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planområdet Allmän beskrivning av området Planeringsområdet omfattar ett obebyggt parkliknande område mellan Alexandersbågen och Borgmästargatan i västra delen kvarteret 434. Området gränsar i väster till Tolkisvägen. Planeringsområdet är ca 0,7 ha stort Naturmiljö och byggd miljö Planeringsområdet, som är en liten kulle på nordöstra sidan av korsningen mellan de livligt trafikerade huvudgatorna, är obebyggt. Området har skötts som ett parkliknande gräsområde där det växer olika trädarter, bl.a. bergtall, ädelgran, tall och björk. Träden har troligtvis planterats i samband med att flervåningshusen i Borgåporten byggdes för ungefär 40 år sedan. I norra delen av området finns Borgmästargatans vändplats, som har utformats som ett rätt så stort parkeringsområde. På de norra och östra granntomterna finns flervåningshus som hör till s.k. Borgåportens område. Dessa hus byggdes i början av 1970-talet. Kartläggning av trädbeståndet i planeringsområdet och en kort bedömning, stadsplanering , kompletterad I väst och syd avgränsas området av de livligt trafikerade Tolkisvägen och Alexandersbågen. På södra sidan av Alexandersbågen finns på det här stället en hög fasad av träribbor som hör till S-Market Näses 5

6 trädgårdsbutik. På västra sidan om Tolkisvägen syns Albert Edelfeltin koulus några år gamla fasad med mångsidigt utseende. På tomten mittemot korsningen mellan huvudgatorna, sydväst om planområdet, har byggts ett stort läkarhus i två våningar med ett bygglov som beviljades Områdets läge på flygfoto. Flygfoto , Skyfoto Group. Läkarhuset som togs i bruk år 2012 syns inte ännu på detta foto Markägarförhållanden Planeringsområdet ägs av Borgå stad Trafik Området ligger i korsningen av Tolkisvägen, som ursprungligen på 1970-talet byggdes som en landsväg (landsväg 1543, senare planlagts till gata) och Alexandersbågen som är en av stadens huvudleder. Gång- och cykelvägar leder längs med de breda gatuområdena på båda sidorna. I planeringsområdets norra del finns bostadsgata Borgmästargatans vändplats, genom vilken tomtaslutningen kan ordnas. Området är inte särskilt lämpligt för till exempel vanligt boende på grund av de störningar som trafiken orsakar Teknisk försörjning Området kan anslutas till kommunalteknik. Borgå Energi Ab:s stamledning för fjärrvärme går längs västra och södra kanten av området Service Bredvid området finns en stor detaljhandelsenhet, S-market Näse. I anslutning till den finns restaurangtjänster och ett apotek. I närheten finns ett läkarhus, där det också finns ett apotek och en R- kiosk. I Konstfabrikens område, ca 500 meter från planeringsområdet, finns kultur- och restaurangtjänster och specialaffärer. Resten av centrumets kommersiella och offentliga tjänster ligger cirka en kilometer från planeringsområdet i det s.k. empirecentrumet Grundvatten och jordmån Området är grundvattenområde som är viktigt för vattenanskaffningen, så man bör fästa speciell uppmärksamhet vid skydd av grundvattnet. Grundläggningsförhållandena i området torde vara relativt bra. Jordmånen är i huvudsak kantområde till grusås Störande faktorer Trafiken ger upphov till damm- och bullerolägenheter i området. Trafikmängderna på Alexandersbågen och Tolkisvägen är betydande men hastigheterna stiger inte högre än i centrum på grund av bl.a. trafikljusen i korsningarna efter varandra. Om Tolkisvägen (förra landsvägen 1543) utarbetades en bullerutredning redan år Den kan fortfarande tillämpas då dimensioneringen av bullerskyddsåtgärderna i planeringsområdet undersöks. Färskare information fås från en bullerutredning som för tillfället utarbetas för Borgå. Dess prognos sträcker sig fram till år

7 planeringsområde Trafikmängder i Borgå centrum. Trafikräkningarna är från åren 2011 och Kommunteknikens planering Inom detaljplaneområdet är trafikmängderna på Alexandersbågen fordon/dygn och på Tolkisvägen fordon/dygn. 3.2 Planeringssituation Planer, beslut och utredningar som berör planområdet Riksomfattande mål för områdesanvändningen Statsrådets beslut om de riksomfattande målen för områdesanvändningen trädde i kraft och revideringen Målen som ska beaktas och främjas vid beredningen av detaljplaneändringen har att göra med en enhetligare samhällsstruktur, kvaliteten på livsmiljön, naturarv och rekreationsanvändning. Enligt de speciella målen ska man utnyttja de samhällsstrukturer som finns och skapa enhetligare tätorter. Behovet av personbilstrafik ska vara så litet som möjligt. Förutsättningarna för kollektivtrafiken och gång- och cykeltrafiken förbättras och främjas. Centrumområdet utvecklas bl.a. som ett område med mångsidigt utbud av tjänster och bostäder. Förutsättningar för en god stadsbild skapas. Jordmånens och berggrundens lämplighet för den planerade användningen beaktas. Olägenheter från buller och föroreningar ska förebyggas och man ska också sträva efter att minska de olägenheter som redan finns. Vid placeringen av nya bostäder ska tillräcklig bullerbekämpning garanteras. Energibesparing och förutsättningar för fjärrvärme ska främjas. Uppnående och bevarande av en god status för vatten främjas. De enhetliga naturområdena som är betydande ekologiskt eller för rekreation ska beaktas. Landskapsplan I helhetslandskapsplanen för Östra Nyland, som Östra Nylands landskapsfullmäktige godkände och miljöministeriet fastställde , anvisas området som område för centrumfunktioner (C). Tolkisvägen och Alexandersbågen har beteckningen förbindelseväg (yt). Största delen av området anvisas som grundvattenområde (pv). Generalplan I delgeneralplanen för de centrala delarna (godkänd ) anvisas området som område för centrumfunktioner (C). I området finns också en beteckning för viktigt grundvattenområde (pv- 1). planeringsområde 7

8 Detaljplan Det finns två gällande detaljplaner för området (bilaga 2). För största delen av planeringsområdet gäller en detaljplan som godkändes I detaljplanen anvisas området som kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader (K-6) och park (VP). En del av området anvisas som grundvattenområde som är viktigt för vattenanskaffning (pv-1), vilket begränsar användningen av området. I planområdet finns det i kvartersområdet för affärs- och kontorsbyggnader en stor byggnadsyta för vilken man har anvisat m²-vy byggrätt och våningstalet är III. I norra delen av området gäller en detaljplan som fastställdes enligt vilken där finns gatuområde och parkområde (P). Byggnadsordning Byggnadsordningen för Borgå stad godkändes av stadsfullmäktige (143 ). Byggnadsordningen trädde i kraft Tomtindelning och register Området ingår i Borgå stads fastighetsregister. För området finns tomtindelning. Baskarta Baskartan över planområdet har utarbetats i enlighet med förordningen om planläggningsmätning (1284/99). Stadsmätningen i Borgå uppdaterar uppgifterna i baskartan. Byggförbud För området råder inte byggförbud. Bullerutredningar och rekommendationer för bullerbekämpningsåtgärder Det finns två bullerutredningar för området: Itä-Uudenmaan tieliikenteen meluselvitys, Vägförvaltningen, Nylands vägdistrikt, 2005 och Porvoon meluselvitys, Ramboll Finland Oy, Då detta skrivs, finns det ett utkast från av den senare. planeringsområde Utdrag ur bullerutredningen Itä-Uudenmaan meluselvitys, prognos för år Planeringsområdet är avgränsat med klarrött. Rekommendationen är ett 1,1 meter högt bullerräcke vid Tolkisvägens östra kant vid flervåningshuset på Borgmästargatan 5 och mot norr. Kartans bullerzoner visar att bullret i planeringsområdet kan enligt denna prognos jämföras med bl.a. situationen på balkongerna vid Borgmästargatan 5. 8

9 Utdrag ur bullerutredningen Porvoon meluselvitys (utkast ). Situation år 2011 och prognos för år Planeringsområdet är avgränsat med rött. Enligt utredningen är situationen i planeringsområdet liknande som enligt Itä-Uudenmaan meluselvitys (ovan). Enligt prognosen ökar bullret endast lite eftersom körhastigheterna är ganska låga. Enligt utredningarna kan bullerbekämpningsåtgärderna nedan rekommenderas i området för studentbostäder vid korsningen av Tolkisvägen och Alexandersbågen: - ljudisoleringen i bostadsrum vid gatorna är 35 db(a) - eventuella bostäders balkonger ska glasas in med glas vars ljudisolering är minst 11 db(a) - ljudisoleringen i affärslokaler i gatuplanet är 31 db(a) - området för utevistelse på gården ska placeras så långt ifrån Tolkisvägen och Alexandersbågen som möjligt, om inte byggnaden utgör ett tillräckligt bullerskydd mellan gården och gatan. Annars rekommenderas ett bullerplank. Behovet av studentbostäder, Campus-arbetsgruppens slutrapport Utgångspunkten för planeringen av projektet Borgå Campus var att slå samman de yrkeshögskoleenheter som fungerat på olika ställen i centrum. Projektet resulterade i att en ny byggnad byggdes vid Alexandersbågen på västra åstranden. Detaljplaneändringen godkändes och verksamheten inleddes i början av år Då Borgå Campus verksamhet nu är i full gång, har behovet av studentbostäder blivit en central fråga för Campus dragningskraft. I samband med Campusprojektet kartlades situationen med studentbostäder i Borgå. I Campusarbetsgruppens slutrapport år 2006 konstaterades att det borde finnas tillräckligt med studentbostäder för yrkeshögskolestuderanden i Borgå. Bostäderna borde vara trivsamma och ha bra utrustning, t.ex. dataförbindelser. Situationen med studentbostäder påverkar valet av studieort. En undersökning som gjordes bland studerande i Haaga-Helia våren 2006 visade att denna uppfattning är sann - om utbudet av studentbostäder är dåligt, är orten inte intressant. Behovet av studentbostäder ökas också eftersom kvalitetskraven för dem har ökat under årtiondena. Även om det skulle finnas lediga platser i kollektivbostäderna i Vårberga, efterfrågas enrummare, vilket 9

10 ökar behovet av bostadsutbud som möter moderna krav. Utbudet av studentbostäder har dessutom varit sämre för Haaga-Helias och Laureas studerande i Campus än för studeranden vid övriga läroanstalter. Hösten 2012 kom det fram att också studeranden i huvudstadsregionen söker bostäder i Borgå på grund av det allt mindre utbudet av bostäder i huvudstadsregionen. Detta kan dock inte vara den viktigaste faktoren vid dimensioneringen av behovet av studentbostäder i Borgå. De viktigaste utgångspunkterna för projektet är de villkor som det valda, bästa möjliga läget ställer och målet för antalet platser i studentbostäder (120 st.) Byggherren vill placera i byggnadens gatuplan affärslokaler som hyrs ut och med vilka strävas efter verksamhet som betjänar invånarna. Sådana närbutiker är speciellt motiverade med tanke på stadsbilden. 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV DETALJPLANEN 4.1 Behovet av detaljplaneringen Efter att yrkeshögskolorna i Campus på västra åstranden inledde sin verksamhet i januari 2011 har efterfrågan på studentbostäder ökat i Borgå framförallt på västra åstranden. Stadsplaneringen utredde om det finns ett lämpligt område på västra åstranden för ungefär hundra studentbostäder. Av de olika alternativen valde man området på nordöstra sidan av korsningen mellan Tolkisvägen och Alexandersbågen, vilket i detaljplanen anvisas som kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader. Kvartersområdet har en krävande form, så man bedömde att det är osannolikt att den gällande detaljplanen kommer att genomföras under de närmaste åren. Däremot skulle området lämpa sig väl för studentbostäder. Genomförandet av projektet förutsatte ändå att man ändrar användningsändamålet för kvartersområdet, utreder utformningen, våningstalet och storleken för byggnaden med tanke på stadsbilden, och avgör frågor i anslutning till trafikarrangemang och parkering med hjälp av en detaljplaneändring. En av utgångspunkterna för planeringen var att körförbindelsen till tomten ordnas via Borgmästargatan. 4.2 Beslut om planeringsstart Planeringen av området inleddes år Borgå A-bostäder Ab, som till största delen ägs av staden, fick i uppgift att genomföra projektet. Borgå A-bostäder valde en arkitekt för projektet (Kaari Arkkitehdit, Helsingfors), vars uppgift förutom byggnadsplanering är att delta i beredningen av detaljplaneändringen tillsammans med stadsplaneringen. Stadsutvecklingsnämnden beslutade vid sitt möte (136 ) reservera tomten med omgivning till Borgå A-bostäder Ab för planering av projektet med studentbostäder och för ändring av detaljplanen. Planeringsområdet ingår i detaljplaneområdet Alexandersbågens inre ring. En detaljplaneändring för Alexandersbågens inre ring har ingått i stadsplaneringens arbetsprogram från år Stadsstyrelsen antecknade (254 ) för kännedom utredningen om mål och tidtabell för planläggningen av västra åstranden, som utarbetats av stadsplaneringen, och gav stadsplaneringen rätt att fortsätta beredningen i enlighet med utredningen. I utredningen har man haft som utgångspunkt för utvecklingen av Alexandersbågens inre ring bland annat att man ska placera studentbostäder i området. I utredningen konstateras också att man som grund för detaljplanearbetet skaffar nödvändiga planer/reserverar området för planering/ordnar en konkurrensutsättning för tomtöverlåtelse. 4.3 Deltagande och samarbete Intressenter Intressenterna räknas upp under punkt 6 i programmet för deltagande och bedömning (bilaga 5). Planeringsområdet ägs av Borgå stad Planen togs upp till behandling Staden meddelade om att planen tagits upp till behandling i samband med planläggningsöversikterna och Deltagande och växelverkan Deltagandet har genomförts enligt programmet för deltagande och bedömning (bilaga 5). Beredningen av planprojektet grundar sig på planeringssamarbete med Borgå A-bostäder Ab, som är byggherren, och byggnadsplaneraren Kaari Arkkitehdit. 10

11 4.3.4 Myndighetssamarbete Det är inte frågan om en sådan plan som avses i 66 2 mom. MarkByggL som förutsätter myndighetssamråd. Växelverkan med Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland ordnades genom att be om utlåtande. De frågor som togs upp i utlåtandena beskrivs under punkt Mål för detaljplanen Målet för detaljplaneändringen är att utreda placeringen av ett hus med studentbostäder på den för stadsbilden betydelsefulla platsen i västra delen av västra åstranden vid Tolkisvägen. Byggherren fastställde målen för projektets omfattning med beaktande av Borgå Campus. Byggherrens mål är också att placera affärslokaler som stöder studentbostäderna i byggnadens gatuplan. Målen för dimensionering och de ekonomiska realiteterna leder till en rätt så stor byggnadsmassa, och placeringen av den i stadsbilden, trafikmiljön och Borgåportens område måste lösas på ett lyckat sätt. Planeringsområdet erbjuder flervåningshuset vid Borgmästargatan 12 gröna utsikter från fönstren och balkongerna, vilket också ska beaktas då det nuvarande parkområdet ändras till en tomt för specialboende med markparkering. 4.5 Alternativen för detaljplanen Planeringen av projektet inleddes utgående från beslutet att placera studentbostäder på västra åstranden och från målet för studentbostäder enligt behovet. Alternativa lägen Stadsplaneringen undersökte olika alternativ för placering. Målet var ett kontrollerat byggande på västra åstranden. Det har inte utarbetats en separat utredning om alternativen, eftersom detta konstaterades vara onödigt för beslutsfattandet. Därför beskrivs undersökningen av de olika alternativen här. Stadsstyrelsen gav lov till stadsplaneringen (254 ) att fortsätta beredningen av planläggningen utgående från utredningen Målen och tidtabell för planläggningsarbetet för västra åstranden. I utredningen ställs som mål för planeringen av Alexandersbågens inre ring att undersöka studentboende i området. Placeringen motiveras med områdets utmärkta läge i förhållande till service men också de utmaningar som trafikolägenheterna vid den livliga huvudgatan ställer med tanke på till exempel vanligt boende. Studentbostädernas läge (A) och de alternativa placeringarna (B-E) på västra åstranden. Eftersom planeringen av Alexandersbågens inre ring ännu pågår, konstaterades att områdets västra del är utmärkt för projektet. Projektet kunde i princip placeras också i södra delen av västra åstranden bredvid Campus (område E på kartan). Där har markanvändningen dock inte ännu preciserats, varför det skulle ha varit svårt att fastställa dimensioneringen, vilket kunde försvåra den framtida planläggningen i fall den skulle misslyckas. Ett område vars terräng är utmanande blir mellan Borgå Campus och S-Market Näse (alternativen B och C på kartan). Detta ställe verkade intressant för 11

12 projektet men det visade sig efter en jämförelse av de olika alternativen att området är rätt så utmanande också för ett sådant här projekt, speciellt med tanke på parkeringen. I slutet av år 2012 reserverades detta område för en byggfirma för planering av ett företagshus. Det skulle i princip ha varit möjligt att placera studentbostäderna också söder om S-Market Näse (alternativ D på kartan), men markanvändningen är inte ännu preciserad för detta område heller. Platsen man valde (alternativ A på kartan) är enligt den gällande detaljplanen kvartersområde för affärsoch kontorsbyggnader och park. Det verkar dock inte sannolikt att det byggs affärs- och kontorsbyggnader där på grund av kvartersområdets form och de utmanande parkeringslösningarna. Projektet med studentbostäderna ansågs således erbjuda en möjlighet att utveckla områdets stadsbild med nybyggnad i snabb takt. Området var det bästa alternativet för studentbostäderna på grund av jordmånen, läget och terrängformerna. Det var också lättast att ta i bruk och är redan en del av den färdiga stadsmiljön. Också byggherren konstaterade att området är lämpligt. Projektets alternativa utformningar av byggnadsmassan Byggherren valde till projektets byggnadsplanerare genom konkurrensutsättning Kaari Arkkitehdit Oy, som inledde planeringen av utkastet utgående från målen för dimensionering. Behovet av studentbostäder beskrivs under punkt I utkastskedet preciserades målet för studentbostadsplatser till ca 120 stycken. Största delen av bostäderna skulle enligt dagens krav för studentbostäderna vara enrummare. Huset skulle även inrymma små s.k. familjebostäder. Rumsprogrammet omfattar också ca m 2 -vy affärslokaler i markplanet för projektets ekonomiska och funktionella förutsättningar. Det är klart att rumsprogrammet placeras helst i en byggnadsmassa på grund av de ekonomiska förutsättningarna. På grund av stadsbilden önskades att huset byggs fast både i Alexandersbågen och Tolkisvägen och blir således L-format. Vidare önskades att dess hörn i byggnadsmassan framhävs. Utgående från dessa villkor utformades byggnadsmassan till ett hus i fem våningar och ca m 2 -vy. Affärs- och kontorsbyggandet enligt den gällande detaljplanen skulle också placeras i huvudsak vid Alexandersbågen, varför det är naturligt att också studentbostäderna placeras där. Då flyglarnas längd i det L-formade huset undersöktes, blev de snabbt klart att det skulle löna sig att placera största delen av byggnadsmassan vid Alexandersbågen. Om massan skulle placeras i huvudsak vid Tolkisvägen, skulle stadsbilden vid Alexandersbågen bli sämre. Då skulle också användningen av gården försvåras eftersom tomtanslutningen placeras i alla fall i ändan av Borgmästargatan i områdets norra del. I så fall borde bilplatser placeras också i närheten av Alexandersbågen, vilket skulle göra gården mindre enhetlig. På gårdens nordöstra del finns en liten trädbevuxen kulle. Bevarandet av den ansågs vara viktigare än att använda gården så effektivt som möjligt. Betydelsen av träden på kullen speciellt för grannfastigheterna beskrivs under punkt i planbeskrivningen. Placeringen av byggnadsmassan i huvudsak vid områdets södra gräns stör minst utsikten från balkongerna vid Borgmästargatan 12, även om denna lösning i utkastskedet skymde tråkigt grannhusets gavel och ändrade utsikterna från bostäderna i husets södra del väsentligt. Detta åtgärdades genom att forma nybyggnaden (se också punkt 4.5.1). Planeringsområdets höjdlägen undersöktes noggrant och det visade sig vara möjligt att placera nybyggnadens östra flygel delvis in i kullen, varvid dess lägsta våning inte stör gården vid Borgmästargatan

13 Illustrationer vid utkastskedet och förslagsskedet. Illustrationerna visar hus planerna utvecklades. Största ändringen var att sju meter av byggnadsmassan flyttades från flygeln vid Alexandersbågen till flygeln vid Tolkisvägen. Utdrag ur flygfotomontage i utkastskedet och förslagsskedet. Utsikt från söder. Flygfoto , Skyfoto Group. 13

14 4.5.1 Åsikter och hur de beaktas vid planläggningen Programmet för deltagande och bedömning samt utkastet till ändring av detaljplan hölls framlagda i enlighet med 62 i MarkByggL och 30 i MarkByggF och Det lämnades två åsikter om utkastet. Samtidigt begärdes preliminära utlåtanden av myndigheter. I de flesta utlåtandena framfördes tekniska kommentarer om planbeteckningarna eller avgränsningen av området. Den bullerutredning som Nylands närings-, trafik- och miljöcentrals önskade refereras i beskrivningens Utlåtandena i förkortade versioner och bemötandena följer som bilaga 6. Båda åsikterna lämnades av bostadsaktiebolagen i grannskapet i det s.k. Borgåportens område. I dem fäste man uppmärksamhet vid om projektet alls är nödvändigt, dess omfattning och placering samt detaljerna. Den ena åsikten var två bostadsaktiebolags gemensam och underskriven av dess styrelser. Den andra åsikten var utarbetad av ägarna av bostäderna vid Borgmästargatan 12 och innehöll en adress med 12 namn. Bemötandena till åsikterna finns i bilagan 6 och motiveringarna ingår också i denna beskrivning. Utgående från åsikterna har man i samarbete med byggherren och byggnadsplaneraren funderat på utgångspunkterna för projektet, alternativa lösningar och dess konsekvenser. Vid samarbetet satsades på planering av fasaderna som man lyckades göra lägre genom att utveckla takformen, utan att behöva minska våningsytan. Den viktigaste ändringen, i synnerhet för den västra grannfastigheten, är att flygeln vid Alexandersbågen görs kortare och att dess byggnadsmassa flyttas till flygeln vid Tolkisvägen. Lösningen gör det lite svårare att inreda byggnaden och gör gården en aning opraktisk även om den ändå fungerar rätt så bra. Från fönstren i södra gaveln vid Borgmästargatan 12 bevaras utsikten mot sydsydost förbi studentbostädernas östra gavel, vilket är en stor förbättring för boendetrivseln i tre bostäder vid Borgmästargatan 12. Projektet gör stadsstrukturen tätare och dess konsekvenser för närmiljön får inte vara oskäliga. Det går dock inte att undvikas att utsikten från Borgmästargatan 12 mot väst ändras. Förslaget till ändring av detaljplan hölls framlagt i enlighet med 27 i MarkByggF Man har fått de utlåtanden som begärdes. Mot planen lämnades fyra anmärkningar. Utlåtandegivarna hade inget att anmärka med undantag av beteckningen för servitut för avloppsledning som Borgå vatten önskade och som tillades i förslaget till detaljplaneändring. Byggherren har önskat möjligheten att under gården bygga hjälputrymmen som stöder fastighetens huvudsakliga användningsändamål. Planen har kompletterats med en beteckning för underjordiskt utrymme. Tre av anmärkningarna lämnades av grannbolaget Asunto Oy Näsinkumpu - Näsehöjd Bostads Ab. En av dessa lämnades av bolagets styrelse och två av delägare med namnlistor i flervåningshusen vid Borgmästargatan 12 och 10. En anmärkning lämnades av Porvoon Omakotiyhdistys ry - Egnahemsföreningen i Borgå rf. I anmärkningarna kom fram grannarnas missnöje med studentbostädernas läge, byggnadsmassans storlek och med att byggplatsens parkliknande karaktär ändras. Dessutom kritiserades behovet av affärslokaler och hur antalet parkeringsplatser räcker till både för studentbostäderna och för affärslokalerna. I bemötandena hänvisas till de motiveringar som presenteras i detaljplanebeskrivningen och man har inte ansett det vara möjligt att ändra planen på grund av anmärkningarna. Förslaget till detaljplaneändring behöver inte läggas fram på nytt. Utlåtandena och anmärkningarna i förkortade versioner och bemötandena följer som bilaga 6. 5 BESKRIVNING AV DETALJPLANEN 5.1 Planens struktur Området nordöst om korsningen av Alexandersbågen och Tolkisvägen är bra beläget och bebyggs. Affärs- och kontorsbyggande enligt den gällande detaljplanen torde inte ske inom den närmaste framtiden, och området är också utmärkt för specialboende till vilket serviceutbud som stöder boendet kan anslutas. Avsikten är att byggnadsmassans placering kompletterar den omgivande stadsstrukturen genom att gränsa den nu glesa gatuvyn till mera stadsliknande. Den parkliknande kullen vid västra granntomten bevaras. Tomtanslutningen byggs till den lugna Borgmästargatan, vilket är den enda lösningen för att 14

15 trafiken i området ska fungera. Genom detaljplanen bildas en tomt av parkområdet och kvartersområdet enligt den gällande detaljplanen. Tomten gränsas dock inte tydligt från sin omgivning, varvid dess olika delar ansluts till grannområdena smidigt. Användningsändamålet är specialboende som i första hand tillåter studentbostäder och serviceboende. I området kan placeras också affärs- och kontorslokaler, med vilka önskas att service som stöder boende finns i omedelbar närhet av bostäderna. Parkeringen sker på den egna tomten. Parkeringsarrangemangen förutsätter dock att det allmänna parkeringsområdet på Borgmästargatans vändplats ändras till en del av tomten. Byggrätten utökas jämfört med den gällande detaljplanen. Tomt- och områdesexploateringen är dock ungefär densamma som i flervåningshusområdet Borgåporten bredvid. På det sättet kompletterar detaljplanen också områdeshelheten i Borgåporten Dimensionering Nästan hela planområdet bildar en tomt vars areal är m 2. Byggrätten för tomten är m²-vy, vilket är m²-vy mera än enligt den gällande detaljplanen för lika stort område. Tomtexploateringen blir ca e = 1,06. Tomtexploateringen i grannskapet i Borgåportens område, som byggdes i början av 1970-talet, är för den östra granntomten (Borgmästargatan 8-12) ca e = 1,36 och för den norra granntomten (Borgmästargatan 1-5) ca e = 0,92. Enligt byggnadsplanen, som utarbetats vid sidan av detaljplaneändringen, planeras ett hus med 93 enrummare, 13 tvårummare och 13 trerummare (utkastet november 2012). Antalet studentbostadsplatser enligt utkastet är ca 145 stycken. Efter det att den noggrannare planeringen inleddes, verkade det sannolikt att några bostadsplatser måste slopas om det behövs mera utrymme för hustekniken än vad målet enligt utkastet var. I gatuplanet finns flera affärslokaler och i hörndelens översta våning bastuavdelningar. Högst 15 % av våningsytan (1 095 m²-vy) kan användas för affärs-, kontors- och servicelokaler Service Eftersom planeringsområdet är obebyggt, ökar affärs- och kontorsbyggandet vid projektet även om det är betydligt mindre än vad som anvisas i den gällande detaljplanen. Affärs- och kontorslokalerna placeras i gatuplanet. De är sannolikt specialaffärer, välfärdstjänster, restauranger och caféer som inte ännu finns i området och som betjänar bl.a. studerandena. Dessutom erbjuder de tjänster för närmiljön och också för hela stadens invånare, eftersom de ligger vid stadens huvudgator Parkering Områdets läge är mycket bra med tanke på kollektivtrafik och gång- och cykeltrafik. Läget spelar en central roll för kravet av bilplatser för specialbostäder. Enligt projektets karaktär strävar man efter att placera biplatserna i marknivå, varvid kravet på bilplatser inte ska överdimensioneras. I detaljplanen har man speciellt beaktat behovet av platser för cyklar genom att fastställa en parkeringsnorm för cyklar. Parkeringsnormerna i området: - affärs-, kontors- och servicelokaler 1 bp/60 k-m 2 - studentbostäder (specialboende), bostäder under 35 m 2 -ly 1 bp/2 studentbostäder - studentbostäder, bostäder över 35 m 2 -ly 1 bp/studentbostad - studentbostäder, utöver normen per bostad dessutom minst 1 bp/120 m²-vy - serviceboende 1 bp/150 m2-vy - vanligt boende 1 ap / 85 k-m 2, dock minst 1,1 bilplats/bostad Med normerna strävas efter att fastställa kravet på bilplatser så att det motsvarar det verkliga behovet så noggrant som möjligt. För normen för vanligt boende tillämpades kravet på bilplatser som undersöktes vid detaljplanerna för västra åstranden, som utarbetades på 2000-talet, och vid den aktuella detaljplaneändringen för Borgåportens område Grönområde I detaljplaneområdet finns parkliknande trädbestånd med många arter som är inventerat och bevaras i mån av möjlighet som en del av område som ska planteras. I västra ändan av Borgmästargatan finns några träd som är värda att bevaras. Östra delen av tomten för studentbostäderna är en viktig parkliknande zon. Den betjänar både som gård för studentbostäderna och också som buffertzon mot det östra grannhuset. 15

16 5.1.5 Tomtindelning I detaljplaneändringen ingår en ändring av tomtindelningen. Nästan hela planområdet bildar en ny tomt. En karta över tomten följer som bilaga 7 till beskrivningen. 5.2 Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Stadsbild och -struktur På grund av läget ställs det höga stadsbildsmässiga krav på miljöns kvalitet vid byggnadsplaneringen. Genom lösningarna i detaljplanen, anvisningarna för genomförandet och myndighetssamarbetet strävar man efter att garantera en så hög kvalitet, funktionalitet och trivsamhet som möjligt i byggnaderna och den övriga byggda miljön. Man fordrar i en planbestämmelse att anvisningarna för genomförandet ska följas. De mest centrala målen för stadsbilden ansluter till utveckling av korsningen av Tolkisvägen och Alexandersbågen. De övriga områdena som gränsar i korsningsområdet är redan bebyggda, varför byggandet i planeringsområdet har en ganska stor betydelse för utveckling av detta område, som är en av infarterna till staden. Byggnadsplaneringen har fortskridit samtidigt med planläggningen, varvid det har varit möjligt att beakta kvalitetsmålen för miljön. Kaari Arkkitehdit/arkitekt Tytti Tolvanen från Helsingfors har utarbetat bilderna i översiktsplanen (beskrivningens 6.1.2). Stadsplaneringen i Borgå har ansvarat för de juridiska planhandlingarna och för en del av illustrationerna. 5.3 Områdesreserveringar Kvartersområden: De beteckningar för områdesreserveringar som använts för detaljplaneområdet presenteras på detaljplanekartan (bilaga 3). Kvartersområde för specialbostäder (AKS) Nästan hela planområdet bildas av ett kvartersområde för specialbostäder, i vilket i första hand ska byggas studentbostäder. Eftersom man i rumsprogrammet strävar efter småskalig affärsverksamhet som stöder specialboende, får 15 % av byggrätten användas för byggande av affärs-, kontors- och servicelokaler, vilka ska placeras i huvudsak i gatuplanet vid gatan med tanke på stadsbilden och verksamheten Gatuområden: En del av vändplatsen vid Borgmästargatan ingår i detaljplaneområdet. Den har anvisats som gatuområde. Vändplatsen har omformats jämfört med den gällande detaljplanen. 5.4 Konsekvenser av planen De centrala konsekvenserna bedöms i förhållande till nuläget. Separata konsekvensutredningar görs inte, utan konsekvenserna bedöms som ett led i planläggningsprocessen Konsekvenser för samhällsstrukturen Planändringens konsekvenser för samhällsstrukturen är positiva, eftersom den kompletterar och förtätar strukturen, vilket är energieffektivt. Det verkade osannolikt att strukturen skulle byggas enligt den gällande detaljplanen inom den närmaste framtiden. Genomförandet av detaljplaneändringen förbättrar utbudet av studentbostäder i Borgå betydligt. Detta har en stor betydelse för läroanstalters dragningskraft. De små affärslokalerna i detaljplaneområdet erbjuder en möjlighet att förbättra serviceutbudet på västra åstranden och i Näse Konsekvenserna för den byggda miljön Konsekvenserna för den byggda miljön och stadsbilden är positiva då det sista området som gränsar till korsningen av Tolkisvägen och Alexandersbågen bebyggs. Detaljplaneområdet kompletterar flervåningshusområdet i Borgåporten som byggts enligt 1960-talets mönster för förorter. Detaljplaneområdet ansluter alltså Borgåporten till den nyare centrumliknande stadsstrukturen på västra åstranden. Byggandet enligt detaljplanen ändrar dock utsikterna från grannhusets balkonger vid Borgmästargatan 12 väsentligt. Nybyggnaden placeras dock ganska långt ifrån grannhuset, vinkelrätt mätt ca 45 meter 16

17 från husets balkongvägg. Som närmast ligger den nya byggnaden drygt 10 meter från Borgmästargatan 12 men inte rakt framför dess fönster Konsekvenser för naturmiljön Detaljplanen har inga skadliga konsekvenser för naturmiljön. Parken i området används inte mycket, och dess värden ansluter närmast till utsikten från balkongerna vid Borgmästargatan 12. Parken har skötts rätt så bra, och dess utseende är snyggt och ljust. Den gamla parkgången i parken har inte just används efter att de belagda gång- och cykelvägarna byggdes vid gatorna. Enligt den gällande detaljplanen är den sydvästra delen av parken ett kvartersområde, som dock inte är bebyggt. Byggandet enligt planen placeras i kvartersområdet enligt den gällande detaljplanen, och resten av parken bevaras som gårdsområde. Värden på parken har fastställts (punkt i planbeskrivningen). På grund av värdet har parken anvisats med en skyddsbeteckning för trädbeståndet vid Borgmästargatan 12. Med beteckningen garanteras också en trivsam och genast färdig gård för nybyggnaden. Också i ändan av Borgmästargatan finns träd som bevaras Konsekvenser för trafikförhållandena i området Detaljplaneändringen har inga stora konsekvenser för trafikförhållandena i närmiljön jämfört med nuläget. Tomtanslutningar från planområdet får inte byggas till Alexandersbågen eller Tolkisvägen. De nya affärslokalerna vid dessa huvudgator är ändå lättillgängliga för gång- och cykeltrafiken. Planområdets tomtanslutning byggs i ändan av Borgmästargatan. Enligt den bedömning som kommunteknikens planering gjort medför studentbostäderna endast lite mer trafik på Borgmästargatan. Denna trafik belastar korsningsområdena sannolikt mest under andra tider än rusningstider. Eftersom studentbostäderna byggs mycket nära Borgå Campus (xx meter), är det motiverat att anta att resorna dit görs antingen gående eller med cykel. Parkeringen sker på den egna tomten. Parkeringsområdet vid Borgmästargatans vändplats slopas, varvid dess användare måste hitta ersättande parkeringsplatser. Det finns dock också i fortsättningen parkeringsplatser vid Borgmästargatan. Fastigheternas parkeringsbehov borde enligt detaljplanen för området skötas på fastigheternas egna tomter. Enligt en utredning som gjordes i samband med den aktuella detaljplaneändringen är det så. I praktiken kan parkeringen dock ske annorlunda än vad som anvisas i detaljplanen och bygglovet. 5.5 Planens förhållande till de riksomfattande målen för områdesanvändningen Planen stämmer överens med de riksomfattande målen för områdesanvändningen och stöder uppnåendet av målen. Planen utnyttjar den befintliga samhällsstrukturen och förenhetligar stadsstrukturen då man bygger nya specialbostäder i centrum enligt generalplanen. En liten del av planens byggrätt kan användas för centrumliknande affärs- och kontorsbyggande. Stadsbilden blir mer enhetlig då kanten av det glest bebyggda flervåningshusområdet Borgåporten kompletteras med en stadsliknande byggnadsmassa. Planområdets jordmån är lämplig för det planerade byggandet. Den nya byggnaden blir också ett bullerskydd mot det cirka 40 år gamla grannhuset. Miljöns störande faktorer beaktas vid byggandet, vilket är mycket lättare än vid renovering av det befintliga byggnadsbeståndet. Nybyggandet förbättrar förutsättningarna för fjärrvärme. Skyddet av grundvattnet i området beaktas. 5.6 Störande faktorer i miljön Detaljplaneområdet gränsas från två sidor av livligt trafikerade huvudgator. Körhastigheterna på detta ställe är rätt så låga men trafikbuller uppstår speciellt på Tolkisvägen. Som helhet är trafikolägenheterna likadana som i centrum. Man har med planbestämmelser försökt garantera att de störande faktorerna i miljön beaktas vid planeringen. Placeringen av byggnaden enligt detaljplanen skyddar gården mot buller. Byggandet skyddar också grannbyggnaden mot trafikolägenheterna. Vid tomtens västra och södra gräns leder en stamledning för fjärrvärme och nybyggnaden byggs nästan fast i den. Det är skäl att förbereda sig att flytta ledningen en aning. 5.7 Planbeteckningar och planbestämmelser Planbeteckningarna presenteras på detaljplanekartan (bilaga 3). 17

18 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 6.1 Anvisningar för genomförande Detaljplanen har utarbetats i tätt samarbete med den byggnadsplanerare som valdes för projektet. Kvaliteten på byggandet försäkrades således genom att utarbeta detaljplaneändringen och byggnadsplanerna samtidigt. Till denna detaljplanebeskrivning har anslutits några bilder, vilka enligt en detaljplanebestämmelse ska följas (bestämmelsen: I detaljplanområdet ska man följa detaljplanebeskrivningens anvisningar för genomförande). I detaljplanen ges också bestämmelser om fasadmaterial, färgsättning, takform och fasaders maximihöjd Bestämmelser som styr genomförandet av detaljplanen I detaljplanens särskilda bestämmelser ges anvisningar om byggsättet (utdrag ur bestämmelserna med kursivt): Taket är ett svagt sluttande sadeltak, brutet sadeltak eller pulpettak. Som takmaterial bör man använda mörkgrå eller svart maskinfalsad plåt eller annat material som är motiverat ur miljösynpunkt. Med bestämmelsen om takformen försöker man anpassa den höga byggnaden till sin miljö så bra som möjligt. Taklutningen har inte fastställts men den ska vara minst 1:8 och högst 1:3. Som takmaterial bör man använda i första hand mörkgrå eller svart maskinfalsad plåt. Om det är motiverat ur miljösynpunkt kan man ändå avvika från denna bestämmelse, om man vill använda mycket solpaneler eller solfångare. Under år 2010 har det också kommit ut på marknaden ett nytt slagstakmaterial av bitumen som neutraliserar kvävehalten i luften. Materialet är ljusgrått. Med planbestämmelsen vill man göra det möjligt att använda också den här typens material som främjar miljöns tillstånd. Då bör man ändå fästa speciell uppmärksamhet vid det valda materialets inverkan på hur byggnaden passar in i miljön och vid att fasaderna bildar en balanserad helhet. Fasaderna ska huvudsakligen vara av trä eller ha strukturerad yta av puts. Färgen ska huvudsakligen vara ljus. Den stora byggnaden passar bäst ihop med den utmanande och splittrade miljön om fasaderna får vit puts. Med en strukturerad yta menar man att en jämn putsyta som sprutas på maskinellt inte godkänns, utan fasaden ska vara borstad, slipad eller annars ha en levande yta. Vid sidan av puts är det mycket önskvärt att man använder så mycket trä som möjligt. Fasaderna kan disponeras med trä eller också med högklassiga fasadskivor. Belysningen av gatufasaden ska beaktas eftersom den stora byggnaden placeras på ett synligt ställe, och under mörka tider utgör den en viktig, positiv del av stadsbilden, om belysningen är lyckad. Det vore bra att dela den långa byggnaden i några delar som borde ha olika färger. Därför finns det inga separata bestämmelser om färger, förutom att byggnadens färg i huvudsak ska vara ljus. Nyanser av vitt, gult och brunt rekommenderas. I detaljer kan användas också starkare nyanser men inte stark blå eller grannblå färg. Fasaden i gatuplanet får inte ge ett slutet uttryck. En trivsam fotgängarmiljö ska garanteras speciellt vid gatorna eftersom byggplatsen ligger på ett mycket synligt ställe i stadsbilden. Detaljplanen ger möjlighet att placera affärs- och kontorslokaler i gatuplanet. Om sådana inte byggs, ska fasaderna ha stora fönster som inte får tejpas utifrån i fall lokalerna bakom dem ska skyddas för insyn eller sol. Vid behov kan också andra sätt att få fasaden verka genomskinlig användas (t.ex. glastegel). Vid öppningarna ska de principer som presenteras i översiktsplanens bilder följas. Öppningarna ska vara lugna och tydliga men inte ointressanta. Med fasadernas stil ska man sträva efter att förena modernismens olika perioder, vilka finns i omgivningen. Byggnaden ska ändå vara en enhetlig och representativ helhet med tydlig identitet. Byggnadsmassan är så stor att detaljerna ska framhävas med stor eftertanke. Det är dock önskvärt att i synnerhet på gårdsfasader behärskat använda varma färger. 18

19 6.1.2 Översiktsplanens bilder Fasader. Kaari Arkkitehdit, Helsingfors Inhägnad, planteringar och uteområden Tomterna ska planteras på de ytor som inte används för byggande eller som gångvägar. I samband med att man söker bygglov ska man också lämna in en plan för planteringarna. Kullen och trädbeståndet på tomtens östra del ska bevaras. På kullen kan och borde planeras kompletterande planteringar. Mångsidiga arter ska eftersträvas eftersom det nuvarande fyrtioåriga trädbeståndet består också av många arter. Kullen fungerar också som en trivsam plats för utevistelse som delvis är skyddad för buller. Parkeringsområdena disponeras med träd- och buskplanteringar till helheter med högst 20 bilplatser. Med bestämmelsen strävar man efter att åstadkomma ett parkliknande intryck eftersom antalet bilplatser som placeras på tomten är ganska stort. Parkeringsområdena ska inhägnas mot Tolkisvägen med en minst 1,2 meter hög konstruktion. Parkeringsområdet får inte inhägnas mot Borgmästargatan. Mera information om konstruktionen finns i anvisningarna för genomförande i detaljplanebeskrivningen. Parkeringsområdet ska gränsas mot Tolkisvägen med ett tätt staket eller en mur. På bilderna nedan finns modeller för staketet eller muren. Den täta delen av staketet eller muren bör vara minst 1,2 meter. Höjden mäts från markytan på parkeringsområdets sida. Maximihöjden för staketet eller muren fastställs inte utan den kan variera till exempel vid anslutning till täckta bilparkeringar. Den enhetliga täta delen ska dock inte vara över 1,8 meter. Konstruktionens övre del kan göras lättare. Behärskade öppningar i konstruktionen ska övervägas. Staketet eller muren ska inte vara helt enhetliga, utan de kan ha högst tre meter breda öppningar för gång eller snöplogning. Ytmaterialet kan vara trä, puts eller metall i mindre utsträckning. Tegelmur godkänns inte. Färgen ska vara i huvudsak ljus och passa ihop med huset för studentbostäder och de täckta bilparkeringarna. Tomtens norra gräns mot Borgmästargatan får inte inhägnas. Vid denna gräns rekommenderas trädeller buskplanteringar eller ett lågt, mörkt metallstängsel som får vara högst 0,6 meter högt. Vid tomtens östra gräns mot gården vid Borgmästargatan 12 får inte byggas staket utan situationen ska bevaras som den är nu. Detsamma gäller för tomtens sydöstra hörn mot Alexandersbågen. Om det behövs konstruktioner vid östra och sydöstra gränserna som gränsar gång- och cykelvägar, kan man vid dessa tomtgränser använda låga, mörka metallstängsel som får vara högst 0,6 meter höga. 19

20 Exempel på inhägnad av parkeringsområdet mot Tolkisvägen. Höjden på staketets täta del på bilden är 1,2 meter och räcket i övre delen är på 1,4 meters höjd. Axonometri från nordöst. Till höger på bilden syns staketet mellan parkeringsområdet och Tolkisvägen. Taken för bilar och cyklar ska anpassas till terrängformerna. Del av område som ska skötas som en torgliknande öppen plats. I området får placeras uteserveringar i anslutning till verksamheten i kafé-, restaurang-, kiosk- och affärslokaler. Uterserveringarna får inte ligga högre än markytan. Områden för uteservering får inhägnas endast med rep eller med enkla träkonstruktioner som är högst 70 cm höga. Områden för uteservering får täckas endast med tillfälliga parasoll eller markiser som fästs på väggen. Vid Tolkisvägen ligger byggnaden ca meter från gång- och cykelvägen. Detta område mellan vägen och byggnaden kan och borde användas som områden för uteservering enligt detaljplanebestämmelsen. Vid Alexandersbågen kan inte anvisas likadan beteckning eftersom det inte finns tillräckligt med rum. 20